中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2019）最高法民申5851號
再審申請人（一審原告、二審上訴人、申請執(zhí)行人）中國工商銀行股份有限公司攀枝花分行，住所地四川省攀枝花市東區(qū)攀枝花大道東段492號。
負(fù)責(zé)人：余平，該分行行長。
委托訴訟代理人：尚存良，四川卓樂律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人、案外人）：攀枝花市仁某春天花園業(yè)主委員會，住所地四川省攀枝花市仁某區(qū)攀枝花大道南段1176號。
負(fù)責(zé)人：鐘連生，該委員會主任。
委托訴訟代理人：肖玉昌，云南天外天律師事務(wù)所律師。
一審第三人（被執(zhí)行人）：范賢偉，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住四川省珙縣。
一審第三人（被執(zhí)行人）：何璧余，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住四川省南充市順慶區(qū)。
一審第三人（被執(zhí)行人）：四川省鑫欣達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地四川省成都市武侯區(qū)雙楠路1號名都苑3棟5-2號。
法定代表人：范方權(quán)，該公司董事長。
再審申請人中國工商銀行股份有限公司攀枝花分行（以下簡稱工行攀枝花分行）因與被申請人攀枝花市仁某春天花園業(yè)主委員會（以下簡稱春天花園業(yè)委會）、一審第三人范賢偉、何璧余、四川省鑫欣達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱鑫欣達(dá)公司）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服四川省高級人民法院(2018)川民終943號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
工行攀枝花分行申請再審稱，一、原審判決認(rèn)定基本事實缺乏證據(jù)證明。依照《最高人民法院關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格的復(fù)函》（2005民立他字第8號）的規(guī)定：“根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)對外代表業(yè)主進(jìn)行民事活動，所產(chǎn)生的法律后果由全體業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主委員會與他人發(fā)生民事爭議的，可以作為被告參加訴訟?！倍景钢写禾旎▓@業(yè)委會未舉示訴訟行為獲得業(yè)主大會授權(quán)，春天花園業(yè)委會不具有訴訟主體資格，無權(quán)提起本案訴訟。二、原審判決適用法律錯誤。案外人對案涉41棟商鋪不享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益。首先，鑫欣達(dá)公司與春天花園小區(qū)第一、二期部分業(yè)主訂立《商品房買賣合同》，約定將案涉41棟商鋪作為公共用房計入建筑面積，但在2011年鑫欣達(dá)公司又將案涉41棟商鋪轉(zhuǎn)讓給了范賢偉和何璧余，同樣也進(jìn)行了備案登記，原審判決對同一房地產(chǎn)管理登記部門備案登記的合同作出了不同的司法評價。其次，鑫欣達(dá)公司未按約定向部分業(yè)主交付案涉41棟商鋪可能構(gòu)成違約，由此引發(fā)的債權(quán)糾紛應(yīng)通過另案法律關(guān)系予以處理，不能阻卻工行攀枝花分行依據(jù)生效判決對被執(zhí)行人鑫欣達(dá)公司名下的41棟商鋪進(jìn)行執(zhí)行。最后，范賢偉受讓案涉41棟商鋪后，與工行攀枝花分行訂立借款合同，以41棟商鋪作為抵押并辦理了抵押預(yù)告登記，同時范賢偉的配偶何璧余對范賢偉的借款行為予以確認(rèn)，工行攀枝花分行在此過程中為善意，并盡到了嚴(yán)格的審查義務(wù)，工行攀枝花分行的合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。綜上，工行攀枝花分行根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項的規(guī)定申請再審。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，（一）關(guān)于原審判決認(rèn)定基本事實缺乏證據(jù)證明的問題。本院認(rèn)為，訴訟中春天花園業(yè)委會舉示了《春天花園小區(qū)管理規(guī)約》（以下簡稱“《規(guī)約》”），規(guī)約第十四條規(guī)定：“涉及小區(qū)公共利益訴訟，可以小區(qū)業(yè)主委員會名義，代表業(yè)主起訴、應(yīng)訴，其相關(guān)費用由全體業(yè)主或享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的當(dāng)事人依法承擔(dān)?！薄兑?guī)約》經(jīng)過業(yè)主大會討論通過，并在相關(guān)行政部門進(jìn)行了備案，對全體業(yè)主具有約束力。就本案而言，按照業(yè)主與鑫欣達(dá)公司訂立《商品房買賣合同》的約定，本案訴爭的41棟商鋪作為公用房屋已攤到各戶，據(jù)此引發(fā)的糾紛屬于規(guī)約第十四條規(guī)定“涉及小區(qū)公共利益訴訟”的情形，春天花園業(yè)委會有權(quán)以業(yè)委會名義代表業(yè)主起訴。因此，工行攀枝花分行以春天花園業(yè)委會未取得授權(quán)為由，不具有訴訟主體資格的再審理由不能成立。
（二）關(guān)于原審判決適用法律是否錯誤的問題。本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條規(guī)定：“案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任?！币虼耍竿馊藞?zhí)行異議之訴制度的目的，就是要解決案外人是否有權(quán)排除對執(zhí)行標(biāo)的強(qiáng)制執(zhí)行的問題。對此問題的評判，應(yīng)當(dāng)以法律、司法解釋對于民事權(quán)利（益）的規(guī)定為依據(jù)展開。而現(xiàn)行法律、司法解釋對案外人執(zhí)行異議之訴的規(guī)定較為原則，尤其是對于法律、司法解釋規(guī)定的“足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益”的類型、范圍及條件，不僅法律沒有明確規(guī)定，適用于民事案件審理的有關(guān)司法解釋也沒有明確具體的規(guī)定。在這種情況下，在執(zhí)行異議之訴案件審理中對案外人就執(zhí)行標(biāo)的所主張的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的審查，可以以《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》等司法解釋的有關(guān)規(guī)定為參照。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人明顯的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！?/div>
具體到本案中，首先，預(yù)告登記是與本登記相對應(yīng)的概念，與本登記不同，預(yù)告登記體現(xiàn)的是債權(quán)請求權(quán)，是對將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的目的請求權(quán)的登記，商品房抵押預(yù)告登記目的在于促使設(shè)立房屋抵押權(quán)為內(nèi)容的請求權(quán)得以實現(xiàn)，并非直接導(dǎo)致抵押權(quán)的設(shè)立，故在抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)換為房屋抵押登記之前，不產(chǎn)生抵押效力。本案中，范賢偉受讓案涉41棟商鋪后，與工行攀枝花分行訂立借款合同，以41棟商鋪作為抵押僅辦理了抵押預(yù)告登記，并未登記到不動產(chǎn)登記簿，不發(fā)生抵押權(quán)效力，故工行攀枝花分行申請執(zhí)行的種類仍為金錢債權(quán)。
其次，案外人在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同并按合同支付了購房款。鑫欣達(dá)公司與春天花園小區(qū)第一、二期部分業(yè)主于2004年訂立《商品房買賣合同》，約定案涉41棟商鋪作為公用部分和公用房屋由各戶分?jǐn)偨ㄖ娣e，該合同訂立時間早于人民法院查封時間（即2016年4月10日）。前述合同訂立后，案外人按約支付了全部購房款并入住春天花園小區(qū)多年，訴訟中工行攀枝花分行對此事實并未提出異議，可以認(rèn)定本案符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第一、三項規(guī)定的構(gòu)成要件。
再次，關(guān)于在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)的問題。買受人在特定情形下的權(quán)利之所以要保護(hù)，就是因為買受人已經(jīng)取得物權(quán)，履行了一定義務(wù)并以一定的方式對外進(jìn)行了公示。但是本案訴爭標(biāo)的系41棟商鋪，按約屬于公用房屋，該部分房屋占有權(quán)利主體應(yīng)為分?jǐn)偭私ㄖ娣e的全體業(yè)主，占有形式的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)與專有部分房屋有所區(qū)別,原審判決結(jié)合本案實際認(rèn)定在人民法院查封前隨著專有部分房屋的交付，公用房屋也隨公攤面積一并交付業(yè)主，并無不當(dāng)，可以認(rèn)定本案符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第二項規(guī)定的構(gòu)成要件。
最后，關(guān)于未辦理過戶登記的原因問題。案涉41棟商鋪辦理產(chǎn)權(quán)登記時間為2010年2月4日，而2011年1月24日工行攀枝花分行即辦理了案涉商鋪的抵押權(quán)預(yù)告登記手續(xù)，前后時間不足一年，考慮到執(zhí)行標(biāo)的權(quán)利客體系分?jǐn)偭私ㄖ娣e的全體業(yè)主，人數(shù)眾多，權(quán)利行使客觀上存在障礙，可以認(rèn)定案涉41棟商鋪未辦理過戶登記非因買受人的原因。
綜上，案外人對執(zhí)行標(biāo)的享有的民事權(quán)益符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，可以排除工行攀枝花分行基于金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：
駁回中國工商銀行股份有限公司攀枝花分行的再審申請。
審判長 司 偉
審判員 馬成波
審判員 葉 歡
二〇一九年十一月二十八日
法官助理黃巍
書記員羅映秋
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