中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

(2019)最高法民申5284號

法定代表人：趙論語，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：陳路，北京市凱譽律師事務所律師。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）:關興偉，男,1977年9月27日出生，漢族，住遼寧省大連市金州區(qū)。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）:韓璟，女，1979年9月18日出生，漢族，住遼寧省大連市金州區(qū)。

一審第三人：大連中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：遼寧省大連市金州區(qū)中長街道中長村（丘號38-77-5）。

法定代表人：王慶，該公司執(zhí)行董事。

首先，本案中，關興偉、韓璟作為購房消費者，對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，可參照《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》以及《執(zhí)行異議規(guī)定》的規(guī)定及原則予以確認。結合《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第一條關于“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權”以及第二條關于“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人”的規(guī)定可知，該批復確定的權利順位為建設工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)先于抵押權，而建設工程價款優(yōu)先受償權不能對抗已經(jīng)支付全部或大部分購房款的消費者。因此，在已經(jīng)支付全部或大部分購房款的購房消費者的權利與銀行抵押權產(chǎn)生沖突時，亦應優(yōu)先保護購房消費者的權利。參照上述權利順位原則，原審法院認定關興偉、韓璟對案涉房屋所享有的權利，能夠對抗基于抵押權對該房屋的執(zhí)行，適用法律并無不當。建銀公司該再審申請理由，不能成立。

其次，原審法院關于本案購房人關興偉、韓璟提出的執(zhí)行異議符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條規(guī)定條件的認定是否有誤。經(jīng)查，關興偉、韓璟作為案涉房屋買受人，系在中天公司已經(jīng)取得房屋預售許可證后、人民法院查封案涉房屋前，與中天公司簽訂《商品房買賣合同》，且在案證據(jù)證明關興偉、韓璟交納了全部購房款，中天公司向其出具了記載內(nèi)容與《商品房買賣合同》所載信息相符的銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。中天公司在人民法院查封前已向關興偉、韓璟交付了案涉房屋，關興偉、韓璟也為案涉房屋交納了物業(yè)費、水電費等相關費用。在此節(jié)事實基礎上，原審法院認定案涉《商品房買賣合同》合法有效，關興偉、韓璟在法院查封前系合法占有案涉房屋，理據(jù)充分。另，原審已查明，案涉房屋未辦理過戶登記,系中天公司未以關興偉、韓璟等購房人支付的購房款清償相關債務、房屋未能涂銷抵押權及被人民法院查封等原因導致，而非因關興偉、韓璟自身原因所致。因此，原審法院認定關興偉、韓璟的異議符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的排除人民法院強制執(zhí)行的情形，并無不當。建銀公司的該再審申請理由，本院不予支持。

綜上，建銀公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：

審判長　　郃中林

審判員　　仲偉珩

審判員　　季偉明

二〇一九年十一月十二日