中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2019）最高法民申5273號
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：建銀國際資本管理（天津）有限公司，住所地天津開發(fā)區(qū)廣場東路20號濱海金融街E3-AB-303。
法定代表人：趙論語，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：陳路，北京市凱譽律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：王某健，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住遼寧省大連市金州區(qū)。
一審被告：大連中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地遼寧省大連市金州區(qū)中長街道中長村（丘號38-77-5）。
法定代表人：王慶，該公司執(zhí)行董事。
再審申請人建銀國際資本管理（天津）有限公司（以下簡稱建銀公司）因與被申請人王某健以及一審被告大連中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中天公司）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服遼寧省高級人民法院（2019）遼民終118號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
建銀公司申請再審稱，原審判決認定事實和適用法律錯誤。第一，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議規(guī)定》）第二十七條及二十九條的規(guī)定，購房消費者的物權(quán)期待權(quán)僅能對抗金錢債權(quán)的執(zhí)行，而不能對抗抵押權(quán)的執(zhí)行。原審法院認定購房消費者的權(quán)利能夠?qū)广y行抵押權(quán)，適用法律錯誤。第二，本案不符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形。王某健與中天公司之間簽訂的《商品房買賣合同》，因訟爭房屋已設(shè)定抵押權(quán)，中天公司私自出售該房屋的行為構(gòu)成無權(quán)處分，在建銀公司未追認的情況下，該《商品房買賣合同》效力待定。王某健僅提交了其名下無用于居住房屋的證明，但并未提交其配偶及子女名下無用于居住房屋的證明。綜上，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項的規(guī)定申請再審。
本院經(jīng)審查認為，本案系申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴，案件審理或?qū)彶榈暮诵膯栴}在于提出執(zhí)行異議的購房人對于案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。
首先，本案中王某健作為購房消費者，對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，可參照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》和《執(zhí)行異議規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定及原則予以確認。結(jié)合《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條關(guān)于“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”和第二條關(guān)于“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”的規(guī)定可知，該批復(fù)確定的權(quán)利順位為建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，而建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)不能對抗已經(jīng)支付全部或大部分購房款的消費者。故，在已經(jīng)支付全部或大部分購房款的購房消費者的權(quán)利與銀行抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時，亦應(yīng)優(yōu)先保護購房消費者的權(quán)利。參照上述權(quán)利順位原則，原審法院認定符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的購房者對案涉房屋所享有的權(quán)利能夠?qū)够诘盅簷?quán)對該房屋的執(zhí)行，適用法律并無不當。建銀公司有關(guān)申請再審理由，不能成立。
其次，根據(jù)原審查明的事實，王某健提交了其在中天公司已經(jīng)取得房屋預(yù)售許可證后、人民法院查封案涉房屋前與中天公司簽訂的《商品房買賣合同》，中天公司為其出具的案涉房屋銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票記載內(nèi)容亦與《商品房買賣合同》所載信息相符，且雙方已實際履行合同，據(jù)此可以認定王某健與中天公司之間簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，合同已經(jīng)訂立。對于王某健已全額支付購房款的事實，建銀公司并未提出異議。中天公司在法院查封前已向王某健交付了案涉房屋，王某健亦交納了案涉房屋的采暖費等費用。案涉房屋未辦理過戶登記系中天公司未以王某健等購房人支付的購房款清償債權(quán)、房屋未能涂銷抵押權(quán)及被人民法院查封等原因?qū)е?，而非王某健自身原因，故原審法院認定王某健對訟爭房屋享有排除建銀公司申請強制執(zhí)行的民事權(quán)益，結(jié)果并無不當。
綜上，建銀公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：
駁回建銀國際資本管理（天津）有限公司的再審申請。
審判長 郃中林
審判員 宋春雨
審判員 仲偉珩
二〇一九年十一月十八日
法官助理王慧嫻
書記員曹美施
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