案涉房屋不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！敝樾?。該規(guī)定是關(guān)于無過錯不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的保護條件，實質(zhì)上是以犧牲普通金錢執(zhí)行債權(quán)人的正當權(quán)利為代價，對無過錯不動產(chǎn)買受人予以優(yōu)先的特別保護。人民法院在適用該條規(guī)定認定案外人享有的民事權(quán)益是否足以排除強制執(zhí)行時，應當對與法定要件相關(guān)的事實從嚴審查、嚴格把握，即排除特定標的物執(zhí)行應同時具備該規(guī)定的四個要件。蘇某某再審主張其支付了全部房款，其雖主張因徐銳向其借款長期不能歸還而以60萬元借款抵銷同等價值的房款，但其未提交借據(jù)及款項給付等相關(guān)證據(jù)佐證；且一審法院對案涉房屋進行評估，評估價為245.59萬元，蘇某某和徐銳的轉(zhuǎn)讓價格為145萬元，原審認定徐銳以不合理的低價轉(zhuǎn)讓案涉房屋侵犯王永明合法權(quán)益并無不當。蘇某某再審主張房屋轉(zhuǎn)讓實際價款高于145萬元，為了避稅未將60萬元借款利息體現(xiàn)在合同中。該再審主張與一、二審查明事實不符且與其提供的買賣合同、收據(jù)、調(diào)解書載明的房款總價145萬元不一致。蘇某某提交的證人證言和租賃合同，不足以認定其在人民法院查封之前已合法占有案涉房產(chǎn)。綜上，一、二審法院認定蘇某某對案涉房屋不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益并無不當。