中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2019）最高法民申4286號
再審申請人（一審被告、二審上訴人）：華某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住四川省宜賓市翠屏區(qū)。
委托訴訟代理人：陳和英，四川星奎律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：王文宏，四川星奎律師事務(wù)所律師。
再審申請人（一審被告、二審上訴人）：吳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住四川省宜賓市翠屏區(qū)。
委托訴訟代理人：陳和英，四川星奎律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：王文宏，四川星奎律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審原告、二審被上訴人）：黃萍，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住四川省成都市青羊區(qū)。
委托訴訟代理人：王薛韜，泰和泰律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：宜賓怡安龍潤置地股份有限公司，住所地四川省宜賓市南岸航天路中段6號。
法定代表人：鄧華，職務(wù)不詳。
一審第三人：四川宜賓興業(yè)集團有限公司，住所地四川省宜賓縣柏溪鎮(zhèn)三角路。
法定代表人：文萬彬，職務(wù)不詳。
再審申請人華某某、吳某某因與被申請人黃萍、宜賓怡安龍潤置地股份有限公司（以下簡稱怡安龍潤公司）、一審第三人四川宜賓興業(yè)集團有限公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服四川省高級人民法院（2018）川民終980號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
華某某、吳某某申請再審稱，（一）華某某、吳某某提供的兩份物管費收據(jù)雖然開具時間相隔兩年，票據(jù)編號僅相差27個號碼，但實際上物管公司并非按照票據(jù)本順序進行開票，這一點從華某某、吳某某提供的同小區(qū)其他業(yè)主開具的物管費收據(jù)可以印證，如2014年10月1日與2014年10月3日開具的票據(jù)號碼相差幾十萬個號碼，2014年10月3日兩個收據(jù)號相差300個號碼。因此，一、二審以華某某、吳某某交納物管費票據(jù)號碼相差27個號就否定票據(jù)的真實性，是錯誤的。（二）龍潤物管公司出具的《證明》雖沒有制作人簽字，但結(jié)合制作人邱小兵的情況說明，可以證明華某某、吳某某已于2014年10月3日辦理案涉房屋的接房手續(xù)。一、二審法院未依法對制作人邱小兵進行必要的詢問，直接否定該《證明》的證據(jù)效力，屬于事實認定錯誤。（三）申請人和怡安龍潤公司簽訂的房屋買賣合同約定的交房時間為2014年9月30日。2014年9月23日，怡安龍潤公司已將龍潤國際小區(qū)5、6、7、8幢所有房屋的入戶門鑰匙移交給龍潤物管公司，怡安龍潤公司不再占用控制房屋，該行為可視為已向龍潤物管公司交付了屬于華某某、吳某某的房屋。物管公司系為業(yè)主服務(wù)的第三方管理人，其管理鑰匙的行為應(yīng)認定為受業(yè)主委托進行管理，業(yè)主也有權(quán)隨時取回鑰匙，故應(yīng)當視為怡安龍潤公司向華某某、吳某某移交了房屋的占有。華某某、吳某某根據(jù)怡安龍潤公司的通知，于2014年10月3日到物管公司辦理了房屋交接手續(xù)，領(lǐng)取了鑰匙、電卡、電費發(fā)票，并交納了物管費等。案涉房屋雖沒有進行裝修，但華某某、吳某某在房屋內(nèi)堆放了經(jīng)營所需的設(shè)施設(shè)備、日常生活用品等物件，華某某、吳某某已實際占有房屋。（四）關(guān)于案涉房屋的付款問題。華某某、吳某某向怡安龍潤公司購買的龍潤國際小區(qū)*****號房屋（案涉房屋）及負一層房屋和露臺，房款共計1885643元。華某某、吳某某通過向怡安龍潤公司的法定代表人轉(zhuǎn)賬440754元，抵扣借款及利息444889元，怡安龍潤公司向華某某、吳某某出具了885643元的收款收據(jù)；另華某某、吳某某通過李瀘向怡安龍潤公司的法定代表人轉(zhuǎn)賬20萬元，并支付怡安龍潤公司現(xiàn)金80萬元，怡安龍潤公司工作人員于當天將80萬元存入公司賬戶，并向華某某、吳某某出具100萬元的收據(jù)，據(jù)此，華某某、吳某某付清了《認購書》和《露臺加固協(xié)議》約定的案涉房屋及負一層、露臺的全部房款。2013年10月16日，雙方簽訂《簽訂合同計算單》，根據(jù)實測確定訴爭房屋價款為859754元，負一層為648335元，露臺為424595元，共計總價1932684元，申請人需補交47041元。在簽訂正式房屋買賣合同后，怡安龍潤公司向申請人出具收據(jù)，載明收到案涉房屋的房款859754元。綜上，華某某、吳某某根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項的規(guī)定申請再審。
黃萍提交意見稱，（一）華某某、吳某某名下有其他用于居住的房屋，故不適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定）第二十九條的規(guī)定。（二）華某某、吳某某未舉證證明其付清了案涉房屋的全部房款。1.華某某、吳某某舉示的所有付款憑證中，沒有任何一筆款項的收款人為案涉房屋的開發(fā)商，即怡安龍潤公司。2.華某某、吳某某主張的所有付款時間早于《商品房買賣合同》的簽訂時間長達兩年以上，不合常理。3.根據(jù)華某某、吳某某提交的怡安龍潤公司內(nèi)部記載表格顯示，1885643元系“車位款1461048元、露臺424595元”構(gòu)成，而華某某、吳某某提交的《車位認購協(xié)議》顯示其同意用1461048元認購四川怡安投資集團有限公司開發(fā)的怡安大廈、光復(fù)大廈及碧竹山莊車位。4.華某某、吳某某在歷次庭審中就房款資金來源陳述相互矛盾。（三）華某某、吳某某未舉證證明其在法院查封之前占有房屋。1.華某某、吳某某提交的物管費收據(jù)相差兩年以上，收據(jù)號碼僅相差27個號，有悖常理。華某某、吳某某為作出解釋，提交了3-4本裝訂成冊的物業(yè)費收據(jù)本，但每本收據(jù)最后都有人為撕掉的部分，故意制造每本收據(jù)從頁數(shù)上看僅有20頁的假象，屬于偽造、變造的違法行為。綜上，請求駁回華某某、吳某某的再審申請。
怡安龍潤公司提交意見稱，（一）案涉“龍潤國際”小區(qū)系怡安龍潤公司開發(fā)的樓盤，華某某、吳某某購買的案涉房屋于2014年9月份完工并具備交付條件。（二）華某某、吳某某支付全款購買了案涉房屋并辦理了交接房手續(xù)。因當時怡安龍潤公司不具備預(yù)售房屋資格，故安排怡安龍潤公司的母公司四川怡安投資集團有限公司與購房人簽訂《車位認購協(xié)議》并代其收取購房款，在簽訂正式《商品房買賣合同》后，怡安龍潤公司向華某某、吳某某出具了購房收據(jù)。（三）案涉“龍潤國際”小區(qū)的所有房屋，怡安龍潤公司均委托物管公司辦理交接房手續(xù)，具體情況怡安龍潤公司并不清楚，但華某某、吳某某從未提出任何異議或者發(fā)出拒絕接房的通知。
本院經(jīng)審查認為，本案再審審查的焦點是華某某、吳某某就案涉房屋是否享有排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。對此，可參照執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定的有關(guān)規(guī)定加以審查。執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條系關(guān)于一般不動產(chǎn)買受人排除法院強制執(zhí)行的規(guī)定，第二十九條系消費者購房人排除法院強制執(zhí)行的規(guī)定，該兩個法條在適用上存在競合關(guān)系。本案中，因華某某、吳某某在宜賓市有可供居住的其他兩套房屋，故就其對案涉房屋是否享有排除法院執(zhí)行的民事權(quán)益，可參照上述司法解釋第二十八條的規(guī)定具體分析評判。
首先，案涉房屋被查封的時間為2015年4月10日，華某某、吳某某與怡安龍潤公司簽訂書面房屋買賣合同的時間為2014年6月30日，且該合同不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故能夠認定華某某、吳某某在查封之前簽訂了合法有效的書面買賣合同。
其次，華某某、吳某某舉示了2014年9月23日的鑰匙移交清單，但該證據(jù)僅能證明怡安龍潤公司將樓棟鑰匙交給物管公司，而不能證明將案涉房屋移交給華某某、吳某某。華某某、吳某某舉示的公證書及案涉房屋內(nèi)的照片，亦不能證明華某某、吳某某在人民法院查封前已占有房屋。2014年9月30日的電力公司繳費收據(jù)顯示客戶名為怡安龍潤公司，故不能證明繳費主體為華某某、吳某某。關(guān)于華某某、吳某某舉示的《證明》，該證明沒有單位負責人或制作證明材料人員的簽名和蓋章，在時隔兩年半后，邱小兵再出具《情況說明》，證實《證明》系由其出具，但未舉示證據(jù)證明邱小兵的身份，該《證明》載明華某某已于2014年10月3日付清該房的所有費用，完成交接房手續(xù)，而根據(jù)申請人提供的物管費收據(jù)，其首次交納物管費的時間為2014年10月12日，同時也未提供交接房手續(xù)予以印證。故該《證明》和《情況說明》不能結(jié)合達到華某某、吳某某已經(jīng)在法院查封前接房的證明目的。關(guān)于申請人舉示的2014年10月12日和2016年10月3日的物管費收據(jù)，兩張收據(jù)開具時間相差近兩年，號碼相差僅27個號，盡管其提供了其他業(yè)主的收據(jù)，擬證明物管公司存在未按照收據(jù)票號的順序開具物管費收據(jù)的情況，但在2014年10月份，物管公司即開出60張收據(jù)的情況下，仍無法排除對華某某、吳某某舉示的票據(jù)真實性的合理懷疑。綜上，華某某、吳某某提供的證據(jù)不能證明其在法院查封房屋之前已經(jīng)占有房屋的事實具有高度可能性。
再次，華某某、吳某某主張其向怡安龍潤公司購買了案涉房屋及負一層和露臺，房屋價款共計1885643元。其中859754元系案涉房屋的價款。對此，本院認為，其付款存在諸多不合理之處：其一，華某某、吳某某主張的付款時間早于《商品房買賣合同》的簽訂時間達兩年以上。華某某、吳某某主張其付款是依據(jù)2011年12月29日簽訂的《車位認購協(xié)議》及同日簽訂的《認購書》。按照《車位認購協(xié)議》的約定，在案涉房屋尚未取得預(yù)售許可證的情況下，華某某、吳某某即同意繳納案涉房屋及負一層的全額款項1461048元作為認購款，與一般商品房買賣交易習(xí)慣不符。其二，根據(jù)華某某、吳某某的主張，其與怡安龍潤公司簽訂《商品房買賣合同》之前，存在借貸資金往來，且其主張的轉(zhuǎn)賬付款部分對象均為怡安龍潤公司法定代表人的個人賬戶，現(xiàn)金部分亦不能和銀行流水予以對應(yīng)。其三，華某某、吳某某對于其主張的444889元的來源在一、二審期間存在截然不同的陳述，一審中其陳述來源為華某某通過中國建設(shè)銀行賬戶分三次取款共計1000000元，華某某、吳某某將該筆資金用于經(jīng)營生意后剩余444889元用于支付購房款，并且舉示相應(yīng)的取款憑證。二審中則又主張此款來源于其與怡安龍潤公司的借款沖抵，并提供怡安龍潤公司的記賬憑證。綜上，華某某、吳某某所主張的付款前后矛盾且存在重大瑕疵，華某某、吳某某提交的證據(jù)不能證明其已支付案涉房屋的全部購房款的事實具有高度可能性。
綜上所述，華某某、吳某某的再審申請理由均不能成立；原審法院認為華某某、吳某某尚未完成其舉證責任，其就案涉房屋不享有足以排除人民法院執(zhí)行的民事權(quán)利的認定，是正確的。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：
一、駁回華某某的再審申請；
二、駁回吳某某的再審申請。
審判長 司 偉
審判員 馬成波
審判員 葉 歡
二〇一九年九月二十六日
法官助理陳泫華
書記員羅映秋
成為第一個評論者