中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2019）最高法民申4219號
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：韓某，男，xxxx年xx月xx日出生，中華人民共和國臺灣省臺北市人，現(xiàn)住中華人民共和國浙江省寧波市江東區(qū)。
委托訴訟代理人：謝罡，北京市眾鑫律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：上海公寓(毛里求斯)有限公司（SHANGHAIAPARTMENTS(MAURITIUS)COMPANYLIMITED）。住所地：毛里求斯共和國。
法定代表人：吳旭暉，該公司董事。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司。住所地：中華人民共和國北京市朝陽區(qū)光華路5號院2號樓11層1101-1104室。
法定代表人：劉煥麗，該公司董事長。
委托訴訟代理人：張世國，北京東衛(wèi)（洋浦）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：劉浩，北京市東衛(wèi)（廣州）律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：上海世邦魏理仕物業(yè)顧問有限公司。住所地：中華人民共和國上海市楊浦區(qū)眉州路381號404-1室。
法定代表人：LukePeterMoffat，該公司董事長。
委托訴訟代理人：秦嘉奎，北京市中咨律師事務(wù)所上海分所律師。
委托訴訟代理人：張雨竹，北京市中咨律師事務(wù)所上海分所律師。
再審申請人韓某因與被申請人上海公寓(毛里求斯)有限公司（以下簡稱上海公寓）、北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司（以下簡稱北京魏理仕）、上海世邦魏理仕物業(yè)顧問有限公司（以下簡稱上海魏理仕）房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市高級人民法院（2017）滬民終315號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
韓某申請再審稱：（一）有新證據(jù)足以證明《住宅使用說明書》實際構(gòu)成雙方買賣合同的一部分，原判決認(rèn)定基本事實錯誤。上海市黃浦區(qū)人民法院（2014）黃浦民四（民）初字第2244號民事判決書（新證據(jù)一，以下簡稱2244號判決）證明《住宅使用說明書》具有真實性，且內(nèi)容明確具體，符合合同法關(guān)于要約的規(guī)定，構(gòu)成雙方房屋買賣合同的一部分。上海公寓出具的《賠償通知單》（新證據(jù)二）證明上海公寓已實際履行其在《住宅使用說明書》中關(guān)于公共服務(wù)設(shè)施的承諾，在未能如期履行的情況下，能夠主動依照約定承擔(dān)違約責(zé)任，該承諾構(gòu)成雙方合同內(nèi)容的一部分?！吨沦彿咳酥瓸accarat免責(zé)聲明書》（新證據(jù)三）及807單元的驗收交接明細(xì)（新證據(jù)四）證明上海公寓、上海帕默斯頓物業(yè)管理有限公司已與巴卡拉公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》中的“市場營銷許可協(xié)議”及“咨詢協(xié)議”，巴卡拉公司據(jù)此許可上海公寓使用Baccarat?品牌名稱及Baccarat?商標(biāo)，且巴卡拉公司確已參與涉案項目的管理及運營，進一步佐證《住宅使用說明書》中關(guān)于由巴卡拉公司提供物業(yè)服務(wù)的承諾，已構(gòu)成雙方買賣合同的一部分。（二）上海公寓存在多個違約事實，原判決未予認(rèn)定，屬于認(rèn)定基本事實缺乏證據(jù)證明的情形。第一，上海公寓未能提供室內(nèi)泳池、室外網(wǎng)球場及SPA，違反其在《住宅使用說明書》中關(guān)于公共服務(wù)設(shè)施的承諾。第二，上海公寓未履行《上海市房地產(chǎn)買賣合同》補充條款4.1、4.3及4.4約定的義務(wù)，至今尚未完成濟南路8號內(nèi)部及外部裝修。807房屋單元內(nèi)裝修完成，不能代表合同中約定的裝修工程全部完工，外裝修應(yīng)按《前期物業(yè)合同》補充協(xié)議第15條“物業(yè)交付”定義辦理。上海公寓應(yīng)在完成所有裝修后交付才符合約定,且上海公寓工程交付未經(jīng)工程驗收備案，不符合我國法律強制性規(guī)定。第三，上海公寓在后續(xù)物業(yè)服務(wù)過程中，私自終止巴卡拉公司提供物業(yè)服務(wù)，違反其在《住宅使用說明書》中關(guān)于由巴卡拉公司提供物業(yè)服務(wù)的承諾。第四，2014年8月，上海公寓拆除了濟南路8號東苑1-2層已有的健身房、俱樂部會所等公共服務(wù)設(shè)施，違反其在《住宅使用說明書》中的承諾。第五，一審法院及上海公寓從未否定《前期物業(yè)服務(wù)合同》是房屋買賣合同的組成部分，《前期物業(yè)服務(wù)合同》附件一“物業(yè)構(gòu)成”中明確載明：物業(yè)由兩幢大樓組成，兩幢大樓均包括地下停車場。但目前只有濟南路8號西苑具備地下車庫，東苑地下部分為自行車庫，上海公寓該行為構(gòu)成違約。（三）原判決認(rèn)定韓某提起本案訴訟時超過當(dāng)時法律規(guī)定的二年訴訟時效期間，屬于認(rèn)定基本事實缺乏證據(jù)證明，且適用法律錯誤。上海公寓多個違約行為發(fā)生的時間不同，因此不能以807號房屋交付的時間作為上海公寓在配套設(shè)施及服務(wù)方面的多個違約行為訴訟時效的起算點。綜上，韓某依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項、第二項、第六項，申請再審。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，本案系當(dāng)事人申請再審案件，應(yīng)當(dāng)針對韓某申請再審的理由是否成立進行審查。
一、韓某提交的新證據(jù)是否足以推翻原判決認(rèn)定的事實
韓某提交證據(jù)欲證明《住宅使用說明書》系雙方買賣合同的一部分，應(yīng)對上海公寓具有約束力。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百八十八條規(guī)定：“再審申請人證明其提交的新的證據(jù)符合下列情形之一的，可以認(rèn)定逾期提供證據(jù)的理由成立：（一）在原審?fù)徑Y(jié)束前已經(jīng)存在，因客觀原因于庭審結(jié)束后才發(fā)現(xiàn)的；（二）在原審?fù)徑Y(jié)束前已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，但因客觀原因無法取得或者在規(guī)定的期限內(nèi)不能提供的；（三）在原審?fù)徑Y(jié)束后形成，無法據(jù)此另行提起訴訟的?！睆乃姆葑C據(jù)的形式上看，均形成于原審?fù)徑Y(jié)束前，其中2244號判決系人民法院公開審理的民事案件裁判文書，上海公寓出具的《賠償通知單》、《致購房人之Baccarat免責(zé)聲明書》、807單元的驗收交接明細(xì)均應(yīng)是韓某自己保存的文件，韓某未能證明其因客觀原因逾期提交證據(jù)具有合理性，故本院不予采納上述證據(jù)。
從內(nèi)容上看，上述證據(jù)亦不足以推翻原判決認(rèn)定的事實?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體明確，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。”根據(jù)原判決查明的事實，韓某與上海公寓于2008年2月4日簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，而韓某提交的《住宅使用說明書》落款日期為2009年6月。韓某未能證明其何時獲得該《住宅使用說明書》，但應(yīng)推定是在韓某購買案涉房屋之后，因此該說明書的內(nèi)容對合同的訂立及成交價格已不具有影響力，且韓某未能證明雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及補充條款包括該說明書的內(nèi)容，故韓某關(guān)于《住宅使用說明書》系合同組成部分，上海公寓應(yīng)依據(jù)該說明書的內(nèi)容履行義務(wù)的主張，缺乏事實依據(jù)，不能成立。即使上海公寓某些行為符合《住宅使用說明書》的內(nèi)容，也不能證明《住宅使用說明書》具有合同的約束力。因此，韓某提交的新證據(jù)不足以證明《住宅使用說明書》屬于雙方買賣合同的一部分，其關(guān)于新證據(jù)足以推翻原判決的申請再審理由不能成立。
二、原判決認(rèn)定的事實是否缺乏證據(jù)證明。
關(guān)于韓某主張依據(jù)《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及補充條款的約定，上海公寓未完成物業(yè)裝修的問題。韓某申請再審認(rèn)為，上海公寓未依約履行濟南路8號樓的內(nèi)外部裝修，其主張內(nèi)外部裝修應(yīng)達(dá)到巴卡拉頂級奢侈品五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，但未提供充分證據(jù)予以證明，即不能證明裝修不符合《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及補充條款中約定的裝修內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。
韓某主張有關(guān)物業(yè)未按照《住宅使用說明書》及《前期物業(yè)服務(wù)合同》提供服務(wù)、設(shè)施等構(gòu)成違約的問題。如前所述，該說明書不構(gòu)成合同的一部分，韓某依此主張的違約事實缺乏合同依據(jù)?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同》系上海公寓與上海帕默斯頓物業(yè)管理有限公司簽訂，韓某并非合同當(dāng)事人，合同中關(guān)于地下停車場的描述不能視為上海公寓對業(yè)主的承諾條款。
因此，原判決認(rèn)定上海公寓在履行合同中不存在違約情形，并無不當(dāng)，韓某關(guān)于原判決認(rèn)定基本事實缺乏證據(jù)證明的申請再審理由不能成立。
三、關(guān)于本案訴訟時效起算的問題
我國法律規(guī)定，訴訟時效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害之日起計算。合同第四條規(guī)定：“4.1甲方自2007年6月1日開始對物業(yè)內(nèi)部和外部進行裝修。裝修工作預(yù)計在2009年1月31日前全部完工”“4.3乙方同意如果甲方在裝修完工日沒有完成其裝修工作，乙方應(yīng)給予甲方自裝修完工日起三個月的延期以完成裝修工作”“4.4如果裝修沒有在自裝修完工日起三個月內(nèi)完成，甲方仍可有三個月進一步延期完成裝修工作，但應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金”“4.6如果在4.4條提到的該三個月期間裝修工作仍未完成，乙方有權(quán)根據(jù)本補充條款第10條單方終止本買賣合同”。因此，根據(jù)上述約定，上海公寓最遲應(yīng)于2009年7月31日裝修完工，韓某于2009年11月16日簽署“房屋交接書”，案涉房屋自交接后由韓某實際占有，其應(yīng)知曉交付房屋以及外部裝修是否符合合同約定，其權(quán)利是否受到損害。因此，原判決認(rèn)定韓某在《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及補充條款項下主張權(quán)利的訴訟時效期間自房屋交付時開始起算，并無不當(dāng)。
韓某關(guān)于配套設(shè)施等未完工的違約行為導(dǎo)致訴訟時效存在不同起算點的主張，因韓某主張的違約行為不能成立而缺乏事實和法律依據(jù)，亦不能成立。
綜上，韓某的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：
駁回韓某的再審申請。
審判長 奚向陽
審判員 郭載宇
審判員 陳宏宇
二〇一九年十二月十九日
法官助理馬曉旭
書記員房建屹
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