中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

法定代表人：趙論語，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：陳路，北京市凱譽律師事務所律師。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：許某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住遼寧省大連市金州區(qū)。

委托訴訟代理人：向冬，男，xxxx年xx月xx日出生，系許某某同事，住湖北省仙桃市。

一審第三人：大連中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地遼寧省大連市金州區(qū)中長街道中長村（丘號38-77-5）。

法定代表人：王慶，該公司執(zhí)行董事。

本案中，許某某作為消費購房人，對訟爭房屋是否享有足以阻卻強制執(zhí)行的民事權益，可參照《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》以及《執(zhí)行異議規(guī)定》的相關規(guī)定及原則予以確認。從《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第一條關于“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權”以及第二條“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人”的規(guī)定可知，該批復確定的權利順位為建設工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)先于抵押權，建設工程價款優(yōu)先受償權不能對抗已經(jīng)支付全部或大部分購房款的特定消費者。就上述權利對抗的順位原則而言，在已經(jīng)支付全部或大部分購房款的特定房屋買受人的權利與銀行抵押權產(chǎn)生沖突時，亦應優(yōu)先保護房屋買受人的權利。因此，原審法院基于上述邏輯，認定許某某因購房而享有的權利能夠?qū)菇ㄣy公司抵押權的執(zhí)行，并無不當。

建銀公司主張原審法院認定許某某的購房權利符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的條件，屬于認定事實錯誤。經(jīng)查，許某某作為案涉房屋買受人，系在人民法院查封案涉房屋前與中天公司簽訂《商品房買賣合同》，并提供了記載內(nèi)容與《商品房買賣合同》相符的銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票及銀行交易明細，中天公司在法院查封前已向許某某交付了案涉房屋，許某某也為案涉房屋交納了相關物業(yè)費、水電費、采暖費等費用。在此節(jié)事實基礎上，原審法院認定案涉《商品房買賣合同》合法有效，許某某在法院查封前系合法占有案涉房屋，理據(jù)充分。另，原審已查明，案涉房屋未辦理過戶登記系中天公司未以許某某等購房人支付的購房款清償債權、房屋未能涂銷抵押權及被人民法院查封等原因?qū)е拢且蛟S某某自身原因未辦理過戶登記。就此而言，原審法院認定許某某的異議符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的排除人民法院強制執(zhí)行的情形，并無不當。建銀公司的該再審申請理由，本院不予采信。

綜上，建銀公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：

審判長　　余曉漢

審判員　　宋春雨

審判員　　丁俊峰

二〇一九年九月二十七日

法官助理王慧嫻