中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2019）最高法民申4074號
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：建銀國際資本管理（天津）有限公司。住所地：天津開發(fā)區(qū)廣場東路**濱海金融街E3-AB-303。
法定代表人：趙論語，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：陳路，北京市凱譽律師事務所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：孫某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住遼寧省大連市金州區(qū)。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：張成斌，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住遼寧省大連市金州區(qū)。
一審第三人：大連中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。。住所地：遼寧省大連市金州區(qū)中長街道中長村（丘號38-77-5）
法定代表人：王慶，該公司執(zhí)行董事。
再審申請人建銀國際資本管理（天津）有限公司（以下簡稱建銀公司）因與被申請人孫某某、張成斌、一審第三人大連中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中天公司）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服遼寧省高級人民法院（2018）遼民終931號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現(xiàn)已審查終結。
建銀公司申請再審稱，原審判決認定事實和適用法律錯誤。第一，根據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議規(guī)定》）第二十七條及二十九條的規(guī)定，購房消費者的物權期待權僅能對抗金錢債權的執(zhí)行，而不能對抗抵押權的執(zhí)行。原審法院認定購房消費者的權利能夠?qū)广y行抵押權，適用法律錯誤；第二，本案不符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形。孫某某、張成斌與中天公司之間未簽訂合法有效書面《商品房買賣合同》，因案涉房屋已設定抵押權，中天公司私自出售該房屋的行為構成無權處分，在建銀公司未追認的情況下，該《商品房買賣合同》效力待定。孫某某、張成斌僅提交了其名下無用于居住房屋的證明，但并未提交其配偶以及子女名下無用于居住房屋的證明。綜上，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項的規(guī)定申請再審。
本院經(jīng)審查認為，本案申請再審階段當事人爭議的焦點問題是，原審法院認定孫某某、張成斌對案涉房屋享有排除建銀公司申請強制執(zhí)行的民事權益，認定事實及適用法律是否正確。針對上述爭議焦點，本院分析認定如下：
本案中，孫某某、張成斌作為購房消費者，對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，可參照《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》以及《執(zhí)行異議規(guī)定》的相關規(guī)定及原則予以確認。從《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第一條關于“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權”以及第二條“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人”的規(guī)定可知，該批復確定的權利順位為建設工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)先于抵押權，而建設工程價款優(yōu)先受償權不能對抗已經(jīng)支付全部或大部分購房款的消費者。就上述權利對抗的順位原則而言，在已經(jīng)支付全部或大部分購房款的購房消費者的權利與銀行抵押權產(chǎn)生沖突時，亦應優(yōu)先保護購房消費者的物權期待權。在原審法院認定孫某某、張成斌系真實的購房消費者且已經(jīng)支付購房款的情況下，參照上述權利順位的原則，認定孫某某、張成斌對案涉房屋所享有的權利能夠?qū)菇ㄣy公司基于抵押權申請對該房屋的執(zhí)行，適用法律并無不當。
至于建銀公司關于原審法院認定孫某某、張成斌的異議符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形，屬于認定事實錯誤的再審申請理由，這涉及以下幾方面問題：其一，關于孫某某、張成斌是否與中天公司簽訂合法有效的書面買賣合同問題。本案中，孫某某、張成斌提交2013年3月25日與中天公司簽訂的商品房買賣合同，結合中天公司出具的案涉房屋的銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，載明不動產(chǎn)項目名稱、地址、面積、總房款，該發(fā)票上加蓋了中天公司的財務專用章，足以證明孫某某、張成斌與中天公司之間簽訂合法有效《商品房買賣合同》；其二，關于孫某某、張成斌是否實際支付購房款的問題。《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第八條第二款規(guī)定，合同約定或者當事人之間習慣以普通發(fā)票作為付款憑證，買受人以普通發(fā)票證明已經(jīng)履行付款義務的，人民法院應予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。本案審理查明中天公司已經(jīng)向?qū)O某某、張成斌出具普通購房發(fā)票，可以證明孫某某、張成斌已經(jīng)向中天公司支付了購房款。建銀公司欲否定孫某某、張成斌已經(jīng)支付款項的事實，應提供足以推翻該事實的證據(jù)加以證明。但是，中天公司并未提交證據(jù)證明其主張，故應承擔舉證不能的法律后果。原審法院認定孫某某、張成斌已經(jīng)支付案涉房屋購房款，并無不當；其三，一審法院已查明，孫某某、張成斌在大連市金普新區(qū)無其他可用于居住的房屋。在上述三方面問題分析基礎上，孫某某、張成斌的異議符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形，建銀公司的該再審申請理由，本院不予采信。
至于建銀公司主張即使孫某某、張成斌與中天公司存在商品房買賣合同關系，該合同關系亦無效的主張，根據(jù)建銀公司、中天公司與盛京銀行簽訂的《委托貸款合同之補充合同》中關于“在中天公司清償全部委托貸款之前，中天公司應將天鴻1.7英里項目中除政府回購安置住房之外的房產(chǎn)的銷售收入在取得后一個工作日內(nèi)按以下比例存入監(jiān)管賬戶……”的約定以及中天公司取得案涉房屋商品房預售許可證的相關情況，原審法院認定建銀公司同意中天公司銷售案涉房屋，并無不當；且即使該商品房買賣合同簽訂未經(jīng)建銀公司同意，也不影響該商品房買賣合同的效力。故建銀公司的該再審申請理由，與本案事實不符，本院不予采信。
綜上，建銀公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：
駁回建銀國際資本管理（天津）有限公司的再審申請。
審判長 王富博
審判員 李盛燁
審判員 季偉明
二〇一九年九月二十五日
法官助理池騁
書記員周健
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