中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

(2019)最高法民申4034號

法定代表人：趙論語，該公司總經理。

委托訴訟代理人：陳路，北京市凱譽律師事務所律師。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：樊某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省綏化市北林區(qū)。

委托訴訟代理人：高巖，北京德恒（大連）律師事務所律師。

一審第三人：大連中天房地產開發(fā)有限公司。住所地：遼寧省大連市金州區(qū)中長街道中長村（丘號38-77-5)。

法定代表人：王慶，該公司執(zhí)行董事。

樊某某辯稱，本案符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形，樊某某對案涉房屋享有排除建銀公司抵押權的民事權益。第一，樊某某與中天公司簽訂了書面《商品房買賣合同》，合同簽訂后，中天公司以蓋章備案為由將合同收回。樊某某提交的購房發(fā)票中載明的房號、面積、價款等與《商品房買賣合同》中載明的內容一致，樊某某入住后繳納水電費、物業(yè)費等情況，均可印證雙方之間簽訂的書面《商品房買賣合同》的相關情況。第二，樊某某已經按照《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條第二項的規(guī)定，提交了證據證明樊某某在大連市全域無其他用于居住的房屋。第三，樊某某委托樊玉珍支付購房款，樊玉珍向中天公司支付購房款的轉賬憑證可證明樊某某已經向中天公司支付了房款。綜上，請求駁回建銀公司的再審申請。

中天公司未提交答辯意見。

在本院組織的聽證中，樊某某提供了其支付案涉房屋購房款的付款憑證。該付款憑證載明，2013年12月3日，其通過中天公司pos機刷卡支付700497元。對樊某某的上述付款事實，建銀公司未否定其真實性。

本案中，樊某某作為購房消費者，對訟爭房屋是否享有足以阻卻強制執(zhí)行的民事權益，可參照《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》以及《執(zhí)行異議規(guī)定》的相關規(guī)定及原則予以確認。從《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第一條關于“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權”以及第二條“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人”的規(guī)定可知，該批復確定的權利順位為建設工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)先于抵押權，而建設工程價款優(yōu)先受償權不能對抗已經支付全部或大部分購房款的消費者。就上述權利對抗的順位原則而言，在已經支付全部或大部分購房款的購房消費者的權利與銀行抵押權產生沖突時，亦應優(yōu)先保護購房消費者的物權期待權。在原審法院認定樊某某系真實的購房消費者且已經支付購房款的情況下，參照上述權利順位的原則，認定樊某某對案涉房屋所享有的權利能夠對抗建銀公司基于抵押權申請對該房屋的執(zhí)行，適用法律并無不當。

至于建銀公司提出原審法院認定樊某某的購房權符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的條件，屬于認定事實錯誤的再審申請理由，主要涉及以下幾方面問題：其一，關于樊某某是否與中天公司簽訂合法有效的書面買賣合同問題。本案中，雖然樊某某未提交其與中天公司簽訂的《商品房買賣合同》，但中天公司出具的訟爭房屋的銷售不動產統(tǒng)一發(fā)票中載明了不動產項目名稱、地址、面積、總房款，該發(fā)票上加蓋了中天公司的財務專用章，足以證明樊某某與中天公司之間成立商品房買賣關系。此外，原審庭審中以及本院組織的聽證中，樊某某主張其與中天公司之間已簽訂書面《商品房買賣合同》，因中天公司以辦理房屋買賣合同備案為由將《商品房買賣合同》收回，之后由于中天公司內部管理混亂未將合同返還給樊某某。結合樊某某提交的購房發(fā)票、實際入住訟爭房屋后繳納物業(yè)費、采暖費、水電費等費用的支付憑證、樊某某的陳述及與樊某某類似的其他購房人也存在類似情況，本院認為樊某某的解釋符合常理，能夠使人形成樊某某與中天公司之間簽訂了書面的《商品房買賣合同》的確信。其二，關于樊某某是否實際支付購房款的問題。一方面，《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第八條第二款規(guī)定，合同約定或者當事人之間習慣以普通發(fā)票作為付款憑證，買受人以普通發(fā)票證明已經履行付款義務的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。本案審理查明中天公司已經向樊某某出具普通購房發(fā)票，可以證明樊某某已經向中天公司支付了購房款。建銀公司欲否定樊某某已經支付款項的事實，應提供足以推翻該事實的證據加以證明，但是，中天公司并未提交證據證明其主張，故應承擔舉證不能的法律后果。另一方面，在本院組織的聽證中，樊某某提供了其支付購房款的付款憑證。該付款憑證載明，2013年12月3日，由中天公司pos機刷卡支付700497元。對樊某某的上述付款事實，建銀公司未否定其真實性。此節(jié)事實，能夠與中天公司為樊某某開具發(fā)票的事實相互印證，進一步強化樊某某已經支付案涉購房款的證據鏈。綜合上述兩方面因素，原審法院認定樊某某已經支付案涉房屋購房款，并無不當。其三，一審法院已查明，樊某某在大連市全域境內無其他可用于居住的房屋。在上述三方面問題分析基礎上，樊某某的購房人權利符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的條件，建銀公司的該再審申請理由，本院不予采信。

至于建銀公司提出即使樊某某與中天公司存在商品房買賣合同關系，該合同效力待定的主張。根據建銀公司、中天公司與盛京銀行簽訂的《委托貸款合同之補充合同》中關于“在中天公司清償全部委托貸款之前，中天公司應將天鴻1.7英里項目中除政府回購安置住房之外的房產的銷售收入在取得后一個工作日內按以下比例存入監(jiān)管賬戶……”的約定以及中天公司取得訟爭房屋商品房預售許可證的相關情況，原審法院認定建銀公司同意中天公司銷售案涉房屋，并無不當；且即使該商品房買賣合同簽訂未經建銀公司同意，也不影響該商品房買賣合同的效力。故建銀公司的該再審申請理由，與本案事實不符，本院不予采信。

綜上，建銀公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：

審判長　　王富博

審判員　　張代恩

審判員　　仲偉珩

二〇一九年九月二十五日

法官助理趙迪