中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

法定代表人：趙論語，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：陳路，北京市凱譽(yù)律師事務(wù)所律師。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：于華。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：徐志文。

一審第三人：大連中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人：王慶，該公司執(zhí)行董事。

（一）關(guān)于于華、徐志文對訟爭房屋是否享有足以排除建銀公司申請強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益

于華、徐志文作為購房消費(fèi)者，對訟爭房屋是否享有足以阻卻強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，可參照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的相關(guān)規(guī)定予以認(rèn)定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條關(guān)于“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”以及第二條關(guān)于“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”的規(guī)定，可知該批復(fù)確定的權(quán)利順位為建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，而建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)不能對抗已經(jīng)支付全部或大部分購房款的消費(fèi)者。就上述權(quán)利對抗的順位原則而言，在已經(jīng)支付全部或大部分購房款的購房消費(fèi)者的權(quán)利與銀行抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時，亦應(yīng)優(yōu)先保護(hù)購房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)。一、二審法院在認(rèn)定于華、徐志文系真實(shí)的購房消費(fèi)者且已經(jīng)支付購房款的情況下，參照上述權(quán)利順位的原則，認(rèn)定于華、徐志文對案涉房屋所享有的權(quán)利能夠?qū)菇ㄣy公司基于抵押權(quán)申請對該房屋的執(zhí)行，適用法律并無不當(dāng)。

建銀公司主張一、二審法院認(rèn)定于華、徐志文的異議符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形，屬于認(rèn)定事實(shí)錯誤，這涉及以下幾方面問題：其一，關(guān)于于華、徐志文是否與中天公司形成合法有效的商品房買賣合同關(guān)系問題，于華、徐志文雖然未能提供其與中天公司簽訂的《商品房買賣合同》，但其提供了中天公司出具的銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，且該發(fā)票上記載的房屋信息情況與于華、徐志文實(shí)際居住房屋一致，一、二審法院據(jù)此認(rèn)定于華、徐志文與中天公司在法院查封案涉房屋之前已經(jīng)與中天公司形成真實(shí)有效的商品房買賣合同關(guān)系并交付購房款，并無不當(dāng)。其二，建銀公司提出的關(guān)于于華、徐志文與中天公司之間的商品房買賣合同關(guān)系屬效力待定的主張，根據(jù)建銀公司、中天公司與盛京銀行股份有限公司大連開發(fā)區(qū)支行簽訂的《委托貸款合同之補(bǔ)充合同》中關(guān)于“在中天公司清償全部委托貸款之前，中天公司應(yīng)將天鴻1.7英里項目中除政府回購安置住房之外的房產(chǎn)的銷售收入在取得后一個工作日內(nèi)按以下比例存入監(jiān)管賬戶……”的約定以及中天公司取得訟爭房屋商品房預(yù)售許可證的相關(guān)情況，一、二審法院認(rèn)定建銀公司同意中天公司銷售案涉房屋，并無不當(dāng)。建銀公司關(guān)于中天公司無權(quán)處分案涉房屋的主張不能成立。其三，一審法院已查明，于華、徐志文在大連市無其他可用于居住的房屋。據(jù)此，于華、徐志文的異議符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形。對建銀公司的該再審申請理由，本院不予支持。

（二）建銀公司在案涉資金監(jiān)管、抵押權(quán)設(shè)立和行權(quán)過程中是否具有過錯

經(jīng)查，按照建銀公司、中天公司及盛京銀行股份有限公司大連開發(fā)區(qū)支行簽訂的《委托貸款合同之補(bǔ)充合同》的約定，案涉房屋可以出售，售房款應(yīng)按比例存入監(jiān)管賬戶，目的系為了優(yōu)先清償建銀公司的擔(dān)保債權(quán)。建銀公司對中天公司的債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的原因在于中天公司未按約定將售房款優(yōu)先給付建銀公司，進(jìn)而導(dǎo)致建銀公司抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)未能獲得清償。據(jù)此，一、二審法院認(rèn)定建銀公司在案涉資金監(jiān)管、抵押權(quán)設(shè)立和行權(quán)過程中具有過錯，符合本案實(shí)際。建銀公司主張一、二審法院對該部分事實(shí)認(rèn)定錯誤，本院不予支持。

綜上所述，建銀公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：

審判長　　宋春雨

審判員　　余曉漢

審判員　　丁俊峰

二〇一九年九月三十日

法官助理張娜