中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

(2019)最高法民申4027號

法定代表人：趙論語，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：陳路，北京市凱譽律師事務所律師。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：王永德，男，1947年1月19日出生，漢族，住遼寧省大連市金州區(qū)金灣路55號1-6-1。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：劉美娟，女，1950年8月20日出生，漢族，住遼寧省大連市金州區(qū)金灣路55號1-6-1。

一審第三人：大連中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地遼寧省大連市金州區(qū)中長街道中長村（丘號38-77-5)。

法定代表人：王慶，該公司執(zhí)行董事。

本案中，王永德、劉美娟作為購房消費者，對訟爭房屋是否享有足以阻卻強制執(zhí)行的民事權益，可參照《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》以及《執(zhí)行異議規(guī)定》的相關規(guī)定及原則予以確認。從《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第一條關于“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權”以及第二條“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人”的規(guī)定可知，該批復確定的權利順位為建設工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)先于抵押權，而建設工程價款優(yōu)先受償權不能對抗已經(jīng)支付全部或大部分購房款的消費者。就上述權利對抗的順位原則而言，在已經(jīng)支付全部或大部分購房款的購房消費者的權利與銀行抵押權產(chǎn)生沖突時，亦應優(yōu)先保護購房消費者的物權期待權。在原審法院認定王永德、劉美娟系真實的購房消費者且已經(jīng)支付購房款的情況下，參照上述權利順位的原則，認定王永德、劉美娟對案涉房屋所享有的權利能夠排除建銀公司基于抵押權申請對該房屋的執(zhí)行，適用法律并無不當。

至于建銀公司關于原審法院認定王永德、劉美娟的購房權符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條規(guī)定條件，屬于認定事實錯誤的再審申請理由，這涉及以下幾方面問題：其一，關于王永德、劉美娟是否與中天公司簽訂合法有效的書面買賣合同問題。本案中，中天公司與王永德、劉美娟簽訂《商品房買賣合同》的時間是2013年1月31日，當日中天公司開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。該商品房買賣合同未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為合法有效。其二，一審法院已查明，王永德、劉美娟在大連市全域境內(nèi)無其他可用于居住的房屋。王永德、劉美娟的異議符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形，可以排除人民法院強制執(zhí)行。建銀公司的該再審申請理由，本院不予支持。

至于建銀公司主張即使王永德、劉美娟與中天公司存在商品房買賣合同關系，該合同關系亦無效的主張，根據(jù)建銀公司、中天公司與盛京銀行簽訂的《委托貸款合同之補充合同》中關于“在中天公司清償全部委托貸款之前，中天公司應將天鴻1.7英里項目中除政府回購安置住房之外的房產(chǎn)的銷售收入在取得后一個工作日內(nèi)按以下比例存入監(jiān)管賬戶……”的約定以及中天公司取得訟爭房屋商品房預售許可證的相關情況，原審法院認定建銀公司同意中天公司銷售案涉房屋，并無不當；且即使該商品房買賣合同簽訂未經(jīng)建銀公司同意，也不影響該商品房買賣合同的效力。故建銀公司的該再審申請理由，與本案事實不符，本院不予支持。

綜上，建銀公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：

審判長　　王富博

審判員　　張代恩

審判員　　仲偉珩

二〇一九年九月二十五日

法官助理湯化冰