中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

法定代表人：趙論語，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：陳路，北京市凱譽律師事務所律師。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：肖某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。

法定代理人：肖毅（肖某父親），住大連市金州區(qū)。

一審第三人：大連中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：遼寧省大連市金州區(qū)中長街道中長村。

法定代表人：王慶，該公司執(zhí)行董事。

一、關于肖某對案涉房屋所享有的權利是否足以排除強制執(zhí)行的問題。本案中，肖某作為消費購房人，對訟爭房屋是否享有足以阻卻強制執(zhí)行的民事權益，可參照《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》以及《執(zhí)行異議規(guī)定》的相關規(guī)定及原則予以確認。從《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第一條關于“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權”以及第二條“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人”的規(guī)定可知，該批復確定的權利順位為建設工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)先于抵押權，建設工程價款優(yōu)先受償權不能對抗已經(jīng)支付全部或大部分購房款的特定消費者。就上述權利對抗的順位原則而言，在已經(jīng)支付全部或大部分購房款的特定房屋買受人的權利與銀行抵押權產(chǎn)生沖突時，亦應優(yōu)先保護房屋買受人的權利。因此，原審法院基于上述邏輯，認定肖某因購房而享有的權利能夠對抗建銀公司抵押權的執(zhí)行，并無不當。

建銀公司主張原審法院認定肖某的異議符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，屬于認定事實錯誤。經(jīng)查，雖然案涉房屋系中天公司抵頂欠付博源公司工程款的房屋，但肖某受讓該房屋后與中天公司直接簽訂《商品房買賣合同》，中天公司向肖某出具了案涉房屋的銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，雙方之間形成了房屋買賣合同關系。根據(jù)建銀公司、中天公司與盛京銀行簽訂的《委托貸款合同之補充合同》中關于“在中天公司清償全部委托貸款之前，中天公司應將天鴻1.7英里項目中除政府回購安置住房之外的房產(chǎn)的銷售收入在取得后一個工作日內(nèi)按以下比例存入監(jiān)管賬戶……”的約定以及中天公司取得訟爭房屋商品房預售許可證的相關情況，原審法院認定建銀公司同意中天公司銷售案涉房屋，并無不當。且該合同簽訂時間在中天公司已經(jīng)取得房屋預售許可證后、人民法院查封案涉房屋前，肖某已支付全部購房款，中天公司在法院查封前已向肖某交付了案涉房屋，肖某也為案涉房屋交納了相關物業(yè)費、采暖費、水電費等費用。在此節(jié)事實基礎上，原審法院認定案涉《商品房買賣合同》合法有效，肖某在法院查封前系合法占有案涉房屋，理據(jù)充分。另，原審已查明，案涉房屋未辦理過戶登記系中天公司未以肖某等購房人支付的購房款清償債權、房屋未能涂銷抵押權及被人民法院查封等原因導致，而非因肖某自身原因未辦理過戶登記。就此而言，原審法院認定肖某的購房權利符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的排除人民法院強制執(zhí)行的情形，并無不當。建銀公司的該再審申請理由，本院不予采信。

二、關于原審法院認定建銀公司在案涉資金監(jiān)管、抵押權設立和行權過程中具有過錯是否正確的問題。經(jīng)查明，按照建銀公司、中天公司及盛京銀行簽訂的委托貸款合同之補充合同的約定，案涉房屋可以出售，售房款應按比例存入監(jiān)管賬戶，目的系為了優(yōu)先清償建銀公司的擔保債權。建銀公司對中天公司的債權不能實現(xiàn)的原因在于中天公司未按約定將售房款優(yōu)先給付建銀公司，進而導致建銀公司抵押權所擔保的債權未能獲得清償。故此，原審法院認定建銀公司在案涉資金監(jiān)管、抵押權設立和行權過程中具有過錯，符合本案實際。建銀公司關于原審法院的該事實認定錯誤的再審申請理由，與事實不符，本院不予采信。

綜上，建銀公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：

審判長　　王富博

審判員　　張代恩

審判員　　仲偉珩

二〇一九年九月二十四日