中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

負責人：羅波，該支行行長。

委托訴訟代理人：郝小杰，重慶澤信律師事務所律師。

委托訴訟代理人：劉欣陽，重慶澤信律師事務所律師。

被申請人（一審被告、二審被上訴人、執(zhí)行案外人）:諶禮遠，男，1966年10月4日生，漢族，住重慶市綦江縣。

委托訴訟代理人：羅永彬，重慶市綦江區(qū)東溪法律服務所法律工作者。

委托訴訟代理人：羅陳誠，重慶市綦江區(qū)東溪法律服務所法律工作者。

被申請人（一審被告、二審被上訴人、被執(zhí)行人）:重慶市文杰京華農貿市場有限公司，住所地重慶市北碚區(qū)將軍路598號。

法定代表人：魏娟，該公司執(zhí)行董事。

被申請人（一審被告、二審被上訴人、被執(zhí)行人）:重慶市銀鷹實業(yè)集團房地產開發(fā)有限公司，住所地重慶市渝北區(qū)雙龍湖街道濱港路39號山水綠城1幢1-1。

法定代表人：袁世超，該公司執(zhí)行董事兼總經理。

農行渝北支行申請再審稱,一、二審判決認定事實不清、適用法律錯誤，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條之規(guī)定，請求本院：1.撤銷重慶市高級人民法院(2018）渝民終377號民事判決；2.判決對銀鷹地產公司位于重慶市綦江區(qū)XX街道XX路XX號X幢XXX層建筑面積1532.94平方米的車庫繼續(xù)執(zhí)行；3.本案一審、二審案件受理費均由諶禮遠、文杰京華公司、銀鷹地產公司承擔。事實與理由：（一）《銀海新城車位轉讓協議書》是車位轉讓的預購協議，不符合商品房買賣合同的主要內容，原判認定諶禮遠與銀鷹地產公司簽訂合法有效的買賣合同錯誤；（二）《車位轉讓協議》存在違法之處。該協議是在抵押之后，違反《中華人民共和國物權法》第一百九十一條，且標的物未經測繪，亦未完成初始登記，依法不得買賣；（三）案涉“車位”不是執(zhí)行中的查封對象，當然也不是中止執(zhí)行的對象，原判混淆了查封的效力與查封對象的概念；（四）案涉車位不符合物權登記條件，按照《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和服役案件若干問題的規(guī)定》第三十條規(guī)定，案涉車位并不符合物權登記條件，對諶禮遠提出的排除執(zhí)行異議不應支持；（五）諶禮遠對車位未辦理過戶登記存在過錯，因為諶禮遠知曉車庫狀況且存在抵押權，不具備轉移登記條件，未盡買受人合理注意義務，且忽視國家法律法規(guī)政策對房地產交易安全保護的規(guī)定，怠于行使權利，導致案涉車位至今不能過戶；（六）原判適用《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，缺少構成要件，適用法律錯誤；（七）原審認定諶禮遠已經占有車位的證據為一份加蓋了銀海新城管理處公章的《證明》，但該份證據不是有效證據，因為沒有任何證據證明所謂“銀海新城管理處”是重慶鑫龍物業(yè)管理集團有限公司設立的合法單位，原審法院據此認定諶禮遠已經合法占有車位的事實是錯誤的；（八）原判對案涉車庫抵押登記連續(xù)性未予審查認定系重大瑕疵。案涉車庫的抵押登記雖一年一簽，但貸款人、借款人、抵押擔保人、借款金額完全一樣，注銷抵押和辦理抵押登記時間又都在同一時間，故實際上是債的延續(xù)，是不間斷的連續(xù)抵押。在抵押權與買受人權利并存時，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十五條對抵押權保護的例外規(guī)定，對作為購買商品房的消費者的特別保護規(guī)定，該規(guī)定第二十九條對消費者的居住權有著嚴格的限定。原審認為符合該規(guī)定第二十八條排除執(zhí)行錯誤。

本院經審查認為，針對農行渝北支行的再審申請事由，具體分析如下：

一、關于《車位轉讓協議書》的性質問題。

《中華人民共和國物權法》第七十四條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！?010年8月13日，對于重慶市綦江區(qū)XX街道XX路XX號X幢XXX層建筑面積為1532.94平方米的車庫，房屋行政主管部門已經為銀鷹公司頒發(fā)了207房地證XXXX字第××號房地產證。整個案涉車庫于2010年8月13日在房屋行政主管部門進行了房屋分割變更登記，案涉車位也包含在其中。因此，銀鷹公司作為權利人，有權將該車庫出售、附贈或者出租。銀鷹公司作為甲方與諶禮遠作為乙方簽訂的《車位轉讓協議書》約定：“1.車位協議總價款9萬元……2.甲方于2014年6月14日前將車位交付給乙方，乙方應按照物業(yè)服務公司的規(guī)定交納車位管理服務費，自甲方將車位交付乙方之日起開始交納（如該車位已出租，由物管公司把租金轉交給乙方）。3.若乙方不再是本項目業(yè)主，則車位應同時轉讓給本項目的其他業(yè)主。乙方不得將車位轉讓、出租給本項目業(yè)主以外的第三人，但本項目的房產實際使用人可經過乙方同意租用或臨時使用車位。4.車位暫不辦理產權證，乙方對此完全知曉，并同意18個月后領取產權證；但車位辦證所需交納的契稅、土地登記費、房屋產權登記費等稅費和其他費用按政府相關政策各自承擔。若乙方不繳納相關稅費，導致車位權益喪失的，甲方不承擔責任。辦理產權證書時，需要甲方配合的，甲方應予以配合……”從上述約定內容看，協議書明確對車位轉讓價款、交付時間、產權辦理等事宜進行了約定，完全具備了買賣合同的主要條款。此外，雖然《車位轉讓協議書》中約定乙方受讓“X號樓XX號車位使用權”，但是結合協議書前后文可知，當事人實際買賣的是車位所有權。

二、關于《車位轉讓協議書》是否存在違法之處的問題。

農行渝北支行主張案涉車位并未經有資格的測繪機構測繪，更未完成車位產權的初始登記，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十六條的規(guī)定，未完成產權初始登記的房屋不得買賣。本院認為，這種理解是錯誤的。房產面積測繪是指測繪成果經職能部門審核后，作為辦理產權登記的依據，適用于房產產權、產籍管理，房地產開發(fā)利用，交易、稅費征收等方面，故尚未進行最終的面積實際測繪，影響的僅是銀鷹公司與諶禮遠就案涉車位進行產權轉移登記，而非銀鷹公司將案涉車位對外銷售。至于未完成單個車位的產權登記，更非構成房地產開發(fā)企業(yè)對外出售車位的障礙。此外，雖然根據《中華人民共和國物權法》第一百九十一條第二款的規(guī)定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。但未經抵押權人的同意，其法律效果并非為抵押人與第三人訂立的轉讓抵押財產的合同無效。因此，案涉車庫已經存在的抵押不影響諶禮遠和案涉《車位轉讓協議書》的效力。

三、關于案涉車位是否為查封對象以及是否符合物權登記條件的問題。

農行渝北支行認為，執(zhí)行法院并未對案涉XX號車位進行查封，案涉XX號車位并不存在，故案涉車位不是執(zhí)行中的查封對象，當然也不是排除執(zhí)行的對象，原判混淆了查封的效力與查封的對象兩個不同的概念。對此，本院認為，《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第二條第一款規(guī)定：“人民法院可以查封、扣押、凍結被執(zhí)行人占有的動產、登記在被執(zhí)行人名下的不動產、特定動產及其他財產權?！币虼?，查封的對象包括動產、不動產及其他財產權。本案中，執(zhí)行法院查封了整個案涉車庫，而2010年8月13日案涉車庫即已在房屋行政主管部門進行了分割變更登記，案涉車位也包含在其中，因此，被查封的財產當然包括了案涉車位，農行渝北支行稱XX號車位并非查封對象，顯然系對查封對象的片面理解，不能成立。此外，中止執(zhí)行僅是指在執(zhí)行程序開始后，執(zhí)行程序的臨時停止，其后果并非為解除查封。綜上，農行渝北支行的該申請再審理由不能成立。

關于農行渝北支行稱案涉車位不符合“物權登記條件”的問題，本院認為，系其對法律規(guī)定的理解錯誤，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第三十條是針對買受人進行了預告登記并提出執(zhí)行異議的情形，與本案所涉情形不符，故不存在適用該條規(guī)定的前提。

四、關于是否系諶禮遠自身原因導致案涉車位未辦理權屬轉移登記的問題。

案涉車庫已經整體進行了物權初始登記，預告登記制度并非是法律規(guī)定當事人必須履行的法定義務，網簽備案制度則系房屋行政主管部門為了規(guī)范商品房銷售行為而對房地產開發(fā)企業(yè)提出的管理性要求。因此，諶禮遠未就案涉車位申請網簽或者預告登記，并非構成案涉車位未能辦理權屬轉移登記的原因。諶禮遠與銀鷹公司簽訂《車位轉讓協議書》時的抵押曾于2016年9月1日被注銷，也就是說，協議簽訂時諶禮遠忽略的權利障礙已經不復存在。而2016年9月2日新設立的抵押晚于《車位轉讓協議書》的時間。諶禮遠與銀鷹公司約定協議書簽訂18個月后辦理產權證，然而銀鷹公司未履行與諶禮遠的約定，用案涉車庫進行了抵押擔保，導致諶禮遠未能辦理權屬轉移登記，過錯方顯然在于銀鷹公司，農行渝北支行認為諶禮遠未對車位進行辦理權屬轉移登記存在過錯的主張，不能成立。

五、關于原判決適用《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條是否錯誤的問題。

如前所述，案涉車位未進行最終的面積實際測繪，并不影響銀鷹公司將案涉車位對外銷售，故不構成對《車位轉讓協議》成立及效力的影響?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十五條規(guī)定了在執(zhí)行程序中人民法院審查案外人是否為權利人的一般判斷標準，但該司法解釋第二十八條對于不動產買賣關系中買受人是否享有能夠排除強制執(zhí)行的民事權益進行了更為明確具體的規(guī)定，故農行渝北支行以該司法解釋第二十五條的規(guī)定為由否定適用該司法解釋第二十八條的規(guī)定，在邏輯上不能成立。

六、關于諶禮遠是否已經合法占有車位的問題。

根據本案認定的事實，銀鷹公司與鑫龍物業(yè)集團公司于2014年3月1日簽訂《銀海新城前期物業(yè)服務合同》，約定銀鷹公司選聘鑫龍物業(yè)集團公司為銀海新城小區(qū)提供物業(yè)管理服務，期限為五年。2015年6月26日，重慶市綦江區(qū)銀海新城小區(qū)業(yè)主委員會與重慶鑫龍物業(yè)管理集團股份有限公司簽訂了《銀海新城物業(yè)服務合同》。此外，案涉小區(qū)位于重慶市綦江區(qū)XX路XX號。在這種情況下，原審法院綜合鑫龍物業(yè)集團公司綦江分公司銀海新城管理處出具的《Ｄ6棟車庫已購車位明細》證明，《車位轉讓協議書》簽訂時案涉車庫已經取得產權證，《車位轉讓協議書》約定的車位交付時間為2014年6月14日之前以及諶禮遠為XXXX小區(qū)X幢XXXX號房屋業(yè)主的事實，并根據生活常理，認定諶禮遠自2014年6月15日起合法占有了案涉車位，并無不當。

七、關于農行渝北支行對案涉車位的抵押權是否連續(xù)的問題

銀鷹公司以案涉車庫為文杰京華公司向農行渝北支行的借款多次提供抵押擔保，每個抵押擔保合同都對應有獨立編號的《中國農業(yè)銀行股份有限公司流動資金借款合同》，有獨立的抵押期，重慶市綦江區(qū)國土資源和房屋管理局對抵押權進行了相應的登記、注銷，具有間斷性，因此，多個抵押擔保不能混為一談。

此外，在抵押權與買受人權利并存時，法律、司法解釋并未限定僅應適用《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條、《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》的規(guī)定，而一概不能適用《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，故農行渝北支行認為原審判決適用《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定認定諶禮遠對于案涉車位的權益能夠排除強制執(zhí)行沒有法律依據的理由，不能成立。

最后，需要指出的是，在已抵押不動產買賣交易中，抵押權人和買受人均應充分注意到抵押人（出賣人）的失信可能：作為抵押權人，尤其是專業(yè)從事金融業(yè)務的金融機構，要注意對房地產開發(fā)企業(yè)提供的抵押物的動態(tài)監(jiān)管，在釋放抵押時對不動產轉讓的合理價位及轉讓價款支付方式讓買受人知曉，加強對買賣價款的合理監(jiān)管，才能避免已抵押不動產轉讓價款的流失和債權的損失；同時，買受人在合同簽訂及付款時也應留意抵押權人權利保障的方式，注意留存合同簽訂、占有使用、價款支付的原始憑據，在發(fā)生爭議時其基于買賣關系而享有的權益才可能得到法律保護。這樣才能減少或者避免已抵押的不動產抵押權人的優(yōu)先受償權與買受人基于買賣關系而對物權轉移及物的交付的權益沖突糾紛的發(fā)生。

綜上，農行渝北支行的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條之情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：

審判長　　李延忱

審判員　　馮文生

審判員　　馬　嵐

二〇一九年九月二十日

法官助理袁麗娟