中華人民共和國(guó)最高人民法院
民 事 裁 定 書(shū)
（2019）最高法民申3693號(hào)
再審申請(qǐng)人（一審原告、反訴被告、二審上訴人）：陜西省高速公路建設(shè)集團(tuán)公司。住所地：陜西省西安市碑林區(qū)友誼東路**。
法定代表人：靳宏利，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：王小軍，北京康達(dá)（西安）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：趙繼強(qiáng)，北京康達(dá)（西安）律師事務(wù)所律師。
被申請(qǐng)人（一審被告、反訴原告、二審上訴人）：肖某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住陜西省西安市雁塔區(qū)。
委托訴訟代理人：李宏武，陜西潤(rùn)海律師事務(wù)所律師。
被申請(qǐng)人（一審第三人、二審被上訴人）：段文強(qiáng)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住陜西省西安市長(zhǎng)安區(qū)。
一審第三人：張耀華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住廣東省廣州市蘿崗區(qū)。
再審申請(qǐng)人陜西省高速公路建設(shè)集團(tuán)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)高速集團(tuán)公司）因與被申請(qǐng)人肖某、段文強(qiáng)及一審第三人張耀華商品房委托代理銷(xiāo)售合同糾紛一案，不服陜西省西安市中級(jí)人民法院（2017）陜01民初438號(hào)民事判決和陜西省高級(jí)人民法院（2018）陜民終886號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
高速集團(tuán)公司申請(qǐng)?jiān)賹彿Q(chēng)，本案符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的情形，應(yīng)予再審。請(qǐng)求撤銷(xiāo)一、二審判決，將本案發(fā)回重審。事實(shí)與理由：1.原判決錯(cuò)誤認(rèn)定高速集團(tuán)公司存在違約行為。因肖某對(duì)案涉商鋪進(jìn)行了分戶(hù)改造，必須提供新的分戶(hù)圖紙及改造后的實(shí)測(cè)報(bào)告才能辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)。2015年6月18日，肖某向高速集團(tuán)公司提交了全部改造圖紙。2015年7月14日，肖某完成全部改造后，高速集團(tuán)公司即向房產(chǎn)管理局提交資料，進(jìn)行網(wǎng)簽相關(guān)信息錄入。2015年7月18日，肖某發(fā)函請(qǐng)求將商鋪的舊實(shí)測(cè)報(bào)告換成新實(shí)測(cè)報(bào)告。2015年7月28日，高速集團(tuán)公司即向房產(chǎn)管理局申請(qǐng)把舊實(shí)測(cè)報(bào)告換成新實(shí)測(cè)報(bào)告并開(kāi)通網(wǎng)簽業(yè)務(wù)。2015年9月6日，肖某發(fā)函稱(chēng)網(wǎng)簽工作無(wú)絲毫進(jìn)展，希望盡快完成基礎(chǔ)信息錄入及合同母版的確認(rèn)，但高速集團(tuán)公司已從2015年7月18日啟動(dòng)基礎(chǔ)信息錄入工作，只是房產(chǎn)管理局未審批。高速集團(tuán)公司無(wú)任何懈怠履行義務(wù)的情形。在辦理銀行按揭手續(xù)事宜中，依據(jù)《商鋪買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》的約定，高速集團(tuán)公司僅負(fù)有協(xié)助辦理義務(wù)。高速集團(tuán)公司的“重要證件使用登記表”顯示，公司從2015年3月16日就已經(jīng)開(kāi)始配合肖某向興業(yè)銀行、東亞銀行、北京銀行等銀行申請(qǐng)啟動(dòng)按揭程序，后均因故未收到銀行方面回復(fù)。2015年7月17日，肖某再次引入興業(yè)銀行，興業(yè)銀行要求高速集團(tuán)公司提供正式的蓋公章的按揭申請(qǐng)資料，經(jīng)銀行審批，第一筆按揭貸款到賬時(shí)間為2016年6月30日?？梢?jiàn)，辦理銀行按揭手續(xù)需要一定時(shí)間，放款時(shí)間的長(zhǎng)短由銀行根據(jù)自己的業(yè)務(wù)流程和規(guī)定進(jìn)行控制，在協(xié)助肖某辦理銀行按揭審批手續(xù)事宜中，高速集團(tuán)公司始終積極作為。2.肖某未按時(shí)支付購(gòu)房款構(gòu)成違約，應(yīng)向高速集團(tuán)公司承擔(dān)違約責(zé)任。《商鋪買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》第四條約定：肖某應(yīng)在2015年11月30日付清全部購(gòu)房款。肖某未在該期限內(nèi)付清全部款項(xiàng)，對(duì)高速集團(tuán)公司構(gòu)成違約。根據(jù)該協(xié)議第八條第2款約定，如肖某逾期30日未支付房款，應(yīng)按22000元/㎡的銷(xiāo)售單價(jià)由高速集團(tuán)公司自行指定區(qū)域?qū)⒁阎Ц斗靠詈吐募s保證金對(duì)應(yīng)的商鋪交付肖某，其余未付款商鋪由高速集團(tuán)公司收回，或采取肖某認(rèn)可的其他方式處置。在肖某違約的情況下，高速集團(tuán)公司給肖某延長(zhǎng)了10個(gè)月的合同履行期，在延長(zhǎng)履行期后，肖某依然違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。3.原判決錯(cuò)誤認(rèn)定肖某已向高速集團(tuán)公司支付了57113692元購(gòu)房款。高速集團(tuán)公司實(shí)際收到肖某購(gòu)房款55789833元，與原判決認(rèn)定數(shù)額相差1323859元，共涉及兩筆款項(xiàng)：高速集團(tuán)公司與肖某解除合同后，因肖某的過(guò)錯(cuò)致使個(gè)別購(gòu)房人無(wú)法辦理按揭，給購(gòu)房人下浮了3%的房款，計(jì)421917.95元；購(gòu)房人蘇保蕾的首付款917195元被肖某收取，剩余910000元按揭貸款高速集團(tuán)公司暫未收到。該兩筆款項(xiàng)總計(jì)1331917.95元，與差額1323859元基本吻合，不應(yīng)計(jì)為高速集團(tuán)公司實(shí)際收取的款項(xiàng)。4.段文強(qiáng)應(yīng)對(duì)5-10202號(hào)商鋪占用費(fèi)承擔(dān)連帶責(zé)任。肖某明知5-10202號(hào)商鋪未銷(xiāo)售，卻指示高速集團(tuán)公司將該商鋪交付其丈夫張耀華，肖某具有明顯過(guò)錯(cuò)。段文強(qiáng)作為長(zhǎng)期租賃房屋的商戶(hù)，租賃房屋時(shí)未對(duì)房屋權(quán)屬情況進(jìn)行了解，與常理和交易慣例相悖，不是善意承租人。段文強(qiáng)實(shí)際占有、使用了該商鋪，導(dǎo)致高速集團(tuán)公司作為所有權(quán)人無(wú)法對(duì)該商鋪行使所有權(quán)，應(yīng)向高速集團(tuán)公司賠償相應(yīng)損失。
肖某提交意見(jiàn)稱(chēng)，1.高速集團(tuán)公司在辦理網(wǎng)簽手續(xù)和銀行按揭手續(xù)中嚴(yán)重違約。雙方約定合同履行期限自2014年10月9日始至2015年11月30日止。在合同履行11個(gè)月后，高速集團(tuán)公司才完成了和肖某的客戶(hù)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)部程序，12個(gè)月后才滿(mǎn)足了按揭貸款的條件和網(wǎng)簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同的條件。2.高速集團(tuán)公司稱(chēng)給肖某延長(zhǎng)了10個(gè)月的履行期限，該觀點(diǎn)錯(cuò)誤。雙方簽約時(shí)，案涉房屋預(yù)售許可證已經(jīng)過(guò)期，高速集團(tuán)公司將房屋預(yù)售許可證延期至2015年12月31日，即2016年1月1日后，案涉商鋪并不符合銷(xiāo)售條件，亦不存在延長(zhǎng)銷(xiāo)售的情形。高速集團(tuán)公司2016年9月7日發(fā)函解除合同對(duì)案涉房屋的銷(xiāo)售不產(chǎn)生任何意義。3.原判決對(duì)肖某支付的購(gòu)房款數(shù)額認(rèn)定無(wú)誤。一審法院組織雙方對(duì)已付款進(jìn)行了詳細(xì)的核算，雙方對(duì)總數(shù)均無(wú)異議。高速集團(tuán)公司在與肖某解除合同后擅自給若干購(gòu)房人降價(jià)系對(duì)其自身權(quán)利的處分，產(chǎn)生的法律后果與肖某無(wú)關(guān)。高速集團(tuán)公司未收到的個(gè)別房屋按揭貸款，亦與肖某無(wú)關(guān)。4.肖某和張耀華僅是業(yè)務(wù)關(guān)系，并非夫妻關(guān)系，高速集團(tuán)公司的陳述與事實(shí)不符。
本院認(rèn)為，根據(jù)高速集團(tuán)公司申請(qǐng)?jiān)賹彽睦碛?，本案再審審查的焦點(diǎn)問(wèn)題可歸納為四點(diǎn)：1.高速集團(tuán)公司是否存在違約行為；2.原判決對(duì)已銷(xiāo)售房屋的結(jié)算價(jià)進(jìn)行調(diào)整是否正確；3.雙方爭(zhēng)議的兩筆購(gòu)房款應(yīng)否認(rèn)定為高速集團(tuán)公司已實(shí)際收取的款項(xiàng)；4.段文強(qiáng)應(yīng)否對(duì)5-10202號(hào)商鋪占用費(fèi)承擔(dān)連帶責(zé)任。
關(guān)于第一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。案涉《商鋪買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》對(duì)高速集團(tuán)公司辦理網(wǎng)簽和銀行按揭工作的相關(guān)義務(wù)作了明確的約定。協(xié)議第六條第2款約定“出賣(mài)人在本協(xié)議簽訂之日向買(mǎi)受人提供該商鋪建設(shè)‘五證’復(fù)印件及辦理銀行按揭準(zhǔn)入所需資料”，第5款約定“出賣(mài)人配合買(mǎi)受人完成網(wǎng)簽、物業(yè)、車(chē)位及辦理營(yíng)業(yè)使用所提供的證明等其他相關(guān)事項(xiàng)”。雖然協(xié)議未約定網(wǎng)簽和銀行按揭工作的截止時(shí)間，但兩項(xiàng)工作確實(shí)存在進(jìn)展緩慢的問(wèn)題?，F(xiàn)有證據(jù)可以證明，網(wǎng)簽工作進(jìn)展緩慢的原因是案涉房產(chǎn)需要在房產(chǎn)管理局更新實(shí)測(cè)報(bào)告、辦理信息錄入，雙方配合不力，高速集團(tuán)公司的網(wǎng)絡(luò)設(shè)備亦出現(xiàn)了故障，影響了信息錄入工作的及時(shí)開(kāi)展。按揭工作進(jìn)展緩慢的原因是高速集團(tuán)公司未及時(shí)向銀行提交辦理按揭手續(xù)的全部資料。原判決認(rèn)定高速集團(tuán)公司在協(xié)助辦理網(wǎng)簽和按揭工作中確實(shí)存在遲延履行合同義務(wù)的情形，并無(wú)不當(dāng)。
關(guān)于第二個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。案涉《商鋪買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》約定肖某在約定期限向高速集團(tuán)公司支付全部房款1.3億元，已銷(xiāo)售房屋的結(jié)算價(jià)為17700元/㎡，如肖某未按照約定時(shí)間支付房款1.3億元，已銷(xiāo)售房屋的結(jié)算價(jià)增至22000元/㎡。在協(xié)議實(shí)際履行中，肖某未能按期向高速集團(tuán)公司支付前述款項(xiàng)，的確存在違約情形。但是，肖某的遲延支付與高速集團(tuán)公司遲延協(xié)助辦理網(wǎng)簽和銀行按揭之間存在關(guān)聯(lián)，后者的違約行為客觀上影響到肖某的銷(xiāo)售工作。原判決綜合考慮雙方的違約情形，將合同約定的結(jié)算價(jià)22000元/㎡調(diào)整為19850元/㎡，取最高結(jié)算價(jià)與最低結(jié)算價(jià)之間的中間價(jià)，對(duì)雙方的利益進(jìn)行了平衡，亦無(wú)明顯不當(dāng)。
關(guān)于第三個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。高速集團(tuán)公司對(duì)原判決就兩筆爭(zhēng)議款項(xiàng)的認(rèn)定提出異議。第一筆是高速集團(tuán)公司與肖某解除合同后，給個(gè)別購(gòu)房人下浮房款3%，計(jì)421917.95元；第二筆是個(gè)別購(gòu)房人剩余的910000元按揭貸款。本院認(rèn)為，對(duì)第一筆爭(zhēng)議款項(xiàng)，高速集團(tuán)公司下浮房款系對(duì)自己權(quán)利的處分，不能歸結(jié)于肖某的過(guò)錯(cuò)，下浮減少的房款不應(yīng)影響對(duì)肖某銷(xiāo)售所得房款的認(rèn)定。第二筆爭(zhēng)議款項(xiàng)涉及的商鋪系肖某已銷(xiāo)售房產(chǎn)，按揭貸款系因銀行工作流程的原因暫未到賬，原判決將其計(jì)入高速集團(tuán)公司實(shí)際收取的款項(xiàng)，具有事實(shí)依據(jù)，處理正確。
關(guān)于第四個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。高速集團(tuán)公司主張段文強(qiáng)不是善意承租人，請(qǐng)求段文強(qiáng)對(duì)商鋪占用費(fèi)承擔(dān)連帶責(zé)任。本院認(rèn)為，一審第三人張耀華通過(guò)第三方將5-10202號(hào)商鋪?zhàn)赓U給段文強(qiáng)經(jīng)營(yíng)健身房。段文強(qiáng)租賃該商鋪后，陜西高速開(kāi)發(fā)物業(yè)管理有限責(zé)任公司與段文強(qiáng)經(jīng)營(yíng)的健身房簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》《商鋪裝飾裝修管理協(xié)議》，并于2016年8月19日出具《室內(nèi)裝修工程驗(yàn)收表》。高速集團(tuán)公司未能提交證據(jù)證明段文強(qiáng)在前述承租商鋪的過(guò)程中存在惡意，存在明知商鋪產(chǎn)權(quán)不清晰而占用商鋪的故意，該公司關(guān)于段文強(qiáng)不是善意承租人的主張缺乏依據(jù)，其請(qǐng)求段文強(qiáng)承擔(dān)連帶責(zé)任亦缺乏合同依據(jù)和法律依據(jù)。
綜上，高速集團(tuán)公司的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：
駁回陜西省高速公路建設(shè)集團(tuán)公司的再審申請(qǐng)。
審判長(zhǎng) 歐海燕
審判員 陳紀(jì)忠
審判員 楊 卓
二〇一九年十月八日
法官助理張樂(lè)
書(shū)記員陳璐
成為第一個(gè)評(píng)論者