法定代表人:黃建旺，書記。

委托訴訟代理人：奚向軍，上海市匯盛律師事務(wù)所律師。

一、原審法院認(rèn)定案涉協(xié)議書無效存在錯誤。首先，協(xié)議書包括建設(shè)和租賃兩部分內(nèi)容，警備區(qū)招待所一審訴請的是給付租金，并未要求一審法院處理協(xié)議書所涉建設(shè)部分內(nèi)容，原審僅以租賃部分所涉法律規(guī)定從而全盤否定協(xié)議效力缺乏事實和法律依據(jù)。其次，在上海市長寧區(qū)人民法院及上海市第一中級人民法院審理的8起亞和公司與次承租人房屋租賃合同糾紛中，轉(zhuǎn)租合同被認(rèn)定有效，故在租賃標(biāo)的物相同、與租賃標(biāo)的物所涉法律事實完全一致情形下，根據(jù)即判力原則，案涉合同當(dāng)被認(rèn)定有效。再者，亞和公司認(rèn)為原審法院所適用的最高人民法院相關(guān)司法解釋中的“城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋”并不必然適用于案涉軍產(chǎn)房屋，由此以來，是否完全參照地方政府區(qū)域規(guī)劃內(nèi)城鎮(zhèn)房屋建設(shè)辦理手續(xù)，案涉租賃標(biāo)的物建設(shè)審批單位究竟是地方政府職能部門還是軍隊主管部門，均無明確定論。原判決僅以地方政府職能部門一方意見認(rèn)定租賃標(biāo)的物系違法建設(shè)并認(rèn)定合同無效，顯然缺乏事實及法律依據(jù)。

二、協(xié)議無效的責(zé)任或者違約責(zé)任應(yīng)由警備區(qū)招待所負(fù)擔(dān)，原審對相關(guān)事實予以回避，屬事實認(rèn)定錯誤。協(xié)議書對于警備區(qū)招待所確保租賃物合法并及時提供租賃許可證等義務(wù)均作出明確約定，亞和公司收到了警備區(qū)招待所提供的施工許可證，根據(jù)建筑法相關(guān)規(guī)定，亞和公司完全有理由相信其已辦妥建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)，故警備區(qū)招待所應(yīng)承擔(dān)導(dǎo)致協(xié)議無效的責(zé)任。就協(xié)議書所涉彼此權(quán)利義務(wù)而言，根據(jù)協(xié)議書第三條和第十四條第7、8、9項的約定及建設(shè)報批慣例，警備區(qū)招待所應(yīng)承擔(dān)合同違約責(zé)任。

三、原審法院程序違法。一審法院故意不受理其提出的反訴，程序違法，嚴(yán)重?fù)p害亞和公司實體權(quán)利，二審法院未將原本應(yīng)該發(fā)回重審的案子發(fā)回重審確有錯誤。

四、原審判決與貫徹“軍隊全面停止有償服務(wù)”重大戰(zhàn)略決策的精神相背離，與中央軍委全面推進(jìn)停償工作的進(jìn)程相抵觸。亞和公司租賃經(jīng)營的案涉租賃標(biāo)的物在國家停償政策出臺后，經(jīng)中央軍委批準(zhǔn)后納入委托管理方式處置，是經(jīng)中央軍委批準(zhǔn)的軍隊房產(chǎn)租賃委托管理項目，項目批準(zhǔn)的基礎(chǔ)和前提是基于“軍隊全面停止有償服務(wù)”決策前亞和公司就案涉租賃標(biāo)的物享有合法的租賃經(jīng)營權(quán)，亞和公司在合同無效的司法裁判結(jié)論下，無法與中央軍委指定單位簽訂委托管理相關(guān)合同，不利于“軍隊全面停止有償服務(wù)”決策的推進(jìn)、實施和停償委托管理工作的完成。

警備區(qū)招待所答辯稱，一、原審就案涉協(xié)議書的效力認(rèn)定并無錯誤。亞和公司主張對案涉協(xié)議書就建設(shè)、租賃兩部分之效力進(jìn)行分別認(rèn)定無依據(jù)。協(xié)議書所約定的租賃方式是“以租代建”，該模式的具體操作方式為由承租人出資就出租人原房屋進(jìn)行改擴建，之后由承租人就改擴建之后的房屋在一定期限內(nèi)進(jìn)行承租，故合同雙方的法律關(guān)系仍然屬于房屋租賃合同關(guān)系。且在原審過程中，就案由為房屋租賃合同糾紛，亞和公司自始至終未提出異議。所以原審法院據(jù)此認(rèn)定合同整體無效并無錯誤。亞和公司所主張的其與次承租人之間的租賃合同在系列案件中被認(rèn)定為有效的判決均發(fā)生于2016年8月之前，在上海市長寧區(qū)人民法院收到上海市規(guī)劃和國土資源管理局于2016年9月7日答復(fù)函之后，相關(guān)租賃合同均被判決為無效，因此亞和公司要求改判認(rèn)定合同有效的主張并無法律依據(jù)。

二、關(guān)于協(xié)議無效的責(zé)任歸屬問題。依據(jù)協(xié)議書約定，警備區(qū)招待所的義務(wù)為相關(guān)建造手續(xù)的配合義務(wù)而非主辦義務(wù)，具體報批手續(xù)均由亞和公司以警備區(qū)招待所名義進(jìn)行，亞和公司并無證據(jù)證明警備區(qū)招待所存在不予配合的違約行為。亞和公司聲稱因警備區(qū)招待所未及時提供軍隊房地產(chǎn)租賃許可證導(dǎo)致其損失繼而要求不付租金的觀點無依據(jù)。因部隊停止有償服務(wù)的政策原因，原租賃許可證到期后未能續(xù)期，該結(jié)果非警備區(qū)招待所所能控制與預(yù)料，其無主觀過錯，故不構(gòu)成違約。此外，就涉案協(xié)議書第十四條第7款而言，該條款屬于違約追償條款而并非先履行抗辯權(quán)條款，即使亞和公司認(rèn)為警備區(qū)招待所存在違約行為，應(yīng)當(dāng)另案主張進(jìn)行索賠，而并不當(dāng)然構(gòu)成拒付租金的依據(jù)。亞和公司認(rèn)為原審判決未處理其損失卻判決其支付房屋使用費屬于不公的觀點系其對民事訴訟程序的曲解，亞和公司未提出反訴或明確提出要求返還房屋并處理合同無效的后果之事實，因此，原審僅就亞和公司的訴請進(jìn)行審理后做出判決符合民事案件的法定審理程序，同時在原審判決中也已明確了雙方可就合同無效的后果另行處理，故原審處理并無不當(dāng)。

三、原審并未違反法定程序。在該案一審?fù)徶?，亞和公司從未?dāng)庭提出任何反訴請求，依據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人當(dāng)庭的陳述對其構(gòu)成最終的法律約束力，故原審并不存在程序違法。

四、原審判決與該項目的后續(xù)處理并不構(gòu)成沖突。依據(jù)雙方2018年6月29日就涉案房屋重新簽訂的整改租賃合同，涉案項目將依據(jù)相關(guān)政策以委托管理的方式由亞和公司自2018年7月1日起重新租賃。依據(jù)陸續(xù)出臺的配套政策，歷史遺留問題將逐步得以解決，相關(guān)手續(xù)也將得以完善。同時，依據(jù)相關(guān)政策要求，所有委托管理項目在移交地方之前均需清理相關(guān)債權(quán)債務(wù)，因此，警備區(qū)招待所提起訴訟也是為了完成此項要求。亞和公司提出原審判決與后續(xù)處理存在沖突并無依據(jù)，且已超出了再審案件的法定審理范圍，再審程序無需回應(yīng)。

一、關(guān)于案涉協(xié)議書效力如何認(rèn)定的問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。”在本案原審法庭辯論終結(jié)前，亞和公司不能證明本案系爭房屋已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，也未能證明系爭房屋已經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)，根據(jù)上述規(guī)定，原審認(rèn)定其與警備區(qū)招待所簽訂協(xié)議書無效并無不當(dāng)。對于亞和公司關(guān)于案涉協(xié)議部分無效的主張，經(jīng)審查，本協(xié)議所約定的建設(shè)內(nèi)容實質(zhì)上是在警備區(qū)招待所原有建筑物基礎(chǔ)上進(jìn)行的改擴建，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為”。故案涉協(xié)議書的建設(shè)部分并非屬于房地產(chǎn)開發(fā)的范疇。其次，租賃協(xié)議中所涉及的建設(shè)（改擴建）內(nèi)容僅僅是租賃經(jīng)營權(quán)的對價，或者說建設(shè)部分和租賃部分是互為權(quán)利義務(wù)的有機整體。再者，在本案原審過程中，該案的案由確定為房屋租賃合同糾紛，亞和公司與警備區(qū)招待所自始至終均未提出異議，故原審法院認(rèn)定合同無效并無不當(dāng)。關(guān)于亞和公司另主張其與次承租人所簽房屋轉(zhuǎn)租合同被法院認(rèn)定有效，在租賃標(biāo)的物相同及與標(biāo)的物相關(guān)法律事實一致情形下，案涉協(xié)議應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定有效的問題。本院認(rèn)為，對協(xié)議效力的審查，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律法規(guī)進(jìn)行認(rèn)定，并不能以此前生效判決作為本案協(xié)議效力的依據(jù)，且在政府機關(guān)作出認(rèn)定并查明案涉工程并未取得建設(shè)規(guī)劃許可證后，相關(guān)租賃合同亦被判為無效，故對于亞和公司該主張，本院不予支持。

二、關(guān)于原審法院判決亞和公司支付警備區(qū)招待所使用費以及支付數(shù)額是否正確的問題。案涉協(xié)議無效，但并不能必然免除亞和公司支付房屋占有使用費的責(zé)任，本案系爭房屋雖然未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但房屋的占有使用利益一直為亞和公司所享有，故亞和公司仍應(yīng)支付房屋的占有使用費用。因原審雙方所爭訟的是房屋租賃使用費支付問題，對于合同無效的后果及相關(guān)過錯責(zé)任，原審判決對此亦作出說明，亞和公司可另行解決。亞和公司并無權(quán)利主張因其與次承租人之間的經(jīng)營糾紛從而拒付警備區(qū)招待所的房屋租金，原審判決亞和公司支付房屋使用費并無不當(dāng)。關(guān)于支付房屋使用費的數(shù)額，原審比照協(xié)議書中約定的租金標(biāo)準(zhǔn)判定亞和公司支付使用費的金額亦無不當(dāng)。

三、關(guān)于原審程序是否存在違法情形的問題。對于亞和公司是否依法提起反訴的問題。經(jīng)審查，根據(jù)原審?fù)徆P錄的內(nèi)容來看，并無亞和公司提起反訴的內(nèi)容，亞和公司在法定期間內(nèi)依法提起反訴無證據(jù)證明。根據(jù)《訴訟費用交納辦法》第二十二條之規(guī)定，本案亞和公司并未交納反訴費用，亦能證明亞和公司沒有依法提起反訴。原審法院已對亞和公司所主張的訴請進(jìn)行了釋明，告知其關(guān)于協(xié)議書無效的后續(xù)權(quán)利義務(wù)，可以通過另行起訴的方式進(jìn)行處理，故原審在程序上并不違法。

另，亞和公司提出原審判決與部隊政策的后續(xù)處理存在沖突并無事實和法律依據(jù)，對于軍隊房產(chǎn)的規(guī)劃、施工、許可等問題，軍隊房地產(chǎn)管理部門并沒有特殊的管理規(guī)定，現(xiàn)有的軍隊房產(chǎn)管理規(guī)定與國家關(guān)于房產(chǎn)管理的相關(guān)法律法規(guī)并無沖突，原審適用法律正確，亞和公司再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項規(guī)定的情形，本院不予支持。

綜上，亞和公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定之情形，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：

審判長　　劉雅玲

審判員　　肖　峰

審判員　　張　穎

二〇一九年三月三十日

法官助理夏根輝