本案系案外人執(zhí)行異議之訴，其審查目的，就是判斷案外人就案涉執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除執(zhí)行的實(shí)體權(quán)益。案涉房屋登記在耿輝名下，鄭某某主張其已購(gòu)買(mǎi)并實(shí)際占有房屋，故其是基于對(duì)案涉房屋享有物權(quán)期待權(quán)而提起訴訟。根據(jù)法律規(guī)定，除了繼承、征收等非因法律行為所取得的物權(quán)外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，必須經(jīng)依法登記，始能發(fā)生效力。但由于不動(dòng)產(chǎn)處于普羅大眾的基本生活資料地位，故對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人在執(zhí)行程序中予以了優(yōu)先保護(hù)。對(duì)此，案外人執(zhí)行異議之訴審查重點(diǎn)則是其物權(quán)期待權(quán)是否成立并達(dá)到優(yōu)于申請(qǐng)執(zhí)行人在生效裁判文書(shū)等執(zhí)行依據(jù)項(xiàng)下請(qǐng)求權(quán)的效力。誠(chéng)然，執(zhí)行程序更重外觀(guān)和效率原則，執(zhí)行異議之訴則更重實(shí)體權(quán)利是否成立的審理，但其審理重點(diǎn)仍應(yīng)遵循和圍繞上述目的展開(kāi)。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)異議復(fù)議司法解釋?zhuān)┑诙藯l規(guī)定的是在金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，案外人作為買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議的審查標(biāo)準(zhǔn)，即：（一）在人民法院查封之前是否已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前是否已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）是否已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）是否非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。在異議之訴中，應(yīng)當(dāng)高于執(zhí)行程序中的外觀(guān)判斷標(biāo)準(zhǔn)，就案外人享有權(quán)利是否可以達(dá)到優(yōu)先于被執(zhí)行人的其他債權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行債權(quán)的程度予以實(shí)體審理，但仍應(yīng)圍繞該條規(guī)定的幾個(gè)要件進(jìn)行審理判斷。

從說(shuō)理來(lái)看，二審判決從請(qǐng)求權(quán)的成立時(shí)間、請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容、權(quán)利性質(zhì)，以及標(biāo)的功能方面對(duì)鄭某某就案涉房屋享有的權(quán)利與興業(yè)公司對(duì)案涉房屋享有的權(quán)利進(jìn)行了比較，并未依據(jù)上述要件予以審查：

一是請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容上，二審判決以本案進(jìn)入執(zhí)行的是普通金錢(qián)債權(quán)，而鄭某某則系針對(duì)訟爭(zhēng)房屋的請(qǐng)求權(quán)為理由之一，即認(rèn)定后者應(yīng)優(yōu)于前者，但根據(jù)異議復(fù)議司法解釋第二十八條，該條設(shè)置的前提，就是在金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行與買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)之間發(fā)生沖突時(shí)的審查標(biāo)準(zhǔn)，因此，并非僅因請(qǐng)求權(quán)是針對(duì)特定物的，就一定優(yōu)先于普通金錢(qián)債權(quán)，還應(yīng)滿(mǎn)足該條所列的幾項(xiàng)要件。二審判決參照《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十條規(guī)定，判斷兩者權(quán)利優(yōu)先性，適用法律不當(dāng)。

二是從權(quán)利性質(zhì)判斷上，認(rèn)定案涉房屋在興業(yè)公司與耿輝之間的債權(quán)債務(wù)發(fā)生之時(shí)，實(shí)質(zhì)上已經(jīng)因耿輝轉(zhuǎn)讓給鄭某某之后而不再成為耿輝的責(zé)任財(cái)產(chǎn)缺乏依據(jù)。本案正是因?yàn)榘干娣课輿](méi)有完成過(guò)戶(hù)，沒(méi)有滿(mǎn)足不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移之登記要件，才需要通過(guò)異議之訴判斷該房屋之權(quán)屬及是否能夠?qū)箞?zhí)行，僅因交易發(fā)生的時(shí)間早于查封，并不能得出該房屋已不再是耿輝之責(zé)任財(cái)產(chǎn)的結(jié)論。換言之，買(mǎi)受人就案涉房屋交易時(shí)間早于查封，只是其物權(quán)期待權(quán)成立并可對(duì)抗執(zhí)行的必要條件，而非充分條件，二審判決以此認(rèn)定案外人鄭某某之權(quán)利優(yōu)先于本案申請(qǐng)執(zhí)行人，理?yè)?jù)不足。

三是缺漏了相關(guān)要件的審理。首先，根據(jù)河南省安陽(yáng)市龍安區(qū)人民法院就鄭某某訴耿輝房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛作出的（2015）龍民初字第337號(hào)民事判決的查明事實(shí)，案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同系由耿輝在2004年10月26日交付鄭某某一份其簽名的空白條，鄭某某在空白處書(shū)寫(xiě)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同一份。耿輝稱(chēng)雙方協(xié)商的是租房協(xié)議，并非轉(zhuǎn)讓協(xié)議，鄭某某在空白字條上書(shū)寫(xiě)的內(nèi)容未經(jīng)其同意，不是真實(shí)意思表示。本案再審審查詢(xún)問(wèn)中，耿輝亦否認(rèn)其將案涉房屋出售給鄭某某。此外，案涉房屋系耿輝與妻子張東霞夫妻共同財(cái)產(chǎn)，張東霞也系房產(chǎn)證上的登記權(quán)利人。實(shí)現(xiàn)共有房屋的物權(quán)變動(dòng)，必須取得房屋共有權(quán)利人的同意，耿輝稱(chēng)張東霞不知道房屋買(mǎi)賣(mài)，只知道房屋租賃。對(duì)此，二審判決并未查明鄭某某與耿輝之間，是否成立了真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)意思表示、簽訂了合法有效的書(shū)面合同。第二，對(duì)于耿輝是否足額繳納了購(gòu)房款的事實(shí)認(rèn)定不清。案涉兩筆款項(xiàng)收據(jù)中，未注明所收款項(xiàng)是否為購(gòu)房款，而耿輝均不認(rèn)可兩筆款項(xiàng)為鄭某某的購(gòu)房款。第三，案外人欲實(shí)現(xiàn)物權(quán)期待權(quán)享有排除被執(zhí)行人其他債權(quán)人就案涉標(biāo)的申請(qǐng)執(zhí)行的權(quán)利，除了在法院查封之前簽訂房屋購(gòu)買(mǎi)合同、實(shí)際占有房屋、繳納全部房款或?qū)⑹Ｓ鄡r(jià)款按照法院交付執(zhí)行外，還需對(duì)未完成過(guò)戶(hù)登記沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，即非因其自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。二審判決對(duì)鄭某某在簽訂購(gòu)房合同至該房屋被查封前七年時(shí)間未辦理過(guò)戶(hù)是否存在過(guò)錯(cuò)的事實(shí)未予審理即作出鄭某某就案涉房屋能夠?qū)箞?zhí)行的判斷，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。

一、指令河南省高級(jí)人民法院再審本案；

二、再審期間，中止河南省高級(jí)人民法院（2018）豫民終682號(hào)民事判決的執(zhí)行。

審判長(zhǎng)　　包劍平

審判員　　杜　軍

審判員　　朱　燕

二〇一九年六月十日

????????????????????????????法官助理陳其慶