中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2019）最高法民申1803號
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：高大浪。
委托訴訟代理人：張杰，遼寧程眾律師事務所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：黑龍江省民政廳招待所。住所地：黑龍江省哈爾濱市南崗區(qū)。
法定代表人：王偉，該招待所主任。
再審申請人高大浪因與被申請人黑龍江省民政廳招待所（以下簡稱招待所）租賃合同糾紛一案，不服黑龍江省高級人民法院（以下簡稱二審法院）作出的（2018）黑民終16號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現(xiàn)已審查終結。
高大浪申請再審稱：（一）高大浪有新的證據(jù)推翻原判決?！蛾P于招待所現(xiàn)有房產(chǎn)遺留問題的處理及下一步打算的匯報》證明招待所未與高大浪簽訂正式房屋租賃合同是由招待所方面的原因所致，招待所得知高大浪交付的保證金和先期支付賠償款項來源是收取的東莞市以純集團黑龍江省辦事處（以下簡稱以純集團）的租金，便不與高大浪簽訂正式房屋租賃合同，而是直接與以純集團簽訂租賃合同。招待所單方解除合同，沒有事實和法律依據(jù)。（二）招待所違反意向性合作協(xié)議約定，在高大浪履行合同義務后，未與高大浪簽訂正式租賃協(xié)議。按照高大浪與招待所于2009年7月17日、8月22日簽訂的兩份意向性合作協(xié)議（該兩份協(xié)議分別簡稱《7.17合作協(xié)議》《8.22租賃合同》）的約定，交付租金應以正式的租賃協(xié)議為依據(jù)，沒有正式房屋租賃協(xié)議，二審法院認定高大浪不交租金違約，沒有事實依據(jù)。（三）招待所偽造《8.22租賃合同》，招待所向法院出示該份合同文本是復印件，與該合同正本在內容上不同。按照《8.22租賃合同》的約定，高大浪預期獲得的利潤趨近于零，不符合常理。（四）哈爾濱市中級人民法院（以下簡稱一審法院）、二審法院超出當事人訴訟請求審理案件，在判決招待所返還保證金的同時，扣除高大浪租金30萬元，違反“不告不理”的訴訟原則。綜上，高大浪根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項、第二項、第三項和第十一項的規(guī)定申請再審。
本院經(jīng)審查認為，根據(jù)高大浪申請再審的理由，本案再審申請審查的重點為：（一）案涉合同的性質與效力；（二）雙方當事人是否存在違約行為；（三）一、二審法院是否超出當事人訴訟請求審理案件。
（一）關于案涉合同的性質與效力
高大浪為租賃招待所的房屋，于2009年7月17日與招待所簽訂《7.17合作協(xié)議》。高大浪成立自然人獨資的哈爾濱中霖商貿有限公司（以下簡稱中霖公司），于2009年8月22日以中霖公司名義與招待所簽訂《8.22租賃合同》。上述兩份合同是雙方真實意思表示，內容均不違反法律強制性規(guī)定，合法有效。
《7.17合作協(xié)議》中約定高大浪承租招待所房屋的意向性條款，并明確該合同為意向性合同，更詳細的合同在高大浪與現(xiàn)有租戶協(xié)商解除現(xiàn)有租戶與招待所的租賃關系后簽訂。該合同性質為預約合同。該合同簽訂后，招待所、高大浪開始與案涉房屋現(xiàn)有租戶協(xié)商解除租賃關系，并簽訂補償協(xié)議?！?.22租賃合同》并非對《7.17合作協(xié)議》的變更，與《7.17合作協(xié)議》相比，《8.22租賃合同》在出租的標的物、租金數(shù)額、租金支付方式等合同基本要素內容上均發(fā)生重大變化，并且在《8.22租賃合同》中雙方明確約定在此之前簽訂的合同自動作廢。此處“在此之前簽訂的合同”應指代《7.17合作協(xié)議》，表明雙方當事人在《8.22租賃合同》中已經(jīng)合意解除《7.17合作協(xié)議》。高大浪在本案中起訴請求解除已經(jīng)被解除的《7.17合作協(xié)議》，明顯與基本事實、法律規(guī)定和通常事理相悖，原審法院不予支持并無不當。
高大浪主張招待所提供的《8.22租賃合同》系偽造，其雖認可于2009年8月22日與招待所簽訂過租賃合同，但未能提供該租賃合同原件。對于招待所在一審法院第一次（重審之前）審理過程中提供的《8.22租賃合同》，經(jīng)過庭審質證，高大浪對該證據(jù)的真實性未提出異議，其在二審中主張該合同系偽造，但并未提供證據(jù)證明，二審法院確認《8.22租賃合同》的真實性并無不當。高大浪于2009年8月21日注冊成立由其獨資的中霖公司，中霖公司與招待所于次日簽訂《8.22租賃合同》。《8.22租賃合同》雖然是以中霖公司名義簽訂，但高大浪注冊成立中霖公司的目的是為滿足招待所要求與公司簽訂租賃合同的條件，在案涉房屋租賃關系中高大浪與中霖公司具有利益一致性。雖然招待所與高大浪在《8.22租賃合同》中約定了該合同為意向性合同，但合同中詳細約定了租賃房屋的范圍、房屋交付、房屋用途、租金數(shù)額、租金支付時間與方式、違約責任、合同的解除等租賃合同的主要條款內容，已經(jīng)具備了租賃合同的基本特征，雙方應按照《8.22租賃合同》確定各自權利義務與違約責任。
（二）關于雙方當事人是否存在違約行為
雖然在《8.22租賃合同》簽訂后，招待所未與高大浪再簽訂租賃合同，但雙方已經(jīng)實際按《8.22租賃合同》履行各自權利義務。高大浪已經(jīng)以出租人身份與承租人以純集團簽訂租賃合同，并收取以純集團850萬元租金和200萬元保證金，其應當履行向招待所支付租金的義務。高大浪以雙方未簽訂正式租賃合同為由，主張其未足額交納租金不構成違約，沒有事實依據(jù)。
按照《8.22租賃合同》中約定的違約責任條款，招待所在高大浪拖欠租金超過10日，即有權終止合同。按照招待所與高大浪于2009年7月20日簽訂的《支付解除租賃合同費用協(xié)議》的約定，高大浪沒有按期支付賠償金超過30日，招待所有權單方解除雙方簽訂的租賃合同。高大浪既未按照《8.22租賃合同》的約定足額支付租金，也未按照《支付解除租賃合同費用協(xié)議》約定的期限支付賠償金，按照上述兩份合同的約定，招待所享有合同解除權。招待所于2011年8月11日向高大浪送達《解除合同通知書》，《8.22租賃合同》已經(jīng)解除。高大浪主張招待所未與其簽訂正式租賃合同構成違約，應承擔賠償責任，沒有事實和法律依據(jù)。
（三）關于一、二審法院是否超出當事人訴訟請求審理案件
按照《8.22租賃合同》的約定，高大浪交納的保證金在前五年每年轉化為租金30萬元。高大浪于2009年交納保證金200萬元，其中30萬元已轉化為2009年度的租金，剩余保證金數(shù)額為170萬元。招待所在一、二審審理過程中抗辯主張高大浪無權要求返還200萬元保證金僅部分（關于30萬元的抗辯）成立，高大浪關于返還200萬元保證金的請求也部分（關于170萬元的請求）成立。一、二審法院判決招待所向其返還的保證金數(shù)額為170萬元（扣除已轉化為租金的30萬元），并無不當。高大浪主張一、二審法院超出當事人訴訟請求審理案件，與基本事實和法律規(guī)定不符，本院不予采信。
綜上，高大浪提出的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項、第二項、第三項和第十一項規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：
駁回高大浪的再審申請。
審判長 宋春雨
審判員 余曉漢
審判員 李盛燁
二〇一九年五月二十三日
法官助理張娜
書記員隋欣
成為第一個評論者