（2019）最高法民申1366號

再審申請人（一審被告、二審上訴人）：江西豐某實業(yè)有限公司，住所地江西省新干縣金川濱陽路。

法定代表人：楊根如，該公司董事長。

委托訴訟代理人：周松柏，江西法正律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：賀瑯葉，江西法正律師事務(wù)所律師。

被申請人（一審原告、二審被上訴人）：江西省新干縣金某某華城門村委會西平塔峰村小組。

代表人:李國平，該村小組組長。

再審申請人江西豐某實業(yè)有限公司（以下簡稱豐某公司）因與被申請人江西省新干縣金某某華城門村委會西平塔峰村小組（以下簡稱塔峰村小組）建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛一案，不服江西省高級人民法院（以下簡稱江西高院）（2018）贛民終337號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

豐某公司申請再審稱，原審判決存在《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定的情形，應(yīng)予再審,請求:1.依法撤銷江西高院于2018年7月17日作出的（2018）贛民終337號民事判決書，依法改判豐某公司無需承擔(dān)1066萬元違約金；2.本案訴訟費用由塔峰村小組承擔(dān)。事實和理由：一、原審認(rèn)定事實不清，豐某公司不是本案適格主體，非合同相對人，也非合同的實際履行人?！锻恋亻_發(fā)招商轉(zhuǎn)讓合同》是塔峰村小組與案外人李梅根簽訂，李梅根并非豐某公司的法定代表人，也非公司職工；江西省新干縣人民法院作出的（2016）贛0824刑初112號判決中經(jīng)法院查明的事實，可證明本案涉案建設(shè)用地使用權(quán)的交易對象是塔峰村小組與楊根如、周群江、傅曉剛、李開興；雖然后續(xù)部分補充協(xié)議以及承諾書加蓋豐某公司公章，但是該枚公章是他人偽造私刻的，并非公司登記在案的公章。二、原審判決適用法律錯誤，依據(jù)無效合同要求豐某公司承擔(dān)違約責(zé)任，于法不符。（一）《土地開發(fā)招商轉(zhuǎn)讓合同》因違反法律強制性規(guī)定而無效。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十條、第三十九條規(guī)定的土地出讓條件，出讓方需要事先取得土地使用權(quán)，且投資開發(fā)總額至少要達(dá)到25%以上。而在本合同簽訂時，塔峰村小組不是涉案土地的使用權(quán)人，涉案土地也未進(jìn)行投資開發(fā)，不符合法定出讓條件，違反了法律強制性規(guī)定。（二）《土地開發(fā)招商轉(zhuǎn)讓合同》因違反公序良俗而無效。根據(jù)一審、二審法院認(rèn)定的事實，2012年10月19日塔峰村小組以1.1302億元競得涉案土地使用權(quán)；而2013年6月17日豐某公司與塔峰村小組簽訂《土地開發(fā)招商轉(zhuǎn)讓合同》，土地成交款1.6億元且豐某公司實際支付了1.6億的土地成交款。其中增值的5000萬元未繳納任何稅費，違反了公序良俗，損害了國家利益。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，豐某公司的申請再審理由不能成立，具體分析如下：

一、關(guān)于二審對豐某公司是本案適格主體的認(rèn)定是否錯誤的問題

雖然2013年6月17日塔峰村小組與李梅根簽訂的《土地開發(fā)招商轉(zhuǎn)讓合同》中豐某公司并未蓋章，但在該合同后續(xù)履行中，因豐某公司未及時支付土地成交款，雙方所簽訂的《承諾書》《合同補充協(xié)議二》《欠條》及《關(guān)于追還豐某公司所欠塔峰村小組違約金的通知》均蓋有豐某公司的簽章。豐某公司為履行《土地開發(fā)招商轉(zhuǎn)讓合同》所支付的大部分土地成交款，均自該公司的銀行賬戶支付，且支付憑證上也注明了是豐某公司開發(fā)的豐某府邸支付塔峰村小組購地款。綜合以上事實，足以認(rèn)定李梅根系代表豐某公司與塔峰村小組簽訂案涉《土地開發(fā)招商轉(zhuǎn)讓合同》。豐某公司主張后續(xù)部分補充協(xié)議及承諾書所加蓋的豐某公司公章系他人偽造私刻，但未提供證據(jù)證明，應(yīng)承擔(dān)舉證不利的法律后果。此外，雖可能存在楊根如、周群江、傅曉剛、李開興四人合作開發(fā)案涉土地，并簽訂《合伙協(xié)議》約定此四人掛靠豐某公司的情況，但即使存在上述情況，該《合伙協(xié)議》系此四人與豐某公司的內(nèi)部約定，對塔峰村小組沒有約束力，豐某公司稱其不是本案適格主體的該項再審申請事由不能成立。

二、關(guān)于二審對《土地開發(fā)招商轉(zhuǎn)讓合同》的效力認(rèn)定是否錯誤的問題

第一，盡管兩宗土地登記在豐某公司名下，但僅是塔峰村小組借用豐某公司的名義，該建設(shè)用地的實際使用權(quán)人仍為塔峰村小組，豐某公司只是建設(shè)用地使用權(quán)的掛名方，不享有建設(shè)用地使用權(quán)。故可認(rèn)定塔峰村小組是兩宗預(yù)留地合法使用權(quán)人。第二，豐某公司稱雙方簽訂的合同因不符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十條、第三十九條的規(guī)定而無效?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十條規(guī)定“土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃?！钡谌艞l規(guī)定，“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書?！鄙鲜鲆?guī)定屬于管理性規(guī)定而非效力性規(guī)定，屬于政府土地行政管理部門對土地轉(zhuǎn)讓的一種監(jiān)管措施，而非針對合同這種債權(quán)行為所作的禁止性規(guī)定，即并非確定合同效力的效力性規(guī)范，《土地開發(fā)招商轉(zhuǎn)讓合同》未違反禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合法有效。第三，增值的5000萬元是否繳納稅費與本案建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛無關(guān)，不能根據(jù)繳納與否認(rèn)定《土地開發(fā)招商轉(zhuǎn)讓合同》的效力。故二審法院認(rèn)定《土地開發(fā)招商轉(zhuǎn)讓合同》合法有效并無不當(dāng)。

結(jié)合一審、二審查明事實，案涉城南新區(qū)C-01和C-02兩宗土地已由豐某公司開發(fā)，大部分房產(chǎn)也已銷售，案涉土地成交款也全額支付完畢，但豐某公司沒有按照《土地開發(fā)招商轉(zhuǎn)讓合同》約定的時間支付土地成交款已構(gòu)成違約，且豐某公司在《欠條》及《關(guān)于追還豐某公司所欠塔峰村小組違約金的通知》中明確其欠付塔峰村小組違約金1066萬元。故豐某公司主張其不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的再審申請事由不能成立。

綜上所述，豐某公司申請再審的理由不成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款的規(guī)定，裁定如下：

駁回江西豐某實業(yè)有限公司的再審申請。

審判長　何　君

審判員　張　華

審判員　張愛珍

二〇一九年四月二十九日

法官助理鐘麗丹

書記員于露