另查明，農行盤錦營業(yè)部出售給馬某某、王某萍的房屋系依據(jù)一審法院（2000）盤中執(zhí)字第131號民事裁定，將坐落在遼寧省盤錦市興隆臺區(qū)莊林西側大鵬大酒店按8054389.8元的價格抵償給農行盤錦營業(yè)部，該房屋《房產執(zhí)照》中顯示的所有權單位為盤錦市農工貿總公司，房地號為1-1-187，建筑面積為3861.72平方米。在農行盤錦營業(yè)部向案外人吳素華申請執(zhí)行案件過程中，經一審法院委托，由盤錦永正會計師事務所有限公司于2000年6月7日出具盤永正會師評報字（2000）第33號資產評估報告書。該報告書第九條“特別事項說明”第1項注明：“在計算后我們發(fā)現(xiàn)，按施工圖紙所計算出的房屋總面積與房照不符，在與法院工作人員協(xié)調后，一致認為應以實際計算出的面積為準，我所可以承擔面積計算錯誤所造成的后果”，該公司并在評估明細表中注明了每層樓房的面積，總計3280.994平方米?！?/div>
再查明，盤錦證券公司與盤錦市農工貿總公司在一審法院（1999）盤中經初字第58號案件的民事判決已發(fā)生法律效力，盤錦證券公司向該院申請執(zhí)行，該院于1999年9月1日作出（1999）盤中執(zhí)字第114號民事裁定，裁定書第一項為：“將被執(zhí)行人盤錦市農工貿總公司（吳素華）的土地面積8500平方米，以地抵債總地價為4500000元抵償給盤錦證券公司?！钡诹棡椋骸案绞修r工貿總公司（吳素華）以地抵債平面圖一份。圖中①-⑧紅線內土地為該公司抵債土地，所有土地權證確認依據(jù)此圖為準。（南側大門以農機大廈墻往南起2米為界，西側以農機大廈往西起10米為界。農機大廈家屬樓南墻起2米為界）?！?/div>
還查明，一審法院在審理過程中，根據(jù)馬某某等申請，委托評估機構對案涉房地產現(xiàn)行市場價值進行了評估。遼寧博宇房地產土地評估有限公司于2016年7月13日作出遼博房估字〔2016〕SF026號評估報告，估價結果為：評估單價9738元/平方米，價值時點為2016年6月28日，估價結果包括估價對象建筑物所分攤的土地的價值，使用期限自完成之日起1年。
經馬某某等申請，一審法院委托評估機構對案涉366.91平方米同地段同類型房屋的租金市場價格總收益進行評估，盤錦嘉利華資產評估有限公司于2018年6月22日作出盤嘉評咨字（2018）第42號評估咨詢報告，評估結論為：委估房屋租賃期自2002年5月13日至2018年4月13日租金總價格為3427350元，評估費3萬元。
一審法院認為，本案的爭議焦點為：（一）本案是否超過訴訟時效；（二）農行遼河支行是否存在違約行為，如何承擔違約責任。
馬某某與王某萍系夫妻關系，馬博超系二人兒子，雖然農行遼河支行對三人的主體未提出異議，但案涉標的為房屋所有權及土地使用權，在權屬證書中未體現(xiàn)馬某某等三人為共同共有的前提下，應當分別對馬某某等三人的權利義務進行審理。但因案涉爭議標的為房屋面積差額，且該差額是通過馬某某等三人的房產證面積總和與協(xié)議中約定的面積計算得出，故在馬某某等三人均同意的情況下，將馬某某等三人作為本案的當事人，可以一并對案涉房屋是否存在面積差額進行審理。經該院釋明，王某萍、馬博超均同意將各自名下的房屋面積與馬某某房屋面積一同審理，并同意將馬某某作為本案的訴訟請求權利人，該院予以確認。
馬某某等三人與農行遼河支行簽訂的《房屋買賣協(xié)議》《房屋買賣補充協(xié)議》系雙方真實意思表示，合法有效，應受法律保護，雙方應按合同的約定履行各自的義務，農行遼河支行有義務將符合合同約定的房屋交付給馬某某等三人。馬某某等三人在辦理房產證后發(fā)現(xiàn)面積與合同約定不符，相差366.91平方米，農行遼河支行已經構成違約，應當承擔相應的違約責任。農行遼河支行提出抗辯稱合同成立時馬某某等三人已經明知房屋面積存在誤差，并辦理登記，用事實行為證明其接受了面積誤差，己方不構成違約。雙方簽訂的合同對房屋面積約定明確，為3861.72平方米，且農行遼河支行簽訂合同的日期發(fā)生在馬某某等三人簽訂合同并辦理產權登記之后，如農行遼河支行認為房屋面積存在誤差且應以產權登記的面積為準，則其可以拒絕在原協(xié)議上簽字，并向馬某某等三人主張變更合同約定的面積，但其在明知面積存在誤差的情況下仍然簽訂合同，應當視為對合同的承諾，其應按合同約定履行義務，故對農行遼河支行該抗辯理由，該院不予支持?！吨腥A人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！瘪R某某等三人要求農行遼河支行交付同類地段同價值的366.91平方米房屋，農行遼河支行提出不應當且無法承擔繼續(xù)履行的違約責任。案涉房屋系2002年由農行遼河支行將吳素華以物抵債的房屋整體出售給馬某某等三人并已辦理權屬登記，歷經十余載，農行遼河支行在同地段再交付366.91平方米的房屋在事實上已經不能成就，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十條關于“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適用強制履行或者履行費用過高”的規(guī)定，對馬某某等三人要求繼續(xù)履行的訴訟請求，不予支持，馬某某等三人可以請求農行遼河支行承擔相應的賠償損失?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失?！鞭r行遼河支行未按合同約定的房屋面積將房屋交付馬某某等三人，應當賠償因此造成的面積損失，但雙方在訂立合同時無法預見到訂立合同后的房屋價值，故對未按合同約定履行的違約責任，應當按訂立合同時案涉房屋地段的房屋價值計算損失予以賠償，即807603元（850萬元÷3861.72平方米×366.91平方米）。馬某某等三人購買案涉房屋時，案涉房屋的使用用途是商網，雙方在簽訂合同時均應預見到因面積缺失導致的房屋租金損失，故馬某某等三人要求農行遼河支行賠償租金損失的訴訟請求，該院予以支持。租金自2002年5月13日起至2018年4月13日止按同地段同面積計算為3427350元。上述損失金額總計4234953元。
對馬某某等三人主張由農行遼河支行歸還樓房西15米南8米應有土地面積的訴訟請求，因雙方簽訂的合同未對該部分房屋進行約定，馬某某等三人又未提交證據(jù)加以證明，故不予支持。
對馬某某等三人要求農行遼河支行辦理土地使用權過戶手續(xù)的訴訟請求，雖然雙方簽訂的協(xié)議中約定了將案涉房屋及土地使用權出售給王某萍，但馬某某等三人未提供證據(jù)證明該土地使用權人為農行遼河支行或者在簽訂合同時為農行遼河支行，故馬某某等三人要求農行遼河支行對土地使用權履行過戶義務無法實現(xiàn)，其可另行向農行遼河支行主張相應的締約過失責任或者違約責任，對該項訴求不予支持。
對馬某某等三人要求農行遼河支行免除貸款利息和罰息的訴訟請求，因馬某某等三人與農行遼河支行之間的借款合同糾紛與本案不屬同一法律關系，馬某某等三人可另案起訴，故對該項訴求不予支持。
對農行遼河支行提出的馬某某等三人訴訟請求已經超過訴訟時效的抗辯理由，馬某某等三人提供的證據(jù)能夠證明其一直向農行遼河支行主張權利，符合法律規(guī)定的訴訟時效中斷的情形，故對農行遼河支行的該抗辯理由，該院不予支持。
一審法院依照《中華人民共和國合同法》第二十五條、第三十二條、第六十條、第一百零七條、第一百一十條、第一百一十三條，《中華人民共和國物權法》第九條、第十四條、第十五條、第一百三十九條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規(guī)定，于2018年9月13日作出（2017）遼11民初22號民事判決：一、農行遼河支行于判決生效后十日內一次性給付馬某某經濟損失4234953元；二、駁回馬某某、王某萍、馬博超其他訴訟請求。鑒定費30000元，案件受理費42023元，均由農行遼河支行負擔。
農行遼河支行不服一審判決，上訴請求：（一）撤銷一審判決，并駁回馬某某等三人的全部訴訟請求；（二）本案一審、二審全部訴訟費用由馬某某等三人負擔。
二審法院認定一審法院查明事實部分屬實。另查明，一審法院執(zhí)行人員李剛未出庭作證，不能作為證據(jù)使用。其證言“2017年被執(zhí)行人提出農行賣的樓缺少面積380多平方米，還有土地問題應一并解決，進入執(zhí)行程序后，農行自己提出執(zhí)行中止”僅能表明被執(zhí)行人向執(zhí)行人員提出“一并解決”，并不能產生中斷訴訟時效的效力。
證人梁某在庭審中作證：一直在向農行遼河支行請求解決問題，每次都上樓，而證人李素敏證實司機沒上樓。并且，梁某在2015年4月25日出具的書證僅證明2004年去過農行遼河支行要求解決問題。梁某證言與其他證人證言和自己的書面證實相矛盾。證人曲某證實2006年找過陳立軍，李素敏證實2006年見到范行長。但是，陳立軍于2003年已經被解聘，證人證言前后矛盾。
二審法院認為：雙方簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定案涉房屋系整體出售，因此，不存在合同因缺少面積繼續(xù)履行問題。雙方未約定固定單價，馬某某等三人購買房屋并非按面積和單價確定的房款，而是對整體房屋雙方共同確定的價款。雙方協(xié)議寫明的面積，就是案涉房屋在出售前房產證照上的面積，故農行遼河支行不存在故意和過錯。馬某某等三人在知道實際面積與證照面積不符時，應在法定期間提出變更或撤銷、解除協(xié)議，但馬某某等三人在將原房證分割幾個小證后（2002年6月），明知實際面積與新房產證面積不符，仍未主張撤銷或變更合同，故房屋買賣協(xié)議已經生效并實際履行完畢。馬某某等三人將原房證分割為幾個房證，雖然新房證面積之和比原房證減少了面積，馬某某等三人仍沒有提出任何異議，并在農行遼河支行以新房證辦理了抵押貸款，農行遼河支行也未提出異議。馬某某等三人明知新舊房證面積不同，仍以新房證進行抵押貸款（購買案涉房屋），應視為其對原房價的認可。
馬某某等三人在2002年知道所購房屋房產證面積與協(xié)議寫明面積不符，但在長達十多年的時間里，未向法院提起訴訟主張權利。即使在農行遼河支行已經在另案起訴并申請執(zhí)行馬某某等欠付的房屋貸款時，其仍未提交書面的抗辯或進行訴訟。馬某某等三人主張中斷訴訟時效的證據(jù)僅有證人證言，出庭的證人均為就職于馬某某酒店處的工作人員，且這些證人證言前后矛盾。一審法院執(zhí)行人員李剛未出庭作證，其證言不能作為證據(jù)使用，其關于“2017年被執(zhí)行人提出農行賣的樓缺少面積380多平，還有土地問題應一并解決，進入執(zhí)行程序后，農行自己提出執(zhí)行中止”的證言，僅能表明被執(zhí)行人向執(zhí)行人員提出“一并解決”，并不能產生中斷訴訟時效的效力。證人梁某在庭審中作證：一直在向農行遼河支行請求解決問題，每次都上樓，而證人李素敏證實司機沒上樓。并且，梁某在2015年4月25日出證僅證明2004年去過農行遼河支行要求解決問題，梁某證言與其他證人證言及自己的書面證實相矛盾。證人曲某證實2006年找過陳立軍，李素敏證實2006年見到范行長，而陳立軍于2003年已經被解聘。證人證言前后矛盾。因此，馬某某等三人提出的證據(jù)無法充分證明訴訟時效的中斷，對農行遼河支行的該上訴主張予以支持。
綜上，農行遼河支行上訴請求合理，二審法院予以支持。二審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，于2019年3月20日作出（2018）遼民終928號民事判決：一、撤銷一審法院（2017）遼11民初22號民事判決；二、駁回馬某某、王某萍、馬博超的訴訟請求。一審案件受理費42023元、鑒定費30000元由馬某某、王某萍、馬博超負擔；二審案件受理費40920元，由馬某某、王某萍、馬博超負擔。
本院再審另查明：再審中，農行遼河支行出具《情況說明》，稱其已咨詢遼寧省盤錦市不動產登記部門，土地使用權可以依據(jù)農行遼河支行提供的法律文書、《房屋買賣協(xié)議》等相關資料辦理過戶手續(xù)，但因現(xiàn)行不動產房地一體的要求，僅能通過系統(tǒng)辦理戶名變更手續(xù)，無法另行發(fā)放土地權屬證書。至于土地需要先行從吳素華名下直接過戶到馬某某名下，還是先從吳素華名下過戶到農行遼河支行名下，再過戶到馬某某等三人名下需要在實際操作中再行確定。
本院對二審查明的其他事實予以確認。
本院再審認為，根據(jù)馬某某等三人的申請事由，本案提審后審理的焦點問題是：（一）農行遼河支行應否給付馬某某等三人主張的房屋差額面積或差額賠償、租金；（二）馬某某等三人面積差額賠償及損失的訴請是否已過訴訟時效期間；（三）馬某某等三人要求辦理現(xiàn)樓房坐落土地使用權過戶手續(xù)的訴請是否應予支持。
（一）關于農行遼河支行應否給付馬某某等三人主張的房屋差額面積或差額賠償、租金的問題。馬某某等三人主張案涉《房屋買賣協(xié)議》第一條約定了房屋面積為原房屋產權證記載的3861.72平方米，但5個拆分后新的房產證之和僅為3494.81平方米，缺少366.91平方米，農行遼河支行應予賠償。雙方的爭議核心在于案涉房屋是否屬整體出售。首先，從《房屋買賣協(xié)議》的約定內容上看，協(xié)議約定了“整體出售給王某萍（下稱乙方）”“盤錦市農工貿總公司綜合樓（現(xiàn)大鵬大酒店）及其土地使用權整體出售給乙方”，始終表述為“整體”出售。并且，該協(xié)議約定了房屋整體面積，但未約定固定單價。雙方實際交易價款是房屋、土地的共同對價之和，而《房屋買賣協(xié)議》未約定房屋、土地分別價格。因此，《房屋買賣協(xié)議》從文義分析上應是約定價款為房屋、土地整體定價。其次，從協(xié)議實際履行上看，馬某某等三人在辦理完新的房屋產權證和抵押貸款等手續(xù)的過程中及其后，均已知曉原房屋產權證載明的面積與5個拆分后新的房產證之和面積不符，且相差366.91多平方米，但均未向農行遼河支行通過提出撤銷或解除協(xié)議等方式主張合同權利。辦理抵押登記后，馬某某等三人償還了房屋部分貸款，按約定實際履行合同，亦可印證其認可案涉房屋系整體出售。因此，案涉房屋應為整體出售，馬某某等三人訴請農行遼河支行因缺少房屋面積而承擔賠償責任等，并無依據(jù)。
（二）關于馬某某等三人面積差額賠償及損失的訴請是否已超過訴訟時效期間的問題。馬某某等三人主張在發(fā)現(xiàn)房屋面積存在差額的情況后，其一直通過與農行遼河支行溝通協(xié)商，及拒絕償還貸款的行為行使抗辯權，并且已向執(zhí)行法院申請一并解決農行遼河支行交付房屋面積不足問題，構成訴訟時效的中斷。馬某某等三人為證明其主張，在一審中提交了梁某、李素敏、肖瑞清、曲某的證人證言，但前述證人陳述的證言相互矛盾。在再審中，馬某某等三人又提交曲某的書面證言，以年限過長為由對其一審的陳述進行更正。馬某某等三人提交的證人證言多次反復，相互沖突，無法證明馬某某等三人曾一直向農行遼河支行主張權利。馬某某等三人一審提交李剛證明材料，但李剛未出庭作證，不符合證人證言法定形式，不能證明其主張。同時，農行遼河支行因馬某某等三人不履行案涉房屋貸款的還款義務提起訴訟后，馬某某等三人均未出庭應訴或提出抗辯，在2006年至2007年期間，法院向其送達借款糾紛另案的判決書、裁定書時，馬某某等三人亦正常簽收，未提出異議。馬某某等三人在2006年被起訴，且可能存在可抗辯事由的情況下，亦并未作出積極的應訴和抗辯，至2014年12月才提起本案訴訟，怠于以法定形式行使權利。綜上，馬某某等三人關于面積差額賠償及損失的訴請已經超過訴訟時效期間，其該項再審申請理由不能成立。
（三）關于馬某某等三人要求辦理現(xiàn)樓房坐落土地使用權過戶手續(xù)的訴請。案涉《房屋買賣協(xié)議》約定的買賣標的為“盤錦市農工貿總公司綜合樓（現(xiàn)大鵬大酒店）及其土地使用權”，并約定“甲方（注：農行盤錦營業(yè)部）協(xié)助乙方（注：馬某某等三人）辦理過戶等手續(xù)”“交易、辦理過戶手續(xù)等所發(fā)生的一切費用均由乙方承擔”。另外，從一審法院（2000）盤中執(zhí)字第131號民事裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書（落款時間為2015年11月4日）可見，案涉房屋坐落的土地使用權已經過法律文書確認可以辦理到農行遼河支行名下，農行遼河支行亦對此無異議，表示同意將土地使用權過戶至馬某某等三人名下，僅對辦理費用負擔主體存有異議。因此，馬某某等三人要求辦理案涉樓房坐落土地辦理使用權過戶手續(xù)，具有事實及法律依據(jù)，應予支持。再審中，農行遼河支行稱已認可案涉土地使用權具備過戶條件。因此，馬某某等三人提交土地使用權過戶申請，履行交納費用（由農行遼河支行名下過戶至馬某某等三人的部分）的義務，農行遼河支行應履行協(xié)助將土地使用權辦理至馬某某等三人名下的義務，本院考慮過戶具體辦理程序的時間需要，將履行時限確定為60日內。二審法院并未就馬某某等三人辦理案涉房屋土地使用權過戶的訴請進行實體審理及評判，適用法律不當，本院予以糾正。
另外，馬某某等三人一審提出歸還樓房西15米南8米土地面積的訴訟請求，因雙方簽訂的合同未對該部分土地進行約定，馬某某等三人未提交充分證據(jù)證明該主張，故本院對其該項訴請不予支持。
馬某某等三人一審提出農行遼河支行免除另案貸款利息和罰息的訴訟請求，因馬某某等三人與農行遼河支行之間的借款合同糾紛與本案不屬于同一法律關系，故對該項訴求本院不予審理。
綜上，馬某某、王某萍、馬博超的部分再審請求成立。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項之規(guī)定,判決如下：
一、撤銷遼寧省高級人民法院（2018）遼民終928號民事判決、遼寧省盤錦市中級人民法院（2017）遼11民初22號民事判決；
二、中國農業(yè)銀行股份有限公司盤錦遼河支行于本判決生效后60日內，協(xié)助馬某某辦理房產證號為房權證興字第××號、房權證興字第××號、房權證興字第××號房屋對應的土地使用權產權過戶登記手續(xù)，協(xié)助王某萍辦理房產證號為房權證興字第××號房屋對應的土地使用權產權過戶登記手續(xù)，協(xié)助馬博超辦理房產證號為房權證興字第××號房屋對應的土地使用權產權過戶登記手續(xù)；
三、駁回馬某某、王某萍、馬博超其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行上述義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，支付遲延履行金。
一審案件受理費42023元，由馬某某、王某萍、馬博超負擔21011.5元，由中國農業(yè)銀行股份有限公司盤錦遼河支行負擔21011.5元，一審鑒定費30000元由馬某某、王某萍、馬博超負擔；二審案件受理費40920元，由馬某某、王某萍、馬博超負擔20460元，由中國農業(yè)銀行股份有限公司盤錦遼河支行負擔20460元。
本判決為終審判決。
審判長 余曉漢
審判員 仲偉珩
審判員 季偉明
二〇一九年十二月二十五日
法官助理于璇
書記員王曉婷
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