中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

法定代表人：張芳，該公司董事長。

委托訴訟代理人：栗魁，上海市建緯（鄭州）律師事務所律師。

委托訴訟代理人：易承爽，河南信申律師事務所律師。

被申請人（一審原告、二審上訴人）：李某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住河南省潢川縣。

委托訴訟代理人：李云舒，北京大成（廣州）律師事務所律師。

委托訴訟代理人：陳維剛，北京大成（鄭州）律師事務所律師。

一審被告：信陽高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)招商局。住所地：河南省信陽市迎賓大道6號高新區(qū)招商中心。

法定代表人：石青山，該局局長。

委托訴訟代理人：盧霖一，河南問通律師事務所律師。

委托訴訟代理人：劉希旺，河南問通律師事務所律師。

一審第三人：信陽市國土資源局高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)分局。住所地：河南省信陽市迎賓大道6號。

法定代表人：郭志榮，該局局長。

委托訴訟代理人：秦安平，該單位職工。

委托訴訟代理人：王家明，河南楚天閣律師事務所律師。

一審第三人：劉文凱，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，現(xiàn)住河南省信陽市浉河區(qū)。

河南省信陽市中級人民法院一審經(jīng)審理查明：2007年11月1日，恒昌公司與信陽工業(yè)城招商局簽訂《信陽工業(yè)城平東路南段建設項目投資協(xié)議》，約定由恒昌公司全額墊資建設平東路南段約2300米的土方和主路面建設工程，由信陽工業(yè)城招商局以土地使用權置換道路建設款的方式運作，信陽工業(yè)城招商局負責向恒昌公司提供出讓手續(xù)完整的經(jīng)營性用地，用于償還恒昌公司的工程款。該工程建設完成后，2007年1月30日，信陽市工業(yè)城規(guī)劃管理局以信工規(guī)[2007]14號文件批復同意恒昌公司《關于工程置換商住用地約100畝的規(guī)劃選址申請》。2007年1月30日，信陽市工業(yè)城規(guī)劃管理局以信工規(guī)[2007]14號文件批復同意恒昌公司《關于工程置換商住用地約100畝的規(guī)劃選址申請》；2007年12月13日，信陽市工業(yè)城規(guī)劃管理局以信工規(guī)[2007]26號文件批復同意恒昌公司《關于工程置換商住用地約167畝的規(guī)劃選址申請》；2008年10月28日，信陽市工業(yè)城規(guī)劃管理局以信工規(guī)[2008]14號文件批復同意恒昌公司《關于工程置換商住用地約150畝的規(guī)劃選址申請》。以上三份文件合計涉及土地使用權約417畝。

2010年4月6日，恒昌公司向劉文凱出具《法人授權委托書》，授權劉文凱“一、從即日起全權處理恒昌公司的一切事務。二、從即日起全權處理恒昌公司在信陽工業(yè)城投資修路所置換的所有土地的一切事宜。三、從即日起全權負責處理恒昌公司與信陽工業(yè)城政府及各局委關于我公司項目的一切事宜”。該授權委托書加蓋“恒昌公司公章”并由其法定代表人“張芳”親筆簽名。

2010年7月12日，恒昌公司再次向第三人劉文凱出具《法人授權委托書》，授權“委托劉文凱同志為我恒昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與貴單位‘就聯(lián)合開發(fā)我公司在信陽工業(yè)城三宗土地’項目洽談業(yè)務相關手續(xù)的法定代表人授權委托代理人，我承認代理人全權代表我處理該項目合同簽訂的一切事宜”。該授權委托書同樣加蓋“恒昌公司公章”并由其法定代表人“張芳”親筆簽名。

2010年7月26日，恒昌公司（甲方）與案外人御豪假日酒店（乙方）簽訂《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》，約定：“……三、聯(lián)合方式：甲乙雙方經(jīng)多次友好協(xié)商，用上述三宗土地（即信陽市工業(yè)城規(guī)劃管理局信工規(guī)[2007]26號文件、信工規(guī)[2007]14號文件以及信工規(guī)[2008]14號文件中的417畝土地）聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項目，乙方（即御豪假日酒店）以每畝17萬元，辦證費每畝2.3萬元，合計每畝19.3萬元作為合作投資資金，同時乙方即依法取得該商住用地的土地使用權……”。該《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》加蓋“恒昌公司公章”并由其法定代表人“張芳”簽名。劉文凱在張芳簽名旁另有簽名。

2010年9月6日，劉文凱以恒昌公司委托代表人的身份與御豪假日酒店簽訂《補充協(xié)議》，約定：“一、雙方就《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》的第三條做如下補充：1、雙方同意：由甲方（即恒昌公司）在《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》簽訂后，將《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》中約定的三宗土地（以下簡稱該三宗土地）的土地使用權全部辦理到乙方（即御豪假日酒店）指定的個人或公司名下。由乙方指定的個人或公司獲得該三宗土地的土地使用權。除辦證費用2.3萬元/畝外，乙方按每畝17萬元匯入甲方賬戶作為合作投資資金。2、聯(lián)合開發(fā)的收益歸乙方所有……”。

2010年10月11日，恒昌公司（甲方）、案外人御豪假日酒店（乙方）、李某某（丙方）簽訂《補充協(xié)議二》，約定：“甲、乙雙方在2010年7月26日簽訂了《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》，其后又于2010年9月6日簽訂了《補充協(xié)議》，現(xiàn)甲乙丙三方經(jīng)友好協(xié)商后就乙方將其在《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》和《補充協(xié)議》中的權利和義務全部轉讓給丙方，以及對上述協(xié)議履行中的部分未盡事宜進行補充約定等，簽訂補充協(xié)議二條款如下，三方共同遵照執(zhí)行：一、甲乙丙三方一致同意自本協(xié)議生效起，乙方將其在《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》和《補充協(xié)議》中的權利和義務全部轉讓給丙方，原《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》和《補充協(xié)議》中的乙方變更為丙方，其后由甲方和丙方繼續(xù)履行《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》《補充協(xié)議》和本協(xié)議。二、此前乙方如有已經(jīng)支付給甲方或其代理人的款項，視為丙方已經(jīng)支付給甲方的款項。后續(xù)如有應支付給甲方的款項，由丙方負責支付給甲方。三、乙方和丙方同時要求甲方將《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》和《補充協(xié)議》中約定的該三宗土地全部過戶轉讓到丙方名下，甲方表示同意。該三宗土地的受讓人名稱如再有變化的，丙方應在辦理過戶轉讓手續(xù)前書面通知甲方。四、各方就《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》的第三條和《補充協(xié)議》第一條做如下修正補充：1、雙方同意：由甲方在簽訂《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》且取得《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》中約定的三宗土地（以下稱該三宗土地）的《土地使用權證》后一個月內(nèi)，將該三宗土地的土地使用權全部辦理轉讓過戶到乙方指定的個人或公司名下。由乙方指定的個人或公司獲得該三宗土地的土地使用權。除辦證費用2.3萬元/畝外，乙方按每畝17萬元匯入甲方賬戶作為合作投資資金。2、甲方負責該三宗土地的拆遷，但不參與該三宗土地拆遷后的開發(fā)建設，既不分享開發(fā)建設如有產(chǎn)生的收益也不承擔開發(fā)建設如有造成的虧損。僅負責收取每畝19.3萬元合作投資資金。該三宗土地的開發(fā)建設銷售等全部由乙方或其指定的第三方單方負責，聯(lián)合開發(fā)的收益和如有產(chǎn)生的債權債務全部歸乙方或其指定的第三方所有或承擔?！痹摗堆a充協(xié)議二》加蓋“恒昌公司合同專用章”并由劉文凱以恒昌公司的委托代表人身份簽名。恒昌公司合同專用章系恒昌公司在工商部門備案的三個印章之一。

《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》簽訂后，劉文凱認可于2010年9月27日收到2000元、2010年10月12日收到8000元、2010年11月14日收到20萬元、2010年12月7日收到15萬元、2010年12月17日收到7萬元、2011年3月5日收到5萬元、2011年5月17日收到200萬元、2012年6月3日收到40萬元、2013年12月收到40萬元及2017年7月14日收到25萬元。李某某主張以上353萬元款項系其支付給恒昌公司的購地款，恒昌公司對此不予認可，劉文凱認可上述353萬元系李某某支付的購地款。

河南省信陽市中級人民法院一審另查明，劉文凱系恒昌公司的原始股東。2012年12月15日，劉文凱作為恒昌公司的代表參與信陽工業(yè)城主持召開的恒昌公司與亞歐置業(yè)有限公司土地糾紛第4次協(xié)調(diào)會。恒昌公司的委托代理人易明政系恒昌公司法定代表人，其于2012年6月20日出具《證明材料》證明劉文凱系恒昌公司原始股東且恒昌公司委托劉文凱處理恒昌公司在信陽工業(yè)城的一切相關事宜。2013年3月8日，恒昌公司在《信陽日報》發(fā)布公告，終止對劉文凱的一切委托。

河南省信陽市中級人民法院一審再查明，信陽工業(yè)城招商局于2015年4月變更為“信陽開發(fā)區(qū)招商局”；信陽市國土資源局工業(yè)城分局于2015年4月變更為“信陽開發(fā)區(qū)國土局”。李某某在信陽市中級人民法院一審訴訟中，申請將“信陽工業(yè)城招商局”名稱變更為“信陽開發(fā)區(qū)招商局”，將“信陽市國土資源局工業(yè)城分局”名稱變更為“信陽開發(fā)區(qū)國土局”。

河南省信陽市中級人民法院經(jīng)審理，于2018年6月22日作出（2018）豫15民初50號一審民事判決，認為根據(jù)李某某的訴訟請求，結合當事人提交的證據(jù)及庭審質證意見，本案的爭議焦點為：1.第三人劉文凱是否具有代理權；2.本案所涉《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》《補充協(xié)議》及《補充協(xié)議二》是否有效。

關于第三人劉文凱是否具有代理權的問題。該院認為，民事主體可以通過代理人實施民事法律行為，代理人在代理權限內(nèi)，以被代理人名義實施的民事法律行為，對被代理人發(fā)生效力。本案中，根據(jù)2010年4月6日恒昌公司出具的《法人授權委托書》，該授權委托書明確授權第三人劉文凱全權處理恒昌公司的一切事務以及恒昌公司在信陽工業(yè)城投資修路所置換的所有土地的一切事宜，且該授權委托書加蓋有“恒昌公司公章”及法定代表人“張芳”親筆簽名，因此該《法人授權委托書》發(fā)生法律效力，第三人劉文凱取得代理資格。由于2010年7月12日，恒昌公司再次向第三人劉文凱出具《法人授權委托書》，明確第三人劉文凱處理聯(lián)合開發(fā)恒昌公司在信陽工業(yè)城三宗土地項目洽談業(yè)務相關手續(xù)等合同簽訂的一切事宜，而該授權委托書并未撤銷2010年4月6日的《法人授權委托書》，且兩份授權委托書均未明確委托期間，因此結合恒昌公司總經(jīng)理易明政于2012年6月20日出具的《證明材料》以及恒昌公司于2013年3月8日在信陽日報發(fā)布公告終止對第三人劉文凱一切委托的事實，應當認定第三人劉文凱從2010年4月6日至2013年3月8日具有代理恒昌公司處理恒昌公司在信陽工業(yè)城投資修路所置換土地即本案所涉土地聯(lián)合開發(fā)項目合同簽訂等一切事宜的代理資格。故第三人劉文凱簽訂本案《補充協(xié)議》及《補充協(xié)議二》的行為對恒昌公司發(fā)生效力。恒昌公司關于第三人劉文凱簽訂協(xié)議超越和濫用代理權限，事后未經(jīng)恒昌公司追認，因此不產(chǎn)生效力的辯稱不予支持。

關于本案所涉《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》《補充協(xié)議》和《補充協(xié)議二》的效力問題。該院認為，根據(jù)《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》第六條“本協(xié)議未盡事宜，雙方可簽訂補充協(xié)議解決，與本協(xié)議具有同等效力”，《補充協(xié)議》第七條“雙方就《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》和本補充協(xié)議的履行可再行簽訂補充協(xié)議，再行簽訂的補充協(xié)議與《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》和本補充協(xié)議具有同等法律效力”，以及《補充協(xié)議二》第六條“本補充協(xié)議二是對《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》和《補充協(xié)議》的修正與補充，本協(xié)議二約定的內(nèi)容如與《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》和《補充協(xié)議》的約定不一致的，以本協(xié)議的約定為準并據(jù)以執(zhí)行”的約定，應當認定《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》《補充協(xié)議》和《補充協(xié)議二》具有同等效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。由此可見，共擔風險是作為認定合作開發(fā)法律關系的必備要件。本案中，雖然本案所涉《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》約定乙方（即案外人御豪假日酒店）以合計每畝19.3萬元作為合作投資資金，但結合《補充協(xié)議》關于“聯(lián)合開發(fā)收益歸乙方（即案外人御豪假日酒店）所有”以及《補充協(xié)議二》關于“甲方（即恒昌公司）負責該三宗土地的拆遷，但不參與該三宗土地拆遷后的開發(fā)建設，既不分享開發(fā)建設如有產(chǎn)生的收益也不承擔開發(fā)建設如有造成的虧損。僅負責收取每畝19.3萬元合作投資資金。該三宗土地的開發(fā)建設銷售等全部由乙方（即案外人御豪假日酒店）或其指定的第三方單方負責，聯(lián)合開發(fā)的收益和如有產(chǎn)生的債權債務全部歸乙方（即案外人御豪假日酒店）或其指定的第三方所有或承擔”的約定，本案所涉法律關系明為“房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)”但實為“土地使用權轉讓”，因此本案《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》《補充協(xié)議》和《補充協(xié)議二》為“土地使用權轉讓合同”，其中恒昌公司為轉讓方。本案中，雖然恒昌公司與信陽工業(yè)城招商局于2007年11月1日簽訂的《信陽工業(yè)城平東路南段建設項目投資協(xié)議》約定，信陽工業(yè)城招商局負責向恒昌公司提供出讓手續(xù)完整的經(jīng)營性用地且信陽市工業(yè)城規(guī)劃管理局以信工規(guī)[2007]14號、信工規(guī)[2007]26號及信工規(guī)[2008]14號三份文件批復同意恒昌公司合計約417畝土地的規(guī)劃選址申請，但截止至本案起訴時，恒昌公司并未取得本案所涉417畝土地的土地使用權證書。根據(jù)《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條規(guī)定，轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。由于本案《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》《補充協(xié)議》和《補充協(xié)議二》為土地使用權轉讓合同，而恒昌公司在簽訂上述三份協(xié)議時尚未取得出讓土地使用權證書，且起訴前也沒有經(jīng)有批準權的人民政府同意轉讓案涉土地，因此結合上述法律規(guī)定，本案所涉《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》《補充協(xié)議》和《補充協(xié)議二》應為無效，故李某某要求確認上述三份協(xié)議有效并要求恒昌公司履行協(xié)議的訴訟請求于法無據(jù)，該院不予支持。

由于《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》《補充協(xié)議》及《補充協(xié)議二》無效，因此李某某要求確認信工規(guī)[2007]14號、信工規(guī)[2007]26號及信工規(guī)[2008]14號三份文件載明土地中的357畝土地使用權歸其所有并判令第三人信陽開發(fā)區(qū)國土局協(xié)助辦理土地使用權登記手續(xù)的訴訟請求也沒有事實和法律依據(jù)，予以駁回。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，由于李某某并未提出要求返還財產(chǎn)或賠償損失的訴訟請求，因此對于合同無效后的財產(chǎn)返還以及損失賠償問題，李某某可以另行主張權利。

綜上，李某某的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)，不予支持。該院依照《中華人民共和國民法總則》第一百六十一條、第一百六十二條，《中華人民共和國合同法》第五十八條、第八十八條，《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第七條、第九條、第十四條、第二十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條規(guī)定，判決：駁回李某某的訴訟請求。案件受理費386305元，財產(chǎn)保全費5000元，由李某某負擔。

李某某不服河南省信陽市中級人民法院作出的上述一審民事判決，向河南省高級人民法院提起上訴，請求：1.確認恒昌公司、御豪假日酒店于2010年7月26日簽訂的《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》、2010年9月6日簽訂的《補充協(xié)議》，恒昌公司、御豪假日酒店、李某某于2010年10月11日簽訂的《補充協(xié)議二》合法有效，要求恒昌公司繼續(xù)履行前述《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》《補充協(xié)議》及《補充協(xié)議二》；2.信陽工業(yè)城招商局提供出讓手續(xù)完整的經(jīng)營性用地，協(xié)助恒昌公司履行《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》《補充協(xié)議》及《補充協(xié)議二》；3.確認《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》中約定的即信工規(guī)[2007]26號、[2007]14號、[2008]14號批文載明的三宗土地中的357畝土地使用權歸李某某所有（該357畝土地使用權的合同價值為6890.1萬元）；4.判令信陽開發(fā)區(qū)國土局協(xié)助辦理前述土地使用權登記手續(xù)；5.判令恒昌公司承擔本案的全部訴訟費用、保全費用。事實和理由：1.一審判決程序違法。李某某向一審法院遞交了調(diào)查取證申請書，請求法院向信陽開發(fā)區(qū)國土局調(diào)取喬青、姜峰辦理國有土地使用證時的所有檔案資料，以上事實對本案有重要的參考價值，但一審法院未進行調(diào)查取證。一審法院對案涉三份協(xié)議的性質及效力問題未向李某某釋明，也未告知李某某可以變更訴訟請求等。一審法院對恒昌公司及其實際控制人易明政在訴訟過程中制作虛假證據(jù)、進行虛假陳述的行為未予制裁。2.一審判決認定事實不清，遺漏對于李某某有利的關鍵事實。2010年，李某某向信陽市高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)財政局共支付230萬預征地費用，財政局收取該筆費用的行為，即可表示相關政府機關對于恒昌公司將以工程款置換土地使用權的權利轉讓給李某某及由李某某辦理案涉土地使用權的前期出讓手續(xù)是認可的。但一審判決對該事實只字未提。3.一審法院適用法律錯誤，案涉三份協(xié)議合法有效，具備履行條件。案涉三份協(xié)議并非土地使用權轉讓合同，而是恒昌公司修路工程款置換土地使用權權利義務的轉讓，即恒昌公司與信陽開發(fā)區(qū)招商局簽訂的《信陽工業(yè)城平東路南段建設項目投資協(xié)議》的權利義務轉讓，不應適用《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，而應適用民法總則及合同法的規(guī)定。恒昌公司實際控制人易明政被限制人身自由后，恒昌公司無力繼續(xù)履行《信陽工業(yè)城平東路南段建設項目投資協(xié)議》，因此將該協(xié)議中享有的權利義務轉讓給李某某。對于同類型的合同糾紛，法院在審理喬青、姜峰案時，都認定合同有效，因此本案三份協(xié)議也應當有效。即使三份協(xié)議屬于土地使用權的轉讓合同，從最高人民法院的司法解釋規(guī)定中，也得不出案涉合同無效的結論。目前，李某某已經(jīng)以合理價格受讓恒昌公司在《信陽工業(yè)城平東路南段建設項目投資協(xié)議》中的權利義務，且提前履行了應承擔的付款義務。綜上，請求依法改判并支持李某某的全部訴訟請求。

河南省高級人民法院二審對信陽市中級人民法院一審查明的事實予以確認。

河南省高級人民法院二審經(jīng)審理于2018年12月19日作出（2018）豫民終1280號民事判決，認為：本案爭議焦點是案涉《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》《補充協(xié)議》及《補充協(xié)議二》的性質及效力問題。根據(jù)《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。本案中，根據(jù)案涉協(xié)議約定，恒昌公司負責案涉土地的拆遷，但不參與拆遷后的開發(fā)建設，既不分享開發(fā)建設產(chǎn)生的收益也不承擔開發(fā)建設造成的虧損，僅收取每畝19.3萬元合作投資資金；案涉土地的開發(fā)建設銷售等全部由御豪假日酒店或其指定的第三方單方負責，聯(lián)合開發(fā)的收益和產(chǎn)生的債權債務由其全部承擔。因此，案涉協(xié)議雖名為“房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)協(xié)議”，但實為“土地使用權轉讓協(xié)議”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條規(guī)定，轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。根據(jù)該條規(guī)定，并不能當然得出起訴前轉讓方未取得出讓土地使用權證書或未經(jīng)有批準權人民政府同意轉讓的情況下合同無效的結論。且隨著我國經(jīng)濟社會的發(fā)展，為鼓勵市場交易，我國在法律制度設計上一般不再輕易否定合同的效力?！吨腥A人民共和國物權法》第十五條規(guī)定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同的效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規(guī)定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。根據(jù)以上規(guī)定，我國在立法上確立了物權變動的區(qū)分原則，即將不動產(chǎn)物權變動的原因與結果予以區(qū)分，物權變動的原因為合同，合同的結果為物權變動。以發(fā)生物權變動為目的的債權合同，其成立及生效應當依據(jù)合同法的規(guī)定，標的物是否成就、能否交付只是合同履行的結果問題，并非當然是合同的生效要件，不能以合同不能履行或物權沒有發(fā)生變動反推合同無效。且未取得土地使用權證書的土地使用權轉讓合同被認定無效，不僅不利于解決當事人之間的爭議和維護交易安全，而且還可能助長不誠信行為。本案中，案涉土地使用權轉讓合同系當事人之間的真實意思表示，且無法定無效之情形，對李某某和恒昌公司應當具有法律拘束力。因此，一審法院認定案涉土地使用權轉讓合同無效錯誤。但由于恒昌公司目前尚未取得案涉土地使用權證書，履行合同的條件尚不具備，因此，李某某要求辦理土地使用權登記手續(xù)等其他訴訟請求不能得到支持。綜上，上訴人李某某的上訴請求部分成立。該院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，判決：一、撤銷河南省信陽市中級人民法院（2018）豫15民初50號民事判決；二、確認恒昌公司、御豪假日酒店于2010年7月26日簽訂的《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》及2010年9月6日簽訂的《補充協(xié)議》，恒昌公司、御豪假日酒店、李某某于2010年10月11日簽訂的《補充協(xié)議二》有效；三、駁回李某某的其他訴訟請求。一審案件受理費386305元，由李某某負擔193152.5元，恒昌公司負擔193152.5元；二審案件受理費386305元，由李某某負擔193152.5元，恒昌公司負擔193152.5元。財產(chǎn)保全費5000元，由李某某負擔。

恒昌公司不服河南省高級人民法院作出的上述民事判決，向本院申請再審稱：本案符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第三項、第六項規(guī)定的情形。請求：撤銷河南省高級人民法院（2018）豫民終1280號民事判決。主要事實與理由：一、截止到李某某起訴前，恒昌公司尚未取得土地使用權證書，有批準權的人民政府表示禁止轉讓。二審法院依據(jù)《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條規(guī)定，認為不能當然得出“起訴前轉讓方未取得出讓土地使用權證書或未經(jīng)有批準權人民政府同意轉讓的情況下合同無效”的結論，屬法律解釋錯誤，二審法院援引《中華人民共和國物權法》第十五條、《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條的規(guī)定，認定案涉合同有效屬適用法律錯誤。二、恒昌公司于2010年4月6日向劉文凱出具的授權委托書是為了解決其在置換土地過程中涉嫌刑事犯罪問題，而第二份授權委托書針對劉文凱處理三宗地塊權限范圍進行了縮小，劉文凱對爭議土地的處理權限應以恒昌公司第二次出具的法人授權委托書為準，且恒昌公司對劉文凱代表恒昌公司所簽署的兩份補充協(xié)議不知情，恒昌公司并未收取購地款項，在恒昌公司公告解除劉文凱委托權限后，李某某仍向劉文凱付款，足以證明劉文凱和李某某存在惡意串通的情形，二審對此事實認定錯誤。三、恒昌公司至今未收取到李某某和案外人御豪假日酒店支付的款項，雙方合同并未實際履行，而且，因現(xiàn)已過去將近十年時間，當時合同約定相關地價與辦證費用已發(fā)生變化，如按原合同約定的價格履行，合同已不能實現(xiàn)。四、李某某和劉文凱主張的同類情況判決有效的喬青案、李少文案與本案情況不符，不具參考性。

被申請人李某某答辯稱：一、案涉的《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》及兩份補充協(xié)議是工程款置換土地權利義務性質的轉讓合同，不是土地使用權轉讓合同。根據(jù)最高人民法院作出的（2016）最高法民申36號裁定，認為與本案事實類似案件中聯(lián)合開發(fā)協(xié)議并未直接轉讓國有土地使用權，不應適用《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條規(guī)定。二、即使認為該《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》及補充協(xié)議是國有土地使用權轉讓合同，二審法院法律適用正確。首先，《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條并未直接規(guī)定轉讓方未取得土地使用權證書或未經(jīng)有批準權人民政府同意下，土地轉讓合同無效，且在2005年后相繼頒布了物權法及買賣合同司法解釋，對于合同效力及物權變動都有了新的認識，法院應根據(jù)新的規(guī)定進行法律適用。其次，《中華人民共和國物權法》第十五條、《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定確立了“債權行為”和“物權行為”相互獨立二分審判理念。根據(jù)2009年最高人民法院印發(fā)的《關于當前形勢下進一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導意見》的通知，亦明確指出把握物權效力與合同效力的區(qū)分原則，盡可能維持合同效力，促進土地使用權的正常流轉。三、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八、三十九條屬于管理性強制規(guī)定，不能以此作為否定合同效力的依據(jù)。四、喬青案、姜峰案以及李紹文案與本案的事實背景一樣，河南省信陽市中級人民法院及最高人民法院判決都維持了合同效力。五、二審法院認定劉文凱具有代理權限正確。首先，一審判決已對劉文凱享有委托權限作出了認定，恒昌公司未提出上訴視為其對一審判決事實的認可。其次，恒昌公司給劉文凱出具的兩份授權委托書，都對劉文凱全權處理土地置換事宜予以確認。而且，兩份授權委托書都是出具于2010年，恒昌公司認為其中4月6日的授權委托書是為發(fā)生在2012年的刑事案件出具的與事實不符。此外，李某某與恒昌公司所簽協(xié)議約定的價款，符合當時的市場公允價值。六、恒昌公司在與其他當事人簽署類似轉讓協(xié)議之后，多次通過否認代理人權限來撕毀合約，具體到本案，恒昌公司與李某某在2007年簽訂了相關協(xié)議，因信陽土地價格大幅上漲，恒昌公司又依據(jù)2005年《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》主張協(xié)議無效，目的在于以無效的合同來阻礙繼續(xù)履行，從而獲得更多利益，其構成惡意抗辯。

一審被告信陽開發(fā)區(qū)招商局答辯稱：一、原審已查明本案系恒昌公司與李某某之間發(fā)生的合同法律關系糾紛，與信陽開發(fā)區(qū)招商局無關；二、恒昌公司與信陽開發(fā)區(qū)招商局簽訂的關于工程款置換土地的合同內(nèi)容，約定的是在符合國家法律規(guī)定和土地政策的情形下予以置換，而且雙方所簽合同第四條亦明確約定，如不能提供地塊的情形下，信陽開發(fā)區(qū)招商局將以現(xiàn)金方式支付工程款給恒昌公司，表明當時的合同是附條件的，而現(xiàn)在條件未成就；三、李某某起訴信陽開發(fā)區(qū)招商局要求履行行政義務錯誤。

一審第三人信陽開發(fā)區(qū)國土局答辯稱：信陽開發(fā)區(qū)國土局未參與案涉協(xié)議簽訂，不屬于合同的主體，也不涉及任何權利義務，不應將信陽開發(fā)區(qū)國土局列為第三人。

一審第三人劉文凱答辯稱：一、劉文凱與恒昌公司原法定代表人易明政是合伙關系，在信陽開發(fā)區(qū)修路期間，因易明政挪用公款被刑事拘留，在其收監(jiān)前，全權委托劉文凱處理所有事宜，并出具了授權委托書。此后，因易明政收監(jiān)服刑，為保住地劉文凱征得易明政同意找到李某某，簽訂了協(xié)議。在當時情況下，轉讓地的價格比較高，恒昌公司在拿了李某某的購地款后，穩(wěn)定了群眾的上訪，保住了地。二、發(fā)生在2012年的刑事案件是因為喬青占用了恒昌公司的土地，與本案無關。三、恒昌公司與李某某簽訂的相關協(xié)議是易明政、張芳、劉文凱共同溝通的結果，均是雙方真實意思表示。

本院再審期間，再審申請人恒昌公司提交了以下新證據(jù)：

證據(jù)1、信陽市公安局第十分局刑事案卷復印件一套。擬證明恒昌公司給劉文凱出具的第一份授權委托書是為了解決劉文凱涉嫌毀壞財物犯罪而出具。證據(jù)2、信陽高新區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局關于（2019）豫執(zhí)保49號《協(xié)助執(zhí)行通知書》的建議函一份、信陽市國土資源局高新區(qū)分局“關于河南省高院《協(xié)助執(zhí)行通知書》（（2019）豫執(zhí)保49號）的情況說明函”一份。擬證明恒昌公司尚未取得土地使用權，根據(jù)信陽市高新區(qū)控制規(guī)劃，案涉土地部分已調(diào)整為道路或綠地，而且最終可能由政府向恒昌公司支付工程款或其他方式履行《信陽工業(yè)城平東路南段建設項目投資協(xié)議》。證據(jù)3、河南省高級人民法院（2019）豫民初39號之三民事裁定書一份。擬證明河南省高級人民法院對恒昌公司不享有三宗土地使用權的現(xiàn)狀予以認可，且認為案涉土地不應被查封。

本院再審期間，被申請人李某某提交了以下新證據(jù)：

證據(jù)1、案涉地塊現(xiàn)場拆遷公示牌、墳墓遷移公告、告示共四張；證據(jù)2、恒昌公司一審答辯狀一份。兩份證據(jù)擬證明恒昌公司與信陽開發(fā)區(qū)招商局簽訂《信陽工業(yè)城平東路南段建設項目投資協(xié)議》能夠履行且已在履行過程中，恒昌公司能夠取得案涉土地使用權，也應當按照與李某某簽訂協(xié)議履行相應手續(xù)和義務。證據(jù)3、恒昌公司在河南省信陽市平橋區(qū)人民法院起訴要求解除合同的起訴書一份，擬證明恒昌公司在認可案涉協(xié)議合法有效基礎上，以不能繼續(xù)履行為由，要求解除合同。證據(jù)4、聲明一份。擬證明恒昌公司曾否認易祖軍代理權限。

一審被告信陽開發(fā)區(qū)招商局、一審第三人信陽開發(fā)區(qū)國土局和一審第三人劉文凱未提交新證據(jù)。

以上證據(jù)經(jīng)本院庭審質證，恒昌公司、李某某、信陽開發(fā)區(qū)招商局、信陽開發(fā)區(qū)國土局、劉文凱均發(fā)表了質證意見并記入庭審筆錄。

對再審申請人恒昌公司、被申請人李某某提交的上述新證據(jù)，本院認證如下：恒昌公司提交的證據(jù)1，因系復印件，無法與原件核對，且與本案無關聯(lián)，本院不予采信；對于證據(jù)2、證據(jù)3，經(jīng)本院核實，對其真實性予以認可，予以采信。對于被申請人李某某提交的證據(jù)1、證據(jù)2，結合信陽開發(fā)區(qū)招商局提供的答辯意見，尚不能證明恒昌公司已經(jīng)開始履行和信陽開發(fā)區(qū)招商局的協(xié)議，本院不予采信。對于證據(jù)3、證據(jù)4，因與本案無關聯(lián)性，本院不予采信。

本院再審對原一審、二審認定的事實予以確認。

本案再審另查明，2019年4月18日，被申請人李某某以“恒昌公司、信陽開發(fā)區(qū)招商局”為被告，向河南省高級人民法院起訴，請求“恒昌公司履行相應備案手續(xù)、賠償其損失等”，并向河南省高級人民法院申請對案涉土地進行保全，河南省高級人民法院依據(jù)其申請，作出了“（2019）豫民初39號之一民事裁定，查封了案涉土地”。2019年8月14日信陽高新區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局向河南省高級人民法院出具“信陽高新區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局關于（2019）豫執(zhí)保49號《協(xié)助執(zhí)行通知書》的建議函”，認為河南省高級人民法院查封案涉土地不屬于恒昌公司名下財產(chǎn)，查封范圍無法確定。2019年10月11日，信陽開發(fā)區(qū)國土局向河南省高級人民法院出具信陽市國土資源局高新區(qū)分局“關于河南省高院《協(xié)助執(zhí)行通知書》（（2019）豫執(zhí)保49號）的情況說明函”，認為河南省高級人民法院要求查封的土地暫未實施招拍掛出讓，國有土地使用權人未確定，尚不屬于恒昌公司財產(chǎn)。2019年10月12日河南省高級人民法院作出（2019）豫民初39號之三民事裁定書，裁定：撤銷本院（2019）豫民初39號之一保全民事裁定。

本院再審還查明，恒昌公司與信陽工業(yè)城招商局簽訂的《信陽工業(yè)城平東路南段建設項目投資協(xié)議》第四條約定：在甲方（信陽工業(yè)城招商局）不能提供置換地塊的情況下，甲方以現(xiàn)金方式支付工程款，支付時間在工程竣工驗收合格后三個月內(nèi)，超過這一日期，甲方應按照銀行同期利息支付，超過半年按日萬分之五滯納金承付。

關于第三人劉文凱是否具有代理權的問題。本院認為，本案中，原審已查明，恒昌公司2010年4月6日出具的《法人授權委托書》加蓋有“恒昌公司公章”及法定代表人“張芳”簽名，授權劉文凱全權處理恒昌公司的一切事務以及恒昌公司在信陽工業(yè)城投資修路所置換的所有土地的一切事宜。此后，恒昌公司又于2010年7月12日，再次向劉文凱出具《法人授權委托書》，明確劉文凱處理恒昌公司在信陽工業(yè)城三宗土地項目洽談業(yè)務相關手續(xù)等合同簽訂的一切事宜。原審也查明，2010年7月12日授權委托書并未撤銷2010年4月6日的《法人授權委托書》，上述兩份授權委托書也均未限定委托期間，原審依據(jù)上述事實以及根據(jù)恒昌公司總經(jīng)理易明政于2012年6月20日出具的《證明材料》以及恒昌公司于2013年3月8日在信陽日報發(fā)布公告終止對劉文凱一切委托的事實，認定劉文凱從2010年4月6日至2013年3月8日具有代表恒昌公司“處理信陽工業(yè)城投資修路所置換土地即本案所涉土地聯(lián)合開發(fā)項目合同簽訂等一切事宜”的資格，并無不當。而依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十三條“公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為。代理人在代理權限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任”的規(guī)定，劉文凱簽訂《補充協(xié)議》及《補充協(xié)議二》所產(chǎn)生的法律效果應由恒昌公司承擔，故原審對此認定并無不當，恒昌公司關于第三人劉文凱簽訂案涉協(xié)議超越和濫用代理權，事后未經(jīng)恒昌公司追認，因此對其不產(chǎn)生效力的再審理由不能成立。

關于案涉《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》《補充協(xié)議》及《補充協(xié)議二》的效力問題。本院認為，首先，根據(jù)《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。本案中，原審已查明，根據(jù)案涉協(xié)議約定，恒昌公司負責案涉土地的拆遷，但不參與拆遷后的開發(fā)建設，既不分享開發(fā)建設產(chǎn)生的收益也不承擔開發(fā)建設造成的虧損，僅收取每畝19.3萬元合作投資資金；案涉土地的開發(fā)建設銷售等全部由御豪假日酒店或其指定的第三方李某某負責，聯(lián)合開發(fā)的收益和產(chǎn)生的債權債務由李某某全部承擔。因此，案涉協(xié)議名為“聯(lián)合開發(fā)”實為“土地使用權轉讓”。其次，《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條規(guī)定，轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。恒昌公司雖主張根據(jù)該條解釋應認定案涉協(xié)議無效，但該條解釋僅就“轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉讓”的合同效力作了規(guī)定，并未對“起訴前轉讓方未取得出讓土地使用權證書或者未經(jīng)有批準權的人民政府同意轉讓”情形下的合同效力作出規(guī)定。而且，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第十五條規(guī)定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同的效力。具體到本案，案涉協(xié)議中，土地使用權轉讓作為物權變動的一種形態(tài)，其轉讓行為適用物權法規(guī)定的物權變動原則，恒昌公司能否取得案涉土地使用權證書或經(jīng)有批準權的政府同意轉讓，屬于合同履行問題，并非合同的生效要件。此外，原審已查明案涉相關協(xié)議均系當事人之間的真實意思表示，亦無《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效情形，故原審認定案涉《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》《補充協(xié)議》及《補充協(xié)議二》有效，適用法律并無不當。因恒昌公司尚未取得案涉土地使用權證書，履行合同的條件尚不具備，原審對李某某要求辦理土地使用權登記手續(xù)等訴訟請求不予支持，亦無不當。恒昌公司關于原審適用法律錯誤的再審理由亦不能成立。

綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，恒昌公司的再審理由均不能成立。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、第一百七十條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長　　李相波

審判員　　萬會峰

審判員　　方　芳

二〇二〇年三月三十一日

法官助理王鑫