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葉某、安徽廣廈建筑(集團(tuán))股份有限公司再審民事判決書

2019-11-13 塵埃 評(píng)論0

中華人民共和國(guó)最高人民法院
民 事 判 決 書
(2019)最高法民再255號(hào)
再審申請(qǐng)人(一審原告、二審上訴人):葉某,女,漢族。
委托訴訟代理人:王良椿,安徽昊華律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:李益,安徽昊華律師事務(wù)所律師。
被申請(qǐng)人(一審被告、二審被上訴人):安徽廣廈建筑(集團(tuán))股份有限公司。住所地:安徽省合肥市合作化北路188號(hào)。
法定代表人:朱奎炳,該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:張正忠,該公司員工。
被申請(qǐng)人(一審被告、二審被上訴人):安徽眾力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地:安徽省合肥市蜀山區(qū)黃山路665號(hào)西環(huán)商貿(mào)中心匯峰大廈1405室。
法定代表人:肖克友,該公司總經(jīng)理。
再審申請(qǐng)人葉某因與被申請(qǐng)人安徽廣廈建筑(集團(tuán))股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱廣廈公司)、安徽眾力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱眾力公司)案外人執(zhí)行異議之訴一案,不服安徽省高級(jí)人民法院作出的(2018)皖民終64號(hào)民事判決,向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙1驹河?019年6月4日作出(2019)最高法民申699號(hào)民事裁定,提審本案。本院依法組成合議庭,公開開庭審理了本案。再審申請(qǐng)人葉某及其委托訴訟代理人李益、被申請(qǐng)人廣廈公司的委托訴訟代理人張正忠到庭參加訴訟。被申請(qǐng)人眾力公司經(jīng)本院合法傳喚,無(wú)正當(dāng)理由未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
葉某申請(qǐng)?jiān)賹彿Q,一、原審法院認(rèn)定葉某可以將位于合肥市巢湖路7幢恢復(fù)樓208室房屋用于居住缺乏證據(jù)證明,認(rèn)定事實(shí)有誤。1.合肥市巢湖路7幢恢復(fù)樓208室的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人及使用人并非葉某,葉某并未實(shí)際使用該房屋。該房屋實(shí)際由葉某的母親金翠英在1995年被拆遷后回購(gòu)所得,由葉某的哥哥葉雷支付購(gòu)房款。該房屋雖登記在葉某名下,但實(shí)際產(chǎn)權(quán)人并非葉某。另外,金家翠對(duì)該房屋享有終身居住權(quán)且可長(zhǎng)期獨(dú)立使用該房屋。2.合肥市巢湖路7幢恢復(fù)樓208室建于1995年,房屋面積僅為49.27平方米,根本無(wú)法滿足葉某及其家人的居住需求。原二審法院認(rèn)為根據(jù)合肥市廉租房、公租房政策標(biāo)準(zhǔn),葉某及其家人的居住權(quán)可以得到保障缺乏證據(jù)證明。二、原二審法院以葉某在簽訂商品房買賣合同時(shí)知曉登云庭小區(qū)3幢2104室房屋存在權(quán)利瑕疵為由,認(rèn)定葉某應(yīng)該承擔(dān)該房屋不能正常過(guò)戶登記的風(fēng)險(xiǎn),并認(rèn)定葉某不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》)第二十八條第四項(xiàng)“非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”的條件,缺乏證據(jù)證明,系認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。該款中所謂“買受人自身原因”所指的是買受人單方造成的導(dǎo)致無(wú)法辦理過(guò)戶的原因,如未支付購(gòu)房款、限購(gòu)后不符合購(gòu)房條件、拒不提供資料配合辦理過(guò)戶手續(xù)等,而不包括對(duì)所購(gòu)房屋情形的了解。即便葉某知曉登云庭小區(qū)3幢2104室房屋存在瑕疵,也并不能當(dāng)然推斷出未辦理過(guò)戶登記系由葉某造成。三、原審法院選擇適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定判決駁回葉某的訴訟請(qǐng)求系適用法律錯(cuò)誤。1.葉某的訴請(qǐng)符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的足以排除法院強(qiáng)制執(zhí)行行為的情形,訴請(qǐng)應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?。根?jù)一審法院已經(jīng)查明的事實(shí),葉某與眾力公司早在2013年2月2日就簽訂了《商品房買賣合同》,購(gòu)買登云庭小區(qū)3幢2104室房屋;合同簽訂后,葉某也已實(shí)際入??;一審法院同時(shí)查明了葉某已經(jīng)付清全部購(gòu)房款的事實(shí)。根據(jù)眾力公司在一審中的答辯可以證實(shí),未能按時(shí)辦理登云庭小區(qū)3幢2104室房屋產(chǎn)權(quán)證系由眾力公司債務(wù)原因?qū)е?,而非葉某的自身原因?qū)е隆?.原審法院在明知本案符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定情形時(shí),仍選擇適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條,明顯系適用法律錯(cuò)誤。3.即便依照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定,葉某的訴請(qǐng)也應(yīng)被支持。原審法院僅以巢湖路7幢恢復(fù)樓208室房屋登記在葉某名下就認(rèn)定其訴請(qǐng)不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)規(guī)定的條件,未考慮實(shí)際情形和實(shí)體公平,執(zhí)行法律過(guò)于機(jī)械,也與《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條所體現(xiàn)的保障房屋購(gòu)買人的居住權(quán)的司法精神相背離。4.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》(法釋[2002]16號(hào))第二條規(guī)定:“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后,承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。”消費(fèi)者在支付房款后對(duì)所購(gòu)買的房屋享有的準(zhǔn)物權(quán)是受法律特別保護(hù)的,葉某的訴請(qǐng)同樣應(yīng)被支持。故請(qǐng)求:1.依法撤銷安徽省高級(jí)人民法院作出的(2018)皖民終64號(hào)民事判決及合肥市中級(jí)人民法院作出的(2016)皖01民初488號(hào)民事判決;2.改判支持再審申請(qǐng)人的一審訴訟請(qǐng)求:(1)不得執(zhí)行位于安徽省合肥市蜀山區(qū)合作化北路登云庭小區(qū)3幢2104室的房屋,并解除對(duì)該房屋的查封等強(qiáng)制措施;(2)判令眾力公司依法配合辦理上述房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。3.一審、二審及再審訴訟費(fèi)由被申請(qǐng)人承擔(dān)。
被申請(qǐng)人廣廈公司辯稱,原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確。1.葉某與房屋出賣方眾力公司簽訂的《商品房買賣合同》第十二條約定“出賣人保證銷售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因,造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的,由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任”.第二十四條處用手寫備注“雙方待合肥市房產(chǎn)局撤銷該套房屋網(wǎng)上備案后,再簽訂網(wǎng)備合同”。因此,可以認(rèn)定買受人葉某在買房時(shí)明知房屋存在產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,在基于相信出賣人的承諾下簽署合同進(jìn)行商品房交易。現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問(wèn)題,葉某應(yīng)當(dāng)向房屋出賣人主張合同違約,而非向廣廈公司主張執(zhí)行異議。2.葉某主張的執(zhí)行異議之訴并不足以對(duì)抗已經(jīng)進(jìn)行的執(zhí)行行為。首先,葉某名下已經(jīng)有一套用于居住的房屋。不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)之規(guī)定。其次,葉某的情況不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條第四項(xiàng)的規(guī)定即“非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。”3.在本案的一審判決后,葉某將其名下的房屋轉(zhuǎn)移給他人。廣廈公司有理由相信其為了強(qiáng)行符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》而轉(zhuǎn)移房產(chǎn)。該行為是規(guī)避法律不利后果的體現(xiàn),不能據(jù)此認(rèn)定該情形足以對(duì)抗執(zhí)行行為。4.根據(jù)葉某在再審申請(qǐng)書中的陳述,其有權(quán)根據(jù)自身情形選擇適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》的具體條款,法院在審理時(shí)應(yīng)當(dāng)著重審查其是否符合所依據(jù)的條款內(nèi)容。據(jù)此,廣廈公司作為申請(qǐng)執(zhí)行人、案外人執(zhí)行異議之訴的被告,也有權(quán)依據(jù)自身情形選擇適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》的具體條款。葉某的情形不符合第二十九條之規(guī)定,其名下已經(jīng)有一套住房且其以低價(jià)購(gòu)買產(chǎn)權(quán)存在瑕疵的房屋,表明其愿意承擔(dān)房屋不能過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn),并因此承擔(dān)不利結(jié)果。5.本案與再審申請(qǐng)人主張的《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》也并無(wú)關(guān)聯(lián)。
葉某向合肥市中級(jí)人民法院起訴,請(qǐng)求:1、判決不得執(zhí)行蜀山區(qū)合作化北路登云庭小區(qū)3幢2104室的房屋,并解除對(duì)該房屋的查封等強(qiáng)制執(zhí)行措施;2、判令眾力公司依法配合葉某辦理上述房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù);3、本案訴訟費(fèi)用由廣廈公司、眾力公司承擔(dān)。
合肥市中級(jí)人民法院一審查明:合肥市中級(jí)人民法院審理廣廈公司與眾力公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案,于2012年6月4日作出(2012)合民一初字第13號(hào)民事調(diào)解書。由于眾力公司未能履行法律文書確定的義務(wù),眾力公司依法向合肥市中級(jí)人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。在執(zhí)行過(guò)程中,合肥市中級(jí)人民法院作出(2012)合執(zhí)字第00222號(hào)執(zhí)行裁定書,查封眾力公司所有的合肥市11處房產(chǎn),其中包括3幢1-2104室的房產(chǎn)。在對(duì)案涉房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估期間,葉某提出執(zhí)行異議申請(qǐng)。合肥市中級(jí)人民法院于2016年10月27日作出(2016)皖01執(zhí)異49號(hào)執(zhí)行裁定書,駁回葉某執(zhí)行異議申請(qǐng)。另查明,葉某名下尚登記有坐落于巢湖路7幢恢復(fù)樓208室房屋一套。
合肥市中級(jí)人民法院一審認(rèn)定事實(shí):1.葉某最遲于2013年6月即對(duì)案涉房屋接收使用。2.葉某與眾力公司于2013年2月2日簽訂了商品房買賣合同,眾力公司將位于合肥市1-2104室的房產(chǎn)以60萬(wàn)元的價(jià)格出售給葉某,同時(shí)雙方在合同中備注,雙方待合肥市房產(chǎn)局撤銷該套房屋網(wǎng)上備案后,再簽訂網(wǎng)備合同。3.葉某已支付全部購(gòu)房款。
合肥市中級(jí)人民法院一審認(rèn)為:根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定,金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議,符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,人民法院應(yīng)予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋;(三)已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。本案中,葉某作為案外人,對(duì)案涉商品房提出執(zhí)行異議,雖然可以認(rèn)定葉某在法院查封房屋之前已經(jīng)簽訂合法有效的書面買賣合同,并已支付全部房款,所購(gòu)房屋系用于居住。但葉某名下尚有一套用于居住的房屋,因此不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的可以排除執(zhí)行的情形,葉某就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益,其訴訟請(qǐng)求依法不能成立。
合肥市中級(jí)人民法院于2017年8月8日作出(2016)皖01民初488號(hào)民事判決:駁回葉某的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)9800元,由葉某負(fù)擔(dān)。
葉某不服一審法院作出的上述民事判決,向安徽省高級(jí)人民法院提起上訴,請(qǐng)求:1.撤銷(2016)皖01民初488號(hào)民事判決;2.改判支持其一審全部訴訟請(qǐng)求。
安徽省高級(jí)人民法院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn),另查明:合肥市巢湖路7幢恢復(fù)樓208室房屋的建筑年代為1995年,系拆遷回購(gòu)所得,該房屋建筑面積為49.27平方米。合肥市中級(jí)人民法院一審判決后,該房屋轉(zhuǎn)移給葉某之子祝業(yè)虎所有。
安徽省高級(jí)人民法院二審認(rèn)為:在本案金錢債權(quán)執(zhí)行中,眾力公司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),因案涉商品房登記在其名下,故一審法院適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定處理,并無(wú)不當(dāng)。在一審法院查封案涉登云庭小區(qū)房屋時(shí),葉某名下確有位于合肥市房屋一套。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定,葉某為該房屋的所有權(quán)人,可以用于自身居住,并且根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》司法解釋精神以及合肥市當(dāng)前廉租房、公租房有關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn),葉某及家人的居住權(quán)基本可以得到保障。關(guān)于葉某訴請(qǐng)是否符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定條件的問(wèn)題。因葉某與眾力公司在簽訂商品房買賣合同時(shí)雙方在合同中備注,雙方待合肥市房產(chǎn)局撤銷該套房屋網(wǎng)上備案后,再簽訂網(wǎng)備合同。故葉某購(gòu)房時(shí)應(yīng)該知道該房屋存在權(quán)利瑕疵,其對(duì)此后不能正常過(guò)戶登記的結(jié)果應(yīng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),故其不滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條第四款“非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”的條件。綜上,安徽省高級(jí)人民法院于2018年4月28日作出(2018)皖民終64號(hào)民事判決:駁回上訴,維持原判。二審案件受理費(fèi)9800元,由葉某負(fù)擔(dān)。
本院再審對(duì)一、二審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為:本案再審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是,原審認(rèn)定葉某不能排除廣廈公司對(duì)登云庭小區(qū)3幢2104室房屋的執(zhí)行是否正確。本案已查明的事實(shí)能夠證明,葉某對(duì)未能辦理過(guò)戶登記不具有明顯過(guò)錯(cuò)。雖然雙方在商品房買賣合同中備注“雙方待合肥市房產(chǎn)局撤銷該套房屋網(wǎng)上備案后,再簽訂網(wǎng)備合同”,但并不能因此而得出原審法院認(rèn)為的不滿足“非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”的結(jié)論。第一,上述備注僅能夠說(shuō)明葉某知曉該房屋存在權(quán)利瑕疵,但不能得出未過(guò)戶系葉某自身原因所導(dǎo)致。第二,從備注的內(nèi)容來(lái)看,備注中僅說(shuō)明當(dāng)前房屋存在網(wǎng)上備案,待撤銷當(dāng)前備案后,再與葉某簽訂網(wǎng)上備案合同,而并未約定由葉某承擔(dān)不能網(wǎng)上備案以及過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn),葉某對(duì)網(wǎng)上備案合同的簽訂以及后續(xù)房產(chǎn)的過(guò)戶登記具備合理的信賴和期待。第三,本案已查明,房屋原網(wǎng)上備案的權(quán)利人是淮南市巨源建設(shè)項(xiàng)目投資管理有限公司,而非登云庭小區(qū)建筑工程的承包人廣廈公司;在本案葉某起訴之前,該備案已經(jīng)被撤銷,未辦理過(guò)戶登記的原因與葉某知曉房屋存在權(quán)利瑕疵之間不再存在關(guān)聯(lián)。第四,從價(jià)值取向的層面而言,《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條旨在保護(hù)已經(jīng)支付了大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者,因此,對(duì)其構(gòu)成要件的解讀應(yīng)遵從該價(jià)值取向并結(jié)合個(gè)案情形予以判斷。此外,對(duì)于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條中“買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”,亦應(yīng)結(jié)合個(gè)案具體情形綜合評(píng)判。本案已查明,葉某名下雖登記有一套住房,但該房屋建于1995年,年代久遠(yuǎn),且房屋面積僅為49.27平方米,長(zhǎng)期由其母親居住,尚無(wú)法滿足葉某及其母親、兒子三代人正常的居住需求,而對(duì)于公民的居住權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先予以保障。因此,結(jié)合本案的客觀實(shí)際,原審判決認(rèn)定葉某不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的可以排除執(zhí)行的情形錯(cuò)誤,本院予以糾正。
綜上所述,葉某申請(qǐng)?jiān)賹彽睦碛沙闪ⅰ1驹阂勒铡吨腥A人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定,判決如下:
一、撤銷安徽省合肥市中級(jí)人民法院(2016)皖01民初488號(hào)、安徽省高級(jí)人民法院(2018)皖民終64號(hào)民事判決;
二、合肥市中級(jí)人民法院(2012)合執(zhí)字第00222號(hào)執(zhí)行裁定書查封的蜀山區(qū)合作化北路登云庭小區(qū)3幢2104室的房屋不得執(zhí)行,并解除對(duì)該房屋的強(qiáng)制執(zhí)行措施;
三、本案一審訴訟費(fèi)9800元,二審訴訟費(fèi)9800元,由安徽眾力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、安徽廣廈建筑(集團(tuán))股份有限公司承擔(dān);
四、駁回葉某的其他再審請(qǐng)求。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng)  李相波
審判員  方 芳
審判員  寧 晟
二〇一九年九月二十九日
法官助理李大何
書記員王露

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