中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

法定代表人：金星，該公司經(jīng)理。

委托訴訟代理人：徐健，遼寧汕眾律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：袁力宏，遼寧汕眾律師事務(wù)所律師。

被申請人(一審原告、二審上訴人)：張某某。

委托訴訟代理人：白海昇，遼寧晟通律師事務(wù)所律師。

一審第三人：鞍山奧達美聯(lián)益置業(yè)有限公司。。住所地：遼寧省鞍山市鐵**鞍千路**

法定代表人：顏寶藏，該公司經(jīng)理。

委托訴訟代理人：劉德宇，遼寧宇聲律師事務(wù)所律師。

張某某向遼寧省鞍山市中級人民法院（以下簡稱一審法院）起訴，請求：（一）判決確認鞍山市高新區(qū)臨城街1棟-1-3層1號房屋的產(chǎn)權(quán)歸張某某所有；（二）判令撤銷一審法院（2016）遼03執(zhí)異30號執(zhí)行裁定及（2015）鞍執(zhí)字第00162號執(zhí)行裁定，停止對位于鞍山市高新區(qū)臨城街1棟-1-3層1號（產(chǎn)籍號為xxx）房屋的強制執(zhí)行，解除對該房屋的查封措施；（三）判令東大公司承擔全部訴訟費用和張某某委托律師代理費3萬元。

一審法院查明：2013年3月16日，張某某與奧達美公司簽訂借款合同一份，主要約定：奧達美公司向張某某借款800萬元，借款期限為一年，從2013年3月16日起至2014年3月15日止。借款利息按月息計算，為借款總金額的0.03%,奧達美公司每月向張某某支付的利息金額為24萬元，利息于每月16日支付；合同到期后，經(jīng)雙方同意，可以協(xié)商訂立延期借款合同，合同延期最長不超過一年。在借款合同簽訂前，張某某自認于2013年3月4日向奧達美公司支付款項800萬元。合同簽訂后，截至2014年7月24日，奧達美公司共支付張某某借款利息270萬元。對此，雙方均無異議。

在借款合同簽訂當日，張某某與奧達美公司又簽訂一份協(xié)議書，主要約定：雙方于2013年3月16日簽訂一份商品房買賣合同，張某某向奧達美公司支付購房款800萬元，如果奧達美公司在張某某確定的延長貸款期限截止日（2014年3月15日）能夠向張某某償還借款，雙方于2013年3月16日簽訂的一份商品房買賣合同作廢，張某某將一份商品房買賣合同返還奧達美公司。如果奧達美公司未能在延長貸款期限內(nèi)向張某某償還借款，則奧達美公司應當履行雙方于2013年3月16日簽訂的一份商品房買賣合同，該戶商品房的所有權(quán)歸張某某所有，奧達美公司配合張某某辦理商品房過戶手續(xù)。在該協(xié)議書簽訂當日，張某某與奧達美公司又簽訂商品房買賣合同一份，按照該合同，奧達美公司將其位于鞍山市高新區(qū)臨城街1棟-1-3層1號（產(chǎn)籍號為xxx）房屋出售給張某某，房屋單價為6082.27元/平方米，總價款為800萬元。該合同已辦理了網(wǎng)簽備案。2014年6月16日，奧達美公司為張某某開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。

2013年4月15日，奧達美公司出具一份“補充協(xié)議”，載明：如房42-107-41-1011交張某某，開具稅務(wù)發(fā)票，費用由該公司出具；此房交付張某某時，雙方于2013年3月16日簽訂的借款合同及協(xié)議書立即廢止。

2014年11月25日，奧達美公司與遼寧宇聲律師事務(wù)所簽訂“企業(yè)托管經(jīng)營協(xié)議”，約定：奧達美公司授權(quán)遼寧宇聲律師事務(wù)所對奧達美公司實施整體托管經(jīng)營，托管期限為12個月。2015年11月25日，雙方又簽訂“延長企業(yè)托管經(jīng)營協(xié)議書”，將托管期限延長至2018年11月25日。

2015年4月8日，張某某與案外人在案涉房屋內(nèi)產(chǎn)生糾紛。同年4月13日，奧達美公司法定代表人顏寶藏通過傳真方式向托管單位遼寧宇聲律師事務(wù)所出具“特殊說明及通知”，其中載明：因該公司與“小貸”張某某有債務(wù)糾紛，張某某遂于2014年末聚集數(shù)十人強行將該公司員工驅(qū)逐，搶奪強占了房屋及屋內(nèi)財產(chǎn)。

2015年4月16日，張某某以其與奧達美公司間就本案訴爭房屋存在房屋買賣合同關(guān)系為由向一審法院提起訴訟，請求法院判令奧達美公司協(xié)助張某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)并支付違約金4萬元。一審法院經(jīng)審理后認為：張某某與奧達美公司之間簽訂的借款合同合法有效，雙方之間形成借款合同法律關(guān)系；而根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議書內(nèi)容可以證明，雙方所簽訂的商品房買賣合同是為了保證借款合同的履行，張某某的目的是為了使債權(quán)得以實現(xiàn)，奧達美公司的目的是為了擔保其債務(wù)的履行，該合同的實質(zhì)是為借款合同擔保。據(jù)此，一審法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條的規(guī)定，裁定駁回張某某的起訴。該裁定書經(jīng)送達雙方當事人后，已生效。

根據(jù)遼寧省鞍山市鐵東區(qū)人民法院作出的（2016）遼0302刑初25號刑事附帶民事判決書的認定，張某某、趙輝于2015年5月5日糾集部分社會閑散人員，在鞍山市高新區(qū)酉酉公寓1號別墅內(nèi)與劉海龍發(fā)生爭吵，張某某指使趙輝將劉海龍背部砍傷，據(jù)此遼寧省鞍山市鐵東區(qū)人民法院判決張某某犯故意傷害罪，判處有期徒刑十個月。

2015年1月12日，東大公司以奧達美公司欠其工程款為由向一審法院提起訴訟，同年3月24日，經(jīng)一審法院主持調(diào)解，東大公司與奧達美公司自愿達成調(diào)解協(xié)議：（一）奧達美公司于調(diào)解書生效之日起15日內(nèi)給付東大公司工程款10811200元及利息（利息從2013年6月21日起計算至該調(diào)解書確定的給付之日止，按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率計算）；（二）案件受理費43334元，保全費5000元，由奧達美公司負擔。該調(diào)解書生效后，因奧達美公司未履行到期付款義務(wù)，東大公司向一審法院提出執(zhí)行申請。2015年11月24日，一審法院將本案訴爭房屋在鞍山市高新區(qū)房屋管理中心辦理了預查封手續(xù)。2016年3月8日，一審法院依法委托拍賣機構(gòu)拍賣訴爭房屋，經(jīng)第一次公開拍賣因無人競買而流拍。后東大公司申請以第一次拍賣保留價11295796元接受流拍資產(chǎn)抵償債務(wù)。2016年5月20日，一審法院作出（2015）鞍執(zhí)字第00162號執(zhí)行裁定書，裁定：（一）將奧達美公司所有的位于鞍山市高新區(qū)臨城街1棟-1-3層1號，產(chǎn)籍號為xxx,建筑面積為1315.30平方米的房屋作價11295796元交付東大公司抵償欠款，房屋所有權(quán)自該裁定送達東大公司時起轉(zhuǎn)移；（二）東大公司可持該裁定書到房屋管理機構(gòu)辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。

2016年9月1日，張某某向一審法院提出案外人執(zhí)行異議申請。次日，一審法院將案涉房屋在房產(chǎn)管理部門又辦理了預查封。同年10月11日，一審法院作出（2016）遼03執(zhí)異30號執(zhí)行裁定書，認為：張某某是否為已登記的不動產(chǎn)權(quán)利人應當按照不動產(chǎn)登記簿判斷，且張某某提出其從奧達美公司買受了案涉房屋，并成為該房屋實際所有權(quán)人的訴求，已經(jīng)被生效法律文書駁回，故不能夠排除執(zhí)行，張某某對登記在奧達美公司名下案涉房屋提出中止執(zhí)行異議，不符合相關(guān)法律規(guī)定，據(jù)此裁定：駁回張某某的異議請求。張某某不服該裁定，提起本案訴訟。

根據(jù)奧達美公司工商檔案，該公司法定代表人于2015年2月1日由顏寶藏變更為顏海灘，于2016年11月1日又由顏海灘變更為顏寶藏。

一審法院經(jīng)審理認為：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條的規(guī)定，案外人提起執(zhí)行異議之訴的目的是排除人民法院對特定執(zhí)行標的的執(zhí)行，本案審查的焦點在于案外人張某某對訴爭房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。張某某在與奧達美公司簽訂的借款合同期限屆滿后進入訴爭房屋前，雙方并未就該房屋簽訂過書面以房抵債協(xié)議，張某某主張雙方已達成以房抵債的事實和其已合法占有訴爭房屋的事實不能成立，張某某就該房屋并不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。據(jù)此，一審法院依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條、第三百一十二條的規(guī)定，于2017年9月11日作出（2016）遼03民初104號民事判決：駁回張某某的訴訟請求；一審案件受理費89755元，由張某某負擔。

張某某不服一審判決提起上訴，請求二審法院：依法撤銷一審判決；依法撤銷一審法院（2016）遼03執(zhí)異30號執(zhí)行裁定及（2015）鞍執(zhí)字第00162號執(zhí)行裁定；依法判決停止對位于鞍山市高新區(qū)臨城街1棟-1-3層1號（產(chǎn)籍號為xxx）房屋的強制執(zhí)行；依法判決東大公司承擔全部訴訟費用。

二審法院另查明：2013年3月16日，張某某與奧達美公司簽訂借款合同,當日張某某通過其妻子倪秀坤卡號xxx向奧達美公司法定代表人顏寶藏卡號xxx轉(zhuǎn)款727.5萬元。2013年4月15日，張某某通過其卡號xxx向顏寶藏卡號xxx轉(zhuǎn)款26萬元。綜上,張某某分兩次共向奧達美公司法定代表人顏寶藏轉(zhuǎn)款753.5萬元。2013年3月16日、2014年4月15日,奧達美公司為張某某出具兩張分別為750萬元和50萬元的收款收據(jù),并載明xxx房款已付清。

2015年11月4日，奧達美公司出具《關(guān)于鞍山奧達美聯(lián)益置業(yè)有限公司向張某某借款800萬元支付利息的情況說明》，載明：自2013年8月15日起至2014年7月24日止,奧達美公司共向張某某支付利息270萬元。

2015年4月16日,張某某以其與奧達美公司之間就本案訴爭房屋存在房屋買賣合同關(guān)系為由向一審法院提起訴訟,請求判令奧達美公司協(xié)助張某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)并支付違約金4萬元。一審法院于2015年10月24日作出（2015）鞍民一初字第00033號民事裁定，查明：借款合同到期后,由于奧達美公司未付清借款,張某某于2014年10月搬入案涉房屋居住。上述事實有鞍山市商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)V3.0二張、戶型圖、情況說明、照片、中國電信集團公司遼寧省鞍山市電信分公司業(yè)務(wù)登記單為證。

2016年8月12日,奧達美公司與張某某、倪秀坤就其借款糾紛簽訂《和解協(xié)議書》，約定:借款本金及產(chǎn)生的利息不再計算,雙方將本金和利息轉(zhuǎn)化為抵押物,并將抵押物轉(zhuǎn)交給張某某、倪秀坤,并為其辦理房屋入戶手續(xù)，有關(guān)倪秀坤的判決書以同樣方式處理；原出具的利息欠款（欠條）繼續(xù)有效,如果共同管理項目協(xié)議生效執(zhí)行,收益超過欠款金額,則利息欠條作廢不再生效；2016年8月底之前產(chǎn)生的相關(guān)費用（采暖、水電、氣及貸款等）由奧達美公司承擔。

2016年8月28日,奧達美公司出具的《和解補充說明》載明：由于奧達美公司經(jīng)營不善及過錯,導致張某某對奧達美公司提起訴訟；經(jīng)過協(xié)商,將張某某已發(fā)生法律效力的網(wǎng)簽備案房屋（城市山林一號別墅,產(chǎn)籍號xxx）歸還給張某某并為其補辦了入戶手續(xù),張某某將停止對奧達美公司的訴訟；張某某、倪秀坤名下的所有房產(chǎn)如轉(zhuǎn)讓,奧達美公司無償辦理變更手續(xù)；發(fā)生在2015年4月8日暴力侵占城市山林一號別墅一事,系陳興安在公司托管期間的個人行為；陳興安在社會上雇傭的劉永順、劉海龍等十幾個人,均不是奧達美公司的員工。

二審法院經(jīng)審理認為：執(zhí)行異議之訴的關(guān)鍵是審查購房者享有的實體權(quán)利是否足以阻卻執(zhí)行措施?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定:“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議,符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,人民法院應予支持:（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款,或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！眾W達美公司與張某某經(jīng)協(xié)商一致,終止借款合同關(guān)系履行以物抵債協(xié)議,并將借款本息轉(zhuǎn)化為購房款,張某某在案涉房屋查封前已實際占有,就執(zhí)行標的其享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。據(jù)此，二審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第一項的規(guī)定,于2018年8月15日作出（2018）遼民終358號民事判決：（一）撤銷一審法院(2016)遼03民初104號民事判決；（二）不得執(zhí)行該執(zhí)行標的即張某某購買奧達美公司開發(fā)建設(shè)的鞍山市高新區(qū)臨城街1棟-1-3層1號（產(chǎn)籍號為xxx）房屋，一審法院（2016）遼03執(zhí)異30號執(zhí)行異議裁定于該二審判決生效時自動失效；一審案件受理費89755元、二審案件受理費89755元，共計179510元，由東大公司負擔。

東大公司申請再審稱：（一）張某某系在東大公司執(zhí)行案件終結(jié)后提起執(zhí)行異議之訴，一審法院受理此案錯誤。張某某與奧達美公司之間沒有簽訂合法有效的書面商品房買賣合同，也沒有達成以房抵債協(xié)議。奧達美公司從來沒有向張某某交付訴爭房屋，張某某也從來沒有合法占有訴爭房屋。張某某沒有支付購房款。綜上，二審判決認定事實不清，適用法律錯誤。東大公司請求法院再審撤銷二審判決，維持一審判決。

張某某辯稱：奧達美公司已將訴爭房屋交付給張某某，張某某已實際占有訴爭房屋，以物抵債買賣合同關(guān)系生效條件已經(jīng)成就。東大公司在再審申請中提出的各項主張均錯誤。請求駁回東大公司的再審請求。

奧達美公司述稱：同意東大公司在再審中的主張。

在再審中，東大公司和奧達美公司沒有補充提供證據(jù)；張某某向本院補充提供一審法院分別于2015年11月24日、2016年9月2日作出的（2015）鞍執(zhí)字第162號協(xié)助執(zhí)行通知書（復印件）、（2015）鞍執(zhí)字第162-1號協(xié)助執(zhí)行通知書（復印件）和一審法院執(zhí)行人員于2016年9月4日為收取張某某提供的房屋所有權(quán)證（為其申請查封房屋提供擔保）所出具的收條（復印件）。經(jīng)質(zhì)證，東大公司和奧達美公司否定上述證據(jù)材料的證明力。本院經(jīng)審核，上述證據(jù)材料反映張某某在一審法院向東大公司送達（2015）鞍執(zhí)字第00162號執(zhí)行裁定書后申請查封房屋的情況，這些情況不是影響本案裁判結(jié)果的基本事實，本院在本案中可不予認定。

各方當事人對于一、二審判決查明的事實均無異議，本院予以確認。本院另查明：一審法院于2016年5月23日向東大公司和奧達美公司送達該院（2015）鞍執(zhí)字第00162號執(zhí)行裁定書。

一審法院在執(zhí)行該院生效調(diào)解書確認奧達美公司欠東大公司工程款債務(wù)10811200元及其利息債權(quán)的過程中，于2016年5月20日作出（2015）鞍執(zhí)字第00162號執(zhí)行裁定書，裁定將案涉房屋作價抵償奧達美公司欠東大公司的債務(wù)，并明確房屋所有權(quán)自該裁定送達東大公司時轉(zhuǎn)移，之后于5月23日向東大公司和奧達美公司送達該裁定?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百九十三條規(guī)定：“拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標的物所有權(quán)自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權(quán)人時轉(zhuǎn)移?！睋?jù)此，東大公司在一審法院于2016年5月23日向其送達以物抵債裁定時取得訴爭房屋所有權(quán)。占有不是房地產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，張某某以其按照其與奧達美公司之間的以物抵債協(xié)議的約定占有訴爭房屋為由，主張其取得該房屋的所有權(quán)，沒有法律依據(jù)，本院不予支持。

《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條規(guī)定案外人對執(zhí)行標的提出執(zhí)行異議的時限為“執(zhí)行過程中”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第六條第二款對此進一步具體規(guī)定：“案外人依照民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定提出異議的，應當在異議指向的執(zhí)行標的執(zhí)行終結(jié)之前提出”。在訴爭房屋因東大公司在執(zhí)行程序中取得所有權(quán)后，有關(guān)該房屋的執(zhí)行程序已經(jīng)基本終結(jié)。根據(jù)上述法律和司法解釋的有關(guān)規(guī)定，案外人執(zhí)行異議之訴的功能在于對執(zhí)行中的標的確認是否準予執(zhí)行，但對于已經(jīng)執(zhí)行的標的并不能決定是否應當回轉(zhuǎn)至執(zhí)行前狀態(tài)。具體就本案而言，張某某提起案外人執(zhí)行異議之訴并不能將已經(jīng)執(zhí)行歸東大公司所有的訴爭房屋回轉(zhuǎn)為奧達美公司所有（供張某某申請執(zhí)行）；二審法院判決不得執(zhí)行訴爭房屋，并不能改變該房屋已經(jīng)執(zhí)行由東大公司所有的事實狀態(tài)。張某某在訴爭房屋的執(zhí)行已經(jīng)基本終結(jié)后，提出執(zhí)行異議和執(zhí)行異議之訴，不符合上述法律和司法解釋的規(guī)定，一審法院應不予受理。一審法院不當受理張某某提起的案外人執(zhí)行異議之訴，二審法院進一步支持張某某的訴請而沒有首先從程序上嚴格依法審查并裁定駁回其起訴，適用法律錯誤，本院予以糾正。

綜上，本院依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百零八條之規(guī)定，裁定如下：

二、駁回張某某的起訴。

一審案件受理費89755元、二審案件受理費89755元，均退還張某某。

本裁定為終審裁定。

審判長　　余曉漢

審判員　　丁俊峰

審判員　　仲偉珩

二〇一九年六月二十八日

法官助理張娜