原告：中國工商銀行股份有限公司荊門分行，住所地荊門象山一路1號。
負責人：鄒凡，行長。
委托訴訟代理人：任青，女，中國工商銀行股份有限公司荊門分行員工。
委托訴訟代理人：萬大華，男，中國工商銀行股份有限公司荊門分行員工。
被告：陳某，男。
被告：湖北荊門星球置業(yè)有限公司，住所地荊門市掇刀區(qū)虎牙關大道星球路18號。
委托訴訟代理人（特別授權(quán)）：夏少波，湖北中科律師事務所律師。

原告中國工商銀行股份有限公司荊門分行（以下簡稱工行荊門分行）與被告陳某、湖北荊門星球置業(yè)有限公司（以下簡稱星球公司）金融借款合同糾紛一案，本院于2018年9月12日立案后，依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告工行荊門分行的委托訴訟代理人任青、萬大華，被告星球公司委托訴訟代理人夏少波到庭參加訴訟，被告陳某經(jīng)本院傳票傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告工行荊門分行向本院提出訴訟請求：1、判令被告陳某償還借款本金188380.91元，支付借款利息3861.81元（截止2018年8月21日）及至本息償還完畢之日止期間利息（自2018年8月22日起計算）；2、判令抵押預告登記有效，原告對被告陳某提供的抵押擔保的房屋[位于荊門市虎牙關大道東側(cè)（歐洲城邦）13幢15層1502室，抵押預告登記證號為：荊門市房預掇刀區(qū)字第YG0024707號]的拍賣、變賣價款享有優(yōu)先受償權(quán)；3、判令被告星球公司對第一項請求承擔連帶償還責任；4、判決二被告承擔本案案件受理費和原告主張權(quán)利過程中的全部費用。庭審中，原告明確訴訟請求第四項中僅案件受理費。
事實和理由：被告陳某、星球公司與原告簽訂了《個人購房借款擔保合同》，約定被告陳某向原告借款35萬元，借款期限10年，按月等額本息還款；被告陳某以其購買的位于荊門市虎牙關大道東側(cè)（歐洲城邦）13幢15層1502室的房屋提供抵押擔保；被告星球公司為陳某的上述借款、利息及原告實現(xiàn)債權(quán)的費用提供連帶保證擔保。2012年11月8日，原告向被告陳某發(fā)放了貸款35萬元。2012年11月20日，被告陳某提供的抵押擔保辦理了抵押登記手續(xù)（抵押預告登記證號：荊門市房預掇刀區(qū)字第YG0024707號）?，F(xiàn)被告陳某未按照約定足額償還借款本息，已經(jīng)構(gòu)成違約。至2018年8月21日，被告陳某積欠原告貸款利息3861.81元，貸款余額188380.91元，原告多次催收未果，遂訴至法院。
被告陳某未作答辯。
被告星球公司辯稱，合同合法有效，雙方應遵守。星球公司提供階段性保證，涉案住房于2012年11月20日辦理了預購商品房抵押登記，在物保和人保并存情況下，應當優(yōu)先考慮對抵押物的變現(xiàn)來償還借款。2014年3月4日，涉案住房具備辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的條件，但被告陳某未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)及抵押登記手續(xù)，其過錯應由陳某自行承擔。
原告圍繞訴訟請求提交了下列證據(jù)：原告的營業(yè)執(zhí)照、金融許可證、被告陳某的身份證復印件、被告星球公司的營業(yè)執(zhí)照，《個人借款擔保合同》、核保書、借據(jù)及借款發(fā)放憑證，預告抵押登記證書，自營歷史明細列表。經(jīng)審查，因被告星球公司對上述證據(jù)均無異議，且原告提交的證據(jù)來源合法、客觀真實，證據(jù)間能互相印證，本院對原告提交的證據(jù)予以采信。
經(jīng)審理查明，2012年，被告陳某（借款人、抵押人）、星球公司（保證人）與原告（貸款人、抵押權(quán)人）簽訂了《個人購房借款擔保合同》1份，合同約定：貸款人向借款人發(fā)放借款35萬元用于購買坐落于星球路18號的房屋1套，借款期限120個月，按月等額本息還款，現(xiàn)執(zhí)行年利率為4.9%。貸款方發(fā)放后遇基準利率調(diào)整，貸款期限在一年以下的，執(zhí)行本合同利率，不分段計息。貸款期限在一年以上的，自每次基準利率調(diào)整之日的次年1月1日開始，按該次調(diào)整后的基準利率（如基準利率在上一日歷年度內(nèi)經(jīng)兩次貨兩次以上調(diào)整的，以該日歷年度內(nèi)最后一次調(diào)整的基準利率為準）及約定的利率浮動比例確定并執(zhí)行新的利率。借款人授權(quán)貸款人將貸款一次性劃入星球公司賬戶。借款人未按合同約定日期（包括被宣布提前到期）償還的貸款，貸款人有權(quán)按罰息利率按日計收利息；對不能按時支付的利息，按罰息利率計收復利。罰息利率按約定的利率基礎上加收50%確定。被告星球公司提供階段性連帶保證責任。抵押人獲得房屋所有權(quán)證書后，應在30天或貸款人要求的合理時間內(nèi)辦妥正式抵押登記手續(xù)。庭審中，原告及被告星球公司確認該階段性保證范圍為個人購房借款擔保合同生效之日起至借款人所購房屋辦理了不動產(chǎn)權(quán)證及他項權(quán)證辦理完畢，并交貸款人之日止。2012年11月8日，原告向被告陳某發(fā)放了貸款35萬元。被告陳某以其購買的位于荊門市虎牙關大道東側(cè)（歐洲城邦）13幢15層1502室的房屋提供抵押擔保。2012年11月20日，原、被告就該房屋辦理了預抵押登記手續(xù)（抵押預告登記證號：荊門市房預掇刀區(qū)字第YG0024707號）。截止2018年8月21日，被告陳某共償還原告貸款本金161619.09元及利息87539.41元,尚欠借款本金188380.91元及利息3861.81元。同時，抵押物未辦理抵押登記他項權(quán)證。

本院認為，原告工行荊門分行與被告陳某、星球公司所簽《個人購房借款擔保合同》合法有效，當事人應依約履行義務。被告陳某償還部分借款后即不再履行還款義務，構(gòu)成違約，應承擔繼續(xù)償還本金及支付利息、罰息等的違約責任。但因合同約定的貸款利率并未完全固定，會根據(jù)基準利率的調(diào)整而調(diào)整，故利息、罰息應按合同約定計算。因被告星球公司承諾在未辦妥正式抵押前，為被告陳某的借款承擔連帶保證責任，現(xiàn)被告陳某提供的抵押房屋僅辦理了預抵押登記尚未辦理正式抵押登記，故被告星球公司應當對被告陳某應承擔的債務承擔連帶清償責任。
關于原告主張抵押預告登記有效及優(yōu)先受償權(quán)問題。本院認為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”及第二十條的規(guī)定：“預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效?！币蚝贤s定由被告陳某即現(xiàn)實登記權(quán)利人負責申請登記，即使被告陳某在能夠進行不動產(chǎn)登記時怠于申請登記，為維護預告登記權(quán)利人即原告的合法權(quán)益，不應認定該預告登記失效。但抵押權(quán)預告登記所登記的并非現(xiàn)實的抵押權(quán)，而是將來發(fā)生抵押權(quán)變動的請求權(quán)，該請求權(quán)具有排他效力。因此，銀行作為訴爭房屋抵押權(quán)預告登記的權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)設立登記之前，其享有的是抵押登記條件成就或約定期限屆滿辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán)，并非對訴爭房屋享有現(xiàn)實的抵押權(quán)。本案中，原告對訴爭房屋僅僅辦理了抵押權(quán)預告登記，并未辦理抵押登記，而預告登記并不直接產(chǎn)生物權(quán)設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的效力，只有正式登記才可以產(chǎn)生物權(quán)效力。原告工行荊門分行與被告陳某未辦理房屋抵押登記他項物權(quán)，故不發(fā)生抵押登記的法律效力，而抵押權(quán)自登記時設立，故對原告訴求的對被告陳某提供的位于荊門市虎牙關大道東側(cè)（歐洲城邦）13幢15層1502號房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，本院不予支持，對被告星球公司抗辯物保與人保同時并存時，優(yōu)先對抵押物進行變現(xiàn)的意見，本院不予采納。
依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條，《中華人民共和國擔保法》第十八條、第二十一條第一款、第三十一條，《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款、第二十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：

一、被告陳某于本判決生效之起10日內(nèi)向原告中國工商銀行股份有限公司荊門分行償還借款本金188380.91元及截至2018年8月21日的利息3861.81元，此后的利息按合同約定計算至清償之日止；
二、被告湖北荊門星球置業(yè)有限公司在原告中國工商銀行股份有限公司荊門分行尚未取得他項權(quán)利證書之前對被告陳某的上述債務承擔連帶清償責任；
被告湖北荊門星球置業(yè)有限公司承擔保證責任之后，可以向被告陳某追償。
三、駁回原告中國工商銀行股份有限公司荊門分行的其他訴訟請求。
負有金錢義務的當事人如未按判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費4145元，減半收取2072.5元，由原告中國工商銀行股份有限公司荊門分行負擔72.5元，由被告陳某、湖北荊門星球置業(yè)有限公司共同負擔2000元。
若不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊門市中級人民法院。

審判員 付冰晶

書記員： 楊練