中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 判 決 書(shū)

法定代表人：王亮，該公司經(jīng)理。

委托訴訟代理人：魏方紅，北京市君創(chuàng)律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：秦素琦，北京市君創(chuàng)律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審原告）：中房金控（北京）投資基金有限公司。住所地：北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)中路24號(hào)樓19層01單元。

法定代表人：王靖安，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：魏方紅，北京市君創(chuàng)律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：秦素琦，北京市君創(chuàng)律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審原告）：王靖安，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住北京市朝陽(yáng)區(qū)。

委托訴訟代理人：魏方紅，北京市君創(chuàng)律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：秦素琦，北京市君創(chuàng)律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：通某京都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地：內(nèi)蒙古自治區(qū)通某市和平路中段（新世紀(jì)北側(cè)）。

法定代表人：王燦華，該公司執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：楊玉新，北京市盛法律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：內(nèi)蒙古晶鼎聚龍技術(shù)服務(wù)集團(tuán)有限公司。住所地：內(nèi)蒙古自治區(qū)錫林郭勒盟多倫縣諾爾鎮(zhèn)會(huì)盟大街北側(cè)。

法定代表人：王井偉，該公司總經(jīng)理。

被上訴人（原審被告）：晶鼎聚龍控股集團(tuán)有限公司。住所地：北京市朝陽(yáng)區(qū)十八里店鄉(xiāng)十里河村大羊坊路19號(hào)。

法定代表人：錢(qián)小虎，該公司經(jīng)理。

被上訴人（原審被告）：錢(qián)小虎，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住山西省原平市。

委托訴訟代理人：陳曦，北京市京師（南昌）律師事務(wù)所律師。

事實(shí)和理由：一、原審判決認(rèn)定事實(shí)不清，錯(cuò)誤地認(rèn)為“通某京都公司于2013年8月22日獲得的座落于永清八街坊8481.53平方米的其他商服用地，與案涉項(xiàng)目分別屬于不同的地塊，（2014）科法執(zhí)字第399-1號(hào)民事裁定不影響《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》的履行。案涉轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目涉及規(guī)劃面積40359.14平方米，實(shí)際為“15050120080064號(hào)”《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附件中“通某市哲理木廣場(chǎng)改造場(chǎng)地現(xiàn)狀圖”的地塊一，通某市政府為“地塊一”分批核發(fā)了三個(gè)《土地使用權(quán)證》，位置自動(dòng)向西依次為“通國(guó)用(2009)第20019號(hào)”14531.61平方米商業(yè)用地；“通國(guó)用(2009)20020號(hào)”14532平方米商業(yè)用地；“通過(guò)用（2013）第00138號(hào)”8481.53平方米其他商服用地，案涉項(xiàng)目合計(jì)實(shí)際用地為37545.14平方米。該項(xiàng)目在實(shí)際施工時(shí)，對(duì)原建設(shè)工程規(guī)劃許可進(jìn)行了改變，將原來(lái)地塊一40359.14平方米整體規(guī)劃為地下兩層結(jié)構(gòu)，兩層分別有停車(chē)場(chǎng)的許可，實(shí)際施工變通為在2009年取得的項(xiàng)目東側(cè)的兩個(gè)土地證記載面積合計(jì)29063.61平方米施工為地下兩層結(jié)構(gòu)；將2013年取得的項(xiàng)目西側(cè)的一個(gè)其他商服用地土地證記載面積8481.53平方米改為地下一層結(jié)構(gòu)，做為商城配套專(zhuān)用停車(chē)場(chǎng)，也即項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)尚未完工的9000平方米的在建停車(chē)場(chǎng)。上述事實(shí)可以證明，案涉轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目是包含占整體項(xiàng)目實(shí)際用地約四分之一，面積為8481.53平方米的其他商服用地使用權(quán)的重要內(nèi)容，一審法院基于對(duì)該事實(shí)的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，忽略了因車(chē)庫(kù)轉(zhuǎn)讓時(shí)為在建項(xiàng)目，約定應(yīng)當(dāng)在協(xié)議簽署日后四個(gè)月內(nèi)完成，但截至一審法院時(shí)仍未完工的違約事實(shí)，以及（2014）科法執(zhí)字第399-1號(hào)民事裁定不影響協(xié)議履行的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。二、原審判決基于對(duì)項(xiàng)目事實(shí)的錯(cuò)誤判斷，同時(shí)忽略了通某京都公司的違約事實(shí)，認(rèn)定其在《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》履行過(guò)程中不存在違約行為，駁回上訴人要求賠償損失的訴訟請(qǐng)求，屬于法律適用錯(cuò)誤。（一）通某京都公司違反協(xié)議第四條關(guān)于“在建工程”的約定，9000平方米車(chē)庫(kù)因?yàn)椴榉鉀](méi)有按期完工無(wú)法移交，嚴(yán)重影響項(xiàng)目下一步整體招商及商鋪車(chē)位配套等布局；（二）違反協(xié)議第五條的陳述保證條款，存在大量沒(méi)有披露的涉訴信息，訴訟導(dǎo)致項(xiàng)目重要資產(chǎn)被查封，且存在部分產(chǎn)權(quán)糾紛、以及項(xiàng)目實(shí)際控制人的股權(quán)糾紛，使得項(xiàng)目協(xié)議根本沒(méi)有履行的前提與基礎(chǔ)。三、原審法院認(rèn)定“當(dāng)事人已對(duì)新都匯商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行完實(shí)質(zhì)交接”錯(cuò)誤，雙方雖然認(rèn)定案涉協(xié)議已經(jīng)解除，但其它涉案項(xiàng)目在前期均為形式上的部分交接，不存在返還涉案項(xiàng)目與辦理交接問(wèn)題，因無(wú)需要返還的具體內(nèi)容，也不可能存在不交接產(chǎn)生的損失。四、因通某京都公司存在大量嚴(yán)重違約行為，符合協(xié)議約定的解除條件，通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安停止繼續(xù)支付相關(guān)費(fèi)用系行使履約不安抗辯權(quán)，沒(méi)有違反協(xié)議，通某京都公司應(yīng)承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任。五、通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安因通某京都公司的違約行為遭受巨大直接和間接經(jīng)濟(jì)損失，訴請(qǐng)要求其賠償5000萬(wàn)元應(yīng)得到支持。

通某京都公司辯稱(chēng)，一、在本案之前的全部訴訟、判決、執(zhí)行等，通某京都公司均已向通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安告知，其亦均知曉，判決、執(zhí)行均不影響本合同的履行。二、本案因通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安根本違約導(dǎo)致合同無(wú)法履行，并非通某京都公司違約，應(yīng)當(dāng)由通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安承擔(dān)全部違約責(zé)任。三、通某京都公司將商場(chǎng)交付給通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安，由于其違約行為給通某京都公司造成了重大損失。四、通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安先行違約，導(dǎo)致合同無(wú)法履行并一再重新簽訂合同，試圖逃避違約責(zé)任，因此其不具有不安抗辯權(quán)，王靖安的妻子袁宇峰一直負(fù)責(zé)本項(xiàng)目，袁宇峰給通某京都公司當(dāng)時(shí)的負(fù)責(zé)人張藝文發(fā)送的短信明確說(shuō)無(wú)法按期支付款項(xiàng)，因資金嚴(yán)重困難，其決定退出合作，這一行為顯然屬于明示違約。而違約的一方根本沒(méi)有合同解除權(quán)，這也是導(dǎo)致合同無(wú)法履行的根本原因。五、通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安上訴請(qǐng)求賠償其經(jīng)濟(jì)損失5000萬(wàn)元不能成立，一審判決完全正確。

錢(qián)小虎辯稱(chēng)，不同意通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安的上訴請(qǐng)求。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予駁回其上訴請(qǐng)求。

晶鼎技術(shù)公司、晶鼎控股公司未提交答辯意見(jiàn)。

通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安向一審法院起訴請(qǐng)求：一、解除通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安與通某京都公司、晶鼎技術(shù)公司、晶鼎控股公司、錢(qián)小虎于2014年8月18日簽訂的《通某新都匯地下商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》）；二、通某京都公司賠償通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)5000萬(wàn)元；三、訴訟費(fèi)用由通某京都公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：涉案項(xiàng)目在立項(xiàng)時(shí)的名稱(chēng)為哲里木廣場(chǎng)，通某京都公司在招商時(shí)曾用名稱(chēng)為新都匯商業(yè)廣場(chǎng)，通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安在招商時(shí)曾用名稱(chēng)為通某（哲里木）大紅門(mén)商貿(mào)城。

2008年8月25日，通某市規(guī)劃局向通某京都公司核發(fā)2008-034選字第15050120080052號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》，建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)：哲里木廣場(chǎng)改造工程；擬選位置：永清大街以南，中心大街以北，和平路以西；擬用地面積：40359.14平方米。

同日，通某市規(guī)劃局向通某京都公司核發(fā)2008-013地字第15050120080064號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，用地項(xiàng)目名稱(chēng)：哲里木廣場(chǎng)改造工程；用地位置：永清大街以南，中心大街以北，和平路以西；用地面積：40359.14平方米。

2008年12月11日，通某市規(guī)劃局向通某京都公司核發(fā)2008-119建字第15050120080173號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)：哲里木廣場(chǎng)改造地下工程部分。建設(shè)位置：和平路以西、永清大街以南、原哲里木廣場(chǎng)；建設(shè)規(guī)模：69344平方米。附圖及附件名稱(chēng)：擬建哲里木廣場(chǎng)改造地下工程，共地下二層，地下總建筑面積為69344平方米；其中地下一層商鋪26117.08平方米，停車(chē)場(chǎng)17757.01平方米，物業(yè)50平方米；地下二層商鋪22577.55平方米，停車(chē)場(chǎng)2842.36平方米，地下出入口應(yīng)統(tǒng)一設(shè)置防護(hù)卷簾門(mén)。

2008年12月20日，通某市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)核發(fā)編號(hào)為xxxx《建設(shè)工程施工許可證》，工程名稱(chēng)：哲里木廣場(chǎng)改造地下工程部分；建設(shè)地址：和平路西、永清大街南；建設(shè)規(guī)模：52000平方米；合同開(kāi)工日期為：2008年8月29日，合同竣工日期為：2009年2月29日。

2009年3月26日，通某市人民政府核發(fā)通國(guó)用（2009）第20019號(hào)《土地使用權(quán)證》。通某京都公司獲得座落于通某市科爾沁區(qū)永清二委14531.61平方米的商業(yè)用地使用權(quán)。

同日，通某市人民政府核發(fā)通國(guó)用（2009）第20020號(hào)《土地使用權(quán)證》。通某京都公司獲得座落于通某市科爾沁區(qū)永清二委14532平方米的商業(yè)用地使用權(quán)。

2013年8月22日通某市人民政府核發(fā)通國(guó)用（2013）第00138號(hào)《土地使用權(quán)證》，地號(hào)：xxxx0，通某京都公司獲得座落于永清八街坊8481.53平方米的其他商服用地使用權(quán)。

2014年5月10日，通某京都公司（甲方、轉(zhuǎn)讓方）與中房金控公司、晶鼎技術(shù)公司、晶鼎控股公司、錢(qián)小虎（共同乙方、受讓方）簽訂《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(5月簽訂)》。約定轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目系通某京都公司開(kāi)發(fā)的新都匯地下商業(yè)廣場(chǎng)中的部分及全部地下車(chē)庫(kù)（位于通某市哲里木廣場(chǎng)地下，以下簡(jiǎn)稱(chēng)新都匯商業(yè)廣場(chǎng)）；地下商業(yè)開(kāi)發(fā)部分已建成面積52300余平方米和地下車(chē)庫(kù)約9000平方米；其中已處置的地下商業(yè)面積約13000平方米，剩余地下商業(yè)面積及地下車(chē)庫(kù)不低于46800平方米。收購(gòu)價(jià)款：乙方向甲方支付4.5億元。支付方式：2014年5月15日之前乙方應(yīng)代甲方向華融公司支付300萬(wàn)元；2014年6月30日之前乙方應(yīng)代甲方向華融公司支付3000萬(wàn)元；2014年8月30日之前乙方應(yīng)代甲方向華融公司支付3000萬(wàn)元；……剩余的收購(gòu)價(jià)款于2016年1月27日前支付完畢。延遲支付價(jià)款應(yīng)按每日千分之二支付違約金。中房金控公司、晶鼎技術(shù)公司、晶鼎控股集團(tuán)公司、錢(qián)小虎于2014年5月21日依據(jù)該協(xié)議向華融公司支付300萬(wàn)元，其他款項(xiàng)均未支付。

2014年6月13日，中房金控公司簽署全權(quán)授權(quán)錢(qián)小虎前往通某辦理大紅門(mén)商貿(mào)城及相關(guān)事務(wù)的《授權(quán)書(shū)》。其中注明在《授權(quán)書(shū)》簽署之前，中房金控公司、王靖安、錢(qián)小虎注冊(cè)成立了通某大紅門(mén)公司，擬將“新都匯商業(yè)廣場(chǎng)”更名為“大紅門(mén)商貿(mào)城”，且中房金控公司、晶鼎技術(shù)公司、晶鼎控股公司、錢(qián)小虎同意以通某大紅門(mén)公司名義與通某京都公司簽訂授權(quán)委托書(shū)。

2014年6月15日，通某京都公司與通某大紅門(mén)公司簽訂《授權(quán)委托書(shū)》，通某京都公司全權(quán)委托通某大紅門(mén)公司負(fù)責(zé)“新都匯商業(yè)廣場(chǎng)”項(xiàng)目的招商、改造、裝修、經(jīng)營(yíng)管理等工作，且通某大紅門(mén)公司以通某京都公司名義銷(xiāo)售“新都匯商業(yè)廣場(chǎng)”項(xiàng)目。通某京都公司應(yīng)出示“新都匯商業(yè)廣場(chǎng)”項(xiàng)目的所有證件、執(zhí)照、批文、合同、財(cái)務(wù)報(bào)表以及其他相關(guān)的所有材料，供通某大紅門(mén)公司查閱、復(fù)制，并附有材料清單。授權(quán)期限自授權(quán)委托書(shū)簽署之日起至通某大紅門(mén)公司將“新都匯商業(yè)廣場(chǎng)”項(xiàng)目的房屋銷(xiāo)售完畢并付清4.5億元的購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目款項(xiàng)之日止。

2014年7月5日，通某京都公司（甲方）與中房金控公司、晶鼎技術(shù)公司、晶鼎控股公司、錢(qián)小虎、通某大紅門(mén)公司（乙方）簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》，作為2014年5月10日《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(5月簽訂)》的補(bǔ)充，增加通某大紅門(mén)公司作為乙方主體。第二條約定甲方原組織機(jī)構(gòu)和人事安排保持不變，甲方的證件、執(zhí)照、印章等由甲方自行管理；在乙方按《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(5月簽訂)》之約定按期足額付款前提下，乙方對(duì)新都匯項(xiàng)目擁有獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，甲方配合乙方的工作，保證乙方對(duì)公司證照、印章、資料等的正常使用。第五條約定新都匯項(xiàng)目工程建設(shè)中未結(jié)清、未支付的款項(xiàng)全部由甲方承擔(dān)并負(fù)責(zé)處理。新都匯項(xiàng)目的在建工程（包括但不限于停車(chē)庫(kù)在建工程），先前未支付工程款由甲方承擔(dān)并負(fù)責(zé)處理，未完工部分由甲方負(fù)責(zé)完成，建設(shè)費(fèi)用由乙方承擔(dān)，建設(shè)費(fèi)超過(guò)500萬(wàn)元部分由甲方承擔(dān)（該建設(shè)費(fèi)用由甲乙雙方共同確認(rèn)）。甲方承諾在2014年5月10日《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(5月簽訂)》簽署之日起四個(gè)月內(nèi)完成所有未完成的在建工程。第六條約定，基于新都匯項(xiàng)目移交乙方之前的各種合同和任何原因?qū)е碌姆杉m紛均由甲方負(fù)責(zé)處理并承擔(dān)責(zé)任。第八條約定，甲方原出租場(chǎng)地，如剛剛超市、小吃城、家具城等，因原出租租金偏低，乙方調(diào)高后原承租方如不續(xù)租，由甲方負(fù)責(zé)清場(chǎng)。乙方正常經(jīng)營(yíng)后如需甲方騰退剛剛超市、小吃城、家具城等，則甲方在接到乙方通知之日起三個(gè)月內(nèi)應(yīng)清退完畢，由此如若涉及費(fèi)用則由甲方自行承擔(dān)。

2014年8月18日，通某京都公司（甲方、轉(zhuǎn)讓方）與通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安（乙方、受讓方），晶鼎技術(shù)公司、晶鼎控股公司、錢(qián)小虎（丙方、擔(dān)保方）簽訂《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》。約定：第一條轉(zhuǎn)讓標(biāo)的，甲方所開(kāi)發(fā)的新都匯地下商業(yè)廣場(chǎng)中的部分及全部地下車(chē)庫(kù)（位于通某市哲里木廣場(chǎng)地下），地下商業(yè)開(kāi)發(fā)部分已建成面積52300平方米（其中已銷(xiāo)售部分約13000平方米，應(yīng)從52300平方米中扣除），地下車(chē)庫(kù)約9000平方米。第二條項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式，本協(xié)議項(xiàng)下的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓前期采取資產(chǎn)收購(gòu)的方式，除因客觀(guān)條件暫時(shí)無(wú)法辦理項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶(hù)手續(xù)外，甲方將項(xiàng)目的占有、使用、收益、處分等全部所有權(quán)不可撤銷(xiāo)地全部轉(zhuǎn)讓給乙方，由乙方對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)、管理、維護(hù)、出租、銷(xiāo)售等各項(xiàng)運(yùn)作，項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)名義上由甲方代持。第三條轉(zhuǎn)讓價(jià)款及支付方式：轉(zhuǎn)讓總價(jià)款4.5億元，截止到協(xié)議簽訂之日，乙方已向甲方支付轉(zhuǎn)讓款300萬(wàn)元；自協(xié)議簽訂之日起，涉及新都匯項(xiàng)目銷(xiāo)售收入，除其中10%用于支付中介等第三方費(fèi)用外，其中的90%由雙方平分（每日結(jié)算）；甲方所分得的45%和乙方所分得的25%部分用于向華融公司清償甲方債務(wù)，華融公司的債務(wù)清償完畢后，乙方所分得的45%由乙方自由支配，甲方所分得的45%用于沖抵轉(zhuǎn)讓款，直至支付至2.5億元為止；剩余轉(zhuǎn)讓款2億元由乙方在2016年3月18日前支付完畢。第四條項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的總體安排，第1項(xiàng)甲方組織機(jī)構(gòu)和人事安排保持不變，原則上原有員工暫時(shí)保留，暫時(shí)按原工資標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，三個(gè)月后，乙方有權(quán)決定人員去留和薪酬體系；第4項(xiàng)新都匯在建工程先前未支付工程款由甲方承擔(dān)并負(fù)責(zé)處理，未完工部分仍由甲方負(fù)責(zé)完成，建設(shè)費(fèi)用由乙方承擔(dān)，建設(shè)費(fèi)超出500萬(wàn)元部分由甲方承擔(dān)，甲方承諾在該轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署之日起的四個(gè)月內(nèi)完成所有未完成的在建工程；第5項(xiàng)甲方應(yīng)將項(xiàng)目交接給乙方，由乙方行使獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，甲方予以配合。在新都匯項(xiàng)目移交前甲方各種負(fù)債和應(yīng)付款由甲方承擔(dān)，新都匯項(xiàng)目移交前各種合同和任何原由導(dǎo)致的法律糾紛由甲方負(fù)責(zé)處理并承擔(dān)責(zé)任，移交后因乙方的原因?qū)е碌募m紛由其自行處理并承擔(dān)責(zé)任。第五條第2項(xiàng)，甲方保證其對(duì)擬轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目具有完全、合法的所有權(quán)及相應(yīng)的處置權(quán)，不存在未披露的包括但不限于抵押等各種擔(dān)保負(fù)擔(dān)；第5項(xiàng)，甲方保證簽訂和履行本協(xié)議不違反其作為一方當(dāng)事人的任何合同義務(wù)，除簽訂合同時(shí)乙方已知的情形外，不存在未結(jié)的或可能提起的影響其履行本協(xié)議義務(wù)的訴訟、仲裁或行政程序。第七條第1項(xiàng)約定新都匯項(xiàng)目移交前返租租金應(yīng)付未付的部分由甲方承擔(dān)，移交后返租租金由乙方處理并承擔(dān)責(zé)任。乙方僅對(duì)項(xiàng)目移交后的返租租金負(fù)責(zé)，因項(xiàng)目移交之前的任何原因?qū)е碌募m紛，均由甲方負(fù)責(zé)處理并承擔(dān)責(zé)任，甲方同時(shí)保證不會(huì)因糾紛影響乙方的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。第2項(xiàng)，甲方原出租場(chǎng)地，如剛剛超市、小吃城、家具城等，因原出租租金偏低，乙方調(diào)高后原承租方如不續(xù)租，由甲方在接到通知后3個(gè)月內(nèi)負(fù)責(zé)清退完畢，由此涉及的費(fèi)用需甲方自行承擔(dān)。第八條違約責(zé)任中，如果甲方未按約定辦理項(xiàng)目交接，每延遲一天，按轉(zhuǎn)讓價(jià)款同期銀行貸款利率四倍向乙方支付違約金；如果乙方未按本協(xié)議約定支付轉(zhuǎn)讓款，在2016年3月18日前免收乙方遲延支付部分的利息和違約金，2016年3月18日后逾期半年內(nèi)乙方應(yīng)按同期銀行貸款利率向通某京都公司支付逾期利息和違約金，逾期半年后乙方應(yīng)按同期銀行貸款利率的四倍向通某京都公司支付逾期利息和違約金。第十一條，本協(xié)議生效之日起，之前甲方與乙方之間，甲方與其他各方之間，就新都匯項(xiàng)目達(dá)成的所有口頭或書(shū)面合同、意向、承諾等一律廢止，而由本協(xié)議取代。廢除的書(shū)面合同包括但不限于：2014年5月10日，通某京都公司與中房金控公司、晶鼎技術(shù)公司、晶鼎控股公司、錢(qián)小虎簽訂的《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(5月簽訂)》；2014年7月5日，通某京都公司與中房金控公司、通某大紅門(mén)公司、晶鼎技術(shù)公司、晶鼎控股公司、錢(qián)小虎簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》等。

2015年4月23日，通某京都公司的股東張藝文與王靖安簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議書(shū)》，約定王靖安與中房金控公司以4.8億元收購(gòu)?fù)尘┒脊?00%股權(quán)；股權(quán)轉(zhuǎn)讓款支付時(shí)間：王靖安分別于2015年5月10日之前向張藝文支付500萬(wàn)元、2015年5月31日之前向張藝文支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款4500萬(wàn)元、2015年6月30日之前向華融公司支付1億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款、2015年7月31日之前向張藝文支付1.8億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款、2015年8月31日之前向張藝文支付5000萬(wàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，至此已支付3.8億元，其余1億元由王靖安與中房金控公司擁有的通某京都公司向張藝文出具欠款欠據(jù)，用于清償通某京都公司項(xiàng)目欠款余額；王靖安在2015年12月31日之前向張藝文付清余款1億元。如果收購(gòu)轉(zhuǎn)讓價(jià)覆蓋不了張藝文的負(fù)債，由張藝文承擔(dān)個(gè)人無(wú)限連帶責(zé)任，終身承擔(dān)不可撤銷(xiāo)。

訴訟中，通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安提交1.通某市新都匯商貿(mào)有限公司與剛剛超市于2010年10月31日簽訂的《經(jīng)營(yíng)合同書(shū)》，該合同約定剛剛超市承租位于通某市和平路新都匯商業(yè)廣場(chǎng)負(fù)二層Ｆ區(qū)，使用面積3065平方米，建筑面積3831平方米以承租方式設(shè)立展示、推廣品牌形象、銷(xiāo)售商品的場(chǎng)地；承租場(chǎng)地的綜合租金標(biāo)準(zhǔn)為：第一、二年租金30萬(wàn)元、第三、四、五年租金40萬(wàn)元，第六年至合同期滿(mǎn)租金50萬(wàn)元。2.通某市新都匯商貿(mào)有限公司與李艷軍于2012年6月19日簽訂的《經(jīng)營(yíng)合同書(shū)》，該合同約定李艷軍承租位于通某市和平路新都匯商業(yè)廣場(chǎng)負(fù)二層西南Ｌ區(qū)，使用面積2018.28平方米，建筑面積4429.94平方米以承租方式設(shè)立展示、推廣品牌形象、銷(xiāo)售品牌商品的專(zhuān)柜；承租鋪位的綜合租金標(biāo)準(zhǔn)為：鋪位年租金10萬(wàn)元。以上兩份合同中的通某市新都匯商貿(mào)有限公司系通某京都公司開(kāi)發(fā)涉案項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)招商時(shí)委托的經(jīng)營(yíng)管理公司，通某京都公司對(duì)以上兩份《經(jīng)營(yíng)合同書(shū)》均予認(rèn)可。

通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安主張，剛剛超市及李艷軍分別與通某京都公司簽訂的《經(jīng)營(yíng)合同書(shū)》中約定的租金偏低，在通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安提出提高租金及清退要求后，原租戶(hù)拒絕清場(chǎng)，導(dǎo)致其無(wú)法進(jìn)一步整體招商。通某京都公司主張，根據(jù)合同約定，大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安調(diào)高房租后原承租方如不續(xù)租，由通某京都公司在接到通知后3個(gè)月內(nèi)負(fù)責(zé)清退完畢，由此涉及的費(fèi)用需通某京都公司自行承擔(dān)；但通某京都公司并未收到清退協(xié)助通知，故原租戶(hù)未被清場(chǎng)的責(zé)任不應(yīng)由通某京都公司承擔(dān)。

通某大紅門(mén)公司主張，其與上海零晨房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司、上海儒易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所、上海一馬商業(yè)管理有限公司于2014年9月18日簽訂《房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)代理合同》，合同約定：第一條項(xiàng)目位于內(nèi)蒙古通某市，永清大街以南，是通某市城市中心廣場(chǎng)—原哲里木廣場(chǎng)的地下兩層改造工程，地下總建筑面積52184.16平方米（以管理部門(mén)最終核實(shí)面積為準(zhǔn)），地下一層商鋪27504.6平方米，地下二層商鋪24679.56平方米，停車(chē)場(chǎng)8832平方米。該項(xiàng)目由通某京都公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，現(xiàn)通某京都公司已經(jīng)轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目給通某大紅門(mén)公司，但相關(guān)手續(xù)還在辦理中，所以通某大紅門(mén)公司對(duì)上海零晨房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司、上海儒易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所、上海一馬商業(yè)管理有限公司的所有承諾通某京都公司承擔(dān)全部連帶擔(dān)保責(zé)任。第二條委托服務(wù)內(nèi)容：整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃；形象推廣、銷(xiāo)售推廣等策略制定及廣告設(shè)計(jì)、媒體策劃；銷(xiāo)售招商獨(dú)家代理。第三條服務(wù)期限：合同生效日為本合同自雙方及擔(dān)保方蓋章簽字之日起生效；合同終止日為2015年12月30日；通某京都公司作為擔(dān)保方在《房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理合同》中蓋章簽字。

2014年11月8日，通某大紅門(mén)公司與張德剛簽訂《商場(chǎng)裝飾工程合同》，約定通某大紅門(mén)公司委托張德剛對(duì)通某大紅門(mén)商貿(mào)城進(jìn)行裝修；施工日期：自2014年11月15日至2015年1月5日。

訴訟中，通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安提交該三方支付通某項(xiàng)目費(fèi)用匯總表清單及相關(guān)銀行匯款憑據(jù)，主張?jiān)撊揭兰s自2014年5月21日至2015年8月13日通過(guò)王靖安及袁宇峰賬戶(hù)分別支付了總計(jì)20448519.80元，包括首筆轉(zhuǎn)讓款、項(xiàng)目裝修款、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)、工作人員工資及辦公等費(fèi)用。1.轉(zhuǎn)讓總額870萬(wàn)元，其中支付華融公司300萬(wàn)元、支付張藝文570萬(wàn)元。2.其他項(xiàng)目費(fèi)用11748519.80元，主要為辦公費(fèi)用、工資、水電、工商費(fèi)用、購(gòu)置辦公及其他設(shè)備費(fèi)用、支付第三方協(xié)議費(fèi)用工程款等；其中支付第三方工程款包括（1）通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安與張德剛簽署的商場(chǎng)裝修協(xié)議所產(chǎn)生的裝修費(fèi)1800萬(wàn)元；自2015年1月15日到期后已支付390萬(wàn)元，目前裝修部分已經(jīng)完成，剩余1410萬(wàn)元未支付；依據(jù)協(xié)議約定還需要承擔(dān)日萬(wàn)分之一的違約金，截止2017年4月6日的違約金為901320元。（2）通某大紅門(mén)公司與中蕾?lài)?guó)際建筑裝飾工程有限公司簽訂的建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同，涉及費(fèi)用258萬(wàn)元，已經(jīng)支付70萬(wàn)元，目前設(shè)計(jì)項(xiàng)目已經(jīng)通過(guò)消防驗(yàn)收，尚有188萬(wàn)元設(shè)計(jì)費(fèi)用沒(méi)有支付。

通某京都公司認(rèn)為通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安與案外人履行合同的違約責(zé)任不應(yīng)由通某京都公司承擔(dān)。通某京都公司對(duì)通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安主張的870萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓款僅認(rèn)可其中的836萬(wàn)元；一是依據(jù)2014年5月10日簽訂的《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(5月簽訂)》，該三方向華融公司支付300萬(wàn)元；二是依據(jù)2015年4月23日簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議書(shū)》，張藝文收取王靖安536萬(wàn)元。

訴訟中，通某京都公司主張，王靖安支付給張藝文的536萬(wàn)元是依據(jù)《股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議書(shū)》給付的款項(xiàng)，而非2014年8月18日簽訂的《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》中項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓款。本案中，通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安的請(qǐng)求權(quán)源自于《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》，而非《股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議書(shū)》，故法院在本案中不應(yīng)處理張藝文收取王靖安536萬(wàn)元的問(wèn)題，該問(wèn)題應(yīng)另行解決。

通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安通過(guò)最高人民法院網(wǎng)站提供了3份裁判文書(shū)，欲證明通某京都公司違反《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》第五條約定，使得合同無(wú)法繼續(xù)履行。

1.內(nèi)蒙古自治區(qū)通某市科爾沁區(qū)人民法院于2014年2月28日作出的（2014）科法執(zhí)字第399-1號(hào)民事裁定書(shū)（網(wǎng)上公開(kāi)版）。內(nèi)蒙古自治區(qū)通某市科爾沁區(qū)人民法院在申請(qǐng)執(zhí)行人周立群與被執(zhí)行人通某京都公司、丁鶴、王井福民間借貸糾紛一案中裁定：查封被執(zhí)行人通某京都公司所有的、座落于通某市科爾沁區(qū)永清辦事處八街坊、地號(hào)為通國(guó)有（2013）第001XX號(hào)、使用類(lèi)型為出讓、地號(hào)為15050200300800XXXXX、使用權(quán)面積為8481.53平方米的土地使用權(quán)及該宗土地地下所建的停車(chē)場(chǎng)（約8844平方米）。通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安主張?jiān)摬枚ú榉獾牡叵峦＼?chē)場(chǎng)是《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》中的轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，停車(chē)場(chǎng)查封后使得涉案項(xiàng)目無(wú)法正常出售，合同無(wú)法正常履行。

2.內(nèi)蒙古自治區(qū)通某市中級(jí)人民法院于2014年11月28日作出的（2013）通民初字第1號(hào)民事判決書(shū)（網(wǎng)上公開(kāi)版）。內(nèi)蒙古自治區(qū)通某市中級(jí)人民法院在原告通某市人民防空辦公室訴被告通某京都公司返還財(cái)物一案中判決：被告通某京都公司返還通某市人民防空辦公室640平方米（在負(fù)一層臨近通某京都公司原有主體工程的位置軸——軸返還640平方米）人防工程和工程產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)，并協(xié)助通某市人民防空辦公室辦理相關(guān)登記手續(xù)。通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安主張返還人防工程使得涉案項(xiàng)目無(wú)法正常出售，合同無(wú)法正常履行。

3.黑龍江省高級(jí)人民法院于2015年4月14日作出的（2015）黑高立民終字第12號(hào)民事裁定書(shū)，是上訴人（一審原告）陳濤與被上訴人（一審被告）張藝文、一審被告何光明股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛一案中對(duì)管轄權(quán)異議的終審裁定。通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安主張通某京都公司未披露該訴訟，違反了《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》約定。

對(duì)于以上裁判文書(shū)通某京都公司認(rèn)為，1.對(duì)于（2014）科法執(zhí)字第399-1號(hào)民事裁定書(shū)，該裁定查封的地塊為2013年8月22日通某市政府核發(fā)通國(guó)用（2013）第200138號(hào)《土地使用權(quán)證》（地號(hào)：xxxx0）中的座落于永清八街坊8481.53平方米的其他商服用地。查封地塊與《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》中通某京都公司轉(zhuǎn)讓給通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安“新都匯商業(yè)廣場(chǎng)”（通某市政府核發(fā)的通國(guó)用（2009）第20019號(hào)《土地使用權(quán)證》與（2009）第20020號(hào)《土地使用權(quán)證》）項(xiàng)目分別屬于不同地塊。（2014）科法執(zhí)字第399-1號(hào)民事裁定不影響《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》的履行。

3.對(duì)于（2015）黑高立民終字第12號(hào)民事裁定書(shū)。在該案的實(shí)體審理中，內(nèi)蒙古自治區(qū)通某市科爾沁區(qū)人民法院于2015年11月3日作出的2015科商初字第130號(hào)民事判決：張藝文給付陳濤股權(quán)轉(zhuǎn)讓款360萬(wàn)元。張藝文不服一審判決向通某市中級(jí)人民法院提起上訴，通某市中級(jí)人民法院于2016年8月29日作出（2016）內(nèi)05民終1103號(hào)民事判決書(shū)，判決：駁回上訴、維持原判。通某京都公司認(rèn)為該案件中被告為張藝文而非通某京都公司，該案件不影響《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》的履行。

通某京都公司提交張藝文與王靖安、袁宇峰（王靖安之妻）的來(lái)往短信，其中袁宇峰（王靖安之妻）的短信中有“項(xiàng)目我肯定是做不動(dòng)了沒(méi)錢(qián)撐下去會(huì)把北京拖倒閉”的內(nèi)容，欲證明王靖安無(wú)資金再支付合同價(jià)款，所以通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安決定退出項(xiàng)目，從而導(dǎo)致合同無(wú)法履行。通某京都公司另提交中國(guó)移動(dòng)通信北京有限公司收費(fèi)收據(jù)兩份，證明繳費(fèi)手機(jī)號(hào)分別對(duì)應(yīng)王靖安、袁宇峰。

通某京都公司提交通某大紅門(mén)商貿(mào)城（原名為新都匯商業(yè)廣場(chǎng)）招商宣傳資料，及通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安拆除新都匯商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目原有裝修前及重新裝修大紅門(mén)商貿(mào)城后的照片，主張通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安已經(jīng)實(shí)際控制涉案項(xiàng)目，并開(kāi)始對(duì)涉案項(xiàng)目進(jìn)行招商。通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安對(duì)此證據(jù)的真實(shí)性認(rèn)可，但認(rèn)為該證據(jù)無(wú)法反映準(zhǔn)確的拍攝時(shí)間、制作時(shí)間，且間接充分證明通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行改造、升級(jí)，積極履行合同義務(wù)。

另查，通某京都公司在提交答辯狀期間對(duì)管轄權(quán)提出異議，認(rèn)為本案訴訟標(biāo)的額為5000萬(wàn)元，按照最高人民法院關(guān)于級(jí)別管轄規(guī)定，該標(biāo)的案件應(yīng)由北京市的中級(jí)人民法院管轄，請(qǐng)求將本案移送至北京市第三中級(jí)人民法院審理。該院認(rèn)為，三原告第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求標(biāo)的額為4.5億元，第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求標(biāo)的額為5000萬(wàn)元，本案應(yīng)按訴訟請(qǐng)求標(biāo)的額較高的一項(xiàng)即訴訟請(qǐng)求標(biāo)的額4.5億元確定級(jí)別管轄。該院于2016年3月23日裁定：駁回通某京都公司對(duì)本案管轄權(quán)提出的異議。當(dāng)事人未提出上訴。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，自成立時(shí)生效，合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案審理的主合同是通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安與通某京都公司、晶鼎技術(shù)公司、晶鼎控股集團(tuán)公司、錢(qián)小虎于2014年8月18日簽訂的《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》，該協(xié)議是各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，未違反國(guó)家相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。庭審中，各方當(dāng)事人均同意于2015年11月25日解除《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》。該院認(rèn)為，經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致可以解除合同，故確認(rèn)《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》于2015年11月25日解除。另，案件審理中通某京都公司稱(chēng)，通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安尚未就返還涉案項(xiàng)目與其辦理交接，對(duì)由此可能產(chǎn)生的損失，可另行向通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安主張。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)：1.通某京都公司是否已將新都匯商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目移交給通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安。2.通某京都公司是否違約。

《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》約定“上述合同中受讓方已履行的合同義務(wù)視為已由本協(xié)議乙方（通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安）履行”，“上述合同”包括2014年5月10日簽訂的《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(5月簽訂)》、2014年7月5日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》等，在審查上述兩爭(zhēng)議焦點(diǎn)時(shí)，應(yīng)關(guān)注《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》簽約背景情況。

關(guān)于通某京都公司是否已將新都匯商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目移交給通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安一節(jié)。涉案項(xiàng)目在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，轉(zhuǎn)讓方與受讓方未就項(xiàng)目的交接簽訂已交接完畢的協(xié)議，對(duì)于項(xiàng)目是否實(shí)際移交問(wèn)題，應(yīng)綜合各方當(dāng)事人的履約情況予以判定。

首先，通某京都公司于2014年6月15日出具《授權(quán)委托書(shū)》，全權(quán)委托通某大紅門(mén)公司全面負(fù)責(zé)“新都匯商業(yè)廣場(chǎng)”項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理工作；“新都匯商業(yè)廣場(chǎng)”項(xiàng)目的所有證件、執(zhí)照、批文、合同、財(cái)務(wù)報(bào)表以及其他相關(guān)的所有材料，供通某大紅門(mén)公司查閱、復(fù)制，并附有材料清單。通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安已具備依據(jù)《授權(quán)委托書(shū)》對(duì)外運(yùn)作“新都匯商業(yè)廣場(chǎng)”項(xiàng)目的初步條件。

其次，2014年7月5日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》，第二條第2項(xiàng)約定，在通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、晶鼎技術(shù)公司、晶鼎控股公司、錢(qián)小虎按2014年5月10日簽訂的《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(5月簽訂)》之約定按期足額付款前提下，通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、晶鼎技術(shù)公司、晶鼎控股公司、錢(qián)小虎對(duì)新都匯項(xiàng)目擁有獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)；通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、晶鼎技術(shù)公司、晶鼎控股公司、錢(qián)小虎接手了與新都匯項(xiàng)目有關(guān)員工并支付工資。依據(jù)通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安提交該三方支付通某項(xiàng)目費(fèi)用匯總表清單及相關(guān)銀行匯款憑據(jù)，該三方已經(jīng)開(kāi)始支付工作人員工資及辦公等費(fèi)用，實(shí)際運(yùn)作涉案項(xiàng)目。

再次，2014年8月18日簽訂的《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》，第四條第5項(xiàng)約定通某京都公司應(yīng)將項(xiàng)目交接給通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安，由通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安行使獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，甲方予以配合。在新都匯項(xiàng)目移交前甲方各種負(fù)債和應(yīng)付款由甲方承擔(dān)，新都匯項(xiàng)目移交前各種合同和任何原由導(dǎo)致的法律糾紛由甲方負(fù)責(zé)處理并承擔(dān)責(zé)任，移交后因乙方的原因?qū)е碌募m紛由其自行處理并承擔(dān)責(zé)任。依據(jù)通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安與案外人于2014年9月18日《房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)代理合同》、2014年11月8日簽署《商場(chǎng)裝飾工程合同》等相關(guān)合同及商場(chǎng)內(nèi)外裝修照片，該三方已經(jīng)開(kāi)始對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃、包裝、裝修、銷(xiāo)售。

綜上，該院認(rèn)為通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安具備對(duì)涉案項(xiàng)目行使獨(dú)立經(jīng)營(yíng)管理的條件，并已開(kāi)始對(duì)涉案項(xiàng)目行使獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，故推定當(dāng)事人已對(duì)新都匯商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行完實(shí)質(zhì)交接。

關(guān)于通某京都公司是否違約一節(jié)。第一，通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安依據(jù)2014年8月18日簽訂的《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》第五條第2項(xiàng)、第5項(xiàng)，通某京都公司保證其對(duì)擬轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目具有完全、合法的所有權(quán)及相應(yīng)的處置權(quán)，不存在未披露的包括但不限于抵押等各種擔(dān)保負(fù)擔(dān),不存在未結(jié)的或可能提起的影響履行協(xié)議義務(wù)的訴訟、仲裁或行政程序。另，提供（2014）科法執(zhí)字第399-1號(hào)民事裁定書(shū)、（2013）通民初字第1號(hào)民事判決書(shū)、（2015）黑高立民終字第12號(hào)民事裁定書(shū)，主張涉案項(xiàng)目存在資產(chǎn)被查封、部分房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清、涉案項(xiàng)目實(shí)際控制人之間存在股權(quán)糾紛等未披露的問(wèn)題，導(dǎo)致涉案項(xiàng)目無(wú)法實(shí)際交付，《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》無(wú)法履行。

該院認(rèn)為，對(duì)于（2014）科法執(zhí)字第399-1號(hào)民事裁定問(wèn)題，被查封地塊為通某京都公司于2013年8月22日獲得的座落于永清八街坊8481.53平方米的其他商服用地，與《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》中通某京都公司轉(zhuǎn)讓給通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安通某市哲里木廣場(chǎng)地下（位置：永清大街以南，中心大街以北，和平路以西）項(xiàng)目分別屬于不同的地塊，（2014）科法執(zhí)字第399-1號(hào)民事裁定不影響《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》的履行。

其次，對(duì)于（2013）通民初字第1號(hào)民事判決問(wèn)題，該判決的執(zhí)行法院已經(jīng)以（2016）內(nèi)05執(zhí)21號(hào)之2裁定中止了（2013）通民初字第1號(hào)民事判決的執(zhí)行，同時(shí)裁定（2013）通民初字第1號(hào)民事判決所涉及的爭(zhēng)議由通某市人民防空辦公室另行起訴通某京都公司，而通某人防未再另訴通某京都公司，故（2013）通民初字第1號(hào)民事判決不影響《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》的履行。

第二，通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安主張涉案的剛剛超市、小吃城、家具城等，因原租金偏低，導(dǎo)致其提出提高租金及清退要求后，原租戶(hù)拒絕清場(chǎng)，其無(wú)法進(jìn)行整體招商。依據(jù)《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》第七條第2項(xiàng)約定，剛剛超市、小吃城、家具城等，因原租金偏低，通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安調(diào)高租金后，原承租方如不續(xù)租，由通某京都公司負(fù)責(zé)清場(chǎng)，涉及費(fèi)用則由通某京都公司自行承擔(dān)?！缎露紖R轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》履行過(guò)程中，通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安未依約向通某京都公司提出清退原租戶(hù)要求，且該三方亦未提交證據(jù)證明其曾對(duì)原租戶(hù)提出清退要求，但遭原租戶(hù)拒絕。

綜上，大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安主張通某京都公司在履行《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》過(guò)程中構(gòu)成違約，缺乏依據(jù)。對(duì)于通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安主張通某京都公司賠償經(jīng)濟(jì)損失5000萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，該院不予支持。綜上所述，該院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十三條、第九十七條，判決：一、2014年8月18日簽訂的《通某新都匯地下商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》于2015年11月25日解除；二、駁回通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)2291800元，由通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安共同負(fù)擔(dān)（已交納）。

本院查明，2009年至2013年期間，通某市人民政府向通某京都公司共核發(fā)三個(gè)《土地使用權(quán)證》，編號(hào)分別為：通國(guó)用（2009）第20019號(hào)、通國(guó)用（2009）第20020號(hào)、通國(guó)用（2013）第00138號(hào)。另案中，被查封土地使用權(quán)和車(chē)庫(kù)所對(duì)應(yīng)的權(quán)證編號(hào)為通國(guó)用（2013）第00138號(hào)，通某京都公司在二審中提交《說(shuō)明》亦稱(chēng)，“2008年初我公司通過(guò)通某市政府招商引資入駐通某，同年通過(guò)招拍掛方式取得了共計(jì)四塊土地（商場(chǎng)兩塊，車(chē)場(chǎng)一塊，西側(cè)拆遷住宅一塊），由于當(dāng)時(shí)出庭人記憶錯(cuò)誤，誤以為查封土地與車(chē)場(chǎng)土地不是同一塊，現(xiàn)經(jīng)核實(shí)，雖然是同一塊土地，但當(dāng)時(shí)債權(quán)人只是用此土地作為借款抵押……”。

本院對(duì)一審查明的其他事實(shí)予以確認(rèn)。

《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》第四條第4項(xiàng)約定，新都匯在建工程先前未支付工程款由甲方（即通某京都公司）承擔(dān)并負(fù)責(zé)處理，未完工部分仍由甲方負(fù)責(zé)完成，建設(shè)費(fèi)用由通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安承擔(dān)，建設(shè)費(fèi)超出500萬(wàn)元部分由甲方承擔(dān)，并且甲方應(yīng)在2014年12月18日之前完成所有未完成的在建工程。二審?fù)徶校鞣骄_認(rèn)，該工程主要系指地下車(chē)庫(kù)，且尚未完成。關(guān)于該工程未完成的原因，通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安主張系因通某京都公司引起另案訴訟導(dǎo)致車(chē)庫(kù)土地使用權(quán)被查封所致，經(jīng)查，另案中被查封土地使用權(quán)和車(chē)庫(kù)所對(duì)應(yīng)的權(quán)證編號(hào)為通國(guó)用（2013）第00138號(hào)，通某京都公司在二審中提交《說(shuō)明》亦稱(chēng)，“2008年初我公司通過(guò)通某市政府招商引資入駐通某，同年通過(guò)招拍掛方式取得了共計(jì)四塊土地（商場(chǎng)兩塊，車(chē)場(chǎng)一塊，西側(cè)拆遷住宅一塊），由于當(dāng)時(shí)出庭人記憶錯(cuò)誤，誤以為查封土地與車(chē)場(chǎng)土地不是同一塊，現(xiàn)經(jīng)核實(shí)，雖然是同一塊土地，但當(dāng)時(shí)債權(quán)人只是用此土地作為借款抵押……”，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定另案查封的地下車(chē)庫(kù)系案涉轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的部分之一，原審認(rèn)定查封地塊與案涉轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目分屬不同地塊的認(rèn)定有誤，本院依法予以糾正。

關(guān)于案涉地塊地下車(chē)庫(kù)被查封是否影響《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》履行，并使通某京都公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題。根據(jù)《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》第四條第4項(xiàng)約定，上述未完工的地下車(chē)庫(kù)應(yīng)由通某京都公司繼續(xù)建設(shè)。現(xiàn)車(chē)庫(kù)雖然被查封，但從另案通某京都公司與案外人簽訂的《協(xié)議書(shū)》來(lái)看，雙方就車(chē)庫(kù)的繼續(xù)建設(shè)、項(xiàng)目置換和費(fèi)用承擔(dān)進(jìn)行了約定，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明查封影響了對(duì)車(chē)庫(kù)的施工建設(shè)。同時(shí)，根據(jù)前述協(xié)議約定，雖然工程施工的系由通某京都公司負(fù)責(zé)，但通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安應(yīng)承擔(dān)500萬(wàn)元以下建設(shè)費(fèi)用，且協(xié)議并未約定該建設(shè)費(fèi)用應(yīng)由通某京都公司先行墊付，現(xiàn)通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安亦無(wú)證據(jù)證明其支付了相應(yīng)建設(shè)費(fèi)用，通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安主張通某京都公司未完成施工故其有權(quán)拒付建設(shè)費(fèi)用，實(shí)質(zhì)系認(rèn)為通某京都公司應(yīng)該墊資建設(shè)，其主張亦缺乏合同依據(jù)。綜上，案涉協(xié)議雙方對(duì)于本案中所涉地下車(chē)場(chǎng)為施工建設(shè)完成均存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，故本院對(duì)通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安關(guān)于地下車(chē)場(chǎng)被查封導(dǎo)致協(xié)議無(wú)法履行，通某京都公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的主張，不予支持。

《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》第五條第2項(xiàng)約定，甲方（即通某京都公司）保證其對(duì)擬轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目具有完全、合法的所有權(quán)及相應(yīng)的處置權(quán)，不存在未披露的包括但不限于抵押等各種擔(dān)保負(fù)擔(dān)；第5項(xiàng)約定，甲方保證除簽訂合同時(shí)乙方已知的情形外，不存在未結(jié)的或可能提起的影響其履行本協(xié)議義務(wù)的訴訟、仲裁或行政程序。本院二審中，關(guān)于通某京都公司是否存在上述違約行為所指向的主要事實(shí)爭(zhēng)議，系通某京都公司是否隱瞞了前述車(chē)庫(kù)被查封等涉訴案件的事實(shí)。對(duì)此，車(chē)庫(kù)被查封的裁定系于《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》簽訂前作出，通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安主張的另外兩起訴訟實(shí)際上并未對(duì)案涉項(xiàng)目進(jìn)行執(zhí)行，且通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安亦無(wú)充分證據(jù)表明相關(guān)訴訟實(shí)質(zhì)影響了《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》的履行，故通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安關(guān)于相關(guān)訴訟的存在導(dǎo)致案涉協(xié)議沒(méi)有履行的前提和基礎(chǔ)的主張，缺乏證據(jù)證明，本院不予認(rèn)可，其據(jù)此要求通某京都公司承擔(dān)違約責(zé)任的上訴請(qǐng)求，本院亦不予支持。

關(guān)于通某京都公司是否應(yīng)承擔(dān)5000萬(wàn)元違約損害賠償責(zé)任的問(wèn)題。由于雙方均已同意《新都匯轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)(8月簽訂)》予以解除，故通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安主張的損失應(yīng)限于協(xié)議解除前違約行為造成的實(shí)際損失，不應(yīng)包括協(xié)議完全履行后的可得利益損失。現(xiàn)通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安關(guān)于京都通某公司存在違約行為的證據(jù)并不充分，故對(duì)通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安5000萬(wàn)元賠償主張，本院不予支持。

綜上，通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安的上訴理由缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，本院依法予以維持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一審案件受理費(fèi)2291800元，二審案件受理費(fèi)291800元，由通某大紅門(mén)公司、中房金控公司、王靖安共同負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　李　偉

審判員　吳景麗

審判員　郁　琳

二〇一九年十一月××日

法官助理商敏