中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

法定代表人：王亮，該公司經理。

委托訴訟代理人：魏方紅，北京市君創(chuàng)律師事務所律師。

委托訴訟代理人：秦素琦，北京市君創(chuàng)律師事務所律師。

上訴人（原審原告）：中房金控（北京）投資基金有限公司。住所地：北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路24號樓19層01單元。

法定代表人：王靖安，該公司總經理。

委托訴訟代理人：魏方紅，北京市君創(chuàng)律師事務所律師。

委托訴訟代理人：秦素琦，北京市君創(chuàng)律師事務所律師。

上訴人（原審原告）：王靖安，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住北京市朝陽區(qū)。

委托訴訟代理人：魏方紅，北京市君創(chuàng)律師事務所律師。

委托訴訟代理人：秦素琦，北京市君創(chuàng)律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：通某京都房地產開發(fā)有限公司。住所地：內蒙古自治區(qū)通某市和平路中段（新世紀北側）。

法定代表人：王燦華，該公司執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：楊玉新，北京市盛法律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：內蒙古晶鼎聚龍技術服務集團有限公司。住所地：內蒙古自治區(qū)錫林郭勒盟多倫縣諾爾鎮(zhèn)會盟大街北側。

法定代表人：王井偉，該公司總經理。

被上訴人（原審被告）：晶鼎聚龍控股集團有限公司。住所地：北京市朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)十里河村大羊坊路19號。

法定代表人：錢小虎，該公司經理。

被上訴人（原審被告）：錢小虎，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住山西省原平市。

委托訴訟代理人：陳曦，北京市京師（南昌）律師事務所律師。

事實和理由：一、原審判決認定事實不清，錯誤地認為“通某京都公司于2013年8月22日獲得的座落于永清八街坊8481.53平方米的其他商服用地，與案涉項目分別屬于不同的地塊，（2014）科法執(zhí)字第399-1號民事裁定不影響《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》的履行。案涉轉讓項目涉及規(guī)劃面積40359.14平方米，實際為“15050120080064號”《建設用地規(guī)劃許可證》附件中“通某市哲理木廣場改造場地現(xiàn)狀圖”的地塊一，通某市政府為“地塊一”分批核發(fā)了三個《土地使用權證》，位置自動向西依次為“通國用(2009)第20019號”14531.61平方米商業(yè)用地；“通國用(2009)20020號”14532平方米商業(yè)用地；“通過用（2013）第00138號”8481.53平方米其他商服用地，案涉項目合計實際用地為37545.14平方米。該項目在實際施工時，對原建設工程規(guī)劃許可進行了改變，將原來地塊一40359.14平方米整體規(guī)劃為地下兩層結構，兩層分別有停車場的許可，實際施工變通為在2009年取得的項目東側的兩個土地證記載面積合計29063.61平方米施工為地下兩層結構；將2013年取得的項目西側的一個其他商服用地土地證記載面積8481.53平方米改為地下一層結構，做為商城配套專用停車場，也即項目轉讓時尚未完工的9000平方米的在建停車場。上述事實可以證明，案涉轉讓項目是包含占整體項目實際用地約四分之一，面積為8481.53平方米的其他商服用地使用權的重要內容，一審法院基于對該事實的錯誤認識，忽略了因車庫轉讓時為在建項目，約定應當在協(xié)議簽署日后四個月內完成，但截至一審法院時仍未完工的違約事實，以及（2014）科法執(zhí)字第399-1號民事裁定不影響協(xié)議履行的錯誤認識。二、原審判決基于對項目事實的錯誤判斷，同時忽略了通某京都公司的違約事實，認定其在《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》履行過程中不存在違約行為，駁回上訴人要求賠償損失的訴訟請求，屬于法律適用錯誤。（一）通某京都公司違反協(xié)議第四條關于“在建工程”的約定，9000平方米車庫因為查封沒有按期完工無法移交，嚴重影響項目下一步整體招商及商鋪車位配套等布局；（二）違反協(xié)議第五條的陳述保證條款，存在大量沒有披露的涉訴信息，訴訟導致項目重要資產被查封，且存在部分產權糾紛、以及項目實際控制人的股權糾紛，使得項目協(xié)議根本沒有履行的前提與基礎。三、原審法院認定“當事人已對新都匯商業(yè)廣場項目進行完實質交接”錯誤，雙方雖然認定案涉協(xié)議已經解除，但其它涉案項目在前期均為形式上的部分交接，不存在返還涉案項目與辦理交接問題，因無需要返還的具體內容，也不可能存在不交接產生的損失。四、因通某京都公司存在大量嚴重違約行為，符合協(xié)議約定的解除條件，通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安停止繼續(xù)支付相關費用系行使履約不安抗辯權，沒有違反協(xié)議，通某京都公司應承擔違約損害賠償責任。五、通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安因通某京都公司的違約行為遭受巨大直接和間接經濟損失，訴請要求其賠償5000萬元應得到支持。

通某京都公司辯稱，一、在本案之前的全部訴訟、判決、執(zhí)行等，通某京都公司均已向通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安告知，其亦均知曉，判決、執(zhí)行均不影響本合同的履行。二、本案因通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安根本違約導致合同無法履行，并非通某京都公司違約，應當由通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安承擔全部違約責任。三、通某京都公司將商場交付給通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安，由于其違約行為給通某京都公司造成了重大損失。四、通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安先行違約，導致合同無法履行并一再重新簽訂合同，試圖逃避違約責任，因此其不具有不安抗辯權，王靖安的妻子袁宇峰一直負責本項目，袁宇峰給通某京都公司當時的負責人張藝文發(fā)送的短信明確說無法按期支付款項，因資金嚴重困難，其決定退出合作，這一行為顯然屬于明示違約。而違約的一方根本沒有合同解除權，這也是導致合同無法履行的根本原因。五、通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安上訴請求賠償其經濟損失5000萬元不能成立，一審判決完全正確。

錢小虎辯稱，不同意通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安的上訴請求。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予駁回其上訴請求。

晶鼎技術公司、晶鼎控股公司未提交答辯意見。

通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安向一審法院起訴請求：一、解除通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安與通某京都公司、晶鼎技術公司、晶鼎控股公司、錢小虎于2014年8月18日簽訂的《通某新都匯地下商業(yè)廣場項目轉讓協(xié)議書》（以下簡稱《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》）；二、通某京都公司賠償通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安經濟損失共計5000萬元；三、訴訟費用由通某京都公司承擔。

一審法院認定事實：涉案項目在立項時的名稱為哲里木廣場，通某京都公司在招商時曾用名稱為新都匯商業(yè)廣場，通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安在招商時曾用名稱為通某（哲里木）大紅門商貿城。

2008年8月25日，通某市規(guī)劃局向通某京都公司核發(fā)2008-034選字第15050120080052號《建設項目選址意見書》，建設項目名稱：哲里木廣場改造工程；擬選位置：永清大街以南，中心大街以北，和平路以西；擬用地面積：40359.14平方米。

同日，通某市規(guī)劃局向通某京都公司核發(fā)2008-013地字第15050120080064號《建設用地規(guī)劃許可證》，用地項目名稱：哲里木廣場改造工程；用地位置：永清大街以南，中心大街以北，和平路以西；用地面積：40359.14平方米。

2008年12月11日，通某市規(guī)劃局向通某京都公司核發(fā)2008-119建字第15050120080173號《建設工程規(guī)劃許可證》，建設項目名稱：哲里木廣場改造地下工程部分。建設位置：和平路以西、永清大街以南、原哲里木廣場；建設規(guī)模：69344平方米。附圖及附件名稱：擬建哲里木廣場改造地下工程，共地下二層，地下總建筑面積為69344平方米；其中地下一層商鋪26117.08平方米，停車場17757.01平方米，物業(yè)50平方米；地下二層商鋪22577.55平方米，停車場2842.36平方米，地下出入口應統(tǒng)一設置防護卷簾門。

2008年12月20日，通某市住房和城鄉(xiāng)建設委員會核發(fā)編號為xxxx《建設工程施工許可證》，工程名稱：哲里木廣場改造地下工程部分；建設地址：和平路西、永清大街南；建設規(guī)模：52000平方米；合同開工日期為：2008年8月29日，合同竣工日期為：2009年2月29日。

2009年3月26日，通某市人民政府核發(fā)通國用（2009）第20019號《土地使用權證》。通某京都公司獲得座落于通某市科爾沁區(qū)永清二委14531.61平方米的商業(yè)用地使用權。

同日，通某市人民政府核發(fā)通國用（2009）第20020號《土地使用權證》。通某京都公司獲得座落于通某市科爾沁區(qū)永清二委14532平方米的商業(yè)用地使用權。

2013年8月22日通某市人民政府核發(fā)通國用（2013）第00138號《土地使用權證》，地號：xxxx0，通某京都公司獲得座落于永清八街坊8481.53平方米的其他商服用地使用權。

2014年5月10日，通某京都公司（甲方、轉讓方）與中房金控公司、晶鼎技術公司、晶鼎控股公司、錢小虎（共同乙方、受讓方）簽訂《新都匯轉讓協(xié)議書(5月簽訂)》。約定轉讓項目系通某京都公司開發(fā)的新都匯地下商業(yè)廣場中的部分及全部地下車庫（位于通某市哲里木廣場地下，以下簡稱新都匯商業(yè)廣場）；地下商業(yè)開發(fā)部分已建成面積52300余平方米和地下車庫約9000平方米；其中已處置的地下商業(yè)面積約13000平方米，剩余地下商業(yè)面積及地下車庫不低于46800平方米。收購價款：乙方向甲方支付4.5億元。支付方式：2014年5月15日之前乙方應代甲方向華融公司支付300萬元；2014年6月30日之前乙方應代甲方向華融公司支付3000萬元；2014年8月30日之前乙方應代甲方向華融公司支付3000萬元；……剩余的收購價款于2016年1月27日前支付完畢。延遲支付價款應按每日千分之二支付違約金。中房金控公司、晶鼎技術公司、晶鼎控股集團公司、錢小虎于2014年5月21日依據(jù)該協(xié)議向華融公司支付300萬元，其他款項均未支付。

2014年6月13日，中房金控公司簽署全權授權錢小虎前往通某辦理大紅門商貿城及相關事務的《授權書》。其中注明在《授權書》簽署之前，中房金控公司、王靖安、錢小虎注冊成立了通某大紅門公司，擬將“新都匯商業(yè)廣場”更名為“大紅門商貿城”，且中房金控公司、晶鼎技術公司、晶鼎控股公司、錢小虎同意以通某大紅門公司名義與通某京都公司簽訂授權委托書。

2014年6月15日，通某京都公司與通某大紅門公司簽訂《授權委托書》，通某京都公司全權委托通某大紅門公司負責“新都匯商業(yè)廣場”項目的招商、改造、裝修、經營管理等工作，且通某大紅門公司以通某京都公司名義銷售“新都匯商業(yè)廣場”項目。通某京都公司應出示“新都匯商業(yè)廣場”項目的所有證件、執(zhí)照、批文、合同、財務報表以及其他相關的所有材料，供通某大紅門公司查閱、復制，并附有材料清單。授權期限自授權委托書簽署之日起至通某大紅門公司將“新都匯商業(yè)廣場”項目的房屋銷售完畢并付清4.5億元的購買項目款項之日止。

2014年7月5日，通某京都公司（甲方）與中房金控公司、晶鼎技術公司、晶鼎控股公司、錢小虎、通某大紅門公司（乙方）簽訂《補充協(xié)議書》，作為2014年5月10日《新都匯轉讓協(xié)議書(5月簽訂)》的補充，增加通某大紅門公司作為乙方主體。第二條約定甲方原組織機構和人事安排保持不變，甲方的證件、執(zhí)照、印章等由甲方自行管理；在乙方按《新都匯轉讓協(xié)議書(5月簽訂)》之約定按期足額付款前提下，乙方對新都匯項目擁有獨立的經營管理權，甲方配合乙方的工作，保證乙方對公司證照、印章、資料等的正常使用。第五條約定新都匯項目工程建設中未結清、未支付的款項全部由甲方承擔并負責處理。新都匯項目的在建工程（包括但不限于停車庫在建工程），先前未支付工程款由甲方承擔并負責處理，未完工部分由甲方負責完成，建設費用由乙方承擔，建設費超過500萬元部分由甲方承擔（該建設費用由甲乙雙方共同確認）。甲方承諾在2014年5月10日《新都匯轉讓協(xié)議書(5月簽訂)》簽署之日起四個月內完成所有未完成的在建工程。第六條約定，基于新都匯項目移交乙方之前的各種合同和任何原因導致的法律糾紛均由甲方負責處理并承擔責任。第八條約定，甲方原出租場地，如剛剛超市、小吃城、家具城等，因原出租租金偏低，乙方調高后原承租方如不續(xù)租，由甲方負責清場。乙方正常經營后如需甲方騰退剛剛超市、小吃城、家具城等，則甲方在接到乙方通知之日起三個月內應清退完畢，由此如若涉及費用則由甲方自行承擔。

2014年8月18日，通某京都公司（甲方、轉讓方）與通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安（乙方、受讓方），晶鼎技術公司、晶鼎控股公司、錢小虎（丙方、擔保方）簽訂《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》。約定：第一條轉讓標的，甲方所開發(fā)的新都匯地下商業(yè)廣場中的部分及全部地下車庫（位于通某市哲里木廣場地下），地下商業(yè)開發(fā)部分已建成面積52300平方米（其中已銷售部分約13000平方米，應從52300平方米中扣除），地下車庫約9000平方米。第二條項目轉讓方式，本協(xié)議項下的項目轉讓前期采取資產收購的方式，除因客觀條件暫時無法辦理項目產權的過戶手續(xù)外，甲方將項目的占有、使用、收益、處分等全部所有權不可撤銷地全部轉讓給乙方，由乙方對該項目進行運營、管理、維護、出租、銷售等各項運作，項目產權名義上由甲方代持。第三條轉讓價款及支付方式：轉讓總價款4.5億元，截止到協(xié)議簽訂之日，乙方已向甲方支付轉讓款300萬元；自協(xié)議簽訂之日起，涉及新都匯項目銷售收入，除其中10%用于支付中介等第三方費用外，其中的90%由雙方平分（每日結算）；甲方所分得的45%和乙方所分得的25%部分用于向華融公司清償甲方債務，華融公司的債務清償完畢后，乙方所分得的45%由乙方自由支配，甲方所分得的45%用于沖抵轉讓款，直至支付至2.5億元為止；剩余轉讓款2億元由乙方在2016年3月18日前支付完畢。第四條項目轉讓的總體安排，第1項甲方組織機構和人事安排保持不變，原則上原有員工暫時保留，暫時按原工資標準執(zhí)行，三個月后，乙方有權決定人員去留和薪酬體系；第4項新都匯在建工程先前未支付工程款由甲方承擔并負責處理，未完工部分仍由甲方負責完成，建設費用由乙方承擔，建設費超出500萬元部分由甲方承擔，甲方承諾在該轉讓協(xié)議簽署之日起的四個月內完成所有未完成的在建工程；第5項甲方應將項目交接給乙方，由乙方行使獨立的經營管理權，甲方予以配合。在新都匯項目移交前甲方各種負債和應付款由甲方承擔，新都匯項目移交前各種合同和任何原由導致的法律糾紛由甲方負責處理并承擔責任，移交后因乙方的原因導致的糾紛由其自行處理并承擔責任。第五條第2項，甲方保證其對擬轉讓的項目具有完全、合法的所有權及相應的處置權，不存在未披露的包括但不限于抵押等各種擔保負擔；第5項，甲方保證簽訂和履行本協(xié)議不違反其作為一方當事人的任何合同義務，除簽訂合同時乙方已知的情形外，不存在未結的或可能提起的影響其履行本協(xié)議義務的訴訟、仲裁或行政程序。第七條第1項約定新都匯項目移交前返租租金應付未付的部分由甲方承擔，移交后返租租金由乙方處理并承擔責任。乙方僅對項目移交后的返租租金負責，因項目移交之前的任何原因導致的糾紛，均由甲方負責處理并承擔責任，甲方同時保證不會因糾紛影響乙方的正常經營活動。第2項，甲方原出租場地，如剛剛超市、小吃城、家具城等，因原出租租金偏低，乙方調高后原承租方如不續(xù)租，由甲方在接到通知后3個月內負責清退完畢，由此涉及的費用需甲方自行承擔。第八條違約責任中，如果甲方未按約定辦理項目交接，每延遲一天，按轉讓價款同期銀行貸款利率四倍向乙方支付違約金；如果乙方未按本協(xié)議約定支付轉讓款，在2016年3月18日前免收乙方遲延支付部分的利息和違約金，2016年3月18日后逾期半年內乙方應按同期銀行貸款利率向通某京都公司支付逾期利息和違約金，逾期半年后乙方應按同期銀行貸款利率的四倍向通某京都公司支付逾期利息和違約金。第十一條，本協(xié)議生效之日起，之前甲方與乙方之間，甲方與其他各方之間，就新都匯項目達成的所有口頭或書面合同、意向、承諾等一律廢止，而由本協(xié)議取代。廢除的書面合同包括但不限于：2014年5月10日，通某京都公司與中房金控公司、晶鼎技術公司、晶鼎控股公司、錢小虎簽訂的《新都匯轉讓協(xié)議書(5月簽訂)》；2014年7月5日，通某京都公司與中房金控公司、通某大紅門公司、晶鼎技術公司、晶鼎控股公司、錢小虎簽訂的《補充協(xié)議書》等。

2015年4月23日，通某京都公司的股東張藝文與王靖安簽訂《股權轉讓框架協(xié)議書》，約定王靖安與中房金控公司以4.8億元收購通某京都公司100%股權；股權轉讓款支付時間：王靖安分別于2015年5月10日之前向張藝文支付500萬元、2015年5月31日之前向張藝文支付股權轉讓款4500萬元、2015年6月30日之前向華融公司支付1億元股權轉讓款、2015年7月31日之前向張藝文支付1.8億元股權轉讓款、2015年8月31日之前向張藝文支付5000萬股權轉讓款，至此已支付3.8億元，其余1億元由王靖安與中房金控公司擁有的通某京都公司向張藝文出具欠款欠據(jù)，用于清償通某京都公司項目欠款余額；王靖安在2015年12月31日之前向張藝文付清余款1億元。如果收購轉讓價覆蓋不了張藝文的負債，由張藝文承擔個人無限連帶責任，終身承擔不可撤銷。

訴訟中，通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安提交1.通某市新都匯商貿有限公司與剛剛超市于2010年10月31日簽訂的《經營合同書》，該合同約定剛剛超市承租位于通某市和平路新都匯商業(yè)廣場負二層Ｆ區(qū)，使用面積3065平方米，建筑面積3831平方米以承租方式設立展示、推廣品牌形象、銷售商品的場地；承租場地的綜合租金標準為：第一、二年租金30萬元、第三、四、五年租金40萬元，第六年至合同期滿租金50萬元。2.通某市新都匯商貿有限公司與李艷軍于2012年6月19日簽訂的《經營合同書》，該合同約定李艷軍承租位于通某市和平路新都匯商業(yè)廣場負二層西南Ｌ區(qū)，使用面積2018.28平方米，建筑面積4429.94平方米以承租方式設立展示、推廣品牌形象、銷售品牌商品的專柜；承租鋪位的綜合租金標準為：鋪位年租金10萬元。以上兩份合同中的通某市新都匯商貿有限公司系通某京都公司開發(fā)涉案項目開盤招商時委托的經營管理公司，通某京都公司對以上兩份《經營合同書》均予認可。

通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安主張，剛剛超市及李艷軍分別與通某京都公司簽訂的《經營合同書》中約定的租金偏低，在通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安提出提高租金及清退要求后，原租戶拒絕清場，導致其無法進一步整體招商。通某京都公司主張，根據(jù)合同約定，大紅門公司、中房金控公司、王靖安調高房租后原承租方如不續(xù)租，由通某京都公司在接到通知后3個月內負責清退完畢，由此涉及的費用需通某京都公司自行承擔；但通某京都公司并未收到清退協(xié)助通知，故原租戶未被清場的責任不應由通某京都公司承擔。

通某大紅門公司主張，其與上海零晨房地產咨詢有限公司、上海儒易房地產經紀事務所、上海一馬商業(yè)管理有限公司于2014年9月18日簽訂《房地產項目營銷代理合同》，合同約定：第一條項目位于內蒙古通某市，永清大街以南，是通某市城市中心廣場—原哲里木廣場的地下兩層改造工程，地下總建筑面積52184.16平方米（以管理部門最終核實面積為準），地下一層商鋪27504.6平方米，地下二層商鋪24679.56平方米，停車場8832平方米。該項目由通某京都公司開發(fā)建設，現(xiàn)通某京都公司已經轉讓該項目給通某大紅門公司，但相關手續(xù)還在辦理中，所以通某大紅門公司對上海零晨房地產咨詢有限公司、上海儒易房地產經紀事務所、上海一馬商業(yè)管理有限公司的所有承諾通某京都公司承擔全部連帶擔保責任。第二條委托服務內容：整體營銷推廣策劃；形象推廣、銷售推廣等策略制定及廣告設計、媒體策劃；銷售招商獨家代理。第三條服務期限：合同生效日為本合同自雙方及擔保方蓋章簽字之日起生效；合同終止日為2015年12月30日；通某京都公司作為擔保方在《房地產銷售代理合同》中蓋章簽字。

2014年11月8日，通某大紅門公司與張德剛簽訂《商場裝飾工程合同》，約定通某大紅門公司委托張德剛對通某大紅門商貿城進行裝修；施工日期：自2014年11月15日至2015年1月5日。

訴訟中，通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安提交該三方支付通某項目費用匯總表清單及相關銀行匯款憑據(jù)，主張該三方依約自2014年5月21日至2015年8月13日通過王靖安及袁宇峰賬戶分別支付了總計20448519.80元，包括首筆轉讓款、項目裝修款、項目營銷費、工作人員工資及辦公等費用。1.轉讓總額870萬元，其中支付華融公司300萬元、支付張藝文570萬元。2.其他項目費用11748519.80元，主要為辦公費用、工資、水電、工商費用、購置辦公及其他設備費用、支付第三方協(xié)議費用工程款等；其中支付第三方工程款包括（1）通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安與張德剛簽署的商場裝修協(xié)議所產生的裝修費1800萬元；自2015年1月15日到期后已支付390萬元，目前裝修部分已經完成，剩余1410萬元未支付；依據(jù)協(xié)議約定還需要承擔日萬分之一的違約金，截止2017年4月6日的違約金為901320元。（2）通某大紅門公司與中蕾國際建筑裝飾工程有限公司簽訂的建設工程設計合同，涉及費用258萬元，已經支付70萬元，目前設計項目已經通過消防驗收，尚有188萬元設計費用沒有支付。

通某京都公司認為通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安與案外人履行合同的違約責任不應由通某京都公司承擔。通某京都公司對通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安主張的870萬元轉讓款僅認可其中的836萬元；一是依據(jù)2014年5月10日簽訂的《新都匯轉讓協(xié)議書(5月簽訂)》，該三方向華融公司支付300萬元；二是依據(jù)2015年4月23日簽訂的《股權轉讓框架協(xié)議書》，張藝文收取王靖安536萬元。

訴訟中，通某京都公司主張，王靖安支付給張藝文的536萬元是依據(jù)《股權轉讓框架協(xié)議書》給付的款項，而非2014年8月18日簽訂的《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》中項目轉讓款。本案中，通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安的請求權源自于《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》，而非《股權轉讓框架協(xié)議書》，故法院在本案中不應處理張藝文收取王靖安536萬元的問題，該問題應另行解決。

通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安通過最高人民法院網站提供了3份裁判文書，欲證明通某京都公司違反《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》第五條約定，使得合同無法繼續(xù)履行。

1.內蒙古自治區(qū)通某市科爾沁區(qū)人民法院于2014年2月28日作出的（2014）科法執(zhí)字第399-1號民事裁定書（網上公開版）。內蒙古自治區(qū)通某市科爾沁區(qū)人民法院在申請執(zhí)行人周立群與被執(zhí)行人通某京都公司、丁鶴、王井福民間借貸糾紛一案中裁定：查封被執(zhí)行人通某京都公司所有的、座落于通某市科爾沁區(qū)永清辦事處八街坊、地號為通國有（2013）第001XX號、使用類型為出讓、地號為15050200300800XXXXX、使用權面積為8481.53平方米的土地使用權及該宗土地地下所建的停車場（約8844平方米）。通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安主張該裁定查封的地下停車場是《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》中的轉讓項目，停車場查封后使得涉案項目無法正常出售，合同無法正常履行。

2.內蒙古自治區(qū)通某市中級人民法院于2014年11月28日作出的（2013）通民初字第1號民事判決書（網上公開版）。內蒙古自治區(qū)通某市中級人民法院在原告通某市人民防空辦公室訴被告通某京都公司返還財物一案中判決：被告通某京都公司返還通某市人民防空辦公室640平方米（在負一層臨近通某京都公司原有主體工程的位置軸——軸返還640平方米）人防工程和工程產權、使用權，并協(xié)助通某市人民防空辦公室辦理相關登記手續(xù)。通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安主張返還人防工程使得涉案項目無法正常出售，合同無法正常履行。

3.黑龍江省高級人民法院于2015年4月14日作出的（2015）黑高立民終字第12號民事裁定書，是上訴人（一審原告）陳濤與被上訴人（一審被告）張藝文、一審被告何光明股權轉讓糾紛一案中對管轄權異議的終審裁定。通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安主張通某京都公司未披露該訴訟，違反了《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》約定。

對于以上裁判文書通某京都公司認為，1.對于（2014）科法執(zhí)字第399-1號民事裁定書，該裁定查封的地塊為2013年8月22日通某市政府核發(fā)通國用（2013）第200138號《土地使用權證》（地號：xxxx0）中的座落于永清八街坊8481.53平方米的其他商服用地。查封地塊與《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》中通某京都公司轉讓給通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安“新都匯商業(yè)廣場”（通某市政府核發(fā)的通國用（2009）第20019號《土地使用權證》與（2009）第20020號《土地使用權證》）項目分別屬于不同地塊。（2014）科法執(zhí)字第399-1號民事裁定不影響《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》的履行。

3.對于（2015）黑高立民終字第12號民事裁定書。在該案的實體審理中，內蒙古自治區(qū)通某市科爾沁區(qū)人民法院于2015年11月3日作出的2015科商初字第130號民事判決：張藝文給付陳濤股權轉讓款360萬元。張藝文不服一審判決向通某市中級人民法院提起上訴，通某市中級人民法院于2016年8月29日作出（2016）內05民終1103號民事判決書，判決：駁回上訴、維持原判。通某京都公司認為該案件中被告為張藝文而非通某京都公司，該案件不影響《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》的履行。

通某京都公司提交張藝文與王靖安、袁宇峰（王靖安之妻）的來往短信，其中袁宇峰（王靖安之妻）的短信中有“項目我肯定是做不動了沒錢撐下去會把北京拖倒閉”的內容，欲證明王靖安無資金再支付合同價款，所以通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安決定退出項目，從而導致合同無法履行。通某京都公司另提交中國移動通信北京有限公司收費收據(jù)兩份，證明繳費手機號分別對應王靖安、袁宇峰。

通某京都公司提交通某大紅門商貿城（原名為新都匯商業(yè)廣場）招商宣傳資料，及通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安拆除新都匯商業(yè)廣場項目原有裝修前及重新裝修大紅門商貿城后的照片，主張通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安已經實際控制涉案項目，并開始對涉案項目進行招商。通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安對此證據(jù)的真實性認可，但認為該證據(jù)無法反映準確的拍攝時間、制作時間，且間接充分證明通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安對商場進行改造、升級，積極履行合同義務。

另查，通某京都公司在提交答辯狀期間對管轄權提出異議，認為本案訴訟標的額為5000萬元，按照最高人民法院關于級別管轄規(guī)定，該標的案件應由北京市的中級人民法院管轄，請求將本案移送至北京市第三中級人民法院審理。該院認為，三原告第一項訴訟請求標的額為4.5億元，第二項訴訟請求標的額為5000萬元，本案應按訴訟請求標的額較高的一項即訴訟請求標的額4.5億元確定級別管轄。該院于2016年3月23日裁定：駁回通某京都公司對本案管轄權提出的異議。當事人未提出上訴。

一審法院認為，依法成立的合同，自成立時生效，合同對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案審理的主合同是通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安與通某京都公司、晶鼎技術公司、晶鼎控股集團公司、錢小虎于2014年8月18日簽訂的《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》，該協(xié)議是各方當事人的真實意思表示，未違反國家相關法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。庭審中，各方當事人均同意于2015年11月25日解除《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》。該院認為，經當事人協(xié)商一致可以解除合同，故確認《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》于2015年11月25日解除。另，案件審理中通某京都公司稱，通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安尚未就返還涉案項目與其辦理交接，對由此可能產生的損失，可另行向通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安主張。

本案的爭議焦點：1.通某京都公司是否已將新都匯商業(yè)廣場項目移交給通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安。2.通某京都公司是否違約。

《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》約定“上述合同中受讓方已履行的合同義務視為已由本協(xié)議乙方（通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安）履行”，“上述合同”包括2014年5月10日簽訂的《新都匯轉讓協(xié)議書(5月簽訂)》、2014年7月5日簽訂的《補充協(xié)議》等，在審查上述兩爭議焦點時，應關注《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》簽約背景情況。

關于通某京都公司是否已將新都匯商業(yè)廣場項目移交給通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安一節(jié)。涉案項目在轉讓過程中，轉讓方與受讓方未就項目的交接簽訂已交接完畢的協(xié)議，對于項目是否實際移交問題，應綜合各方當事人的履約情況予以判定。

首先，通某京都公司于2014年6月15日出具《授權委托書》，全權委托通某大紅門公司全面負責“新都匯商業(yè)廣場”項目經營管理工作；“新都匯商業(yè)廣場”項目的所有證件、執(zhí)照、批文、合同、財務報表以及其他相關的所有材料，供通某大紅門公司查閱、復制，并附有材料清單。通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安已具備依據(jù)《授權委托書》對外運作“新都匯商業(yè)廣場”項目的初步條件。

其次，2014年7月5日簽訂的《補充協(xié)議書》，第二條第2項約定，在通某大紅門公司、中房金控公司、晶鼎技術公司、晶鼎控股公司、錢小虎按2014年5月10日簽訂的《新都匯轉讓協(xié)議書(5月簽訂)》之約定按期足額付款前提下，通某大紅門公司、中房金控公司、晶鼎技術公司、晶鼎控股公司、錢小虎對新都匯項目擁有獨立的經營管理權；通某大紅門公司、中房金控公司、晶鼎技術公司、晶鼎控股公司、錢小虎接手了與新都匯項目有關員工并支付工資。依據(jù)通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安提交該三方支付通某項目費用匯總表清單及相關銀行匯款憑據(jù)，該三方已經開始支付工作人員工資及辦公等費用，實際運作涉案項目。

再次，2014年8月18日簽訂的《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》，第四條第5項約定通某京都公司應將項目交接給通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安，由通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安行使獨立的經營管理權，甲方予以配合。在新都匯項目移交前甲方各種負債和應付款由甲方承擔，新都匯項目移交前各種合同和任何原由導致的法律糾紛由甲方負責處理并承擔責任，移交后因乙方的原因導致的糾紛由其自行處理并承擔責任。依據(jù)通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安與案外人于2014年9月18日《房地產項目營銷代理合同》、2014年11月8日簽署《商場裝飾工程合同》等相關合同及商場內外裝修照片，該三方已經開始對項目進行策劃、包裝、裝修、銷售。

綜上，該院認為通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安具備對涉案項目行使獨立經營管理的條件，并已開始對涉案項目行使獨立的經營管理權，故推定當事人已對新都匯商業(yè)廣場項目進行完實質交接。

關于通某京都公司是否違約一節(jié)。第一，通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安依據(jù)2014年8月18日簽訂的《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》第五條第2項、第5項，通某京都公司保證其對擬轉讓的項目具有完全、合法的所有權及相應的處置權，不存在未披露的包括但不限于抵押等各種擔保負擔,不存在未結的或可能提起的影響履行協(xié)議義務的訴訟、仲裁或行政程序。另，提供（2014）科法執(zhí)字第399-1號民事裁定書、（2013）通民初字第1號民事判決書、（2015）黑高立民終字第12號民事裁定書，主張涉案項目存在資產被查封、部分房產產權不清、涉案項目實際控制人之間存在股權糾紛等未披露的問題，導致涉案項目無法實際交付，《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》無法履行。

該院認為，對于（2014）科法執(zhí)字第399-1號民事裁定問題，被查封地塊為通某京都公司于2013年8月22日獲得的座落于永清八街坊8481.53平方米的其他商服用地，與《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》中通某京都公司轉讓給通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安通某市哲里木廣場地下（位置：永清大街以南，中心大街以北，和平路以西）項目分別屬于不同的地塊，（2014）科法執(zhí)字第399-1號民事裁定不影響《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》的履行。

其次，對于（2013）通民初字第1號民事判決問題，該判決的執(zhí)行法院已經以（2016）內05執(zhí)21號之2裁定中止了（2013）通民初字第1號民事判決的執(zhí)行，同時裁定（2013）通民初字第1號民事判決所涉及的爭議由通某市人民防空辦公室另行起訴通某京都公司，而通某人防未再另訴通某京都公司，故（2013）通民初字第1號民事判決不影響《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》的履行。

第二，通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安主張涉案的剛剛超市、小吃城、家具城等，因原租金偏低，導致其提出提高租金及清退要求后，原租戶拒絕清場，其無法進行整體招商。依據(jù)《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》第七條第2項約定，剛剛超市、小吃城、家具城等，因原租金偏低，通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安調高租金后，原承租方如不續(xù)租，由通某京都公司負責清場，涉及費用則由通某京都公司自行承擔?！缎露紖R轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》履行過程中，通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安未依約向通某京都公司提出清退原租戶要求，且該三方亦未提交證據(jù)證明其曾對原租戶提出清退要求，但遭原租戶拒絕。

綜上，大紅門公司、中房金控公司、王靖安主張通某京都公司在履行《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》過程中構成違約，缺乏依據(jù)。對于通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安主張通某京都公司賠償經濟損失5000萬元的訴訟請求，該院不予支持。綜上所述，該院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第九十七條，判決：一、2014年8月18日簽訂的《通某新都匯地下商業(yè)廣場項目轉讓協(xié)議書》于2015年11月25日解除；二、駁回通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安的其他訴訟請求。案件受理費2291800元，由通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安共同負擔（已交納）。

本院查明，2009年至2013年期間，通某市人民政府向通某京都公司共核發(fā)三個《土地使用權證》，編號分別為：通國用（2009）第20019號、通國用（2009）第20020號、通國用（2013）第00138號。另案中，被查封土地使用權和車庫所對應的權證編號為通國用（2013）第00138號，通某京都公司在二審中提交《說明》亦稱，“2008年初我公司通過通某市政府招商引資入駐通某，同年通過招拍掛方式取得了共計四塊土地（商場兩塊，車場一塊，西側拆遷住宅一塊），由于當時出庭人記憶錯誤，誤以為查封土地與車場土地不是同一塊，現(xiàn)經核實，雖然是同一塊土地，但當時債權人只是用此土地作為借款抵押……”。

本院對一審查明的其他事實予以確認。

《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》第四條第4項約定，新都匯在建工程先前未支付工程款由甲方（即通某京都公司）承擔并負責處理，未完工部分仍由甲方負責完成，建設費用由通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安承擔，建設費超出500萬元部分由甲方承擔，并且甲方應在2014年12月18日之前完成所有未完成的在建工程。二審庭審中，各方均確認，該工程主要系指地下車庫，且尚未完成。關于該工程未完成的原因，通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安主張系因通某京都公司引起另案訴訟導致車庫土地使用權被查封所致，經查，另案中被查封土地使用權和車庫所對應的權證編號為通國用（2013）第00138號，通某京都公司在二審中提交《說明》亦稱，“2008年初我公司通過通某市政府招商引資入駐通某，同年通過招拍掛方式取得了共計四塊土地（商場兩塊，車場一塊，西側拆遷住宅一塊），由于當時出庭人記憶錯誤，誤以為查封土地與車場土地不是同一塊，現(xiàn)經核實，雖然是同一塊土地，但當時債權人只是用此土地作為借款抵押……”，故應當認定另案查封的地下車庫系案涉轉讓項目的部分之一，原審認定查封地塊與案涉轉讓項目分屬不同地塊的認定有誤，本院依法予以糾正。

關于案涉地塊地下車庫被查封是否影響《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》履行，并使通某京都公司應承擔違約責任的問題。根據(jù)《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》第四條第4項約定，上述未完工的地下車庫應由通某京都公司繼續(xù)建設?，F(xiàn)車庫雖然被查封，但從另案通某京都公司與案外人簽訂的《協(xié)議書》來看，雙方就車庫的繼續(xù)建設、項目置換和費用承擔進行了約定，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明查封影響了對車庫的施工建設。同時，根據(jù)前述協(xié)議約定，雖然工程施工的系由通某京都公司負責，但通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安應承擔500萬元以下建設費用，且協(xié)議并未約定該建設費用應由通某京都公司先行墊付，現(xiàn)通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安亦無證據(jù)證明其支付了相應建設費用，通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安主張通某京都公司未完成施工故其有權拒付建設費用，實質系認為通某京都公司應該墊資建設，其主張亦缺乏合同依據(jù)。綜上，案涉協(xié)議雙方對于本案中所涉地下車場為施工建設完成均存在過錯，應各自承擔相應責任，故本院對通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安關于地下車場被查封導致協(xié)議無法履行，通某京都公司應承擔違約責任的主張，不予支持。

《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》第五條第2項約定，甲方（即通某京都公司）保證其對擬轉讓的項目具有完全、合法的所有權及相應的處置權，不存在未披露的包括但不限于抵押等各種擔保負擔；第5項約定，甲方保證除簽訂合同時乙方已知的情形外，不存在未結的或可能提起的影響其履行本協(xié)議義務的訴訟、仲裁或行政程序。本院二審中，關于通某京都公司是否存在上述違約行為所指向的主要事實爭議，系通某京都公司是否隱瞞了前述車庫被查封等涉訴案件的事實。對此，車庫被查封的裁定系于《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》簽訂前作出，通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安主張的另外兩起訴訟實際上并未對案涉項目進行執(zhí)行，且通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安亦無充分證據(jù)表明相關訴訟實質影響了《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》的履行，故通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安關于相關訴訟的存在導致案涉協(xié)議沒有履行的前提和基礎的主張，缺乏證據(jù)證明，本院不予認可，其據(jù)此要求通某京都公司承擔違約責任的上訴請求，本院亦不予支持。

關于通某京都公司是否應承擔5000萬元違約損害賠償責任的問題。由于雙方均已同意《新都匯轉讓協(xié)議書(8月簽訂)》予以解除，故通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安主張的損失應限于協(xié)議解除前違約行為造成的實際損失，不應包括協(xié)議完全履行后的可得利益損失?，F(xiàn)通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安關于京都通某公司存在違約行為的證據(jù)并不充分，故對通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安5000萬元賠償主張，本院不予支持。

綜上，通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安的上訴理由缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，本院依法予以維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

一審案件受理費2291800元，二審案件受理費291800元，由通某大紅門公司、中房金控公司、王靖安共同負擔。

本判決為終審判決。

審判長　李　偉

審判員　吳景麗

審判員　郁　琳

二〇一九年十一月××日

法官助理商敏