中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2018）最高法民終1340號
上訴人（一審被告）：山東中潤置業(yè)有限公司，住所地山東省濟南市歷下區(qū)經(jīng)十路13866號中潤世紀財富中心1號樓502室。
法定代表人：邊玉軍，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：王真，北京市天同（鄭州）律師事務所律師。
委托訴訟代理人：王曉檬，北京市天同律師事務所律師。
上訴人（一審原告）：山東省濟南市歷下區(qū)姚家街道窯頭村村民委員會，住所地山東省濟南市歷下區(qū)經(jīng)十東路與二環(huán)東路交叉口。
法定代表人：韓世勇，該村委會主任。
委托訴訟代理人：林娜，北京市君致（濟南）律師事務所律師。
委托訴訟代理人：李民，山東安百合律師事務所律師。
上訴人（一審原告）：山東友誼集團有限責任公司，住所地山東省濟南市歷下區(qū)經(jīng)十路149號。
法定代表人:趙金友，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：林娜，北京市君致（濟南）律師事務所律師。
委托訴訟代理人：李民，山東安百合律師事務所律師。
上訴人山東中潤置業(yè)有限公司（以下簡稱中潤公司）與上訴人濟南市歷下區(qū)姚家街道窯頭村村民委員會（以下簡稱窯頭村委會）、山東友誼集團有限公司（以下簡稱友誼公司）合同糾紛一案，不服山東省高級人民法院（2017）魯民初63號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年12月6日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人中潤公司委托訴訟代理人王真、王曉檬，上訴人窯頭村委會、友誼公司委托訴訟代理人李民、林娜到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院認為，本案二審爭議的焦點問題主要是：一、一審法院關于案涉《房產(chǎn)置換協(xié)議書》的效力以及應否解除的認定是否存在認定事實不清、適用法律錯誤問題；二、一審法院判令中潤公司向窯頭村委會、友誼公司承擔給付5000萬元補償款的責任是否屬于適用法律錯誤。
一、一審法院關于案涉《房產(chǎn)置換協(xié)議書》的效力以及應否解除的認定是否存在認定事實不清、適用法律錯誤問題。窯頭村委會、友誼公司與中潤公司簽訂《房產(chǎn)置換協(xié)議書》約定，置換房產(chǎn)為中潤公司開發(fā)建設的中潤世紀廣場二期地下一、二層部分房產(chǎn)，建筑面積共計47419平方米，其中辦理房產(chǎn)證面積32622平方米，不辦理房產(chǎn)證面積14797平方米。本案雙方當事人在一審庭審中均認可案涉置換房產(chǎn)未辦理房產(chǎn)證的部分即為占用窯頭大溝的部分，也就是濟南市規(guī)劃局復函中所稱的超出用地范圍且占壓規(guī)劃河道的不予規(guī)劃確認的部分。窯頭大溝屬于濟南市區(qū)內(nèi)的行洪通道，建筑在該河道上的建筑物必須經(jīng)過相關行政主管部門審查批準?！斗慨a(chǎn)置換協(xié)議書》中約定的不能辦理房產(chǎn)證的部分系未經(jīng)規(guī)劃許可的違章建筑。2018年3月19日，濟南市歷下區(qū)排水管理服務中心出具的《關于窯頭大溝的情況說明》也明確寫明：按照《中華人民共和國防洪法》第二十七條、第五十七條及《濟南市河道管理辦法》第八條、第十五條、第十八條（五）之規(guī)定，不可在河道范圍內(nèi)擅自加蓋、處置、轉(zhuǎn)讓房屋。中潤公司擅自加蓋的行為我單位并不知情，也違背我單位與其簽訂的窯頭大溝整治協(xié)議的初衷?！斗慨a(chǎn)置換協(xié)議書》以其作為置換標的，違反了《中華人民共和國防洪法》第二十七條、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條、第六十五條，《河道管理條例》第十一條的規(guī)定，損害了社會公共利益。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定，應當認定該協(xié)議中關于置換該部分房產(chǎn)的相關條款無效。關于《房產(chǎn)置換協(xié)議書》中可辦理房產(chǎn)證部分相關條款是否具有可履行性、應否解除問題，需要綜合考慮案涉約定的所有置換房產(chǎn)在建筑構(gòu)造上和實際使用上是否具有整體性、不可分割性而定。一審法院未對上述問題進行查明和認定，而是認為案涉置換房產(chǎn)部分雖未經(jīng)規(guī)劃確認，會對整體商業(yè)經(jīng)營帶來一定影響，但不足以構(gòu)成根本違約，不應解除《房產(chǎn)置換協(xié)議書》，存在認定事實不清、適用法律不當問題。
二、一審法院判令中潤公司向窯頭村委會、友誼公司承擔給付5000萬元補償款的責任是否屬于適用法律錯誤。該問題實質(zhì)關涉到雙方當事人的責任確定問題。在解決第一個問題的基礎上，一審法院應綜合考慮《房產(chǎn)置換協(xié)議書》的效力、可履行性，依法確定當事人各方的責任。如認定《房產(chǎn)置換協(xié)議書》部分內(nèi)容無效、其余部分內(nèi)容應解除的，則應依法和依據(jù)客觀現(xiàn)實、明確能否恢復履行《世紀城三期舊村改造合作項目變更協(xié)議》及《關于“地塊B”項目合作協(xié)議書》約定的內(nèi)容。如不能恢復履行的，則應釋明當事人應訴求折價補償、明確折價補償?shù)臉藴?。一審法院應綜合考慮雙方當事人對合同部分無效、部分解除的過錯程度、實際獲益情況等情況，確定賠償、補償范圍。如認定《房產(chǎn)置換協(xié)議書》雖部分內(nèi)容無效，但其余部分不應解除的，則也應綜合無效部分是否存在恢復履行《世紀城三期舊村改造合作項目變更協(xié)議》及《關于“地塊B”項目合作協(xié)議書》的可能性、如不能恢復履行折價補償?shù)臉藴省斒氯穗p方的過錯、實現(xiàn)利益的情況等因素，綜合確定折價補償數(shù)額、賠償損失數(shù)額。
綜上，原審判決認定基本事實不清，適用法律錯誤。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第三項、第四項之規(guī)定，裁定如下：
一、撤銷山東省高級人民法院（2017）魯民初63號民事判決；
二、本案發(fā)回山東省高級人民法院重審。
上訴人山東中潤置業(yè)有限公司預交的二審案件受理費291800元，上訴人山東省濟南市歷下區(qū)姚家街道窯頭村村民委員會、山東友誼集團有限責任公司預交的二審案件受理費3514800元，本院予以退回。
審判長 李 偉
審判員 張雪楳
審判員 麻錦亮
二〇一九年六月二十七日
法官助理商敏
書記員 畢肖林
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