中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

法定代表人：WooChiMan（中文名胡志敏），該公司董事長。

委托訴訟代理人：吳洪斌，該公司員工。

委托訴訟代理人：胡正明，該公司員工。

上訴人（原審被告）：武漢市庫瑪華中百貨有限公司，住所地湖北省武漢市江漢區(qū)中山大道600號。

法定代表人：黃成家，該公司執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：李壽平，北京市京倫律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：武漢銀城實業(yè)發(fā)展總公司，住所地湖北省武漢市江岸區(qū)高雄路91號。

法定代表人：李兆貴，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：林東紅，該公司員工。

委托訴訟代理人：歐陽云清，湖北成和誠律師事務(wù)所律師。

庫瑪公司上訴請求：1.撤銷一審判決；2.駁回銀城公司針對庫瑪公司的訴訟請求；3.判令銀城公司承擔(dān)本案訴訟費用。事實和理由：一、一審判決認(rèn)定事實存在錯誤和遺漏。案涉房屋所在的陽某大廈于1996年開始開發(fā)，后因開發(fā)商陽某公司資金斷裂而停建。2003年4月1日，武漢市處理停建工程領(lǐng)導(dǎo)小組將陽某大廈確定為停建工程項目。為解決爛尾樓的問題，庫瑪公司與陽某公司于2004年8月28日簽訂租賃合同，當(dāng)時陽某大廈裙樓還只是一個毛坯。庫瑪公司自2004年11月起投入巨額資金對裙樓的內(nèi)外進行裝修，于2005年9月完工，室外廣場、綠化、電梯等零星工程陸續(xù)于2005年底完成。庫瑪公司一審時提供了陽某大廈裙樓周邊房屋的租賃合同，可以證明租賃時的市場價格。32號判決中確認(rèn)銀城公司在陽某大廈裙樓中分得房產(chǎn)面積31443.78平方米房屋，陽某公司應(yīng)于該判決生效之日起30日內(nèi)向銀城公司交付。銀城公司在該判決中取得的權(quán)利屬于普通債權(quán)，是債權(quán)請求權(quán)中的物之交付請求權(quán)，而非物權(quán)。故銀城公司并未實際取得陽某大廈31443.78平方米房屋物權(quán)，陽某公司對外出租行為不是無權(quán)處分行為。故基于庫瑪公司承租陽某大廈裙樓的背景、陽某公司作為權(quán)利人有權(quán)對外出租以及承租時周邊房屋租賃的市場價格，庫瑪公司是善意的第三人。庫瑪公司在承租陽某大廈后，并非自己使用，而是將其再租賃給其他各品牌商戶使用，案涉房屋的實際使用人不是庫瑪公司。二、一審判決適用法律錯誤。一審判決并未認(rèn)定庫瑪公司與陽某公司的《房屋租賃合同》有效，且本案中陽某公司是有權(quán)處分人，一審判決適用《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第五十一條有關(guān)無權(quán)處分的規(guī)定，屬于適用法律錯誤。本案不存在合同無效或者被撤銷情況。即使存在該情況，返還或者被補償?shù)膶ο笠矐?yīng)是合同相對方，即庫瑪公司或陽某公司，而非銀城公司。一審判決適用《合同法》第五十八條有關(guān)合同無效或者被撤銷的規(guī)定，屬于適用法律錯誤。

銀城公司辯稱：一、銀城公司在32號判決取得的權(quán)利屬于物權(quán)。根據(jù)32號判決，銀城公司和陽某公司是合作開發(fā)陽某大廈的關(guān)系，即陽某大廈的開發(fā)建設(shè)者、共同投資主體。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）第三十條的規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力”，銀城公司和陽某公司作為陽某大廈的合作開發(fā)者，自投資建設(shè)完成陽某大廈時即取得了陽某大廈的物權(quán)。32號判決確認(rèn)了“銀城公司在陽某大廈裙樓中分得房產(chǎn)31443.78平方米，陽某公司應(yīng)當(dāng)在該判決生效之日起30日內(nèi)向銀城公司交付”，只是對銀城公司的開發(fā)建設(shè)者的身份以及其應(yīng)該取得的物權(quán)進行確認(rèn)，不能因為銀城公司與陽某公司的身份及權(quán)利是通過合同方式約定的就認(rèn)定其取得的房產(chǎn)為債權(quán)。二、陽某公司的處分行為屬于無權(quán)處分，陽某公司與庫瑪公司的行為屬于惡意串通。陽某公司與庫瑪公司簽訂《房屋租賃合同》，將銀城公司擁有的31443.78平方米的陽某大廈裙樓租賃給庫瑪公司，屬于無權(quán)處分行為。根據(jù)陽某公司與庫瑪公司簽訂的租賃合同，第一層按使用面積計算每平方米100元，折算建筑面積約每平米70元，第二至八層每月按每平米10元，年租金總計約1000余萬元，該部分裙樓總建筑成本不計投資利息以1.95億元計，大約需要19年才能收回開發(fā)成本，年租金尚不足以支付原始投資開發(fā)成本的銀行利息，陽某公司以這樣的價格出租陽某大廈裙樓不符合商業(yè)邏輯。2004年2月，武漢仲裁委將陽某大廈二層裁定給宏廈投資建設(shè)有限公司，并于2004年6月申請查封了第二層和第一層。2004年7月，銀城公司申請查封了陽某大廈裙樓和地下室。2004年7月，長城資產(chǎn)管理公司湖北分公司起訴銀城公司，查封了銀城公司陽某大廈裙樓第四、七、八層及相應(yīng)的地下室土地使用權(quán)。陽某公司在整個裙樓中的份額已剩不多。2004年8月11日庫瑪公司成立，8月28日庫瑪公司即與陽某公司簽訂以陽某大廈裙樓為標(biāo)的的租賃合同，租賃期限二十年，租金僅為政府指導(dǎo)價的4%。陽某大廈裙樓已被查封，處于權(quán)屬爭議之中是一個公開的事實，庫瑪公司作為一個準(zhǔn)備租賃裙樓的商業(yè)機構(gòu)應(yīng)該知道該事實。在此情況下，庫瑪公司以極低的價格租得武漢市黃金商業(yè)地段（一級地段），明顯不屬于善意。2006年9月1日，陽某公司與庫瑪公司簽訂有關(guān)租金確認(rèn)《協(xié)議書》，2006年8月10日陽某公司總經(jīng)理即被庫瑪公司選舉為監(jiān)事，至今仍擔(dān)任庫瑪公司監(jiān)事、陽某公司總經(jīng)理，兩家公司串通事實明顯。三、陽某公司與庫瑪公司的惡意串通行為侵犯了銀城公司的利益。因前述《房屋租賃合同》的存在，庫瑪公司一直以“買賣不破租賃”為由拒絕銀城公司對自己分得的房屋行使占有、使用、收益權(quán)，甚至在本案審理期間，長達(dá)三年時間不斷阻礙司法鑒定機構(gòu)對現(xiàn)場進行勘驗。按照陽某公司和庫瑪公司2006年9月1日簽訂的《協(xié)議書》，陽某公司承認(rèn)欠庫瑪公司1.27億元債務(wù)，庫瑪公司將該1.27億元債權(quán)作為已付款沖抵租金，且第一年免租金，要沖抵至第十四年。即使銀城公司承接《房屋租賃合同》，銀城公司仍然無法獲得租金。陽某公司和庫瑪公司確認(rèn)已預(yù)付1.27億元租金的《協(xié)議書》經(jīng)武漢市公安機關(guān)委托審計，已證明所謂1.27億元預(yù)付租金有6000多萬元是無憑據(jù)捏造的。庫瑪公司為自己經(jīng)營需要對承租房屋進行裝修的裝修費不應(yīng)沖抵租金，廣告營銷費2000多萬元更不應(yīng)沖抵租金。最高人民法院（2018）最高法民終418號民事判決確認(rèn)，庫瑪公司將該案中500萬元收款收據(jù)在本案一審、最高人民法院（2012）民申字第01123號案件中分別作為庫瑪公司對陽某公司享有債權(quán)、支付陽某公司購買陽某大廈裙樓的款項的證據(jù)，即1.27億元租金往來款中存在一票多用的虛假付款情況。四、一審判決結(jié)果正確，適用法律正確，但還應(yīng)當(dāng)適用《物權(quán)法》第九十七條、《合同法》第五十二條、第五十九條之規(guī)定。

庫瑪公司針對陽某公司的上訴述稱，本案所涉《房屋租賃合同》主體合法。自合同簽訂之日起至2018年5月16日（2011）鄂執(zhí)字第1-12號執(zhí)行裁定書（以下簡稱1-12號執(zhí)行裁定）下達(dá)前，陽某公司對本案所涉房屋具有所有權(quán)，有權(quán)處分其所有的房屋并對外簽訂租賃合同。自2018年5月16日以后銀城公司才對案涉房屋享有所有權(quán)。盡管租金和武漢市政府的市場指導(dǎo)價有出入，但與當(dāng)時同檔次的真正市場價一致。根據(jù)上述《房屋租賃合同》和2016年9月1日簽訂的《協(xié)議書》，陽某公司和庫瑪公司共同確認(rèn)，截止到2006年8月31日，庫瑪公司共投入費用1.27億余元，可以沖抵146個月，即可以沖抵租金至2018年10月31日，故庫瑪公司已經(jīng)履行了《房屋租賃合同》約定的到期給付義務(wù)。

陽某公司針對庫瑪公司的上訴述稱，一、庫瑪公司出示的2004年8月28日《房屋租賃合同》和2006年9月1日《協(xié)議書》，陽某公司的簽字人是陽某公司時任總經(jīng)理胡雄健，其另一身份是庫瑪公司的監(jiān)事。但根據(jù)陽某公司董事會決議，胡雄健并沒有簽訂上述合同和協(xié)議的權(quán)利。經(jīng)陽某公司委托鑒定，上述合同和協(xié)議上陽某公司的印章系偽造。2013年8月13日，陽某公司前任法定代表人向武漢市公安機關(guān)舉報胡雄健涉嫌職務(wù)犯罪，武漢市公安局委托會計師事務(wù)所審查并出具了《關(guān)于陽某公司與庫瑪公司1.27億元資金往來情況司法鑒定審計意見書》，證實庫瑪公司所謂1.27億元裝修費用和宣傳營銷費用有1.08億元缺乏原始附件，記賬依據(jù)不足。該意見書還顯示庫瑪公司上述1.27億元中，有三筆共計339萬元是胡雄健的“借款”。故上述《房屋租賃合同》和《協(xié)議書》是庫瑪公司與胡雄健惡意串通所為，是非法且無效的，庫瑪公司主張沖抵租金的1.27億元賬目虛假，且裝修費用和宣傳營銷費用屬庫瑪公司經(jīng)營的必需費用，不應(yīng)沖抵業(yè)主應(yīng)得的租金。二、庫瑪公司關(guān)于其占用前陽某大廈是“爛尾樓”的說法缺乏根據(jù)。庫瑪公司以2003年4月1日武漢市處理停建工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室公告證明陽某大廈是“爛尾樓”，但該公告并沒有說明陽某大廈停建的原因。陽某大廈1-8層在2004年3月16日已由施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位、建設(shè)單位驗收合格，同年9月3日-6日，9-27層施工單位監(jiān)理單位、設(shè)計單位、建設(shè)單位驗收合格，2004年5月13日陽某大廈電梯已開始安裝，2004年5月3日，陽某大廈1-8層水電、中央空調(diào)、消防、智能化安裝、裝修工程已經(jīng)開工。這些事實都在庫瑪公司和胡雄健簽訂非法無效的《房屋租賃合同》之前或之后幾天，說明陽某大廈在庫瑪公司強行占用以前，正在進行驗收、竣工，并非“爛尾樓”。三、根據(jù)武漢市房管局2002年17號文件《關(guān)于發(fā)布武漢市2002年房屋租賃市場參考租金的通知》，陽某大廈同地段同類型房屋參考租金為每平方米243元/月。庫瑪公司與陽某大廈一層業(yè)主郭民生的協(xié)議書顯示，2007年-2009年陽某大廈一層的租金每月為228元/㎡、2010-2018年為每月250元/㎡，這只是庫瑪公司給郭民生的房價，庫瑪公司再轉(zhuǎn)手給經(jīng)營戶的房價更高。按照一審法院委托評估的價格，陽某大廈1-8層、地下負(fù)1-3層，每年房屋占用費7336萬元，15年房屋占用費共計117540萬元，但庫瑪公司卻未向陽某公司及其他業(yè)主支付分文，已構(gòu)成犯罪，請求法院將此案移送公安機關(guān)立案偵查。

銀城公司向一審法院起訴請求：1.判令陽某公司、庫瑪公司立即騰退、返還銀城公司所有的位于湖北省武漢市江漢區(qū)清芬一路57號陽某大廈31443.78平方米房屋[具體房屋以最高人民法院（2010）民一終字第32號民事判決判定的為準(zhǔn)]。2.判令陽某公司、庫瑪公司共同連帶向銀城公司支付31443.78平方米房屋占有使用費，房屋占有使用費從2004年8月28日起至2010年10月28日止，參照武漢市住房保障和房產(chǎn)管理局公布的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，按評估的房屋租金價格確定；2010年10月29日以后至實際騰退房屋日期間的房屋占有使用費，按前述標(biāo)準(zhǔn)計付。3.判令將庫瑪公司對銀城公司31443.78平方米房屋的裝飾裝修物，按依法鑒定的殘值折價歸銀城公司所有，抵償房屋占有使用費；抵償后，房屋占有使用費的剩余部分由陽某公司與庫瑪公司連帶支付給銀城公司。4.本案財產(chǎn)保全費、案件受理費、鑒定費、評估費等費用，由陽某公司與庫瑪公司共同承擔(dān)。

一審法院查明：1996年1月11日，原湖北省武漢市規(guī)劃土地管理局向原武漢市農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)公司（后更名為銀城公司）頒發(fā)了本案所涉工程的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（項目轉(zhuǎn)讓后建設(shè)單位變更為陽某公司），建筑面積為99698平方米。

1998年12月9日，銀城公司與陽某公司簽訂《武漢陽某大廈開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同書》，主要內(nèi)容為：一、轉(zhuǎn)讓項目為位于（湖北?。┪錆h市江漢區(qū)渡橋危房改造第二期工程（陽某大廈）；……三、項目轉(zhuǎn)讓采取一次性買斷方式，轉(zhuǎn)讓總價款2億元；四、轉(zhuǎn)讓項目內(nèi)容包括：1.規(guī)劃紅線內(nèi)占地面積10800平方米；2.總建筑面積99800平方米（地下室三層16984平方米、裙樓7層46105平方米、塔樓31層36711平方米）3.現(xiàn)場臨時辦公樓；五、銀城公司轉(zhuǎn)讓條件為：1.負(fù)責(zé)開發(fā)工程做到截至地下室結(jié)構(gòu)±Ｏ并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格；2.原計劃安置的還建戶由銀城公司負(fù)責(zé)異地安置或補償安置3.原簽訂的銷售合同由銀城公司負(fù)責(zé)解除和補償……8.陽某公司在合同簽訂后10日內(nèi)支付定金1000萬元30日內(nèi)支付6000萬元，并代銀城公司向中國建筑第三工程局支付前期欠款1700萬元；余款11300萬元，由銀城公司協(xié)助陽某公司向武漢市農(nóng)業(yè)銀行貸款支付給銀城公司；……六、銀城公司在收取7000萬元轉(zhuǎn)讓款后30日內(nèi)協(xié)助陽某公司辦理項目過戶手續(xù)；……合同簽訂后25日內(nèi)移交所有完整項目資料，包括全部前期資料和工程資料。

上述合同簽訂后，陽某公司依約向銀城公司支付了8700萬元款項，后因銀城公司未能協(xié)助陽某公司在武漢市農(nóng)業(yè)銀行貸到11300萬元款項，雙方于2000年10月25日簽訂《補充合同》，主要內(nèi)容為：一、原項目轉(zhuǎn)讓合同書中確定向武漢市農(nóng)業(yè)銀行轉(zhuǎn)貸的11300萬元，現(xiàn)視作銀城公司投資；陽某公司為陽某項目再向武漢市農(nóng)業(yè)銀行貸款500萬元，也視同銀城公司投資。以上兩項共計銀城公司投資總額為11800萬元；二、該項目由陽某公司負(fù)責(zé)建設(shè)，銀城公司不參與上述活動，也不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。陽某公司確保銀城公司按投資比例所分得房屋，其房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)確保內(nèi)裝修、水、電、氣、三通等達(dá)到其他樓層應(yīng)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，外裝修與其他樓層一致；三、造價的確定：裙樓部分綜合單方造價按前期費用加裙樓按第二條所述標(biāo)準(zhǔn)裝修竣工后的總造價剔除主樓應(yīng)承擔(dān)部分，再除以裙樓總面積（包括地下室部分）計算。為了不影響工程進度，雙方目前協(xié)商暫按每平方米6400元計價；四、樓層劃分，銀城公司所屬裙樓樓層從上往下，暫按八、七、四的樓層依次劃分；五、面積的確定：1.銀城公司所得面積為八層、七層及四層從東向西劃分，暫定面積18437.50平方米；2.最終房產(chǎn)面積待裙樓按第三條的計算方法據(jù)實結(jié)算，并對第五條第一款的面積進行修訂，多退少補，同時以房地部門精確測量計算后的面積為準(zhǔn)；3.雙方所得房產(chǎn)面積原則上實行統(tǒng)一管理，任何一方如要出售，在同等條件下，對方有優(yōu)先購買權(quán)；六、土地、房產(chǎn)辦證手續(xù)由雙方配合完成；七、本補充合同作為雙方于1998年12月9日簽訂的《武漢陽某大廈開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同書》的補充合同，與主合同具有同等效力。本補充合同與主合同有沖突的地方，以本補充合同為準(zhǔn)。

2000年11月6日，陽某公司取得了位于湖北省武漢市江漢區(qū)滿春街清芬一路57號的《國有土地使用證》，面積為10800平方米（以實測為準(zhǔn)），土地使用權(quán)類型為出讓。

2004年8月28日，陽某公司與庫瑪公司簽訂《房屋租賃合同》，約定：陽某公司出租給庫瑪公司的房屋為位于湖北省武漢市江漢區(qū)中山大道600號陽某大廈第1至8層的商業(yè)用房，出租房屋的建筑面積共約52000平方米；該房屋租賃期共20年，自2004年8月28日起至2023年8月27日止；2-8層租金按每月每平方米（建筑面積）10元計算，每月租金共459000元。1層租金按市場行情由雙方協(xié)商確定，原則上每平方米不低于100元/月；庫瑪公司投入到所租賃房屋的裝修費用和為形成該房屋商業(yè)環(huán)境所支出的宣傳營銷費用（截止到庫瑪公司有關(guān)商業(yè)項目正式開業(yè)滿一年時止），視為庫瑪公司向陽某公司支付的預(yù)交租金，具體數(shù)額由陽某公司、庫瑪公司雙方在相關(guān)工作結(jié)束時以書面形式確定；庫瑪公司開始交納租金的時間為庫瑪公司有關(guān)商業(yè)項目正式開業(yè)滿一年時，每半年繳納一次；庫瑪公司開始交納租金時，支付方式為直接從預(yù)交租金中沖抵，直至預(yù)交租金沖抵完畢，庫瑪公司才另行向陽某公司支付租金。該合同還對房屋的出售與轉(zhuǎn)租、房屋的修繕與使用、房屋交付及收回的驗收、合同的變更、解除與終止、違約責(zé)任、合同爭議的解決方式等進行了約定。

2005年1月4日，銀城公司以“因陽某公司向武漢市農(nóng)業(yè)銀行轉(zhuǎn)貸沒有成功，《補充合同》關(guān)于轉(zhuǎn)貸作投資的約定無法履行，陽某公司拖欠欠款11300萬元”為由，向一審法院提起訴訟，請求判令陽某公司償付欠款11300萬元及違約金和利息。一審法院經(jīng)審理，于2006年4月24日作出（2005）鄂民二初字第20號民事判決認(rèn)為：本案糾紛應(yīng)為返還投資款糾紛。銀城公司與陽某公司之間簽訂的《武漢陽某大廈開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同書》，系雙方當(dāng)事人真實意思的表示且不違反法律規(guī)定，應(yīng)為有效?！堆a充合同》雖表明為意向性協(xié)議，但從該合同內(nèi)容看，銀城公司明確表明從簽訂合同之日起即將陽某公司所欠11300萬元轉(zhuǎn)讓款及陽某公司為陽某項目再向武漢市農(nóng)業(yè)銀行貸款500萬元均作為銀城公司的投資，并約定了雙方的權(quán)利和義務(wù)，《補充合同》是雙方真實意思的表示，符合《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)為有效?！堆a充合同》之所以冠名為意向協(xié)議，主要是針對銀城公司投資所得的陽某大廈房產(chǎn)的層次、面積及造價是暫定的、意向性的，雙方最終須按投資比例據(jù)實結(jié)算，并非按《補充合同》約定的層次、面積和造價結(jié)算，其意向性的指向是十分明確的。本案訟爭的11300萬元應(yīng)為銀城公司對陽某大廈的投資款，并非陽某公司的欠款。銀城公司認(rèn)為本案糾紛系陽某公司有意拖延，不愿償還欠款所致與事實不符。目前，作為銀城公司和陽某公司共同投資開發(fā)的陽某大廈項目尚未進行財務(wù)決算，該項目的盈虧狀況不明。在此情況下，作為投資主體之一的銀城公司既有可能從項目中分享投資的盈利，也有可能承擔(dān)項目的虧損。故其要求返還投資款的訴訟請求于法無據(jù)，不予支持。遂判決駁回了銀城公司的訴訟請求。宣判后，雙方當(dāng)事人均未提出上訴。

2005年12月19日，銀城公司以“依據(jù)雙方于2000年10月25日簽訂的《補充合同（意向協(xié)議）》約定，我公司應(yīng)按照陽某大廈裙樓綜合單方造價分得118000000元的房產(chǎn)。該大廈建成近兩年，陽某公司一直未依約核定造價，確定樓層和面積并向我公司交付房產(chǎn)，還擅自對外抵押轉(zhuǎn)讓，損害了我公司合法權(quán)益”為由向一審法院提起訴訟，請求：1.確認(rèn)銀城公司與陽某公司于1998年12月9日簽訂的《武漢陽某大廈開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同書》及2000年10月25日簽訂的《補充合同》有效；2.依法核定陽某大廈裙樓綜合單方造價，以該造價確定銀城公司應(yīng)分得118000000元房產(chǎn)的總面積；判明屬于銀城公司的樓層及每一層面積；并判令陽某公司向銀城公司交付；3.陽某公司不能將上述房產(chǎn)足額交付的，請求判令按市場價值向銀城公司承擔(dān)賠償責(zé)任。

2006年9月1日，陽某公司與庫瑪公司簽訂《協(xié)議書》，約定：雙方同意《房屋租賃合同》第三條租金及支付方式第1款中關(guān)于第一層租金根據(jù)使用面積計算確定為每平方米100元/月；《房屋租賃合同》第三條租金及支付方式第2款支付方式第1項“庫瑪公司投入到所租賃房屋的裝修費用和為形成該房屋商業(yè)環(huán)境所支出的宣傳營銷費用（截止到庫瑪公司有關(guān)商業(yè)項目正式開業(yè)滿一年時止）”規(guī)定需要確認(rèn)的費用，雙方確認(rèn)為人民幣壹億貳仟柒佰壹拾壹萬柒仟叁佰零捌元零陸分（￥127117308.06元），截止日期為2006年8月31日。

2007年6月19日，銀城公司向一審法院提起本案訴訟。

2009年11月23日，經(jīng)銀城公司申請，一審法院組織銀城公司和陽某公司到陽某大廈進行了現(xiàn)場勘驗。經(jīng)現(xiàn)場勘驗查明，陽某大廈裙樓的地上一至八層均由陽某公司交由庫瑪公司經(jīng)營，地下負(fù)三層作為地下車位使用，地下負(fù)二層作為地下車位和倉庫使用，地下負(fù)一層部分由陽某公司交由庫瑪公司作為兒童城整體經(jīng)營，部分作為倉庫、車位使用。設(shè)備用房設(shè)在塔樓之下的地下負(fù)一層和負(fù)二層。

2010年11月30日，銀城公司向一審法院遞交《房屋占有使用費鑒定申請》和《裝飾裝修物殘值鑒定申請》，申請對銀城公司位于湖北省武漢市江漢區(qū)清芬一路57號陽某大廈31443.78平方米房屋占有使用費和裝飾裝修物的殘值進行鑒定。一審法院委托天宇公司對上述房屋的裝飾裝修物殘值進行鑒定，委托湖北華夏房地產(chǎn)評估咨詢有限公司（以下簡稱華夏公司）對上述房屋的占有使用費進行鑒定。

2013年9月27日，華夏公司作出鄂華房報字[2011]第3010號《江漢區(qū)清芬一路57號（中山大道600號）“陽某大廈”31443.78平方米房屋占有使用費（租金）市場價格評估報告》，確定估價對象在2004年8月28日起至2010年10月28日期間的占有使用費（租金）市場價值為人民幣27334.94萬元。該評估報告還確定，按照市場價格計算2004年陽某大廈-1層月租賃單價為40元/平方米，1層為264元/平方米，3層為132元/平方米，4層為106元/平方米，5層為92元/平方米，7層為66元/平方米，8層為53元/平方米，其后每年的陽某大廈月租賃單價均處于增長的狀態(tài)。

2013年9月23日，天宇公司作出鄂天宇[2011]工鑒字第001號《關(guān)于“陽某大廈”裙樓31443.78平方米房屋上庫瑪公司投入的裝飾裝修物的殘值司法鑒定意見書》，確定以2010年11月8日為計算基準(zhǔn)時點，陽某大廈31443.78平方米房屋上庫瑪公司投入的裝飾裝修物的殘值可確定部分為7789629.91元，不可確定部分為5632463.74元。天宇公司在意見書中說明：本鑒定結(jié)論是以委托人提供的原裝飾圖及結(jié)算（陽某公司在一審法院（2009）鄂民一初字第4號案中提供的陽某大廈裙樓裝飾裝修工程資料中的竣工圖、結(jié)算單）為依據(jù)進行計算?，F(xiàn)場勘驗時裝修做法與原裝飾圖一致部分的工程項目，依據(jù)現(xiàn)場實際勘驗（原裝飾圖）計算出來的工程量小于或等于原結(jié)算書中的工程量，則依據(jù)該工程量計算出來的工程造價原值（殘值）計入本鑒定結(jié)論的確定部分?，F(xiàn)場勘驗時裝修做法與原裝飾圖一致部分的工程項目中，依據(jù)現(xiàn)場勘驗（原裝飾圖）計算出來的工程量超出了原結(jié)算書中的工程量，則按原結(jié)算書中的工程量計算出來的工程造價原值（殘值）計入本鑒定結(jié)論中可確定部分，超出的工程量所計算出來的工程造價原值（殘值），因設(shè)計無要求且無法確定是否為庫瑪公司投入，計入本鑒定結(jié)論中不確定部分；原裝修圖紙中未設(shè)計，但原結(jié)算書中申報了部分水泥砂漿找平，因未見設(shè)計依據(jù)，以原圖紙中地面面積計算出的造價原值（殘值）計入本鑒定結(jié)論中的不可確定部分；由于實際勘驗時間已超過委托計算基準(zhǔn)日，限于勘驗條件，現(xiàn)場勘驗時已無法核實1層裝飾工程是否經(jīng)過重新裝修，按原結(jié)算書所列的工程項目及工程量，按本鑒定方案的鑒定原則進行計算出來的原值（殘值）計入本鑒定結(jié)論的不確定部分；因提供的鑒定資料不完善，無法準(zhǔn)確計算外立面裝飾安裝工程項目，按原結(jié)算書所列的工程項目及工程量，按本鑒定方案的鑒定原則進行計算相關(guān)工程造價原值（殘值）計入本鑒定不確定部分。

一審法院于2004年7月13日分別作出（2004）鄂民立保字第14號民事裁定書和（2004）鄂立通字第14-1號協(xié)助執(zhí)行通知書，對陽某大廈第四層、第七層、第八層共三層及其相對應(yīng)的地下室車庫房產(chǎn)予以預(yù)查封。

湖北省漢江中級人民法院于2004年7月26日、27日作出（2004）漢立保字第011號民事裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書，對陽某大廈第一層輪候查封，對第三層、第四層、第五層、第七層、第八層全部及地下室一至三層予以查封。

一審法院另查明，在《房屋租賃合同》簽訂后，陽某公司總經(jīng)理胡雄健成為庫瑪公司的監(jiān)事。

根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯意見，一審法院認(rèn)為該案的爭議焦點為，1.陽某公司與庫瑪公司簽訂的《房屋租賃合同》的效力；2.庫瑪公司應(yīng)否騰退最高人民法院（2010）民一終字第32號民事判決判定給銀城公司的陽某大廈31443.78平方米房屋；3.庫瑪公司、陽某公司應(yīng)否連帶向銀城公司支付31443.78平方米房屋占有使用費。

一審法院認(rèn)為：銀城公司與陽某公司于1998年12月9日簽訂的《武漢陽某大廈開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同書》、于2000年10月25日簽訂的《補充合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。依《補充合同》的約定，銀城公司投資總額為11800萬元，按投資比例所分得陽某大廈房屋，銀城公司所得面積為八層、七層及四層從東向西劃分，暫定面積18437.50平方米。且在銀城公司依《武漢陽某大廈開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同書》《補充合同》向陽某公司主張分配陽某大廈房屋無果而向人民法院提起訴訟后，最高人民法院于2010年9月28日作出（2010）民一終字第32號民事判決，確認(rèn)銀城公司在陽某大廈裙樓中分得房產(chǎn)面積31443.78平方米，其中包括陽某大廈裙樓的第八、七、五、四層的全部面積，第三層中的3111、3125、3127、3130、3131、3133-1、3135、3136、3138、3139、3140、3141、3145、3210、3213-1、3217、3219、3220、3221、3222、3226、3227、3228、3229、3230、3231、3232、3233、3233-1、3235、3236、3237、3238、3239、3242、3243、3243-1、3245、3318、3319、3320、3321、3322、3323、3323-1、3325、3326、3327、3328、3329、3330、3331、3332、3333-1、3341號房屋，第一層中的1-1至1-8，2-1，2-4，2-5，3-1至3-12，C1-1至C1-2，C2-1至C2-3，C3-1至C3-3，C4-1至C4-8，E1-1至E1-6，E2-1至E2-3，E3-1至E3-4，E4-1至E4-8，E5-1至E5-7，E6-1至E6-6，E7-1至E7-5，E8-1至E8-3，F(xiàn)3-1至F3-8，F(xiàn)4-1至F4-8，F(xiàn)5-1至F5-4，F(xiàn)6-1至F6-9，G3-1，G3-10，G3-2至G3-9，H3-1至H3-6號等房屋。故陽某公司對陽某大廈裙樓1至8層中的上述房屋不享有所有權(quán)，其于2004年8月28日與庫瑪公司簽訂《房屋租賃合同》將陽某大廈裙樓1至8層出租給庫瑪公司使用，因未征得權(quán)利人銀城公司的同意，對上述房屋的處分行為屬無權(quán)處分。而銀城公司在《房屋租賃合同》簽訂后對陽某公司的行為未予以追認(rèn)，且以提起本案訴訟的方式明確表示反對，陽某公司亦未取得上述房屋的所有權(quán)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”的規(guī)定，《房屋租賃合同》所涉應(yīng)分配給銀城公司的房屋部分應(yīng)認(rèn)定為無效。雖然并無證據(jù)證明庫瑪公司在與陽某公司簽訂《房屋租賃合同》時知悉銀城公司與陽某公司簽訂有《武漢陽某大廈開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同書》和《補充合同》，及陽某大廈裙樓八層、七層及四層等房屋應(yīng)分配給銀城公司所有，陽某公司對上述房屋不享有所有權(quán)的事實，但是從陽某大廈裙樓在《房屋租賃合同》簽訂前已被人民法院查封，而在正常情況下承租人于簽訂《房屋租賃合同》前必然會對擬租賃房屋的狀況全面加以了解，庫瑪公司若盡了正常承租人的注意義務(wù)，則對租賃房屋已被人民法院查封的事實是清楚的；再者，《房屋租賃合同》約定陽某大廈裙樓2-8層的租金為每月每平方米（建筑面積）10元，1層租金由雙方協(xié)商確定，原則上每月每平方米不低于100元（2006年9月1日陽某公司與庫瑪公司簽訂《協(xié)議書》約定為每月每平方米100元），而華夏公司在鄂華房報字[2011]第3010號《江漢區(qū)清芬一路57號（中山大道600號）“陽某大廈”31443.78平方米房屋占有使用費（租金）市場價格評估報告》中，確定按照市場價格計算2004年陽某大廈裙樓月租賃價格，1層為264元/平方米，3層為132元/平方米，4層為106元/平方米，5層為92元/平方米，7層為66元/平方米，8層為53元/平方米，故《房屋租賃合同》約定的租賃價格遠(yuǎn)低于市場價格；此外，《房屋租賃合同》還約定庫瑪公司投入租賃房屋的裝修費用和宣傳營銷費用作為預(yù)交租金（陽某公司與庫瑪公司最終確定為127117308.06元），因庫瑪公司投入租賃房屋的裝修費用和宣傳營銷費用系自己從事經(jīng)營活動必然支出的成本，陽某公司作為出租人不可能從中獲取收益，在陽某公司和庫瑪公司并非關(guān)聯(lián)公司或存在其他特殊關(guān)系的情況下，雙方約定以上述費用充抵租金明顯不合常理。結(jié)合《房屋租賃合同》關(guān)于租賃期限為20年的約定，及其后發(fā)生的銀城公司為《武漢陽某大廈開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同書》《補充合同》的履行而提起訴訟，和《房屋租賃合同》簽訂后陽某公司總經(jīng)理胡雄健成為庫瑪公司的監(jiān)事的事實，陽某公司簽訂《房屋租賃合同》的目的是阻礙銀城公司對其依《武漢陽某大廈開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同書》《補充合同》分得的陽某大廈裙樓房屋的所有權(quán)的行使，而庫瑪公司在知悉租賃房屋存在訴訟風(fēng)險，甚至有可能知道陽某公司與銀城公司就陽某大廈裙樓房屋的分配存在爭議，其以不合理的低價承租陽某大廈裙樓所有房屋，并且以為自己經(jīng)營所需而投入的裝修費用和宣傳營銷費用充抵應(yīng)向陽某公司繳納的租金，明顯是非善意的。基于以上事實，一審法院認(rèn)為陽某公司的行為系無權(quán)處分行為，庫瑪公司亦非善意的第三人，《房屋租賃合同》的簽訂并不具有阻卻銀城公司對涉案房屋行使所有權(quán)的效力。

因《房屋租賃合同》所涉應(yīng)分配給銀城公司的房屋部分無效，根據(jù)《合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”的規(guī)定，庫瑪公司應(yīng)將其占有使用的陽某大廈裙樓的第八、七、五、四層的全部面積，第三層中的3111、3125、3127、3130、3131、3133-1、3135、3136、3138、3139、3140、3141、3145、3210、3213-1、3217、3219、3220、3221、3222、3226、3227、3228、3229、3230、3231、3232、3233、3233-1、3235、3236、3237、3238、3239、3242、3243、3243-1、3245、3318、3319、3320、3321、3322、3323、3323-1、3325、3326、3327、3328、3329、3330、3331、3332、3333-1、3341號房屋，第一層中的1-1至1-8，2-1，2-4，2-5，3-1至3-12，C1-1至C1-2，C2-1至C2-3，C3-1至C3-3，C4-1至C4-8，E1-1至E1-6，E2-1至E2-3，E3-1至E3-4，E4-1至E4-8，E5-1至E5-7，E6-1至E6-6，E7-1至E7-5，E8-1至E8-3，F(xiàn)3-1至F3-8，F(xiàn)4-1至F4-8，F(xiàn)5-1至F5-4，F(xiàn)6-1至F6-9，G3-1，G3-10，G3-2至G3-9，H3-1至H3-6號等房屋騰退、返還給陽某公司，但考慮到上述房屋最高人民法院（2010）民一終字第32號民事判決已確認(rèn)歸銀城公司所有，庫瑪公司應(yīng)直接將上述房屋騰退、返還給銀城公司。庫瑪公司投入到上述房屋中的裝飾裝修物，因無法實物返還，應(yīng)由上述房屋的所有權(quán)人銀城公司折價補償給庫瑪公司。對于庫瑪公司投入裝飾裝修物的價值，一審法院根據(jù)銀城公司的申請委托天宇公司進行鑒定，天宇公司作出鄂天宇[2011]工鑒字第001號《關(guān)于“陽某大廈”裙樓31443.78平方米房屋上庫瑪公司投入的裝飾裝修物的殘值司法鑒定意見書》，確定以2010年11月8日為計算基準(zhǔn)時點，陽某大廈31443.78平方米房屋上庫瑪公司投入的裝飾裝修物的殘值可確定部分為7789629.91元，不可確定部分為5632463.74元。因鑒定機構(gòu)天宇公司系各方當(dāng)事人依法定程序選定，天宇公司具有相應(yīng)的鑒定資質(zhì)，鑒定資料已經(jīng)各方當(dāng)事人質(zhì)證，天宇公司到現(xiàn)場進行了勘驗，鑒定程序合法，一審法院組織各方當(dāng)事人對鑒定報告進行了質(zhì)證，天宇公司出庭接受了質(zhì)詢，各方當(dāng)事人均未提交證據(jù)證明該鑒定報告存在法定的不應(yīng)采信的情形，天宇公司出具的鄂天宇[2011]工鑒字第001號《關(guān)于“陽某大廈”裙樓31443.78平方米房屋上庫瑪公司投入的裝飾裝修物的殘值司法鑒定意見書》應(yīng)作為本案定案的依據(jù)。依據(jù)前述司法鑒定意見書，庫瑪公司投入的裝飾裝修物的殘值可確定部分7789629.91元，一審法院予以確認(rèn)。對于不可確定部分5632463.74元，其中天宇公司現(xiàn)場勘驗時裝修做法與原裝飾圖一致部分的工程項目中，依據(jù)現(xiàn)場勘驗（原裝飾圖）計算出來的工程量超出了原結(jié)算書中的工程量，對超出的工程量所計算出來的工程造價原值（殘值）天宇公司計入了不可確定部分，因天宇公司在現(xiàn)場勘驗時該部分裝修投入確定存在，對于該部分裝飾裝修物的價值一審法院予以確認(rèn)；原裝修圖紙中未設(shè)計，但原結(jié)算書中申報了部分水泥砂漿找平，因未見設(shè)計依據(jù)，天宇公司以原圖紙中地面面積計算出的造價原值（殘值）計入本鑒定結(jié)論中的不可確定部分，對于該部分價值，雖無設(shè)計依據(jù)，但從結(jié)算書中予以申報的行為表明部分水泥砂漿找平已經(jīng)施工，該部分造價應(yīng)予以計算；對于1層裝飾工程天宇公司現(xiàn)場勘驗時已無法核實是否經(jīng)過重新裝修，庫瑪公司對此并未提交證據(jù)證明，亦未提供設(shè)計圖紙、施工資料等以證明工程項目、工程量，天宇公司按原結(jié)算書所列的工程項目及工程量計算并無不當(dāng)，對該部分工程造價應(yīng)予計算；因各方當(dāng)事人提供的鑒定資料不完善，天宇公司無法準(zhǔn)確計算外立面裝飾安裝工程項目，遂按原結(jié)算書所列的工程項目及工程量計算工程造價原值（殘值），在庫瑪公司未提交相關(guān)證據(jù)證明天宇公司對此所做出的鑒定結(jié)論不當(dāng)?shù)那闆r下，對該部分工程造價應(yīng)予計算。據(jù)此，庫瑪公司對銀城公司享有所有權(quán)的房屋投入的裝飾裝修物的殘值為13422093.65元，銀城公司應(yīng)返還給庫瑪公司。銀城公司對于裝飾裝修物可使用年限提出的異議，因未提供依據(jù)支持，不予采信。對于陽某大廈裙樓第四層的裝飾裝修物殘值，天宇公司系根據(jù)現(xiàn)場勘驗情況進行的鑒定，銀城公司就此提出的異議不能成立，亦不予采信。至于鑒定的基準(zhǔn)日后裝飾裝修物的折舊問題，因銀城公司未就此申請鑒定，不予處理。庫瑪公司主張鑒定報告未鑒定次承租戶部分，因天宇公司是對銀城公司享有所有權(quán)部分房屋的裝飾裝修物投入價值進行的鑒定，不存在遺漏的問題，且?guī)飕敼緦ζ渲鲝埼刺峤蛔C據(jù)證明，不予采信。庫瑪公司亦主張鑒定內(nèi)容未包含庫瑪公司對該項目的全部投入（如：消防、通風(fēng)、配電房、電梯設(shè)備、中央空調(diào)、后期升級改造及零星投入等），因本案的鑒定范圍是庫瑪公司對銀城公司享有所有權(quán)部分房屋的裝飾裝修物投入價值，庫瑪公司主張的項目若屬本案鑒定范圍，天宇公司已經(jīng)計算，若不屬本案鑒定范圍，天宇公司不予計算并無不當(dāng)，且?guī)飕敼静⑽淳痛颂峤昏b定資料以供天宇公司審核，對庫瑪公司的主張不予采信。至于庫瑪公司主張的天宇公司鑒定方法存在問題、現(xiàn)場絕大部分未測量、鑒定項目存在大量遺漏等問題，天宇公司已進行了明確答復(fù)并認(rèn)為庫瑪公司的異議不能成立，并強調(diào)庫瑪公司提出現(xiàn)狀與事實不符，是因為存在其不斷改造，且沒有讓天宇公司隨意勘察并要求在規(guī)定時間內(nèi)進行勘察所致，因在勘察過程中確實存在庫瑪公司不予配合或配合不力的情況，對庫瑪公司的主張不予采信。因庫瑪公司就其是否向陽某公司支付了租金的事實并未舉證證明，對相關(guān)事宜在本案中不予處理。

由于庫瑪公司在簽訂《房屋租賃合同》后一直占有使用陽某大廈裙樓所有房屋，而《房屋租賃合同》所涉銀城公司享有所有權(quán)的房屋部分是無效的，庫瑪公司應(yīng)向銀城公司支付相應(yīng)房屋的占有使用費。對于房屋占有使用費的數(shù)額，一審法院根據(jù)銀城公司的申請，委托華夏公司進行鑒定，華夏公司作出鄂華房報字[2011]第3010號《江漢區(qū)清芬一路57號（中山大道600號）“陽某大廈”31443.78平方米房屋占有使用費（租金）市場價格評估報告》，確定估價對象在2004年8月28日起至2010年10月28日期間的占有使用費（租金）市場價值為27334.94萬元。因鑒定機構(gòu)華夏公司系各方當(dāng)事人依法定程序選定，華夏公司具有相應(yīng)的鑒定資質(zhì)，鑒定資料已經(jīng)各方當(dāng)事人質(zhì)證，華夏公司到現(xiàn)場進行了勘驗，鑒定程序合法，一審法院組織各方當(dāng)事人對鑒定報告進行了質(zhì)證，華夏公司出庭接受了質(zhì)詢，各方當(dāng)事人均未提交證據(jù)證明該鑒定報告存在法定的不應(yīng)采信的情形，華夏公司出具的鄂華房報字[2011]第3010號《江漢區(qū)清芬一路57號（中山大道600號）“陽某大廈”31443.78平方米房屋占有使用費（租金）市場價格評估報告》應(yīng)作為本案定案的依據(jù)。銀城公司主張鑒定報告所鑒定的價格過低，因未提交證據(jù)證明，不予采信。至于2010年10月28日以后的房屋占有使用費，因銀城公司未申請鑒定，無法確定數(shù)額，銀城公司可另行主張權(quán)利。庫瑪公司主張鑒定報告與本案沒有關(guān)聯(lián)，且報告內(nèi)容不真實，因未提交證據(jù)證明，不予采信。據(jù)此，庫瑪公司應(yīng)向銀城公司支付房屋占有使用費27334.94萬元，扣減銀城公司應(yīng)返還庫瑪公司的裝飾裝修物殘值13422093.65元，庫瑪公司還應(yīng)支付銀城公司259927306.35元。陽某公司基于其實施的無權(quán)處分行為，實際上通過庫瑪公司占有使用了銀城公司享有所有權(quán)的房屋，應(yīng)和庫瑪公司共同承擔(dān)向銀城公司支付房屋占有使用費的義務(wù)。

二審中，陽某公司提供如下證據(jù)：證據(jù)一、湖北中信會計師事務(wù)所有限公司出具的審計報告書，擬證明經(jīng)武漢市公安機關(guān)委托審計，庫瑪公司所謂1.27億元預(yù)付租金中6000多萬元無憑據(jù)，真實的往來款也是庫瑪公司用陽某大廈房屋向銀行抵押融資而來，并非庫瑪公司支付的租金。證據(jù)二、湖北中真司法鑒定中心司法鑒定意見書，擬證明陽某公司與庫瑪公司簽訂的《房屋租賃合同》上陽某公司的印章與陽某公司合法刻制印章不一致。證據(jù)三、《房屋租賃合同》《協(xié)議書》，擬證明該《協(xié)議書》是虛假的，陽某公司沒有收到1.27億元租金，《房屋租賃合同》非法無效。證據(jù)四、庫瑪公司工商信息，擬證明2006年8月10日胡雄健被選舉為庫瑪公司監(jiān)事，即胡雄健同時擔(dān)任陽某公司總經(jīng)理和庫瑪公司監(jiān)事。證據(jù)五、《長江日報》聲明公告兩份，擬證明胡雄健登報公告陽某公司公章遺失，胡滬生登報公告陽某公司公章未遺失。證據(jù)六、《關(guān)于500萬元的情況說明》《民事起訴狀》，擬證明武漢民眾公司向武漢市江漢區(qū)人民法院主張500萬元與本案1.27億元沒有關(guān)聯(lián)。證據(jù)七、《說明》、庫瑪公司與陽某公司往來款明細(xì)（2005年），擬證明1.27億元與500萬元系捏造。證據(jù)八、《法庭筆錄》，擬證明黃登志不承認(rèn)其購買三樓的款項是1.27億元的組成部分。證據(jù)九、武漢市江漢區(qū)人民法院兩份傳票，擬證明不當(dāng)?shù)美?00萬元案件和黃登志房屋糾紛案件。證據(jù)十、（2007）鄂民一初字第00003號民事判決書、（2018）最高法民終418號民事判決書，擬證明相關(guān)款項與本案的關(guān)聯(lián)性，1.27億元系捏造。證據(jù)十一、旅荷華僑總會出具的《關(guān)于請求依法維護荷籍華人胡志敏、胡紹光等人投資權(quán)益的函》，擬證明胡志敏系愛國愛鄉(xiāng)的荷蘭華僑，其投資武漢的陽某大廈被強行占用。證據(jù)十二、陽某公司董事會決議，擬證明陽某公司董事會沒有授權(quán)胡雄健與庫瑪公司簽訂《房屋租賃合同》和《協(xié)議書》。證據(jù)十三、陽某大廈1-8層、9-27層驗收記錄，陽某大廈電梯工程驗收記錄、溫州市中級人民法院（2007）溫民二初字第83號民事判決書，擬證明陽某大廈不是“爛尾樓”。證據(jù)十四、庫瑪公司與郭民生的協(xié)議書，擬證明陽某大廈的市場價格不是每月10元每平方米。證據(jù)十五、銀城公司代理詞，擬證明銀城公司了解庫瑪公司沒有向陽某公司支付房屋占用費用，陽某大廈一直被庫瑪公司占用。

對上述證據(jù)，銀城公司質(zhì)證認(rèn)為，對證據(jù)一，審計報告的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性予以認(rèn)可，能夠證明庫瑪公司與陽某公司總經(jīng)理之間有惡意串通的行為，不僅租金價格極低，而且抵付租金的1.7億元是虛假的。根據(jù)該報告，有6000萬元并不存在，有1.08億元沒有真實票據(jù)。證據(jù)二，只能說明公章和法人公章不一致，是否真實需要法庭判斷。證據(jù)三，庫瑪公司把這兩份合同作為證據(jù)提交法庭，屬于以虛假證據(jù)提交法庭，即房屋租賃合同和協(xié)議書的內(nèi)容不真實。證據(jù)四，庫瑪公司工商信息顯示，陽某公司時任總經(jīng)理同時是庫瑪公司監(jiān)事，兩公司有惡意串通的可能性。證據(jù)五，報紙公告說明陽某公司內(nèi)部管理混亂矛盾。對證據(jù)六至十真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均認(rèn)可，但對證明目的不認(rèn)可。對證據(jù)十一，真實性不認(rèn)可。對證據(jù)十二的真實性無異議，但不能證明陽某公司的證明目的，該決議沒有對胡雄健授權(quán)限制。對證據(jù)十三的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性及證明目的均無異議。對證據(jù)十四的真實性不認(rèn)可。對證據(jù)十五的真實性無異議，但不能排除庫瑪公司另有支付陽某公司“租金”的情況。

庫瑪公司質(zhì)證認(rèn)為，對證據(jù)一至五，陽某公司超過舉證期間提供上述材料，不屬于新證據(jù)，不能作為本案證據(jù)使用。鑒定報告鑒定的公章不是本案所涉租賃協(xié)議和2006年9月協(xié)議上的公章，與本案無關(guān)。該鑒定報告表明，庫瑪公司確實向陽某公司支付了1.27億元，只是由于陽某公司內(nèi)部管理混亂，即入賬不一致、對外借款不入賬等原因，導(dǎo)致陽某公司自己的賬目沒有全部反映庫瑪公司支付的款項。庫瑪公司和陽某公司不存在串通。陽某公司與銀城公司其他訴訟的開庭筆錄和判決文書可以證明，陽某公司沒有否認(rèn)過協(xié)議的真實性。陽某公司與庫瑪公司之間是租賃關(guān)系，庫瑪公司在陽某大廈經(jīng)營15年，陽某公司沒有提出異議。上述材料與本案無關(guān)，對其真實性不發(fā)表意見。對證據(jù)六至十，生效判決確認(rèn)陽某公司收到該500萬元，該款包含在1.27億元內(nèi)，用于抵銷應(yīng)付陽某公司的租金。證據(jù)十一至十五，系超過舉證期限提供，且均不是新證據(jù)，不能作為本案證據(jù)采納。

庫瑪公司提供如下證據(jù)：一審法院（2011）鄂執(zhí)字第1號通知書、（2011）鄂執(zhí)字第1-12號執(zhí)行裁定書、（2011）鄂執(zhí)字第1-5號執(zhí)行裁定書，擬證明（2011）鄂執(zhí)字第1-12號執(zhí)行裁定書送達(dá)庫瑪公司（2018年5月16日）之前，案涉房屋的所有權(quán)屬于陽某公司，一審法院關(guān)于陽某公司與庫瑪公司簽訂房屋租賃合同、對房產(chǎn)進行處分是無權(quán)處分的認(rèn)定是錯誤的，銀城公司自2018年5月16日起才對案涉房屋享有所有權(quán)。陽某公司對上述證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均予認(rèn)可，對庫瑪公司所說陽某公司對陽某大廈有處分權(quán)，陽某公司沒有反對意見；但到目前為止陽某公司沒有收到過占用費，希望庫瑪公司向業(yè)主支付租金。銀城公司認(rèn)可上述證據(jù)真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性，認(rèn)為該執(zhí)行裁定是銀城公司多年爭取的結(jié)果，但房屋所有權(quán)產(chǎn)生的時間應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》第三十條的規(guī)定予以確定，即銀城公司作為共同投資人在投資該項目時即享有物權(quán)。

本院對陽某公司、庫瑪公司提交的證據(jù)認(rèn)定如下：陽某公司提交的證據(jù)一、證據(jù)二、證據(jù)三、證據(jù)七和證據(jù)十一，涉及陽某公司與庫瑪公司之間關(guān)系，與本案銀城公司的訴訟請求無關(guān)，不能作為認(rèn)定本案事實的證據(jù)；證據(jù)四、證據(jù)十五，不屬于新證據(jù)；證據(jù)五、證據(jù)十二，系陽某公司內(nèi)部管理問題，與本案無關(guān)；證據(jù)六、證據(jù)八、證據(jù)九、證據(jù)十中的（2018）最高法民終418號民事判決書，系陽某公司與他人之間訴訟，與本案無關(guān)；證據(jù)十中的（2007）鄂民一初字第00003號民事判決書系本案一審判決，不屬于證據(jù)；證據(jù)十三中溫州市中級人民法院（2007）溫民二初字第83號民事判決書與本案認(rèn)定事實無關(guān)，證據(jù)十三中其他證據(jù)和證據(jù)十四均系復(fù)印件，真實性無法確認(rèn)，本院不予采信。庫瑪公司提供的證據(jù)均不能證明其證明目的，本院不予采信。

本院對一審查明的事實予以確認(rèn)。

32號判決確認(rèn)，銀城公司根據(jù)其與陽某公司簽訂的《武漢陽某大廈開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同書》《補充合同》在陽某大廈裙樓中分得房產(chǎn)面積31443.78平方米（具體樓層及房號詳見一審判決第14頁，以下簡稱案涉房屋）。因此，陽某公司對陽某大廈裙樓1至8層中案涉房屋并不享有所有權(quán)，其與庫瑪公司簽訂《房屋租賃合同》致使案涉房屋由庫瑪公司占有使用。根據(jù)《合同法》第五十一條“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”的規(guī)定，陽某公司與庫瑪公司所簽《房屋租賃合同》未得到所有權(quán)人銀城公司的追認(rèn)，銀城公司提起本案訴訟明確表示反對，故一審法院認(rèn)定《房屋租賃合同》涉及應(yīng)分配給銀城公司的房屋部分無效，并無不當(dāng)。陽某大廈裙樓在《房屋租賃合同》簽訂前已被人民法院查封，如庫瑪公司盡到正常承租人的注意義務(wù)，其應(yīng)當(dāng)明知該事實。《房屋租賃合同》約定陽某大廈裙樓1層租金每月每平方米100元、2-8層租金每月每平方米10元，遠(yuǎn)低于法院委托評估的1層264元每平方米、2-8層132元-53元每平方米的市場價格?！斗课葑赓U合同》還約定將庫瑪公司投入租賃房屋的裝修費用和宣傳營銷費用（陽某公司與庫瑪公司協(xié)議確定為127117308.06元）作為預(yù)交租金，而該費用屬于庫瑪公司應(yīng)當(dāng)支出的經(jīng)營成本，陽某公司不可能從中獲取收益，該約定明顯不符合常理。且《房屋租賃合同》租期為20年，系在銀城公司為《武漢陽某大廈開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同書》《補充合同》的履行提起訴訟之前簽訂，《房屋租賃合同》簽訂后陽某公司總經(jīng)理胡雄健即成為庫瑪公司的監(jiān)事。一審法院綜合考慮上述因素，認(rèn)定庫瑪公司并非善意第三人，《房屋租賃合同》的簽訂并不具有阻卻銀城公司對案涉房屋行使所有權(quán)的效力，亦無不當(dāng)。因《房屋租賃合同》涉及應(yīng)分配給銀城公司的房屋部分無效，庫瑪公司屬于無正當(dāng)理由占有使用銀城公司所有的案涉房屋，其應(yīng)當(dāng)向銀城公司支付房屋占有使用費。因案涉房屋已經(jīng)32號判決確認(rèn)歸銀城公司所有，一審法院適用《合同法》第五十八條的規(guī)定，判決庫瑪公司向案涉房屋所有權(quán)人銀城公司支付案涉房屋占有使用費，適用法律并無不當(dāng)。

庫瑪公司上訴主張銀城公司自一審法院（2011）鄂執(zhí)字第1-12號執(zhí)行裁定書送達(dá)之日起才取得案涉房屋所有權(quán)，但根據(jù)《物權(quán)法》第三十條“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力”的規(guī)定，銀城公司作為陽某大廈的合作開發(fā)者之一，自投資建設(shè)完成陽某大廈時即取得陽某大廈的物權(quán)，32號判決對銀城公司享有案涉房屋所有權(quán)的事實進行了確認(rèn)。一審法院（2011）鄂執(zhí)字第1-12號執(zhí)行裁定書系裁令相關(guān)義務(wù)人執(zhí)行法院生效判決，而非確認(rèn)銀城公司自該日起才對案涉房屋享有所有權(quán)。庫瑪公司該主張與法律規(guī)定不符，本院不予支持。庫瑪公司另主張其承租時陽某大廈是爛尾樓、租金系市場價格，但該主張缺乏證據(jù)證明，且與華夏公司作出的評估報告不相符，本院不予支持。庫瑪公司還主張陽某大廈系其他商戶使用，其不應(yīng)當(dāng)支付占有使用費，對此本院認(rèn)為，庫瑪公司承租陽某大廈后無論是自行使用還是轉(zhuǎn)租給其他商戶使用，其均為受益者，應(yīng)當(dāng)向房屋所有權(quán)人銀城公司支付房屋占有使用費。庫瑪公司主張其已支付127117308.06元租金，但該款項并未支付給銀城公司，庫瑪公司作為非善意第三人據(jù)此主張免于向銀城公司支付房屋占有使用費的上訴理由不能成立。

陽某公司上訴主張《房屋租賃合同》并不是只涉及銀城公司面積部分無效，而是整個租賃合同無效，對此本院認(rèn)為，《房屋租賃合同》中其他部分房屋租賃是否有效系陽某公司與庫瑪公司之間的關(guān)系問題，而本案是銀城公司提起訴訟就案涉房屋主張權(quán)利，一審法院僅就案涉房屋租賃合同效力問題作出評判，并無不當(dāng)。如陽某公司認(rèn)為庫瑪公司侵害其權(quán)益，可以另行主張。陽某公司與庫瑪公司簽訂《房屋租賃合同》的無權(quán)處分行為導(dǎo)致案涉房屋被庫瑪公司長期占有使用，一審判決庫瑪公司、陽某公司共同向銀城公司支付房屋占有使用費并無不當(dāng)。

綜上，陽某公司、庫瑪公司的上訴理由均不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長　方　芳

審判員　李相波

審判員　寧　晟

二〇一九年九月二十四日

法官助理王戈