中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2018）最高法民申1177號
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：煙臺華興置業(yè)有限公司，住所地山東省煙臺高新區(qū)緯三路28號。
法定代表人:薛照光，該公司董事長。
委托訴訟代理人:吳萬軍，山東信誼律師事務所律師。
被申請人(一審被告、二審被上訴人):煙臺利某置業(yè)有限公司，住所地山東省煙臺市芝罘區(qū)海港路22號36幢(海港商務A座)4樓。
法定代表人:劉緒義，該公司董事長。
委托訴訟代理人：王安田，山東海鯤律師事務所律師。
委托訴訟代理人：孫小茗，山東明朗律師事務所律師。
再審申請人煙臺華興置業(yè)有限公司（以下簡稱華興公司）因與被申請人煙臺利某置業(yè)有限公司（以下簡稱利某公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服山東省高級人民法院（2018）魯民終7號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現(xiàn)已審查終結。
華興公司申請再審稱，（一）原審判決認定的基本事實缺乏證據(jù)證明。1.原審判決認定柏林春天項目未經(jīng)竣工驗收和結算完畢錯誤。(1)原審判決認為建設項目必須一次性竣工驗收，屬于理解錯誤。柏林春天項目實行分期開發(fā)，進行了分期驗收。(2)華興公司提交的證據(jù)材料表明柏林春天項目54#—65#樓及其樓間地下車庫部分已竣工驗收合格，原審法院未予采納不當。2.本案《資產轉讓協(xié)議》雖沒有對案涉資產的交付時間、方式和程序予以明確約定，但可以依照《中華人民共和國合同法》第六十二條的規(guī)定確定，不影響協(xié)議的履行。原審判決認定華興公司不能向利某公司要求交付資產錯誤。3.華興公司已支付大部分資產轉讓款，但利某公司未向華興公司交付任何房產，華興公司有權拒付剩余轉讓款；對于華興公司已支付轉讓款相對應的房產，利某公司應當交付。（二）原審判決適用法律錯誤。1.原審判決認定《資產轉讓協(xié)議》不同于房屋買受人與房地產開發(fā)商通過簽訂《商品房買賣合同》而形成的商品房買賣合同關系，沒有法律依據(jù)。2.雙方簽訂的《資產轉讓協(xié)議》明確約定了資產明細，該協(xié)議實質是房屋買賣合同，華興公司應享有房屋買受人的權利。華興公司依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定申請再審。
利某公司提交意見稱，（一）雙方簽訂的《資產轉讓協(xié)議》約定，華興公司應于2015年1月10日前付清轉讓款，但雙方于2016年7月6日簽訂的《協(xié)議書》確認，華興公司仍欠付轉讓款45283000元。華興公司未依約支付轉讓款，未全面履行先合同義務。（二）華興公司在一、二審程序中均未提供案涉房屋已竣工驗收的證據(jù)，原審判決認定案涉工程未竣工驗收并無不當。雙方于2016年7月6日簽訂的《協(xié)議書》第8條約定了華興公司需提供工程驗收資料，亦證明案涉房屋并未竣工驗收。（三）案涉房屋未竣工驗收系由華興公司違約導致。1.華興公司未依據(jù)《資產轉讓協(xié)議》第3.4條的約定支付2000萬元配套費，致使案涉房屋不具備竣工驗收條件。2.華興公司作為案涉房屋的施工方，至今未將辦理竣工驗收的技術資料交付利某公司，致使案涉房屋客觀上無法竣工驗收。（四）二審判決認定利某公司不應交付房屋的依據(jù)是華興公司未履行先合同義務，并非是《資產轉讓協(xié)議》中對案涉房屋交付時間、方式和程序的約定不明。（五）雙方在《資產轉讓協(xié)議》中約定對案涉房屋整體轉讓交付，分割交付不符合利某公司的合同本意。在華興公司未全面履行先合同義務卻要求利某公司交付房屋的情況下，利某公司享有先履行抗辯權及不安抗辯權。（六）華興公司在沒有全面履行合同約定義務的情況下，要求利某公司履行交付《資產轉讓協(xié)議》項下的資產，缺乏事實和法律依據(jù)，二審判決適用法律并無不當。請求駁回華興公司的再審申請。
本院認為，（一）關于華興公司與利某公司簽訂的《資產轉讓協(xié)議》的性質問題。利某公司與華興公司簽訂的《資產轉讓協(xié)議》，既有利某公司將開發(fā)的洋房、回遷房、會所、公寓、車位等以1.1億元的價格轉讓給華興公司的內容，也有涉及竣工驗收和綜合驗收的約定；既有關于辦理房產證或銷售許可條件的內容，也有關于繳納配套費用、之前產生的銷售款、工程款相抵銷的約定；既有利某公司之前所欠他人債務由華興公司負責償還的內容，也有所有已收購、抵頂資產在滿足條件的情況下由華興公司自行銷售的約定。結合2016年7月6日雙方簽訂的《協(xié)議書》內容可以看出，案涉《資產轉讓協(xié)議》是包含了房產轉讓、以物抵債、債務抵銷等在內的綜合性合同。二審法院認定雙方形成的法律關系不同于一般的商品房買賣合同關系并無不當，本案應當按照合同中約定的條款而不是一般的商品房買賣合同確定雙方的權利義務關系。
（二）關于利某公司是否應向華興公司交付案涉房產問題。首先，從合同約定的雙方義務看，利某公司的主要義務是：確保欲轉讓的房產無抵押、查封；2015年7月31日前完成工程審計定案；2015年5月31日前將欲轉讓房產辦理完成銷售許可手續(xù)，公寓于2015年1月10日前辦理完成銷售許可手續(xù)；在華興公司支付2000萬元配套費用后及時完成柏林春天小區(qū)全部配套工程；配合華興公司辦理欲轉讓房產及柏林春天18-22、75、76號樓部分竣工驗收及房產證手續(xù)。華興公司的主要義務是：向利某公司支付轉讓款；配合利某公司辦理欲轉讓房產及柏林春天18-22、75、76號樓部分竣工驗收及房產證手續(xù)；向煙臺市房管局的資金監(jiān)管賬戶轉入資金1790萬元，資金解壓后首先支付利某公司資產轉讓款1000萬元，其余部分華興公司用于繳納柏林春天五期北區(qū)政府配套資金?！顿Y產轉讓協(xié)議》還約定了雙方其他義務。以上約定并未明確雙方履行合同義務的先后順序和具體方式。
其次，從雙方債務履行順序看，《資產轉讓協(xié)議》雖然沒有對資產的交付時間、方式、程序以及支付轉讓款的具體時間進行明確約定，但約定了支付轉讓價款的最后期限，即華興公司按協(xié)議向利某公司支付轉讓款、繳清配套費用、抵銷債權債務后，剩余轉讓款應于2015年1月10日前付清。雙方約定利某公司完成工程審計定案及完成銷售許可手續(xù)的時間分別是2015年7月31日、2015年5月31日、2015年1月10日（公寓），除了公寓完成銷售許可手續(xù)時間與華興公司應付剩余款項時間一致，其余房產辦理手續(xù)時間均晚于華興公司付清剩余轉讓款的最后期間。《協(xié)議書》第10條雖然約定華興公司欠利某公司的資產轉讓款用華興公司的房產抵扣，但并未明確具體的抵扣房產，華興公司亦未能提交證據(jù)證明已經(jīng)抵扣完畢。此外，利某公司轉讓《資產轉讓協(xié)議》項下的房產，需要先辦理竣工驗收手續(xù)，而這也需要華興公司的配合才能完成。故綜合雙方當事人對合同義務約定的內容、清償債務順序以及合同目的來看，應推定先由華興公司履行付款義務。
再次，從華興公司履行債務的情況看，華興公司未按照《資產轉讓協(xié)議》約定的時間向利某公司支付轉讓款，至今仍然欠付轉讓款。且因華興公司未向利某公司支付2000萬元配套費，導致柏林春天小區(qū)至今無法辦理竣工驗收。華興公司在原審中雖主張涉案房屋已經(jīng)竣工驗收，但卻未能提供相關證據(jù)。此外，從2016年7月6日《協(xié)議書》內容看，作為案涉工程施工方的華興公司并沒有將辦理竣工驗收的相關資料交付利某公司，客觀上導致無法辦理竣工驗收。故可以認定華興公司履行債務不符合《資產轉讓協(xié)議》的約定，華興公司要求利某公司交付《資產轉讓協(xié)議》項下的資產，缺乏合同和法律依據(jù)。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：
駁回煙臺華興置業(yè)有限公司的再審申請。
審判長 方 芳
審判員 吳曉芳
審判員 高燕竹
二〇一九年五月六日
書記員 喬禹博
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