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三亞明某實業(yè)有限公司、三亞明某廣場商業(yè)管理有限公司租賃合同糾紛再審民事判決書

2019-12-18 塵埃 評論0

中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
(2018)最高法民再125號
抗訴機(jī)關(guān):中華人民共和國最高人民檢察院。
申訴人(一審被告、反訴原告,二審上訴人):三亞明某實業(yè)有限公司,住所地海南省三亞市解放三路。
法定代表人:鄭華封,該公司董事長。
委托訴訟代理人:翁曉波,北京天馳君泰律師事務(wù)所律師。
申訴人(一審被告、反訴原告,二審上訴人):三亞明某廣場商業(yè)管理有限公司,住所地海南省三亞市解放三路668號。
法定代表人:鄭華封,該公司董事長。
委托訴訟代理人:翁曉波,北京天馳君泰律師事務(wù)所律師。
被申訴人(一審原告、反訴被告,二審被上訴人):海南港龍電器有限公司,住所地海南省??谑形拿魑髀?號。
法定代表人:歐惠珠,該公司董事長。
二審上訴人(一審被告):海南蘇寧易購商貿(mào)有限公司(原海南蘇寧電器有限公司),住所地海南省??谑忻捞m區(qū)海秀路10-1號潮流視窗大廈一至四層。
法定代表人:劉飛甫,該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:劉洋,該公司員工。
申訴人三亞明某實業(yè)有限公司(以下簡稱明某實業(yè)公司)、三亞明某廣場商業(yè)管理有限公司(以下簡稱明某管理公司)因與被申訴人海南港龍電器有限公司(以下簡稱港龍公司)及一審被告、二審上訴人海南蘇寧易購商貿(mào)有限公司(以下簡稱蘇寧公司)租賃合同糾紛一案,不服海南省高級人民法院(2014)瓊民抗字第4號民事判決(以下簡稱原審判決),向檢察機(jī)關(guān)申訴。最高人民檢察院以高檢民再監(jiān)[2015]5號民事抗訴書,向本院提出抗訴。本院作出(2016)最高法民抗15號民事裁定,提審本案。本院依法組成合議庭,公開開庭審理了本案。最高人民檢察院指派檢察員王莉、代理檢察員趙多麗娜出庭履行職務(wù)。申訴人明某實業(yè)公司和明某管理公司的委托訴訟代理人翁曉波,一審被告、二審上訴人蘇寧公司委托訴訟代理人劉洋到庭參加訴訟。被申訴人港龍公司經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭,本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
港龍公司于2009年12月21日向一審法院海南省三亞市城郊人民法院(以下簡稱城郊法院)起訴,請求:一、確認(rèn)港龍公司與明某實業(yè)公司簽訂的《三亞明某廣場租賃合同》有效;二、確認(rèn)明某管理公司與蘇寧公司簽訂的《租賃合同》無效,并判令蘇寧公司停止使用明某廣場負(fù)一層地下室;三、明某實業(yè)公司和明某管理公司停止違約行為,向港龍公司支付違約金10萬元,繼續(xù)履行《三亞明某廣場租賃合同》,向港龍公司提供明某廣場正面外墻、電梯內(nèi)的免費(fèi)店面招牌廣告和明某廣場電梯的正常使用,并提供已收港龍公司租金的剩余發(fā)票;四、本案訴訟費(fèi)用由明某實業(yè)公司、明某管理公司和蘇寧公司承擔(dān)。
明某實業(yè)公司提出反訴,請求:一、確認(rèn)明某實業(yè)公司解除合同通知到達(dá)港龍公司時已發(fā)生效力,《三亞明某廣場租賃合同》已實際解除,限港龍公司在合理期限內(nèi)撤出租賃場地;二、明某實業(yè)公司不予退還港龍公司保證金24萬元;三、確認(rèn)明某實業(yè)公司授權(quán)明某管理公司與蘇寧公司于2009年10月23日簽訂的《租賃合同》合法有效。
城郊法院一審查明,2005年10月30日,港龍公司(乙方)與明某實業(yè)公司(前身三亞南宏實業(yè)有限公司,甲方)簽訂《三亞明某廣場租賃合同》,約定:乙方租賃甲方位于三亞市解放三路668號的明某廣場內(nèi)地上四層西北區(qū)面積4000㎡的房屋經(jīng)營電器、通信器材等。合同期限為20年,自2005年12月26日至2025年12月25日。乙方主要經(jīng)營黑家電、白家電、中央空調(diào)、電腦、通訊、攝影器材、數(shù)碼、MP3等,兼營健身器材、環(huán)保電器、高檔衛(wèi)生潔具及配件、櫥柜、太陽能、燈具、家居飾品和售后服務(wù)等。甲方承諾在廣場正面外墻和電梯內(nèi)向乙方提供免費(fèi)店面招牌、廣告(由甲方統(tǒng)一制作);甲方負(fù)責(zé)乙方正常所需的水電、空調(diào)供應(yīng)及電梯等設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn);乙方租用的4000㎡經(jīng)營場地合同期內(nèi)第1-10年免收租金,第11-20年租金由雙方協(xié)商而定。甲方在第1-2年按每月8元/㎡收取物管費(fèi),第3-4年起按每月13元/㎡收取物管費(fèi),甲方在第11-20年按每月22元/㎡收取空調(diào)水電公攤費(fèi);合同第三條3.5款約定,甲方承諾在本廣場內(nèi)不經(jīng)營與乙方主營業(yè)態(tài)同類產(chǎn)品(若甲方電腦經(jīng)營有業(yè)主入駐或一樓有攝影器材、通訊、數(shù)碼業(yè)態(tài)則乙方承諾自動放棄此業(yè)態(tài)獨(dú)立經(jīng)營的要求,超市小家電除外);合同第四條4.4款約定,乙方租用甲方廣場內(nèi)地下一層300-400㎡作為倉庫場地,租用廣場內(nèi)8樓辦公區(qū)域100㎡作為辦公場地,甲方免收合同期內(nèi)第1-10年租金,按每月7元/㎡收取物管費(fèi),倉庫及辦公場地水電費(fèi)由乙方自負(fù),并按實際用量于次月5日前向甲方支付;合同第四條第4.5款約定,乙方在合同履行期間每月還應(yīng)承擔(dān)地面自行增設(shè)的電器設(shè)備及經(jīng)營產(chǎn)生的自來水電,自來水電按表計量,在次月5日前向甲方支付;合同第六條6.2款約定,違反本合同第四條4.4、4.5的約定,時間超過45天,甲方有權(quán)終止合同,產(chǎn)生后果由乙方自負(fù)。2005年11月4日,港龍公司向明某實業(yè)公司支付履約保證金24萬元,之后雙方辦理了租賃場地交接手續(xù)。因經(jīng)營需要,港龍公司對租賃場地進(jìn)行了裝飾,設(shè)置柜臺,已正常經(jīng)營家用電器。2008年7月4日,明某實業(yè)公司向港龍公司發(fā)出《關(guān)于調(diào)整管理費(fèi)用的函》,單方將四樓商鋪管理費(fèi)每平方米增加1.5元(合同約定的標(biāo)準(zhǔn)是13元/㎡)。2008年7月9日,港龍公司回函給明某實業(yè)公司表示不同意。直至2008年10月25日之前,港龍公司仍按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)向明某實業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)。2008年11月28日,明某實業(yè)公司發(fā)給港龍公司三份繳費(fèi)通知書,通知港龍公司分別繳納2008年10月26日至11月25日期間負(fù)一層、四層和八層的物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)。其中,明某實業(yè)公司在四層的“繳費(fèi)通知書”中注明,四層的物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是14.5元/㎡,且在備注欄中注明“補(bǔ)發(fā)6月26日至10月25日增加1.5元每平方米的費(fèi)用”。港龍公司沒有按照明某實業(yè)公司的通知繳納上述物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)。根據(jù)合同的約定,2008年10月26日至11月25日期間的物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)繳納時間是2008年12月5日前,截止日期是2009年1月19日。因港龍公司未在規(guī)定的期限內(nèi)繳納上述費(fèi)用,明某實業(yè)公司于2009年1月23日向港龍公司發(fā)出《解除<三亞明某廣場租賃合同>通知》(以下簡稱《解除通知》),指出:2008年11月份(1O月26日-11月25日)的相關(guān)費(fèi)用共計203853.27元,截止2009年1月23日,港龍公司尚未繳納,已超過45天的時間。基于合同第四條4.4、4.5和第六條的約定和《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第九十三條、第九十六條規(guī)定,通知港龍公司解除雙方簽訂的《三亞明某廣場租賃合同》。2009年1月24日,港龍公司向明某實業(yè)公司繳納了上述所有物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)(仍按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)繳納)。2009年4月5日,港龍公司收到《解除通知》,并于2009年5月6日復(fù)函明某實業(yè)公司稱,“貴司未經(jīng)雙方協(xié)商,單方提出按14.5元/㎡標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi),即每平米增加1.5元,且備注補(bǔ)發(fā)6月26日至10月25日增加1.5元每平方米的費(fèi)用,迫使我司和貴司交涉,貴司以各種借口拖延時間,造成我司超過45天沒有辦法繳納合理費(fèi)用,貴司為解除合同,故意設(shè)置障礙,我司不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。”2009年5月15日,明某實業(yè)公司回復(fù)港龍公司稱,“2008年11月28日的繳費(fèi)通知書中增加物管費(fèi)1.5元/㎡,可視作變更合同物管費(fèi)收費(fèi)條款的新要約,貴司不同意則罷,但合同約定的交費(fèi)時間是明確的?!?009年10月22日,明某實業(yè)公司致函港龍公司,指出合同已解除,要求港龍公司于15天內(nèi)搬遷退場。港龍公司不同意退場并于2009年12月21日提起訴訟。2008年11月26日至今港龍公司一直按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)交納四層西北區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi),明某實業(yè)公司照常收取。其間,明某實業(yè)公司曾要求港龍公司配合廣場內(nèi)線路維修和整改經(jīng)營場所等。明某實業(yè)公司沒有在明某廣場正面外墻和電梯內(nèi)向港龍公司提供免費(fèi)店面招牌、廣告,明某廣場內(nèi)的四部升降電梯經(jīng)過四樓時沒有停留。
另查明,2006年12月28日,明某實業(yè)公司與明某管理公司簽訂一份《委托管理協(xié)議書》,委托明某管理公司對廣場所有項目進(jìn)行全面管理。管理內(nèi)容:策劃、招商、經(jīng)營、物業(yè)管理、現(xiàn)場管理以及代收各項費(fèi)用等工作。2009年2月20日,明某管理公司致函港龍公司,指出明某實業(yè)公司已于2009年1月23日解除合同,其將于2009年3月5日收回地下倉庫的使用權(quán)限。明某管理公司于2009年3月收回港龍公司承租的廣場地下一層300-400㎡的倉庫場地,2009年9月收回廣場內(nèi)8層100㎡的辦公場地。明某實業(yè)公司在明某廣場建設(shè)過程中,應(yīng)三亞市人民防空辦公室的要求,加建負(fù)一層作為防空地下室,已由三亞市人民防空辦公室負(fù)責(zé)驗收合格,該地下室平時用途規(guī)劃為“車庫”。根據(jù)明某實業(yè)公司關(guān)于改變明某廣場地下室用途的申請,三亞市人民防空辦公室于2009年3月16日復(fù)函明某實業(yè)公司,同意該地下室平時用途可作為地下商場使用,但不得改造原防空地下室結(jié)構(gòu)。2009年9月20日,明某實業(yè)公司授權(quán)明某管理公司與蘇寧公司簽訂租賃合同。2009年10月23日,明某管理公司和蘇寧公司簽訂一份《租賃合同》,將明某廣場負(fù)一層出租給蘇寧公司經(jīng)營電器類商品,期限為10年,自2009年10月26日至2019年10月25日。該《租賃合同》報給三亞市房地產(chǎn)租賃管理所備案。2010年2月3日,三亞市房地產(chǎn)租賃管理所經(jīng)審查認(rèn)為明某廣場負(fù)一層符合出租標(biāo)準(zhǔn),發(fā)給(三亞)房租證第008號《房屋租賃證》。蘇寧公司和明某管理公司簽訂《租賃合同》后,將該地下室裝修改造為商場。因明某實業(yè)公司在地下室頂鑿開約4×6米的洞口,改變了原防空地下室的結(jié)構(gòu)和戰(zhàn)時功能,2009年12月17日,三亞市人民防空辦公室通知明某實業(yè)公司,按應(yīng)建1120㎡人防地下室面積1200元/㎡標(biāo)準(zhǔn)繳納人防工程易地建設(shè)費(fèi)134.4萬元。2009年12月31日,三亞市公安消防局經(jīng)審核,同意蘇寧公司明某廣場店內(nèi)部裝修改造工程施工設(shè)計中的有關(guān)消防設(shè)計(三公消驗〔2009〕第325號《工程消防設(shè)計的審核意見》)。2010年2月3日,三亞市公安消防局對該裝修改造工程進(jìn)行消防驗收合格(三公消驗〔2010〕第10號《建設(shè)工程消防驗收意見書》)。之后,蘇寧公司開張營業(yè)。明某實業(yè)公司于2010年9月底前向三亞市人民防空辦公室繳納防空地下室易地建設(shè)費(fèi)134.4萬元和罰款5萬元。港龍公司認(rèn)為明某實業(yè)公司違反合同第三條3.5款的約定,于2009年10月25日向海南省總商會上報一份《關(guān)于“三亞南宏實業(yè)有限公司”嚴(yán)重違約等情況的反映材料》,海南省總商會有關(guān)負(fù)責(zé)人員作了批字并將該材料傳真給蘇寧公司,但蘇寧公司沒有回復(fù)。港龍公司認(rèn)為明某實業(yè)公司和蘇寧公司惡意串通,損害了其利益和社會公共利益,因此主張明某管理公司和蘇寧公司簽訂的《租賃合同》為無效合同。
城郊法院于2012年3月12日作出(2011)城民二重初字第12號民事判決(以下簡稱一審判決)認(rèn)為,明某實業(yè)公司和港龍公司簽訂的《三亞明某廣場租賃合同》系雙方真實意思表示,沒有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,屬有效合同。因合同解除是指合同成立生效后沒有履行或沒有履行完畢之前,當(dāng)事人雙方通過協(xié)議或者一方行使解除權(quán)的方式,使合同關(guān)系提前消滅。但合同終止是指由于一定的法律事實的發(fā)生,使合同所設(shè)定的權(quán)利義務(wù)在客觀上已不再存在,即合同關(guān)系歸于消滅。根據(jù)《合同法》第九十一條第(二)項的規(guī)定,合同解除僅是導(dǎo)致合同權(quán)利義務(wù)終止的情形之一,《三亞明某廣場租賃合同》第六條6.2款約定“違反本合同第四條4.4、4.5的約定,時間超過45天,甲方有權(quán)終止合同”,該條款沒有約定“甲方有權(quán)解除合同”,符合《合同法》第九十一條第(七)項“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定終止的其他情形?!备鶕?jù)《合同法》第九十三條第二款的規(guī)定,當(dāng)事人可以在訂立合同時,在合同中約定解除條件,當(dāng)該條件成就時,一方當(dāng)事人可以享有解除權(quán),故《三亞明某廣場租賃合同》中規(guī)定“甲方有權(quán)終止合同”,不當(dāng)然等同于“甲方有權(quán)解除合同”。明某實業(yè)公司根據(jù)該合同第四條4.4、4.5款、第六條的約定和《合同法》第九十三條、第九十六條的規(guī)定,通知港龍公司解除合同缺乏事實根據(jù)?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》(以下簡稱《合同法司法解釋二》)第二十四條規(guī)定,當(dāng)事人對解除合同有異議的,應(yīng)在通知到達(dá)之日起三個月內(nèi)向人民法院起訴。該條司法解釋適用的對象是合同解除的情況,因雙方當(dāng)事人未在合同中約定一方解除合同條件的具體內(nèi)容,港龍公司未在法定期限內(nèi)向人民法院提起解除合同異議之訴,明某實業(yè)公司也不能依據(jù)上述司法解釋的規(guī)定主張解除合同。而且明某實業(yè)公司未與港龍公司協(xié)商,單方提高物業(yè)管理費(fèi)違反了約定,已屬于違約,其作為合同違約方無權(quán)請求解除合同?!度齺喢髂硰V場租賃合同》第三條3.5款中約定,“甲方承諾在本廣場內(nèi)不經(jīng)營與乙方主營業(yè)態(tài)同類產(chǎn)品”,明某實業(yè)公司明知其已向港龍公司作出上述承諾,仍委托明某管理公司將明某廣場負(fù)一層出租給蘇寧公司,經(jīng)營與港龍公司主營業(yè)態(tài)同類的產(chǎn)品。港龍公司為阻止蘇寧公司進(jìn)場經(jīng)營,曾向海南省總商會進(jìn)行過投訴,該商會已將投訴轉(zhuǎn)達(dá)給蘇寧公司,蘇寧公司在進(jìn)駐前,已明知明某實業(yè)公司和港龍公司簽訂了《三亞明某廣場租賃合同》、且港龍公司系“明某廣場”唯一電器經(jīng)銷商的事實。蘇寧公司進(jìn)駐三亞明某廣場,導(dǎo)致港龍公司的經(jīng)營受到影響和利益受損。故港龍公司以惡意串通為由主張《租賃合同》無效,有事實根據(jù),蘇寧公司應(yīng)停止使用“明某廣場”負(fù)一層地下室。明某實業(yè)公司未向港龍公司提供廣場正面外墻和電梯內(nèi)店面招牌、廣告,已構(gòu)成違約,但合同對該項違約責(zé)任沒有約定,且港龍公司也未能舉證證明其受到損失的具體數(shù)額,故港龍公司請求明某實業(yè)公司支付違約金10萬元,缺乏事實根據(jù)。明某實業(yè)公司是否向港龍公司開具租金發(fā)票,應(yīng)由稅務(wù)機(jī)關(guān)處理。明某實業(yè)公司有義務(wù)保證明某廣場電梯的正常使用。明某實業(yè)公司和港龍公司沒有約定合同解除條件的具體內(nèi)容,其據(jù)此請求確認(rèn)《解除通知》到達(dá)港龍公司時已經(jīng)發(fā)生效力和不予退還港龍公司保證金24萬元,與事實不符。遂判決:一、確認(rèn)港龍公司和明某實業(yè)公司簽訂的《三亞明某廣場租賃合同》合法有效;二、確認(rèn)明某管理公司和蘇寧公司簽訂的《租賃合同》無效;三、明某實業(yè)公司在判決生效后三十日內(nèi),向港龍公司提供在三亞明某廣場正面外墻和電梯內(nèi)設(shè)置店面招牌、廣告的位置;四、蘇寧公司在判決生效后三十日內(nèi),停止使用三亞明某廣場負(fù)一層地下室;五、駁回港龍公司的其他訴訟請求;六、駁回明某實業(yè)公司的反訴請求。一審案件受理費(fèi)2300元、反訴受理費(fèi)4900元,由明某實業(yè)公司負(fù)擔(dān)。
明某實業(yè)公司、明某管理公司不服一審判決,向三亞市中級人民法院(以下簡稱三亞中院)提起上訴,請求:撤銷一審判決第二、三、四、六項,駁回港龍公司全部訴訟請求,全案訴訟費(fèi)用由港龍公司承擔(dān)。蘇寧公司不服一審判決,上訴請求:撤銷一審判決,依法駁回港龍公司全部訴訟請求,全案訴訟費(fèi)用由港龍公司承擔(dān)。
三亞中院二審確認(rèn)一審法院查明的事實,另查明,港龍公司在明某廣場正面外墻仍有“港龍電器”商家招牌、廣告發(fā)布,對于明某廣場頂層及商場其他室內(nèi)部位廣告港龍公司亦確認(rèn)在起訴前明某實業(yè)公司已提供位置;電梯內(nèi)部空間廣告位置,港龍公司未提供證據(jù)證實已向明某實業(yè)公司提出發(fā)布要求,不能認(rèn)定明某實業(yè)公司不提供發(fā)布空間。一審關(guān)于上述事實認(rèn)定有誤,應(yīng)予糾正。
三亞中院于2012年7月2日作出(2012)三亞民二終字第136號民事判決(以下簡稱二審判決)認(rèn)為,(一)關(guān)于《三亞明某廣場租賃合同》是否已解除的問題。明某實業(yè)公司與港龍公司于2005年10月30日簽訂的《三亞明某廣場租賃合同》其形式及內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定,明某實業(yè)公司、港龍公司及明某管理公司對于該合同的真實性亦均無異議,該合同有效。合同是當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的協(xié)議,根據(jù)《合同法》等四十四條第一款的規(guī)定,依法成立的合同自成立時即處于有效狀態(tài),當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系已實際存在,有效合同無須訴訟確認(rèn)。一審法院以判決形式確認(rèn)該合同合法有效雖不當(dāng),但因?qū)贤ЯΦ氖聦嵟袛嗾_,應(yīng)予維持?!逗贤ā返诰攀鶙l的規(guī)定,既賦予合同一方享有合同解除權(quán),也賦予合同另一方異議權(quán),并確定了以提起訴訟或申請仲裁作為異議權(quán)行使的方式?!逗贤ㄋ痉ń忉尪返诙臈l將異議期間確定為三個月,異議人應(yīng)在解除合同通知到達(dá)之日起三個月內(nèi)行使,超過此時效期間,異議人喪失獲得法律救濟(jì)的權(quán)利,解除合同通知自到達(dá)之日起即產(chǎn)生合同解除的法律效果。本案中,明某實業(yè)公司發(fā)出《解除通知》通知港龍公司解除合同,根據(jù)港龍公司《關(guān)于與三亞南宏實業(yè)有限公司租賃合同事宜的復(fù)函》所載,港龍公司至遲于2009年4月5日收悉?!度齺喢髂硰V場租賃合同》、《解除通知》以及明某實業(yè)公司或明某管理公司與港龍公司就租賃合同解除的往來函件中均未限定異議期限,港龍公司雖對明某實業(yè)公司解除合同提出異議,但超過法定的確認(rèn)解除合同效力的三個月期限,已經(jīng)喪失獲得法律救濟(jì)的權(quán)利,《三亞明某廣場租賃合同》自《解除通知》到達(dá)港龍公司時已解除,港龍公司要求繼續(xù)履行已解除的合同于法無據(jù)。明某實業(yè)公司和明某管理公司主張《三亞明某廣場租賃合同》已解除的上訴理由成立,予以支持。(二)關(guān)于《三亞明某廣場租賃合同》履行過程中的違約問題。明某實業(yè)公司提高物管費(fèi)、電費(fèi)交納標(biāo)準(zhǔn)系新的要約,而非違約行為?!逗贤ā返谝话倭闫邨l規(guī)定,違約因不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定而產(chǎn)生,違約行為主體僅能是合同義務(wù)人,而收取物管費(fèi)、電費(fèi)是明某實業(yè)公司的權(quán)利,明某實業(yè)公司不能成為違約主體。港龍公司不接受新的要約,并不意味著可以拒絕履行按合同約定交納相關(guān)費(fèi)用的義務(wù),因而港龍公司至2009年1月23日未交納包括合同4.4條及4.5條約定在內(nèi)的2008年10月26日-11月25日期間物管費(fèi)及電費(fèi)已逾45天,構(gòu)成違約。根據(jù)《三亞明某廣場租賃合同》6.2條的約定,明某實業(yè)公司有權(quán)終止合同,港龍公司所交納的保證金、押金不予退還。合同的權(quán)利義務(wù)終止是合同當(dāng)事人之間法律關(guān)系消滅的事實狀態(tài),導(dǎo)致合同的權(quán)利義務(wù)終止的條件,根據(jù)《合同法》第九十一條的規(guī)定,包括了合同解除在內(nèi)的多種情形,而《三亞明某廣場租賃合同》中并未對合同的權(quán)利義務(wù)終止的行為方式作出限制,因而明某實業(yè)公司采取解除合同方式終止合同權(quán)利義務(wù)的履行符合合同約定及法律規(guī)定,明某實業(yè)公司解除合同不構(gòu)成違約。明某實業(yè)公司反訴請求判令港龍公司在合理期限內(nèi)撤出租賃場地并對港龍公司交納的保證金24萬元不予退還的理由成立,予以支持。港龍公司主張明某實業(yè)公司未開具全部物管費(fèi)及電費(fèi)發(fā)票,但并未明確主張應(yīng)開具發(fā)票的金額,也未提供證據(jù)證實合同解除前已交納的物管費(fèi)及電費(fèi)全部金額,并且港龍公司至2009年1月23日止尚未對2008年10月26日-11月25日期間的物管費(fèi)及電費(fèi)予以交納。港龍公司主張明某實業(yè)公司開具物管費(fèi)及電費(fèi)發(fā)票,缺乏事實根據(jù)。同時,提供發(fā)票系行政法律關(guān)系,不屬于民事訴訟的受理范圍,港龍公司可通過行政法律程序主張權(quán)利。一審判決駁回該項訴訟請求恰當(dāng)。明某實業(yè)公司每年收取港龍公司明某廣場正面外墻廣告空間使用費(fèi)2萬元,與合同“免費(fèi)提供”的約定相悖,但在本案中,明某實業(yè)公司已提供外墻廣告空間,港龍公司并未舉證證實其公司已申請明某實業(yè)公司提供電梯內(nèi)廣告空間。明某實業(yè)公司收取了2萬元的使用費(fèi)是新的要約,港龍公司交納費(fèi)用已對明某實業(yè)公司此項新要約作出承諾。因而,港龍公司主張明某實業(yè)公司拒不提供廣告空間沒有事實根據(jù),明某實業(yè)公司不存在違約行為?!度齺喢髂硰V場租賃合同》未對電梯使用作出約定,明某廣場第四層還有其他多家商家,明某廣場內(nèi)第一至五層均設(shè)置了二部自動扶梯,各樓層之間均可從自動扶梯往來。明某實業(yè)公司已向港龍公司經(jīng)營的四樓提供了自動扶梯,滿足了港龍公司經(jīng)營基本需求,港龍公司主張明某實業(yè)公司阻止明某廣場電梯經(jīng)停第四層,缺乏事實根據(jù),明某實業(yè)公司不構(gòu)成違約。港龍公司訴求繼續(xù)履行《三亞明某廣場租賃合同》,判令明某實業(yè)公司和明某管理公司停止違約行為并支付違約金10萬元的理由,缺乏事實根據(jù)和法律依據(jù),不予支持。一審判決駁回港龍公司請求判令明某實業(yè)公司和明某管理公司支付違約金10萬元的訴訟請求,處理恰當(dāng)。(三)關(guān)于明某管理公司與蘇寧電器簽訂的《租賃合同》的效力問題?!督獬ㄖ方?jīng)港龍公司確認(rèn)于2009年4月5日接到,此時《三亞明某廣場租賃合同》已經(jīng)解除,包括禁止經(jīng)營同類業(yè)態(tài)同類產(chǎn)品在內(nèi)的全部合同條款均終止履行,對明某實業(yè)公司及明某管理公司已不具備約束力,而蘇寧公司與明某管理公司的《租賃合同》簽訂于2009年10月23日,并不構(gòu)成對港龍公司經(jīng)營利益的損害。港龍公司于2009年10月25日向海南省總商會進(jìn)行的投訴,系《三亞明某廣場租賃合同》解除后所實施的行為,也不能證實明某管理公司與蘇寧公司存在使港龍公司利益遭受損害的惡意通謀。港龍公司主張明某實業(yè)公司、明某管理公司及蘇寧公司惡意串通損害其利益缺乏事實根據(jù)。同時,明某廣場作為商業(yè)場所,提供停車場所僅是商業(yè)利益考慮而非法定義務(wù),不提供停車場所不能認(rèn)定為損害公共利益。蘇寧公司所租賃使用的明某廣場負(fù)一層地下室的人防工程,經(jīng)三亞市人民防空辦公室作出《關(guān)于三亞明某廣場改變地下室用途的意見》批準(zhǔn)“平時可作為地下商場使用”。作為人民防空主管部門,三亞市人民防空辦公室有權(quán)決定人防工程的開發(fā)利用,其具體行政行為作出后即具有公信力和執(zhí)行力,蘇寧公司在三亞市人民防空辦公室批準(zhǔn)的使用功能范圍內(nèi)將該地下室作為電器銷售場所并不能認(rèn)為是非法行為。中共三亞市紀(jì)委、三亞市監(jiān)察局作出的《關(guān)于對市人防辦履職不力問題的通報》僅是對三亞市人民防空辦公室履職行為的判斷,并未對《關(guān)于三亞明某廣場改變地下室用途的意見》的效力予以否定。中共三亞市紀(jì)委、三亞市監(jiān)察局也并非行政復(fù)議或行政審判主體,不具備撤銷或變更人民防空管理行政行為的法定職責(zé)?!蛾P(guān)于三亞明某廣場改變地下室用途的意見》的效力并未消滅,“通報”不能證實明某實業(yè)公司、明某管理公司及蘇寧公司租賃明某廣場負(fù)一層地下室的行為違法。明某實業(yè)公司就明某廣場地下室人防工程已向三亞市人民防空辦公室繳納易地建設(shè)費(fèi),符合《海南省實施﹤中華人民共和國人民防空法﹥辦法》第十五條“應(yīng)當(dāng)修建但受客觀條件限制不能與地面建筑同時修建防空地下室的,建設(shè)單位必須報經(jīng)縣級以上人民防空主管部門批準(zhǔn),按照應(yīng)當(dāng)修建的防空地下室面積繳納人民防空工程易地建設(shè)費(fèi)。繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省人民政府按照當(dāng)?shù)亟ㄖこ虒嶋H造價確定……”的規(guī)定,并不存在損害社會公共利益的情形。港龍公司以明某實業(yè)公司、明某管理公司與蘇寧公司惡意串通和損害公共利益為由訴請確認(rèn)《租賃合同》無效,沒有事實根據(jù)和法律依據(jù),不予支持。明某管理公司與蘇寧公司主張《租賃合同》有效的上訴理由成立,予以支持。遂判決:一、維持一審判決第一項;二、撤銷一審判決第二、三、四、五、六項以及訴訟費(fèi)用承擔(dān);三、駁回港龍公司的訴訟請求;四、港龍公司應(yīng)在接到判決之日起三十日內(nèi),向明某實業(yè)公司返還明某廣場地上第四層的全部租賃場地;五、明某實業(yè)公司不退還港龍公司已支付的保證金24萬元。一審案件本訴受理費(fèi)2300元(港龍公司已預(yù)交),一審反訴受理費(fèi)4900元(明某實業(yè)公司已預(yù)交),由港龍公司承擔(dān)。二審案件受理費(fèi)10000元(明某實業(yè)公司已預(yù)交9800元、明某管理公司已預(yù)交100元、蘇寧公司已預(yù)交100元),由港龍公司承擔(dān)。
港龍公司不服上述二審民事判決,向三亞中院申請再審,請求依法撤銷二審判決第二、三、四、五項,維持一審判決。三亞中院以(2012)三亞監(jiān)字第23號民事裁定,再審本案。
三亞中院再審查明的事實與二審查明的一致。另查明,再審期間明某實業(yè)公司停止了對港龍公司四層租賃場地的空調(diào)和天花照明的提供,并切斷了明某廣場一層通往四層租賃場地的前、后客用電梯(四樓不停,直通五樓),明某廣場內(nèi)通往四層租賃場地的自動扶梯也只能上不能下。
三亞中院于2013年7月9日作出(2012)三亞再終字第16號民事判決(以下簡稱三亞中院再審判決)認(rèn)為,(一)關(guān)于明某實業(yè)公司向港龍公司發(fā)出提高四樓租賃場地的物管費(fèi)(實為租金)的通知以及港龍公司逾期給付租金是否屬違約行為。1、明某實業(yè)公司單方向港龍公司發(fā)出提高物管費(fèi)(實為租金)的通知屬于協(xié)商變更合同的行為,在港龍公司明確答復(fù)不同意以后,明某實業(yè)公司仍然按原合同約定的標(biāo)準(zhǔn)收取租金,故明某實業(yè)公司不構(gòu)成違約。港龍公司以明某實業(yè)公司上述行為屬于違約為由,要求明某實業(yè)公司支付違約金10萬元的訴訟請求,沒有法律依據(jù),不予支持。二審判決對港龍公司此項訴訟請求予以駁回正確,應(yīng)予維持。2、港龍公司逾期給付租金是否屬違約行為。依《三亞明某廣場租賃合同》第四條4.4款、4.5款的約定,廣場內(nèi)地下一層的倉庫和地上八樓的辦公區(qū)域的第1至10年的物業(yè)管理費(fèi)按每月7元/㎡收取,水電費(fèi)由港龍公司自負(fù),并于次月5日前支付;地面自行增設(shè)的電器設(shè)備及經(jīng)營產(chǎn)生的自用水電費(fèi)由港龍公司承擔(dān),并于次月5日前支付,逾期按每日萬分之四收取滯納金。第四條第4.6款約定物管費(fèi)和空調(diào)水電公攤費(fèi)須于每月30日前交清,逾期按每日萬分之四收取滯納金。第六條第6.2款約定,違反合同第四條第4.4款、4.5款的約定時間超過45天,明某實業(yè)公司有權(quán)終止合同,保證金、押金不予退還。該條只是針對合同第四條第4.4款、4.5款約定的廣場內(nèi)地下一層的倉庫和地上八樓辦公區(qū)域的自負(fù)水電費(fèi)及地面自行增設(shè)的電器設(shè)備及經(jīng)營產(chǎn)生的自用水電費(fèi),逾期支付時間超過45天明某實業(yè)公司有權(quán)終止合同。而對全部租賃場地的物管費(fèi)和空調(diào)水電公攤費(fèi)的逾期支付,僅按第四條第4.6款的約定每日萬分之四收取滯納金,而未約定明某實業(yè)公司有權(quán)終止合同。本案中,按合同第四條第4.4款、第4.5款約定,2008年10月26日-11月25日上述自負(fù)水電費(fèi)的交費(fèi)時間應(yīng)為2008年12月5日前,港龍公司至2009年1月24日交清,逾期共48天,比約定的逾期期限45天超3天,港龍公司已經(jīng)構(gòu)成違約。但鑒于在該合同約定的交費(fèi)期間內(nèi),因明某實業(yè)公司提出變更合同租金的要約,雙方通過信函方式進(jìn)行溝通協(xié)商,致使港龍公司比雙方約定的逾期期限45天僅超過3天。從主觀上看,港龍公司沒有逾期交付水電費(fèi)的主觀惡意,從行為后果上看,從2008年11月26日起至今港龍公司一直按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)繳納租賃場地的物管費(fèi)及水電費(fèi),明某實業(yè)公司仍舊收取。雖然港龍公司也存在物管費(fèi)和空調(diào)水電公攤費(fèi)的逾期支付的事實,但雙方約定物管費(fèi)和空調(diào)水電公攤費(fèi)的逾期支付,僅按第四條第4.6款的約定每日萬分之四收取滯納金,而未約定明某實業(yè)公司有權(quán)終止合同。因此,港龍公司的上述逾期支付自負(fù)部分水電費(fèi)的違約行為并不影響明某實業(yè)公司實現(xiàn)訂立合同時所期望的經(jīng)濟(jì)利益(即租金),更不會導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行。因此,港龍公司遲延履行支付一個月水電費(fèi)的違約行為在性質(zhì)上應(yīng)認(rèn)定為一般違約行為,不屬根本違約。(二)關(guān)于《三亞明某廣場租賃合同》是否已依法解除的問題。依上所述,港龍公司遲延履行支付水電費(fèi)的違約行為不構(gòu)成根本違約,依照誠實信用原則和從保護(hù)合同交易安全的立法目的出發(fā),明某實業(yè)公司無權(quán)據(jù)此解除合同,《解除通知》無效,《三亞明某廣場租賃合同》并未依法解除,應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。明某實業(yè)公司反訴要求對港龍公司支付的保證金24萬元不予退還的訴訟請求,沒有事實根據(jù)和法律依據(jù),不予支持,應(yīng)當(dāng)駁回。二審判決關(guān)于港龍公司逾期超過45天交納上述物管費(fèi)及水電費(fèi)的行為構(gòu)成違約,明某實業(yè)公司已依法行使合同解除權(quán),《三亞明某廣場租賃合同》已依法解除的認(rèn)定錯誤,導(dǎo)致判決第五項結(jié)果不當(dāng),應(yīng)予撤銷。(三)關(guān)于明某管理公司與蘇寧公司簽訂的《租賃合同》的效力問題以及港龍公司在本案中是否有權(quán)訴求確認(rèn)該合同無效。港龍公司不是該合同的相對人,與該合同沒有法律上的利害關(guān)系,無權(quán)訴求確認(rèn)該合同無效。港龍公司主張《租賃合同》侵犯其權(quán)利,實為侵犯專屬經(jīng)營權(quán)糾紛,不屬本案審理的范圍,可另行主張權(quán)利。故關(guān)于《租賃合同》的效力問題,在本案中不予確認(rèn)。因此,港龍公司在本訴中要求確認(rèn)該合同無效以及明某實業(yè)公司在反訴中要求確認(rèn)該合同有效的訴訟請求,均應(yīng)當(dāng)予以駁回。(四)關(guān)于二審判決第四項關(guān)于港龍公司應(yīng)在接到判決之日起三十日內(nèi)返還明某廣場四樓全部租賃場地的判決,是否超出一審明某實業(yè)公司反訴的訴訟請求范圍的問題。明某實業(yè)公司2011年7月15日提交的反訴狀中并沒有該項訴訟請求,二審該項判決顯然超出了明某實業(yè)公司反訴的訴訟請求范圍,港龍公司主張該判項超出明某實業(yè)公司反訴的訴訟請求范圍的理由成立,該判項應(yīng)當(dāng)撤銷。經(jīng)三亞中院審判委員會討論決定,遂判決:一、維持二審判決第一項、第二項,即維持城郊法院(2011)城民二重初字第12號民事判決第一項,確認(rèn)港龍公司和明某實業(yè)公司簽訂的《三亞明某廣場租賃合同》合法有效,繼續(xù)履行;撤銷城郊法院(2011)城民二重初字第12號民事判決第二項、第三項、第四項、第五項、第六項以及訴訟費(fèi)用承擔(dān)部分;二、撤銷二審判決第三項、第四項、第五項以及訴訟費(fèi)用承擔(dān)部分,即撤銷駁回港龍公司的訴訟請求;港龍公司應(yīng)在接到本判決之日起三十日內(nèi),向明某實業(yè)公司返還三亞市“明某廣場”地上第四層的全部租賃場地;明某實業(yè)公司不退還港龍公司已支付的保證金24萬元。本案一審案件本訴受理費(fèi)2300元,一審反訴受理費(fèi)4900元,本案二審案件受理費(fèi)10000元,由港龍公司承擔(dān)。三、限明某實業(yè)公司自判決發(fā)生法律效力之日起三日內(nèi)恢復(fù)對港龍公司四層租賃場地的空調(diào)和天花照明的提供,并保證港龍公司對明某廣場的前、后所有客、貨用電梯和廣場內(nèi)自動扶梯的正常使用;四、駁回港龍公司的其他訴訟請求;五、駁回明某實業(yè)公司反訴的訴訟請求。一、二審案件受理費(fèi)、反訴費(fèi)共計17200元,由港龍公司負(fù)擔(dān)10%,即1720元(港龍公司已預(yù)交2300元);明某實業(yè)公司負(fù)擔(dān)90%,即15480元(明某實業(yè)公司已預(yù)交14900元;明某管理公司和蘇寧公司已分別預(yù)交100元)。
明某實業(yè)公司與明某管理公司不服上述再審判決,向檢察機(jī)關(guān)申訴。海南省人民檢察院于2014年4月18日以瓊檢民監(jiān)[2014]6號民事抗訴書向海南省高級人民法院提出抗訴認(rèn)為,三亞中院再審判決確認(rèn)《三亞明某廣場租賃合同》合法有效,應(yīng)繼續(xù)履行,屬適用法律確有錯誤。理由:第一,本案存在明某實業(yè)公司有權(quán)終止合同的事實根據(jù)。2008年11月28日明某實業(yè)公司發(fā)給港龍公司三份繳費(fèi)通知單,通知港龍公司2008年11月份(10月26日-11月25日)辦公區(qū)及倉庫的水電費(fèi)分別為577.28元、126.72元,并告知了繳費(fèi)方式。依據(jù)合同第四條4.4款、4.5款的約定,上述水電費(fèi)的交費(fèi)時間應(yīng)為2008年12月5日前。然而,截止2008年1月23日港龍公司已逾期49天未向明某實業(yè)公司繳納上述水電費(fèi)用,根據(jù)合同第四條第4.6款的約定,明某實業(yè)公司有權(quán)終止合同,保證金不予退還。第二,明某實業(yè)公司解除合同符合《合同法》的規(guī)定。從《三亞明某廣場租賃合同》第六條6.2款表述看,該款中的“終止”應(yīng)為狹義的終止概念即使繼續(xù)性合同關(guān)系自終止之日起向?qū)硐麥绲男袨??!逗贤ā返诰攀龡l第二款中的解除概念,涵蓋了狹義的解除和狹義的終止,因此,該款約定符合《合同法》第九十三條第二款關(guān)于解除合同條件的規(guī)定。第三,明某實業(yè)公司解除合同的行為符合法律規(guī)定。本案中,明某實業(yè)公司于2009年1月23日向港龍公司發(fā)出《解除通知》,港龍公司已于2009年4月5日收到,《三亞明某廣場租賃合同》于2009年4月5日已依法解除,符合《合同法》第九十六條第一款的規(guī)定。第四,本案中,明某實業(yè)公司與港龍公司沒有就解除合同的異議期間作出約定,根據(jù)《合同法司法解釋二》第二十四條的規(guī)定,港龍公司如果對明某實業(yè)公司解除合同有異議,應(yīng)在接到《解除通知》之日即2009年4月5日起三個月內(nèi)向人民法院起訴,港龍公司2009年12月21日起訴已超過了三個月期限,不應(yīng)支持。
海南省高級人民法院于2014年4月30日作出(2014)瓊民抗字第4號民事裁定,提審本案。該院再審查明,《三亞明某廣場租賃合同》第4.6約定:上述物管費(fèi)和空調(diào)水電公攤費(fèi)乙方(即港龍公司)須于每月30日前按甲方(即明某實業(yè)公司)指定的戶名和賬號交清,逾期按每日萬分之四收取滯納金。該院再審查明的其他事實與三亞中院再審判決查明的事實一致。
海南省高級人民法院于2014年12月2日作出(2014)瓊民抗字第4號民事判決認(rèn)為,根據(jù)抗訴機(jī)關(guān)的抗訴意見以及各方當(dāng)事人的意見,本案再審的爭議焦點(diǎn)為:明某實業(yè)公司單方解除與港龍公司簽訂的《三亞明某廣場租賃合同》是否有事實根據(jù)和法律依據(jù)。從雙方簽訂的合同4.6款約定的內(nèi)容看,港龍公司逾期交清物管費(fèi)和空調(diào)水電費(fèi)公攤費(fèi)的法律后果是“按每日萬分之四收取滯納金”,因該條款并未明確針對的租賃場地,應(yīng)視為針對的是合同約定的全部租賃場地,即含地下一層倉庫場地、四層及八層辦公區(qū)域。根據(jù)該合同第六條6.2款的約定,港龍公司違反第四條4.4、4.5款約定的時間超過45天,明某實業(yè)公司有權(quán)終止合同。但該合同第四條4.4款約定的是地下一層和八層的物管費(fèi)和水電費(fèi),條款本身并未寫明違約責(zé)任的內(nèi)容。該合同第四條第4.5款約定的是港龍公司每月承擔(dān)地面增設(shè)的電器設(shè)備及經(jīng)營產(chǎn)生的自用水電費(fèi),條款寫明逾期支付按每日萬分之四收取滯納金??梢姡瑢τ诟埤埞居馄诮患{物管費(fèi)、空調(diào)水電公攤費(fèi)及水電費(fèi)所應(yīng)承擔(dān)的法律后果是解除合同還是收取滯納金,顯然約定不明,即雙方當(dāng)事人就合同約定解除條件不明確,不符合《合同法》第九十三條第二款關(guān)于解除合同條件的規(guī)定。在雙方對合同解除權(quán)約定不明且雙方存在爭議的情況下,明某實業(yè)公司的解除合同行為是否合法,就要看港龍公司是否構(gòu)成根本性違約的情形。本案中,鑒于雙方簽訂的是租賃合同,明某實業(yè)公司訂立合同時所期望的經(jīng)濟(jì)利益是收取租金(物管費(fèi)),水電費(fèi)僅是代收,港龍公司雖然比約定的逾期期限45天超3天交納水電費(fèi),但并不會影響明某實業(yè)公司所期望的經(jīng)濟(jì)利益的實現(xiàn),不屬于根本性違約的情形,且造成港龍公司逾期的重要原因之一是明某實業(yè)公司單方提出變更合同租金,港龍公司并未有違約的主觀惡意,明某公司此后也仍收取了港龍公司支付的相關(guān)費(fèi)用。故港龍公司至2009年1月23日未交納包含合同第四條4.4款、4.5款約定在內(nèi)的2008年10月26日-11月25日期間物管費(fèi)及電費(fèi)已逾45天的事實不屬于《合同法》第九十四條規(guī)定的法定解除的情形。另外,從實際履行情況來看,雙方簽訂的合同期限長達(dá)20年,雙方之所以出現(xiàn)爭議,系因明某實業(yè)公司單方通知港龍公司要求提高租金引起的。明某實業(yè)公司在雙方磋商期間單方解除合同,有悖誠信,對港龍公司明顯不公。故明某實業(yè)公司單方解除與港龍公司簽訂的《三亞明某廣場租賃合同》缺乏充分的事實根據(jù)和法律依據(jù),海南省高級人民法院不予支持。經(jīng)該院審判委員會討論決定,遂判決:維持三亞市中級人民法院(2012)三亞再終字第16號民事判決。
明某實業(yè)公司與明某管理公司仍不服,再次向檢察機(jī)關(guān)申訴。最高人民檢察院以高檢民再監(jiān)[2015]5號民事抗訴書向本院提出抗訴認(rèn)為,原判適用法律確有錯誤,根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項、第二百零八條第一款的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)依法再審。理由:第一,明某實業(yè)公司與港龍公司就《三亞明某廣場租賃合同》終止條件的約定具體明確。明某實業(yè)公司與港龍公司簽訂《三亞明某廣場租賃合同》,主體合格,意思表示真實,未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,合法有效。該合同第四條第4.4款、4.5款約定,港龍公司租用明某實業(yè)公司廣場內(nèi)地下一層300-400㎡作為倉庫場地,租用廣場內(nèi)八樓辦公區(qū)域100㎡作為辦公場地,明某實業(yè)公司免收合同期內(nèi)第1-10年租金,物業(yè)管理費(fèi)按每月7元/㎡收取,水電費(fèi)由港龍公司自負(fù),并于次月5日前支付;地面自行增設(shè)的電器設(shè)備及經(jīng)營產(chǎn)生的自用水電費(fèi)由港龍公司承擔(dān),并于次月5日前支付;第六條第6.2款約定,違反合同第四條第4.4款、4.5款的約定時間超過45天,明某實業(yè)公司有權(quán)終止合同,保證金、押金不予退還。合同第四條是關(guān)于租金和費(fèi)用的計算與給付問題的約定,第六條是關(guān)于違約責(zé)任的約定。合同對租金、費(fèi)用給付及違約終止情形分條論述,體系分配明確具體,條款內(nèi)容約定清楚,并無歧義。海南省高級人民法院認(rèn)定雙方當(dāng)事人就合同約定解除條件不明確,不符合《合同法》第九十三條第二款關(guān)于解除合同條件的規(guī)定,適用法律確有錯誤。第二,《三亞明某廣場租賃合同》約定的終止條件成就,明某實業(yè)公司可根據(jù)該約定終止合同。首先,《三亞明某廣場租賃合同》第四條4.6款約定,物管費(fèi)和空調(diào)水電公攤費(fèi)港龍公司于每月30日前按明某實業(yè)公司指定的賬戶和賬號交清。明某實業(yè)公司于2008年11月28日發(fā)給港龍公司三份繳費(fèi)通知單,通知港龍公司分別繳納2008年10月26日至11月25日期間負(fù)一層、四層和八層的物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)。該三份繳費(fèi)通知單中每一項費(fèi)用的計算數(shù)額及繳費(fèi)方式、收款賬戶和賬號均清楚明確。并且至發(fā)出上述繳費(fèi)通知止,港龍公司也一直按照合同約定,根據(jù)明某實業(yè)公司指定繳納費(fèi)用。因此,港龍公司對四層的物業(yè)管理費(fèi)增加數(shù)額有異議,但對其他部分費(fèi)用沒有異議,應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定將沒有異議的費(fèi)用按時繳至指定賬戶。其次,根據(jù)《三亞明某廣場租賃合同》第四條第4.4款、第4.5款的約定,港龍公司應(yīng)于2008年12月5日前繳納2008年10月26日至11月25日期間的物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)。而港龍公司于2009年1月24日才向明某實業(yè)公司繳納了上述物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi),已超過合同第六條第6.2款約定的45天時間。明某實業(yè)公司有權(quán)根據(jù)雙方約定,終止與港龍公司簽訂的《三亞明某廣場租賃合同》。第三,明某實業(yè)公司終止與港龍公司簽訂的《三亞明某廣場租賃合同》,不違反法律規(guī)定和合同約定。首先,合同解除是指合同成立生效并尚在履行期,在具備解除條件時,因當(dāng)事人一方或雙方的意思表示,使合同效力提前消滅。合同終止是指因一定的法律事實的出現(xiàn),使合同所確立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系歸于消滅。根據(jù)《合同法》第九十一條的規(guī)定合同終止有多種形式,合同解除是導(dǎo)致合同的權(quán)利義務(wù)終止的情形之一。明某實業(yè)公司與港龍公司并未在《三亞明某廣場租賃合同》中約定終止合同的方式,明某實業(yè)公司以解除合同的方式終止合同不違反法律規(guī)定和合同約定。其次,《合同法》第九十六條第一款規(guī)定,當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的,應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除。對方對合同解除有異議的,可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。《合同法司法解釋二》第二十四條規(guī)定,當(dāng)事人對合同解除有異議,但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的,人民法院不予支持;當(dāng)事人沒有約定異議期間,在解除合同通知到達(dá)之日起三個月以后才向人民法院起訴的,人民法院不予支持。本案中,根據(jù)《關(guān)于與三亞南宏實業(yè)有限公司租賃合同事宜的復(fù)函》,港龍公司于2009年4月5日收悉《解除通知》。且《三亞明某廣場租賃合同》、《解除通知》以及明某實業(yè)公司和明某管理公司與港龍公司就租賃合同解除的往來函件中均未就解除合同的異議期間作出約定。而港龍公司直至2009年12月21日才向法院起訴,已超過解除合同三個月異議期,喪失獲得法律救濟(jì)的權(quán)利?!度齺喢髂硰V場租賃合同》自明某實業(yè)公司解除通知到達(dá)港龍公司時已解除。
在本院再審中,明某實業(yè)公司及明某管理公司提出的申訴意見與檢察機(jī)關(guān)抗訴意見一致。其補(bǔ)充意見為,案涉《三亞明某廣場租賃合同》合法有效,明某實業(yè)公司解除該合同具備事實、法律及合同依據(jù),原審判決嚴(yán)重混淆法定解除與約定解除的關(guān)系,適用法律錯誤。要求確認(rèn)《三亞明某廣場租賃合同》已于2009年4月5日依法解除,港龍公司撤場并不予退還其保證金和押金。港龍公司缺席再審開庭及詢問系主觀惡意,依法應(yīng)予制裁。再審請求:撤銷海南省高級人民法院再審判決及三亞中院再審判決,維持三亞中院二審判決。
蘇寧公司述稱,蘇寧公司與明某管理公司簽訂的《租賃合同》是合法有效的,港龍公司對其沒有訴權(quán),原審判決此項認(rèn)定正確。
港龍公司經(jīng)本院公告送達(dá)開庭傳票,未出庭參加訴訟,但提交答辯意見稱:《三亞明某廣場租賃合同》已于2015年解除,雙方合作已終止,關(guān)于案涉租賃合同有效或無效的糾紛已無實際意義,只會增加訴累、浪費(fèi)司法資源。
在本院再審中,明某實業(yè)公司、明某管理公司、蘇寧公司和港龍公司均未提交新證據(jù)且對原審已查明的事實無異議,故本院對原審查明的事實予以確認(rèn)。另查明,港龍公司已于2015年6月從明某廣場地上四層西北區(qū)租賃場地撤場。
本院再審認(rèn)為,根據(jù)抗訴意見以及各方當(dāng)事人意見,本案再審的爭議焦點(diǎn)為:明某實業(yè)公司單方解除與港龍公司簽訂的《三亞明某廣場租賃合同》是否有事實和法律依據(jù)。原審已查明,明某實業(yè)公司(前身三亞南宏實業(yè)有限公司,甲方)與港龍公司(乙方)于2005年10月30日簽訂了《三亞明某廣場租賃合同》,約定合同期限為20年,乙方租賃甲方明某廣場內(nèi)地上四層西北區(qū)面積4000㎡的房屋經(jīng)營電器、通信器材等。乙方租用的4000㎡經(jīng)營場地合同期內(nèi)第1-10年免收租金,甲方在第1-2年按每月8元/平方米收取物管費(fèi),第3-4年起按每月13元/㎡收取物管費(fèi),并對租用倉庫、辦公場地及其物管費(fèi)、水電費(fèi)及終止合同等進(jìn)行了約定。合同履行過程中,港龍公司依約向明某實業(yè)公司交納了物管費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用。直至2008年7月4日,明某實業(yè)公司向港龍公司單方發(fā)出提高物管費(fèi)用的通知,在港龍公司未同意的情況下,明某實業(yè)公司繼續(xù)按合同約定標(biāo)準(zhǔn)收取了港龍公司交納的物管費(fèi)和水電費(fèi)。2008年11月28日,明某實業(yè)公司發(fā)出三份繳費(fèi)通知書,通知港龍公司繳納2008年10月26日至11月25日期間負(fù)一層、四層和八層的物管費(fèi)和水電費(fèi),并再次要求港龍公司按照同年7月4日提高后的物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納四層的費(fèi)用。在此情況下,由于港龍公司沒有按照合同約定的時限交費(fèi),明某實業(yè)公司便在2009年1月23日單方發(fā)出通知,要求解除案涉租賃合同。而港龍公司在2009年1月24日即比合同約定的逾期期限45天超3天交納了上述物管費(fèi)和水電費(fèi)。雖然根據(jù)雙方簽訂的《三亞明某廣場租賃合同》第六條6.2款約定,港龍公司違反合同第四條4.4、4.5款約定的交納費(fèi)用時間超過45天,明某實業(yè)公司有權(quán)終止合同,但綜合本案法律關(guān)系、案涉租賃合同約定及相關(guān)法律規(guī)定,原審判決對明某公司解除合同的請求不予支持,處理正確。首先,作為商事主體,雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照案涉租賃合同約定內(nèi)容誠實守信地行使權(quán)利和履行義務(wù)。由于雙方在合同中已約定,明某廣場四層營業(yè)場地第1-2年物管費(fèi)為每月8元/㎡,第3-4年物管費(fèi)為每月13元/㎡,可見明某實業(yè)公司已對租賃案涉場地的預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行了充分考量。而在合同履行的第3年即2008年,明某實業(yè)公司在不與合同相對方港龍公司事先溝通的情況下,兩次單方要求將物管費(fèi)由每月13元/㎡增加1.5元到14.5元/㎡。2008年7月4日第一次要求提高物管費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),因港龍公司不同意而未達(dá)到目的;到了2008年11月28日,明某公司再次要求提高物管費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。明某公司兩次單方要求提高費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)雖不構(gòu)成違約,但一定程度上令人對其是否有正確履約的誠意產(chǎn)生合理懷疑。其次,港龍公司雖違約但情節(jié)輕微且明某實業(yè)公司受損極小,并不構(gòu)成根本違約。港龍公司此前一直按照約定支付費(fèi)用,從未違約,并不是屢次拖欠費(fèi)用。而此次交費(fèi)逾期時間很短,僅超過了雙方合同約定“明某公司有權(quán)終止合同”的期限3天,顯然沒有惡意違約的故意。港龍公司逾期交費(fèi),給明某公司造成的損失,僅是該筆逾期費(fèi)用的孳息損失。由于該筆費(fèi)用金額不大且港龍公司逾期時間很短,相應(yīng)的孳息金額更小,明某公司也沒有提供證據(jù)證明其還發(fā)生了其他損失。由于雙方簽訂的是長期租賃合同。港龍公司短暫逾期交費(fèi),未造成明某公司顯著實際經(jīng)濟(jì)損失,未破壞雙方繼續(xù)履行案涉合同的基礎(chǔ),不構(gòu)成根本性違約。第三,港龍公司逾期交費(fèi)事出有因且雙方依然選擇繼續(xù)履行合同。港龍公司此前一直依約履行合同義務(wù),并無任何違約行為,其以往交費(fèi)從未逾期。此次明某實業(yè)公司單方通知提高物管費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),雖然其事后稱上述要求為變更合同物管費(fèi)收費(fèi)條款的新要約,若不同意,需按合同約定時間交費(fèi),但致使雙方需通過信函進(jìn)一步溝通協(xié)商此事,一定程度上影響了港龍公司正常的交費(fèi)節(jié)奏。因此,明某實業(yè)公司單方提高物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是港龍公司逾期交費(fèi)的重要原因。此后,港龍公司也繼續(xù)按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)交納了四層物管費(fèi)和水電費(fèi),明某實業(yè)公司也一直照常收取。最后,雙方之間的租賃合同關(guān)系事實上已于2015年終止。由于明某實業(yè)公司分別于2009年3月、9月收回港龍公司承租的倉庫場地和辦公場地,而且港龍公司已于2015年6月從明某廣場地上四層西北區(qū)租賃場地撤場,至此,雙方已再無案涉租賃合同所約定的在租場地。綜上,在港龍公司雖然存在輕微違約行為,但其違約事出有因,且未給明某實業(yè)公司造成顯著損失,沒有破壞合同履行基礎(chǔ)的情況下,原審判決對于明某實業(yè)公司提出的解除合同的請求不予支持,處理并無不當(dāng)。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第一項的規(guī)定,判決如下:
維持海南省高級人民法院(2014)瓊民抗字第4號民事判決。
本判決為終審判決。
審判長  張代恩
審判員  陳 佳
審判員  郭忠紅
二〇一九年五月十日
書記員  趙鹿航

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