中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

抗訴機關(guān)：中華人民共和國最高人民檢察院。

負責(zé)人：梁鳳超，該分公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：韓忠義，該分公司職工。

委托訴訟代理人：張文，黑龍江雙峰律師事務(wù)所律師。

被申訴人（一審原告、二審上訴人）：黑龍江農(nóng)墾科技職業(yè)學(xué)院（原黑龍江農(nóng)墾農(nóng)業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院），住所地：黑龍江省哈爾濱市賓西經(jīng)濟開發(fā)區(qū)大學(xué)城**號。

法定代表人：柳詠芬，該院院長。

委托訴訟代理人：陳振奎，黑龍江哈西律師事務(wù)所律師。

二審被上訴人（一審第三人）：黑龍江紅興隆農(nóng)墾建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公，住所地：黑龍江省**農(nóng)場建材廠**委**棟**號號。

法定代表人：鄭士喜，該公司董事長。

委托訴訟代理人：杜彥明，該公司副經(jīng)理。

二審被上訴人（一審第三人）：黑龍江省三利仁集團有限公司，，住所地：黑龍江省雙鴨山市**馬路**號

法定代表人：王志剛，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：高原，黑龍江焦點律師事務(wù)所律師。

聯(lián)通紅興隆分公司稱，其申訴意見與檢察機關(guān)抗訴意見一致，補充意見為：一、案涉合同均為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，且轉(zhuǎn)讓行為無效。（一）因雙方當(dāng)事人均不具備從事房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)，合同中關(guān)于合作開發(fā)住宅辦公樓的內(nèi)容違反《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于主體準入資質(zhì)的規(guī)定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條的規(guī)定，案涉合同關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)的內(nèi)容應(yīng)屬無效。（二）從合同內(nèi)容看，農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院只以國家劃撥土地作為出資而不投入任何資金，也不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定收益，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條的規(guī)定，本案應(yīng)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。但因案涉土地未經(jīng)人民政府批準轉(zhuǎn)讓和辦理變更登記手續(xù)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及土地使用權(quán)合同案件適用法律問題的解釋》第十一條的規(guī)定，案涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同無效。二、農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院沒有實際出資，要求分割一半房屋違反公平原則。案涉土地由案外人于2009年3月以聯(lián)通紅興隆分公司名義繳納土地出讓金及拆遷補償取得。農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院沒有向聯(lián)通紅興隆分公司履行土地使用權(quán)變更登記的約定，也沒有交付土地使用權(quán)，案涉合同沒有實際履行。三、原審未查清案涉建設(shè)工程的實際所有權(quán)人，遺漏必要共同訴訟主體。案涉樓房的開發(fā)主體是姜俊華、杜彥明，其在案涉項目建設(shè)立項時，是以聯(lián)通紅興隆分公司名義辦理的審批手續(xù)。姜俊華、杜彥明掛靠在建業(yè)公司名下，實際出資建設(shè)了案涉工程，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第三十條的規(guī)定，案外人姜俊華、杜彥明是案涉樓房的所有權(quán)人。農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院要求分割案外人財產(chǎn)不應(yīng)得到支持。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第五十四條的規(guī)定，原審應(yīng)通知案外人姜俊華、杜彥明參加訴訟。四、農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院提交的證據(jù)缺乏證明力。（一）原一審時，農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院代理人劉慶偉（時任農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院辦公室主任）證實，2006年6月10日《聯(lián)合建房合同書》是李經(jīng)理和農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院協(xié)商，合同是劉慶偉起草，韓忠義本人沒有簽字。該合同不是聯(lián)通紅興隆分公司真實意思表示，合同沒有成立。而且農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院一審時明確表示今后不將此合同作為證據(jù)也不提交原件。（二）農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院未提交2006年10月17日簽訂的《建設(shè)協(xié)議書》原件。一審二次庭審時，農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院稱有原件但沒帶，二審時也未出示，原審法院采信復(fù)印件違反了證據(jù)規(guī)則。（三）本案應(yīng)采信2007年6月11日簽訂的《協(xié)議書》，該協(xié)議是經(jīng)過雙方簽字蓋章，由黑龍江省國土資源廳駐農(nóng)墾總局國土資源局紅興隆分局備案的合同，是唯一原件且雙方均認可的真實協(xié)議。在1304平方米土地之上建六層樓房，建筑面積最多只能是3000平方米；只有在此之外的三戶居民拆遷完成之后，才能再獲得700多平方米的土地，建成建筑面積為6000多平方米六層樓房。請求：撤銷原判決，依法改判。

農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院辯稱，抗訴機關(guān)的抗訴理由無事實和法律依據(jù)。一、雙方在聯(lián)合建房過程中簽訂了三份協(xié)議，后簽協(xié)議并未約定前協(xié)議無效或作廢，僅是對前協(xié)議內(nèi)容的補充和變更。而且三份協(xié)議均是雙方真實意思表示，互為補充，故應(yīng)將三份協(xié)議作為整體，在協(xié)議有約定的情況下優(yōu)先適用協(xié)議約定。故抗訴機關(guān)關(guān)于“在雙方無法協(xié)商達成新的補償協(xié)議的情況下，應(yīng)對農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院轉(zhuǎn)讓的1304平方米土地使用權(quán)的市場價格進行評估，并綜合考慮聯(lián)通紅興隆分公司的資金投入情況，再具體確定案涉所建樓房的分割方式和分割比例”的認定不能成立。二、雙方在第一、二份合同中均約定該建設(shè)項目除農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院出資的1304平方米以外需要動遷另外取得土地，并不是在第三份合同中才涉及拆遷另外取得土地問題，三份合同內(nèi)容并沒有發(fā)生重大改變。三、雙方的第二份合同約定，農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院對聯(lián)通紅興隆分公司拆遷取得土地對應(yīng)所建房屋的一半系有償轉(zhuǎn)讓，并不違反公平原則。

建業(yè)公司述稱，本案中在1304平方米土地上建設(shè)六層樓房，能建成的最大建筑面積也就是3000平方米左右。案涉工程由建業(yè)公司出資建設(shè)，原判決判令案涉樓房在聯(lián)通紅興隆分公司與農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院之間分割是錯誤的，其理由不能成立。農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院提供了土地，應(yīng)該給予適當(dāng)?shù)难a償。

三利仁公司述稱，原判決判令三利仁公司不承擔(dān)責(zé)任正確。

農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院于2009年10月9日向黑龍江省紅興隆農(nóng)墾法院（以下簡稱紅興隆農(nóng)墾法院）起訴，請求：判令將建成的商混住宅樓中心線以南房屋歸農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院所有。

紅興隆農(nóng)墾法院一審查明，聯(lián)通紅興隆分公司于2001年7月13日成立。2006年6月10日，農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院（甲方）與聯(lián)通紅興隆分公司（乙方）簽訂《聯(lián)合建設(shè)合同書》（第一份合同），約定：甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致就共同投資聯(lián)合建設(shè)農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院商混住宅樓事宜，達成如下協(xié)議：第一條工程概況。（一）項目名稱：黑龍江農(nóng)墾農(nóng)業(yè)技術(shù)商混住宅樓。（二）建設(shè)位置：農(nóng)墾紅興隆分局局直工商北路東側(cè)，農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院大學(xué)生公寓南側(cè)。（三）工程規(guī)模：樓層六層，建筑面積5790平方米，占地面積1304平方米。（四）工程性質(zhì)：一、二層為商服房，三至六層為住宅。（五）預(yù)定開竣工日期：2007年6月30日至2008年5月1日。第二條投資額與投資形式。甲方以1304平方米土地使用權(quán)作為該建設(shè)項目投資，其余不再投入其他資金，不承擔(dān)建設(shè)項目的債務(wù)任務(wù)。該項目的其余資金（包括商混住宅樓主體工程和配套工程）全部由乙方承擔(dān)。工程勘察設(shè)計費用由乙方承擔(dān)。第三條乙方負責(zé)工程項目建設(shè)中的資金籌措與支付。第四條甲乙雙方對本合同所列建設(shè)項目各自享有二分之一所有權(quán)。具體為：以商混住宅樓南北中心線為準，中心線以南一至六層歸甲方所有，中心線以北一至六層歸乙方所有。第五條甲方享有房屋面積為2895平方米，其中乙方補償甲方的面積為2130平方米，乙方以每平方米700元的價格出售給甲方的為765平方米，甲方向乙方交納售房款的期限為將房屋全部售完以后。第六條甲方同意乙方以甲方的名義辦理相關(guān)建設(shè)審批手續(xù)，甲方提供相關(guān)文件資料予以協(xié)助（不能為其他用途）。手續(xù)費用由乙方承擔(dān)。第七條乙方負責(zé)商混住宅樓開工之前的拆遷和補償工作，費用由乙方全部承擔(dān)。乙方保證于2007年6月30日以前完成全部拆遷工作。第八條商混住宅樓的施工單位依法按照招投標程序進行選擇，并經(jīng)甲乙雙方共同參與考核同意后方可簽訂建設(shè)工程承包合同。第九條乙方全面負責(zé)工程實施過程中的監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)工作，甲方予以配合。乙方向甲方承擔(dān)工程質(zhì)量責(zé)任。第十條甲乙雙方共同參與商混住宅樓的驗收。甲方售完所有房屋時，按每平方米700元的合同約定價款支付乙方的房屋建設(shè)成本。第十一條乙方將甲方應(yīng)當(dāng)享有的房屋全部移交給甲方并驗收合格后，甲方向乙方提供乙方應(yīng)享有房屋的土地使用權(quán)證。第十二條甲乙雙方對依照合同約定所享有的房屋，具有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。甲乙雙方出售各自享有的房屋時，各自負責(zé)為購買方辦理土地使用證和房產(chǎn)證，所發(fā)生的費用依照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。本合同自雙方簽訂之日起生效。本合同一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，具有同等效力。

2006年10月17日，農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院（甲方）與聯(lián)通紅興隆分公司（乙方）簽訂《建設(shè)協(xié)議書》（第二份合同），雙方約定：一、工程概況。1、項目名稱：中國聯(lián)通紅興隆分公司建設(shè)辦公住宅樓。2、工程規(guī)模：占地面積1304平方米，樓層六層，建筑總面積7600平方米。3、工程位置：學(xué)院大學(xué)生公寓以南，工商北路以東。4、工程性質(zhì)：辦公住宅樓。二、雙方協(xié)議內(nèi)容。1、甲方同意乙方全額投資建設(shè)辦公住宅樓。2、甲方同意乙方辦理各項建設(shè)手續(xù)。3、甲方有義務(wù)協(xié)助乙方辦理建設(shè)前期手續(xù)。4、雙方商定辦公住宅樓竣工后房屋及土地所有權(quán)以樓中心線為準，中心線以南為學(xué)院所有，作為乙方對甲方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的補償，其中，乙方無償轉(zhuǎn)讓辦公住宅樓2600平方米給甲方，乙方按700元每平方米有償轉(zhuǎn)讓辦公住宅樓1260平方米給甲方；中心線以北為聯(lián)通公司所有。5、乙方負責(zé)辦公住宅樓建設(shè)前期的拆遷和補償工作，費用由乙方全部承擔(dān)。6、乙方承擔(dān)辦公住宅樓的配套工程及全部費用。7、辦公住宅樓建設(shè)施工隊伍嚴格按照標準程序執(zhí)行。8、辦公住宅樓驗收，需在雙方人員共同參與下按規(guī)定要求執(zhí)行。9、乙方無償和優(yōu)惠轉(zhuǎn)讓給甲方的房屋，質(zhì)量問題原則上由施工單位負責(zé)，乙方也按施工建筑要求承擔(dān)連帶責(zé)任。10、土地證和房產(chǎn)證由乙方依法辦理，在甲方付清給乙方的無償和有償房款后，乙方將土地證和房產(chǎn)證交給甲方。

聯(lián)通紅興隆分公司于2006年10月19日向黑龍江農(nóng)墾總局紅興隆分局計劃委員會呈報《關(guān)于中國聯(lián)通紅興隆分公司建設(shè)辦公住宅樓的請示》，當(dāng)日，黑龍江省農(nóng)墾總局紅興隆分局計劃委員會作出紅墾局計復(fù)（2006）46號《關(guān)于中國聯(lián)通紅興隆分公司建設(shè)辦公住宅樓項目的批復(fù)》，“同意你公司2006年新建辦公住宅樓一幢，建筑面積7500平方米，建設(shè)地點為紅興隆工商北路農(nóng)墾職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)生公寓南側(cè)，請據(jù)此批復(fù)抓緊辦理項目建設(shè)有關(guān)手續(xù)及初步設(shè)計?！?007年5月28日，黑龍江農(nóng)墾總局環(huán)境保護局紅興隆分局向聯(lián)通紅興隆分公司出具《建設(shè)項目環(huán)境影響報告表》。2007年5月29日，黑龍江省農(nóng)墾總局紅興隆分局城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃局向聯(lián)通紅興隆分公司頒發(fā)編號2007-027《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)項目選址意見書》。

2007年6月1日，農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院（甲方）與聯(lián)通紅興隆分公司（乙方）簽訂《協(xié)議書》（第三份合同），雙方約定：一、工程概況。1、項目名稱：中國聯(lián)通紅興隆分公司建設(shè)辦公樓。2、工程規(guī)模：樓層六層，建筑面積：根據(jù)拆遷2樓情況而定，如拆遷成功預(yù)計6000平方米，如拆遷不成功預(yù)計3000平方米。3、工程位置：學(xué)院大學(xué)生公寓以南，工商北路以東。二、雙方協(xié)議內(nèi)容。1、甲方同意乙方全額出資建設(shè)辦公住宅樓。2、甲方同意乙方辦理建設(shè)手續(xù)，開工前期的各項費用由甲乙雙方協(xié)商承擔(dān)。3、甲方有義務(wù)協(xié)助乙方辦理建設(shè)前期手續(xù)。如因甲方不協(xié)助乙方辦理各項手續(xù)影響開工日期甲方應(yīng)給予相應(yīng)的補償。4、甲方同意乙方建設(shè)使用土地面積范圍為學(xué)院大學(xué)生公寓往南78米,工商北路往東25.87米，在此范圍內(nèi)允許施工建設(shè)。雙方商定辦公住宅樓竣工后，根據(jù)拆遷實際情況具體商定補償多少（補償協(xié)議另簽）。5、乙方負責(zé)辦公住宅樓建設(shè)前期的拆遷和補償工作，費用由乙方全部承擔(dān)。6、乙方承擔(dān)住宅樓的配套工程及全部費用。7、辦公住宅樓建設(shè)施工隊伍嚴格按照標準程序執(zhí)行。8、辦公住宅樓驗收，需在雙方人員共同參與下按規(guī)定要求執(zhí)行。9、乙方無償和優(yōu)惠轉(zhuǎn)讓給甲方的房屋，質(zhì)量問題原則上由施工單位負責(zé)，乙方也按施工建筑要求承擔(dān)連帶責(zé)任。10、土地證和房產(chǎn)證由乙方依法辦理。11、本協(xié)議簽訂后請乙方立即開工建設(shè)。

2007年6月4日，黑龍江省紅興隆農(nóng)墾公安局消防科向墾區(qū)公安局消防處呈報黑墾公消第013號《關(guān)于中國聯(lián)通紅興隆分局辦公住宅樓消防選址的意見》，作出“此工程消防設(shè)計圖紙依據(jù)國家有關(guān)消防技術(shù)標準審核，紅興隆農(nóng)墾公安局消防科認為該選址設(shè)計符合《建筑設(shè)計防火規(guī)范》及有關(guān)國家消防設(shè)計標準。請墾區(qū)公安局消防處予以審核。”

2007年7月，建業(yè)公司以開發(fā)的名義進入該工程之中。三利仁公司平安分公司對該建設(shè)項目進行了施工建設(shè)。聯(lián)通紅興隆分公司及建業(yè)公司對建設(shè)范圍內(nèi)的田洪民、彭福民、彭振江房屋進行了拆遷安置補償，支付補償款144.4萬元，通過拆遷取得土地713.86平方米。

2009年3月6日，聯(lián)通紅興隆分公司向黑龍江省國土資源廳駐農(nóng)墾總局國土資源局紅興隆分局局直國土資源局繳納土地出讓金43萬元，依法取得2017.86平方米土地使用權(quán)（通過拆遷取得713.86平方米，與農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院協(xié)商取得1304平方米）。

2009年9月，該建設(shè)項目已經(jīng)完工，但因雙方發(fā)生糾紛至今未進行竣工驗收。

2009年9月25日，農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院申請訴前財產(chǎn)保全，要求查封聯(lián)通紅興隆分公司建設(shè)辦公住宅樓由南至北1至8門市及往上的住宅。該院于當(dāng)日作出（2009）紅民保字第2號民事裁定，查封該建筑由南至北1至8門市及往上的住宅。

紅興隆農(nóng)墾法院認為，農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院依法享有建設(shè)范圍內(nèi)的1304平方米土地使用權(quán)系劃撥取得，為此，農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院與聯(lián)通紅興隆分公司協(xié)商，農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院協(xié)助聯(lián)通紅興隆分公司在農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院消除土地使用權(quán)之后，聯(lián)通興隆分公司通過繳納土地出讓金方式取得土地使用權(quán)，聯(lián)通紅興隆分公司因此向農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院支付相應(yīng)對價，即農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院從中取得相應(yīng)利益，應(yīng)當(dāng)受到法律保護。農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院與聯(lián)通紅興隆分公司就利益的分配在2006年6月10日和10月17日的協(xié)議中，通過分配建筑物的方式進行，即建筑物的一半歸各自所有，農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院分得的一半，大部分無償取得，小部分支付成本價取得，但雙方在2007年6月1日新簽訂的協(xié)議中約定“雙方商定辦公住宅樓竣工后，根據(jù)拆遷實際情況具體商定補償多少（補償協(xié)議另簽）”，導(dǎo)致后協(xié)議變更了前協(xié)議的結(jié)果，且農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院與聯(lián)通紅興隆分公司至今就如何補償沒有簽訂新的協(xié)議。另因雙方爭議的建筑物現(xiàn)未竣工驗收，故無法判令實物分割。為此，該案在訴訟過程中，該院多次組織雙方當(dāng)事人進行協(xié)商，希望雙方能夠達成可行的處理方案，但農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院明確表示訴訟請求是判令建成的辦公住宅樓中心線以南房屋為其所有，不接受其他分配及補償方式，故農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院的請求不當(dāng)，該院無法予以支持。于2010年12月29日作出（2009）紅民初字第761號民事判決：駁回農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院的訴訟請求，案件受理費30800元，財產(chǎn)保全費5000元，由農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院承擔(dān)。

農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院不服一審判決，上訴請求：撤銷一審判決，依法改判或發(fā)回重審，一、二審訴訟費及保全費由聯(lián)通紅興隆分公司承擔(dān)。二審法院（黑龍江省農(nóng)墾中級法院，以下簡稱農(nóng)墾中院）對一審查明的事實予以確認。另查明，爭議樓房為六層，占地2017.86平方米，其中，屬于農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院的土地面積為1304平方米。聯(lián)通紅興隆分公司拆遷獲得713.86平方米，支出拆遷補償費144.4萬元。實際建筑面積為6162.61平方米。爭議樓房的設(shè)計圖紙顯示樓房總長77.15米，位于樓房中心線部位，自下至上均為墻。而實際施工時，改變了原設(shè)計方案，樓長為71.15米，中心線不在墻體上，在35.575米處，中心線向南2.825米處為聯(lián)通辦公室樓北墻，該墻從一樓起一直延伸至樓頂。

農(nóng)墾中院認為，本案存在以下爭議焦點：（一）關(guān)于如何認定三份合同效力及合同性質(zhì)問題。第一份合同上蓋有聯(lián)通紅興隆分公司的公章，該公司雖然否定公章的真實性，但未舉示確定、充分的證據(jù)否定，故應(yīng)當(dāng)認定該份合同系雙方當(dāng)事人的真實意思表示。聯(lián)通紅興隆分公司在一審?fù)徶姓J可第二份合同中該公司法定代表人的簽名及公章是真實的，且稱已將該合同報送建設(shè)部門備案，故第二份合同也是雙方當(dāng)事人真實意思表示。第三份合同與第二份合同相比較，只是部分條款有所變更，比如：工程概況中的第2項，建筑面積由原來的7600平方米，變更為“根據(jù)拆遷2樓情況而定，如拆遷成功預(yù)計6000平方米，如拆遷不成功預(yù)計3000平方米?！彪p方協(xié)議內(nèi)容的第2項增加了“開工前期的各項費用由甲乙雙方協(xié)商承擔(dān)”內(nèi)容；第3項增加了“如因甲方不協(xié)助乙方辦理各項手續(xù)影響開工日期甲方應(yīng)給予相應(yīng)的補償”內(nèi)容；第4項雙方應(yīng)得樓房面積變更為“竣工后，根據(jù)拆遷實際情況具體商定補償多少（補償協(xié)議另簽）”；第10項將“在甲方付清給乙方的無償和有償房款后，乙方將土地證和房產(chǎn)證交給甲方”刪除，其余不變；增加了第11項，即“本協(xié)議簽訂后請乙方立即開工建設(shè)”。合同的其他內(nèi)容均同第二份合同。從內(nèi)容上看，第三份合同是對前面合同內(nèi)容的補充和變更，并沒有約定前面的合同作廢，故三份合同均是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，互為補充，為有效合同。根據(jù)合同約定，雙方約定所建辦公住宅樓，住宅部分供各自單位自己分配，而不是開發(fā)的商品樓。農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院只以國家劃撥的1304平方米土地的使用權(quán)作為出資，不投入任何資金，也不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險。建設(shè)用資金全部由聯(lián)通紅興隆分公司承擔(dān)。故本案應(yīng)當(dāng)為聯(lián)合建房合同。三份合同的根本點是聯(lián)通紅興隆分公司有償取得農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院的土地。有償不是以給付金錢，而是交付實物即給付一半樓房，其中包括無償和有償?shù)膬刹糠帧＃ǘ╆P(guān)于應(yīng)否分割雙方聯(lián)合所建的樓房及如何分割的問題。在第一份合同中約定建筑面積5790平方米，農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院應(yīng)得2895平方米，其中無償面積為2130平方米，有償面積為765平方米，按700元每平方米計算；在第二份合同中約定建筑面積7600平方米，農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院應(yīng)得3860平方米，其中無償面積為2600平方米，有償面積為1260平方米，按700元每平方米計算；在第三份合同中只約定補償辦法另行商定，沒有約定對樓房如何分配。發(fā)生糾紛后，未能商定新的分配方案，故應(yīng)以原來商定的各一半的意見分配，樓房中心線以南歸農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院，以北歸聯(lián)通紅興隆分公司。由于墻體南移2.825米，聯(lián)通紅興隆分公司多占樓房面積278.2625平方米〔2.825米×（2.75米+15.5米）×2層+（2.825米×15.5米×4層）〕。根據(jù)第二份合同約定，有償面積占應(yīng)得樓房面積的32.64%（1260平方米÷3860平方米），故有償面積為1005.74平方米（3081.305平方米×32.64%），故該有償面積減去聯(lián)通紅興隆分公司多占樓房面積后，農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院應(yīng)付給聯(lián)通紅興隆分公司價款為509233.9元[727.48平方米（1005.74平方米-278.2625平方米）×700元/平方米]。（三）關(guān)于建業(yè)公司、三利仁平安分公司是否承擔(dān)責(zé)任問題。上述二公司與農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院沒有合同關(guān)系，故不承擔(dān)責(zé)任。綜上，一審判決認定基本事實正確，但對爭議樓房未予處理錯誤，應(yīng)當(dāng)糾正。于2011年10月31日作出（2011）墾民終字第88號民事判決：一、撤銷（2009）紅民初字第761號民事判決；二、聯(lián)通紅興隆分公司于該判決生效后15日內(nèi)，向農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院交付聯(lián)通紅興隆分公司辦公住宅樓中心線向南2.825米處（聯(lián)通辦公室北墻以南）的1-6層房屋；三、農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院于樓房交付10日內(nèi)，給付聯(lián)通紅興隆分公司房屋補償款509233.9元；四、建業(yè)公司和三利仁平安分公司不承擔(dān)責(zé)任。一審案件受理費30800元、二審案件受理費30800元，合計61600元，財產(chǎn)保全費5000元，合計62100元，由聯(lián)通紅興隆分公司負擔(dān)。

聯(lián)通紅興隆分公司不服，向黑龍江高級人民法院申請再審，請求：撤銷二審判決，依法再審。黑龍江高級人民法院認為，一、關(guān)于聯(lián)建合同是否因雙方均無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)而無效問題。雙方所建項目為辦公住宅樓，住宅部分建成后供各自單位自己分配，而不是商品房開發(fā)，且已取得了所需的各項審批手續(xù)，故本案應(yīng)為聯(lián)合建房合同，并不因雙方無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)而無效，故該項理由不能成立。二、關(guān)于雙方合同性質(zhì)問題。農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院只以國家劃撥的1304平方米土地的使用權(quán)作為出資，不投入任何資金，也不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，建設(shè)用資金全部由聯(lián)通紅興隆分公司承擔(dān)，雙方簽訂的聯(lián)建合同具有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓性質(zhì)，但雙方約定的給付對價不是給付金錢而是實物即一半樓房，據(jù)此本案的焦點仍是所建的樓房如何分割問題，故二審對本案的實體審理結(jié)果并無不當(dāng)。三、關(guān)于三份協(xié)議如何適用及是否應(yīng)按投資比例分割聯(lián)建樓房問題。從雙方建房過程中簽訂的三份協(xié)議看，后簽訂協(xié)議并未約定前協(xié)議無效或作廢，僅是對前協(xié)議部分內(nèi)容的補充和變更，三份協(xié)議均是雙方的真實意思表示，互為補充，故應(yīng)將三份協(xié)議作為整體，在協(xié)議有約定的情況下優(yōu)先適用協(xié)議約定，原審對此認定正確。第三份協(xié)議約定以拆遷實際情況具體商定補償多少，系對之前補償問題的變更，但目前雙方無法就補償問題達成協(xié)議，按照拆遷實際進行補償?shù)募s定屬約定不明。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第七十八條：“當(dāng)事人對合同變更的內(nèi)容約定不明確的，推定為未變更”之規(guī)定，原審依據(jù)第二份協(xié)議有關(guān)條款分割并無不當(dāng)，聯(lián)通紅興隆分公司要求按投資比例確定份額缺乏事實與法律依據(jù)。于2012年12月4日作出（2012）黑高民申三字第99號民事裁定：駁回聯(lián)通紅興隆分公司的再審申請。

聯(lián)通紅興隆分公司不服，向檢察機關(guān)申訴。黑龍江省人民檢察院抗訴認為，有新的證據(jù)足以推翻二審判決且該判決適用法律確有錯誤。理由：一、有新的證據(jù)足以推翻判決認定聯(lián)通紅興隆分公司與農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院簽訂的三份合同均為有效合同的事實。經(jīng)查，根據(jù)聯(lián)通紅興隆分公司提交的哈爾濱工業(yè)大學(xué)司法鑒定中心于2013年5月9日作出的哈工大司鑒中心（2013）文檢字第019號文書司法鑒定意見書的鑒定意見可知，由于聯(lián)通紅興隆分公司與農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院所簽訂的第一、二份合同的簽名和蓋章存在瑕疵，即：1、第一份合同中乙方處內(nèi)容為“中國聯(lián)通有限公司紅興隆分公司”印章印紋與所提供樣本上蓋印的印章印紋不是同一枚印章印紋。2、第一份合同中乙方法定代表人“韓忠義”簽名與所提供樣本上韓忠義簽名不是同一人所書寫。3、第二份合同中甲方處內(nèi)容為“黑龍江農(nóng)墾農(nóng)業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院”印章印紋與所提供樣本上蓋章的印章印紋不是同一枚印章所印，因此，上述兩份合同均沒有成立生效。二、判決認定聯(lián)通紅興隆分公司與農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院為聯(lián)合建房合同系錯誤認定雙方法律關(guān)系，屬適用法律確有錯誤。經(jīng)查，從雙方簽訂的三份協(xié)議內(nèi)容看，農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院只以國家劃撥的土地使用權(quán)作為出資，不投入任何資金，也不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只是收取固定利益，即分得糾紛協(xié)議中約定的房產(chǎn)。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”之規(guī)定，本案應(yīng)認定雙方簽訂的合同為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。二審判決認定雙方為聯(lián)合建房合同系錯誤認定雙方法律關(guān)系，屬適用法律確有錯誤。

黑龍江省高級人民法院于2013年9月23日作出（2013）黑監(jiān)民監(jiān)字第116號民事裁定，提審本案。該院再審查明的事實與二審法院認定的事實一致，認為，（一）關(guān)于檢察機關(guān)抗訴提出的有新的證據(jù)足以推翻原判決，即再審提交的鑒定問題。經(jīng)庭審查明，聯(lián)通紅興隆分公司在其提交的再審申請書中對三份合同的真實性沒有異議。因此，該條抗訴理由不成立。（二）關(guān)于檢察機關(guān)抗訴提出的原判決認定聯(lián)通紅興隆分公司與農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院為聯(lián)合建房合同系錯誤認定雙方法律關(guān)系，屬適用法律確有錯誤問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同?！北景鸽p方所建項目為辦公住宅樓，住宅部分建成后供各自單位自己分配，而不是用于商品房開發(fā)，且已取得了建設(shè)所需的各項審批手續(xù)，故本案涉及合同應(yīng)為聯(lián)合建房合同，而非土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同?？乖V機關(guān)該條抗訴理由不能成立。綜上，二審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。于2013年12月17日作出（2013）黑監(jiān)民再字第95號民事判決：維持黑龍江省農(nóng)墾中級法院（2011）墾民終字第88號民事判決。

本院再審中，各方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)，且均認可在案涉1304平方米土地上建設(shè)六層樓房，建筑面積不可能是6000平方米左右，只能是3000平方米左右。本院對原審查明的事實予以確認。

第二，農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院是否有權(quán)分割案涉房屋以及應(yīng)當(dāng)如何分割。在本案聯(lián)合建房合同關(guān)系中，對于農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院需要提供的投入，三份合同均有明確約定，即以國家劃撥方式取得的1304平方米土地使用權(quán)，在此基礎(chǔ)上即有權(quán)在房屋建成后進行分割。在合同履行過程中，農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院已經(jīng)按照約定履行了自己的義務(wù)，因此，其有權(quán)分割已經(jīng)建成的案涉房屋。前兩份合同對于擬建設(shè)樓房的建筑面積和建成后如何分割均有明確約定，第一份合同約定的面積為5790平方米，農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院應(yīng)得2895平方米，其中無償面積為2130平方米，有償面積為765平方米，按700元每平方米計算；第二份合同約定的面積7600平方米，農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院應(yīng)得3860平方米，其中無償面積為2600平方米，有償面積為1260平方米，按700元每平方米計算。在各方當(dāng)事人均認可在1304平方米土地上只能建成建筑面積為3000平方米六層樓房的基礎(chǔ)上，前兩份合同即明確約定：乙方（聯(lián)通紅興隆分公司）負責(zé)辦公住宅樓建設(shè)前期的拆遷和補償工作，費用由乙方（聯(lián)通紅興隆分公司）全部承擔(dān)。說明在前兩份合同簽訂時，無論是建成5790平方米的六層樓房，還是建成7600平方米的六層樓房，都是在相關(guān)拆遷補償工作完成之后才能實現(xiàn)；而完成拆遷補償工作包括承擔(dān)相關(guān)費用的合同義務(wù)，都應(yīng)當(dāng)由聯(lián)通紅興隆分公司履行；之所以約定了案涉樓房的具體分割方案，是因為雙方當(dāng)事人都認為拆遷補償工作是能夠完成的。第三份合同對于擬建設(shè)樓房的建筑面積設(shè)定了兩種可能，一種是在相關(guān)拆遷補償工作完成后面積為6000平方米，另一種是在相關(guān)拆遷補償工作未完成時面積為3000平方米；同時約定，案涉樓房竣工后，根據(jù)拆遷實際情況具體商定補償多少；并再次明確約定，乙方（聯(lián)通紅興隆分公司）負責(zé)辦公住宅樓建設(shè)前期的拆遷和補償工作，費用由乙方（聯(lián)通紅興隆分公司）全部承擔(dān)。第三份合同并未對雙方當(dāng)事人需要提供的投入進行變更，也未對前兩份合同中關(guān)于拆遷和補償工作完成后案涉樓房的分割原則進行變更；變更的部分是增加了如果拆遷不成則需具體商定補償多少的內(nèi)容。但在合同的實際履行過程中，拆遷補償工作已經(jīng)由聯(lián)通紅興隆分公司按照合同約定完成了，其投資范圍并未超過三份合同中約定的內(nèi)容，也并未出現(xiàn)如拆遷不成則建筑面積僅為3000平方米的情況。因此，第三份合同約定拆遷補償工作完成后案涉樓房的占地面積和建筑面積與前兩份合同約定拆遷補償工作完成后案涉樓房的占地面積和建筑面積，并未發(fā)生重大改變；雙方當(dāng)事人在第一份合同、第二份合同和第三份合同中約定各自投入的內(nèi)容，也未發(fā)生重大變化；各方當(dāng)事人并未提出充分的證據(jù)證明，第一份合同和第二份合同存在不公平的情況。因此，原判決按照第一份、第二份合同中約定的分配原則，并結(jié)合案涉房屋的實際建設(shè)情況，在農(nóng)墾職業(yè)學(xué)院與聯(lián)通紅興隆分公司之間分割案涉房屋，具有事實和法律依據(jù)，不存在違反合同約定和公平原則以及適用法律錯誤的情形，是正確的，本院予以維持。

綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長　　王云飛

審判員　　陳　佳

審判員　　何　波

二〇一九年四月二十六日