中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 判 決 書

(2017)最高法民終162號(hào)

法定代表人：沈華源，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人：王雪華，北京市環(huán)中律師事務(wù)所律師。

委托代理人：邢媛，北京市環(huán)中律師事務(wù)所律師。

被上訴人（一審原告、反訴被告）：北京通產(chǎn)日壇俱樂(lè)部有限。住所地：北京市朝陽(yáng)區(qū)日壇東路**號(hào)羲和雅居內(nèi)居內(nèi)。

法定代表人：胡喜旺，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人：許海濤，北京安理（天津）律師事務(wù)所律師。

委托代理人：李崢，北京市安理律師事務(wù)所律師。

一審第三人：北京日壇泰來(lái)會(huì)所管理有。住所地：北京市朝陽(yáng)區(qū)日壇北路**號(hào)**室01室。

法定代表人：沈華嵩，該公司執(zhí)行董事。

委托代理人：王雪華，北京市環(huán)中律師事務(wù)所律師。

委托代理人：邢媛，北京市環(huán)中律師事務(wù)所律師。

通產(chǎn)公司向北京高院起訴請(qǐng)求：1.確認(rèn)通產(chǎn)公司與泰來(lái)公司于2009年5月15日簽署的《日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目合作協(xié)議書》（以下簡(jiǎn)稱《合作協(xié)議》）及其附件《房屋租賃合同》（以下簡(jiǎn)稱《租賃合同》）已經(jīng)解除；2.泰來(lái)公司支付通產(chǎn)公司《合作協(xié)議》解除違約金5000萬(wàn)元人民幣（以下幣種均為人民幣）；3.泰來(lái)公司支付通產(chǎn)公司逾期竣工違約金14235308元及逾期支付逾期竣工違約金的利息2718424元（暫計(jì)至2015年10月16日，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算至逾期竣工違約金付清之日）；4.泰來(lái)公司支付《租賃合同》解除違約金1億元；5.泰來(lái)公司和日壇公司騰退通產(chǎn)日壇俱樂(lè)部（朝陽(yáng)區(qū)日壇東路1號(hào)樓及附屬設(shè)施），且自2015年11月16日起至實(shí)際騰退之日止，按每日6萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)向通產(chǎn)公司支付賠償金；6.泰來(lái)公司在通產(chǎn)日壇俱樂(lè)部（朝陽(yáng)區(qū)日壇東路1號(hào)樓及附屬設(shè)施）投資建設(shè)和租賃期間投資所形成的全部資產(chǎn)歸屬通產(chǎn)公司所有；7.泰來(lái)公司支付房屋租金35123288元（暫計(jì)算至2015年10月16日，從2015年10月17日起按2200萬(wàn)元/年計(jì)算至實(shí)際騰退之日止）；8.泰來(lái)公司支付逾期支付房屋租金的滯納金3025151.80元（暫計(jì)算至2015年10月16日，要求按欠付房租總額的日萬(wàn)分之二點(diǎn)五為標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算至房屋租金付清之日）；9.泰來(lái)公司支付逾期支付租賃押金違約金1311750元。以上第1-9項(xiàng)訴訟請(qǐng)求金額合計(jì)為206413921.80元；10.泰來(lái)公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

泰來(lái)公司反訴請(qǐng)求：1.通產(chǎn)公司向泰來(lái)公司支付因工期延誤期間（2011年5月16日至2013年9月27日，共866天）造成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)損失80951082元；2.通產(chǎn)公司向泰來(lái)公司支付因工期延誤期間造成泰來(lái)公司額外增加的投資額損失，具體請(qǐng)求數(shù)額尚在統(tǒng)計(jì)核算之中;3.通產(chǎn)公司繼續(xù)履行《合作協(xié)議》，在其附件《租賃合同》上補(bǔ)蓋公章，租賃期限相應(yīng)順延；4.通產(chǎn)公司向泰來(lái)公司支付因未在《合作協(xié)議》的附件《租賃合同》上補(bǔ)蓋公章而給泰來(lái)公司造成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)損失64109391.3元（2013年9月28日起算，暫算至2015年10月16日，共749天）；5.通產(chǎn)公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。訴訟過(guò)程中，泰來(lái)公司撤回第二項(xiàng)反訴請(qǐng)求，并變更第三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為：確認(rèn)通產(chǎn)公司于2015年10月15日發(fā)函解約的行為無(wú)效，并判令通產(chǎn)公司繼續(xù)履行《合作協(xié)議》，在其附件《租賃合同》上補(bǔ)蓋公章，租賃期限相應(yīng)順延。

北京高院經(jīng)審理查明，2009年5月15日，通產(chǎn)公司作為甲方、泰來(lái)公司作為乙方簽訂《合作協(xié)議》，約定：鑒于1.日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目（簡(jiǎn)稱該項(xiàng)目）系甲方開發(fā)建設(shè)的商業(yè)項(xiàng)目，甲方已通過(guò)出讓方式取得該項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)，該項(xiàng)目工程尚未竣工；2.乙方為獲取日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目的承租權(quán)，并使該項(xiàng)目工程的建設(shè)滿足其租賃期間使用需要，乙方愿在日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目工程現(xiàn)狀條件下投入資金，完善該項(xiàng)目工程的建設(shè)，直至該項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收合格、完成竣工備案手續(xù)并達(dá)到房屋出租的法定條件；3.雙方同意，在日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格并達(dá)到出租條件后，由乙方（或其關(guān)聯(lián)公司）作為會(huì)所俱樂(lè)部經(jīng)營(yíng)之用途承租該項(xiàng)目。第一部分項(xiàng)目情況。1.本協(xié)議簽訂之日起30日內(nèi)，甲方向乙方提供該項(xiàng)目資料、項(xiàng)目情況介紹，甲乙雙方共同委托建筑質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目工程進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)鑒定并獲取檢測(cè)鑒定報(bào)告（檢測(cè)鑒定費(fèi)用由甲方承擔(dān)）。2.甲方應(yīng)向乙方提供甲方所持有的全部項(xiàng)目資料，以便乙方結(jié)合前述質(zhì)量檢測(cè)鑒定報(bào)告評(píng)估相應(yīng)的法律和建筑技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。3.自本協(xié)議簽訂之日起60日內(nèi)，甲乙雙方應(yīng)就甲方提供的項(xiàng)目資料、項(xiàng)目情況介紹及審批建設(shè)情況進(jìn)行書面確認(rèn)。前述確認(rèn)完成后，甲方對(duì)于日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目資料中缺失或不完善的部分（即甲乙雙方書面確認(rèn)的項(xiàng)目資料以外的資料），甲方在本協(xié)議項(xiàng)下不再負(fù)責(zé)補(bǔ)充提供。4.自本協(xié)議簽訂之日起60日內(nèi)，乙方應(yīng)就甲方所提供項(xiàng)目資料及情況介紹之所示具體內(nèi)容與該項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)狀況進(jìn)行核對(duì)。項(xiàng)目基本情況介紹及項(xiàng)目資料所示具體內(nèi)容如與該項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)狀況不符，均以項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)狀況為準(zhǔn)。5.自本協(xié)議簽訂之日起60日內(nèi)，乙方如發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目存在無(wú)法克服的法律風(fēng)險(xiǎn)或建筑技術(shù)問(wèn)題，雙方應(yīng)通過(guò)協(xié)商解決。協(xié)商不能達(dá)成一致的，本協(xié)議解除，解約后，雙方相互返還財(cái)產(chǎn)、資料，且互不承擔(dān)任何違約責(zé)任。此前各方所發(fā)生的費(fèi)用各自承擔(dān)。6.在甲乙雙方已獲得本項(xiàng)目質(zhì)量檢測(cè)鑒定報(bào)告的前提下，甲乙雙方應(yīng)在本協(xié)議簽訂之日起第60日，就本協(xié)議是否繼續(xù)履行進(jìn)行書面確認(rèn)。本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方書面確認(rèn)繼續(xù)后，即表明乙方已對(duì)日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目的基本情況和準(zhǔn)確、具體的情況進(jìn)行了充分的了解和掌握，且乙方確認(rèn)甲方所提供的項(xiàng)目資料和建筑質(zhì)量檢測(cè)鑒定報(bào)告足以支持其完成本協(xié)議書所述的項(xiàng)目投資建設(shè)的全部工作。7.本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方書面確認(rèn)繼續(xù)后，如發(fā)現(xiàn)雙方未曾確認(rèn)且足以影響雙方實(shí)現(xiàn)本協(xié)議目的的法律風(fēng)險(xiǎn)或建筑技術(shù)問(wèn)題，甲乙雙方應(yīng)另行協(xié)商處理該等法律風(fēng)險(xiǎn)或建筑技術(shù)問(wèn)題。除前述情況外，甲乙雙方均須切實(shí)履行本協(xié)議，否則，違約方應(yīng)按本協(xié)議的相關(guān)約定承擔(dān)法律責(zé)任。第二部分項(xiàng)目投資建設(shè)。本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方按本協(xié)議第6條約定確認(rèn)繼續(xù)履行后，乙方按下述約定進(jìn)行日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目的投資建設(shè)。8.本協(xié)議所述項(xiàng)目投資建設(shè)系指在日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目現(xiàn)狀條件下，自甲方將日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)交由乙方管理之日起，在甲方監(jiān)督下，由乙方以甲方名義自行組織完成對(duì)日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目主體工程和各項(xiàng)配套輔助設(shè)施（包括但不限于大小市政配套工程、汽車坡道、地?zé)峋梅烤梅?、園林綠化等）的勘察、檢測(cè)、鑒定、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工（包括但不限于項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)的加固改造）、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督、整體竣工驗(yàn)收（包括但不限于消防等各專業(yè)工程驗(yàn)收）等各項(xiàng)工作，直至滿足并完成日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目工程的竣工備案。8.1項(xiàng)目投資建設(shè)期間所發(fā)生的全部費(fèi)用均由乙方承擔(dān)，但本協(xié)議第11條明確約定由甲方承擔(dān)的費(fèi)用除外。8.2乙方在租賃合同條件下，為滿足其經(jīng)營(yíng)需要所進(jìn)行的各項(xiàng)裝修、裝飾工程不在此列，由乙方自籌資金并以其自身名義另行組織完成。9.項(xiàng)目投資建設(shè)過(guò)程中，所有的審批、手續(xù)辦理、協(xié)調(diào)事項(xiàng)均由乙方自行負(fù)責(zé)解決并承擔(dān)因此發(fā)生的全部費(fèi)用。10.項(xiàng)目投資建設(shè)過(guò)程中，乙方基于日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目投資建設(shè)的行為均以甲方的名義進(jìn)行，相關(guān)的設(shè)計(jì)、施工單位由乙方選定。乙方應(yīng)將投資建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)生的包括設(shè)計(jì)資料、審批文件、合同在內(nèi)的與甲方及該項(xiàng)目有關(guān)的全部資料原件交由甲方存檔，且甲方有權(quán)對(duì)乙方的投資建設(shè)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。其中，乙方應(yīng)事先將設(shè)計(jì)方案提供甲方并由甲方轉(zhuǎn)交日壇公園確認(rèn)。甲方在確認(rèn)乙方行為不違反法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定且不損害甲方利益的前提下，甲方應(yīng)向乙方提供授權(quán)、簽署法律文件、按時(shí)將乙方存入甲乙雙方共管賬戶內(nèi)的資金對(duì)外支付、辦理相關(guān)審批手續(xù)等程序方面的及時(shí)協(xié)助與配合，否則，甲方應(yīng)賠償因其程序方面無(wú)故拖延給乙方造成的損失。11.項(xiàng)目投資建設(shè)過(guò)程中，在不超過(guò)該項(xiàng)目現(xiàn)狀規(guī)模條件下所發(fā)生的人防工程異地重建費(fèi)、超規(guī)劃問(wèn)題的行政罰款、應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金、應(yīng)交納的大市政費(fèi)用（含大市政工程施工費(fèi)）由甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)。12.乙方保證自甲乙雙方確認(rèn)本協(xié)議繼續(xù)履行之日起30日內(nèi)，正式開展日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目投資建設(shè)的施工工作，即申領(lǐng)到項(xiàng)目主體工程的建筑工程施工許可證且施工單位進(jìn)場(chǎng)并正式開始施工。否則，甲方有權(quán)解除本協(xié)議書并要求乙方按本協(xié)議書約定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。但甲乙雙方另行協(xié)商一致或由于甲方未能及時(shí)提供相關(guān)程序方面的協(xié)助與配合致使項(xiàng)目不能按時(shí)施工的，乙方不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。13.項(xiàng)目投資建設(shè)過(guò)程中，乙方以甲方名義簽署項(xiàng)目設(shè)計(jì)合同、項(xiàng)目施工合同、項(xiàng)目監(jiān)理合同、項(xiàng)目設(shè)備采購(gòu)安裝合同時(shí)，乙方保證合同對(duì)方向甲方書面承諾：13.1合同系與乙方談判達(dá)成但以甲方名義簽署，合同所涉及的甲方義務(wù)和責(zé)任均由乙方實(shí)際承擔(dān)；合同履行不會(huì)對(duì)甲方的財(cái)產(chǎn)和工程質(zhì)量安全造成損壞。13.2合同履行過(guò)程中及因合同履行發(fā)生糾紛時(shí)，均放棄對(duì)甲方的任何權(quán)利（包括法定的和合同約定的全部權(quán)利）主張，相應(yīng)的權(quán)利主張只得向乙方提出。13.3甲乙雙方之間的合作協(xié)議（即本協(xié)議）如被解除，甲方有權(quán)單方解除乙方以甲方名義與對(duì)方簽署的合同，乙方應(yīng)在甲方書面通知之日起30日內(nèi)無(wú)條件協(xié)助甲方辦理合同解除手續(xù)（包括合同備案手續(xù)的解除）、撤場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)及全部資料移交等工作，且甲方無(wú)須為此向?qū)Ψ匠袚?dān)任何義務(wù)和責(zé)任。13.4對(duì)方如違反上述承諾，應(yīng)賠償甲方的全部經(jīng)濟(jì)損失；其中，違反13.3條款的，對(duì)方還應(yīng)按每日5萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付違約金。對(duì)方如不能做出上述承諾，甲乙雙方另行協(xié)商解決。14.項(xiàng)目投資建設(shè)過(guò)程中，非經(jīng)甲方書面同意，乙方或其委托的第三方不得擅自改變?nèi)諌銟?lè)部項(xiàng)目工程的主體結(jié)構(gòu)，乙方或其委托的第三方擅自改變或損壞日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目工程的主體結(jié)構(gòu)的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議書并要求乙方恢復(fù)原狀、賠償甲方全部損失并按照本協(xié)議約定承擔(dān)違約責(zé)任。但甲乙雙方另行協(xié)商一致的除外。15.為保障項(xiàng)目投資建設(shè)工作的順利開展，乙方應(yīng)在本協(xié)議簽訂之日起10日內(nèi)，將500萬(wàn)元項(xiàng)目投資建設(shè)備付金付至甲乙雙方的共管賬戶，除甲乙雙方另有約定外，該備付金僅用作項(xiàng)目投資建設(shè)過(guò)程中有合同或法律依據(jù)的對(duì)外付款，甲乙雙方均不得擅自動(dòng)用或進(jìn)行他用。除甲乙雙方另行協(xié)商一致外，乙方未按本條前述約定支付備付金超過(guò)5日的，本協(xié)議自動(dòng)解除。16.項(xiàng)目投資建設(shè)過(guò)程中，先以備付金對(duì)外支付款項(xiàng)，備付金用盡后再由乙方根據(jù)相關(guān)合同約定的付款進(jìn)度提前將資金打入甲乙雙方的共管帳戶。甲方對(duì)外支付款項(xiàng)時(shí)，由乙方書面向甲方提出用款數(shù)額和用款依據(jù)，在符合相關(guān)合同約定或法律政策規(guī)定的前提下由甲乙雙方共同對(duì)外付款。16.1乙方應(yīng)保障項(xiàng)目投資建設(shè)所需資金的充足并保證備付金用盡后不對(duì)外拖欠任何應(yīng)付款項(xiàng)，否則，乙方應(yīng)賠償甲方因此所產(chǎn)生的任何債務(wù)并賠償甲方的全部經(jīng)濟(jì)損失。16.2在此過(guò)程中，以甲方名義對(duì)外付款所產(chǎn)生的全部法律后果均由乙方承擔(dān)。17.在乙方按前述第15條約定將500萬(wàn)元項(xiàng)目投資建設(shè)備付金付至甲乙雙方共管賬戶后5日內(nèi)，甲方將項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)移交乙方管理。18.乙方保證本項(xiàng)目投資建設(shè)的全部工作自本協(xié)議簽訂之日起2年內(nèi)完成，工作完成的標(biāo)志為日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目取得竣工備案表。非因甲方原因?qū)е掠馄谌〉每⒐浒副韽亩绊懕緟f(xié)議書第三部分所附租賃合同生效的，每逾期一天，乙方應(yīng)向甲方支付16348元違約金，且乙方應(yīng)每三個(gè)月結(jié)清一次違約金；違約金逾期超過(guò)180日未付或乙方投資建設(shè)的全部工作自本協(xié)議簽訂之日起5年內(nèi)未完成的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議書并要求乙方按照本協(xié)議約定承擔(dān)違約責(zé)任，但甲乙雙方另行協(xié)商一致的除外。19.乙方應(yīng)努力通過(guò)規(guī)劃行政罰款方式徹底解決日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目超規(guī)劃建設(shè)問(wèn)題（即保留超規(guī)劃建設(shè)面積并補(bǔ)辦相應(yīng)的合法審批手續(xù)）；日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目超規(guī)劃建設(shè)問(wèn)題如不能按前述方式解決，乙方應(yīng)在會(huì)商甲方后（會(huì)商結(jié)果應(yīng)以書面確認(rèn)）按有關(guān)部門的要求調(diào)整該項(xiàng)目的投資建設(shè)，該調(diào)整不影響甲乙雙方在本協(xié)議書及其附件房屋租賃合同項(xiàng)下的任何權(quán)利、義務(wù)、保證、承諾，也不增加任何一方的任何責(zé)任。項(xiàng)目建設(shè)完成后，為盡快取得相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，甲方應(yīng)及時(shí)向乙方提供程序方面協(xié)助配合，若因甲方程序協(xié)助配合方面的原因?qū)е鹿こ炭⒐浒傅仁马?xiàng)的延誤或不能被批準(zhǔn)，乙方有權(quán)解除本協(xié)議書并要求甲方按照本協(xié)議約定承擔(dān)違約責(zé)任。但甲乙雙方另行協(xié)商一致的除外。20.甲方承諾，不因甲方的任何債權(quán)債務(wù)糾紛或該項(xiàng)目抵押影響乙方實(shí)現(xiàn)本協(xié)議目的，否則，甲方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。21.日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目取得竣工備案表當(dāng)日，本協(xié)議書附件房屋租賃合同自動(dòng)生效，甲乙雙方均須在租賃合同上補(bǔ)蓋公章，租賃合同空白處按屆時(shí)的項(xiàng)目實(shí)際情況填寫。22.如因乙方原因?qū)е卤緟f(xié)議書解除或乙方無(wú)故終止本協(xié)議書履行的，乙方應(yīng)在本協(xié)議書解除或乙方終止履行本協(xié)議書之日起15日內(nèi)將項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)和全部項(xiàng)目資料移交甲方管理，乙方進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)投資所形成的全部資產(chǎn)和尚未對(duì)外支付的備付金全部歸甲方所有，同時(shí)，甲方有權(quán)繼續(xù)無(wú)償使用乙方所提供的設(shè)計(jì)資料；乙方如逾期將項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)和項(xiàng)目資料移交甲方管理，每逾期一天，乙方還應(yīng)向甲方支付6萬(wàn)元違約金。除本條前述責(zé)任外，乙方還須另行向甲方支付五千萬(wàn)元違約金。23.如因甲方原因?qū)е卤緟f(xié)議書解除或甲方無(wú)故終止本協(xié)議書履行的，甲方應(yīng)在本協(xié)議書解除或甲方終止履行本協(xié)議書之日起15日內(nèi)雙倍退還乙方因進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)投資所發(fā)生的全部費(fèi)用和尚未對(duì)外支付的備付金；甲方如逾期退還前述款項(xiàng)，每逾期一天，甲方還應(yīng)向乙方支付6萬(wàn)元違約金。除本條前述責(zé)任外，甲方還須另行向乙方支付5000萬(wàn)元違約金。24.本合同項(xiàng)下發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，依法向有管轄權(quán)的人民法院起訴。25.其他約定事項(xiàng)：本合同生效后，雙方對(duì)合同內(nèi)容的變更或補(bǔ)充應(yīng)采取書面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。

《合作協(xié)議》的附件為《租賃合同》。通產(chǎn)公司、泰來(lái)公司、日壇公司均未在《租賃合同》簽字蓋章。《租賃合同》主要內(nèi)容為：出租人（甲方）通產(chǎn)公司，承租人（乙方）泰來(lái)公司（或其關(guān)聯(lián)公司）。甲乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就乙方承租甲方北京日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目房屋的有關(guān)事宜達(dá)成協(xié)議如下：第一條租賃房屋的基本情況。（一）房屋坐落于北京市朝陽(yáng)區(qū)日壇公園東北角，建筑工程規(guī)劃許可證所載建筑面積約22863.2平方米（以竣工備案后的實(shí)際測(cè)繪面積為準(zhǔn)）。（二）房屋權(quán)屬狀況：甲方持有土地使用權(quán)證，權(quán)證編號(hào)：京朝國(guó)用（2000出）字第0209號(hào)；房屋已完成竣工備案，甲方為房屋所有權(quán)人。（三）甲方提供租賃房產(chǎn)可使用的土地、配置、設(shè)施范圍的相關(guān)平面圖，以及土地房屋的相關(guān)合法權(quán)屬證明文件、批文、登記備案文書等作為本合同的附件（乙方在租賃前的投資建設(shè)過(guò)程中均已持有，甲方不再提供）。第二條房屋租賃用途及登記備案。（一）租賃用途：用于餐飲、娛樂(lè)、健身休閑等俱樂(lè)部經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。乙方保證合法經(jīng)營(yíng)，不將租賃房屋用作違法經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。（二）甲乙雙方自本房屋租賃合同生效之日起30日內(nèi)，應(yīng)到房屋所在地的房屋行政管理部門辦理房屋租賃合同備案手續(xù)。但備案手續(xù)不作為本合同生效的要件，也不對(duì)雙方在本合同項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生任何影響或改變。（三）甲乙雙方應(yīng)嚴(yán)格按照本條第（二）款約定的期限共同辦理本合同的登記備案，任何一方拒絕提供備案資料或拖延時(shí)間導(dǎo)致本合同不能如期備案的，守約方有權(quán)解除本協(xié)議并要求責(zé)任方按本合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。如因備案所需資料客觀不存在或備案部門不予辦理備案手續(xù)，雙方互不承擔(dān)任何責(zé)任且須繼續(xù)嚴(yán)格履行本合同。第三條租賃期限與續(xù)租。（一）房屋租賃期自X年X月X日至2029年X月X日，共計(jì)X年。（二）前述租賃期限屆滿前，乙方要求續(xù)租的，續(xù)租期限最長(zhǎng)可至2040年7月19日，但乙方至少應(yīng)在前述租期屆滿前90日書面向甲方提出續(xù)租方為有效。續(xù)租期間，乙方按本合同所約定的續(xù)租租金條款支付租金，同時(shí)，本合同的其它條款不做調(diào)整且一并由甲乙雙方繼續(xù)遵行。第四條租金與押金。（一）租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式：1.自甲乙雙方簽署《合作協(xié)議》之日起，第1-2年:乙方進(jìn)行項(xiàng)目投資建設(shè)，本合同無(wú)論是否生效，甲方不收取租金。第3-5年：600萬(wàn)/年（該期限內(nèi)，本合同如未生效，乙方按每日16348元向甲方支付未生效階段違約金；本合同如生效，乙方按該期限內(nèi)的租金標(biāo)準(zhǔn)支付生效階段的租金）。第6-10年：2200萬(wàn)/年。第11-15年：（2200+2200×2%）萬(wàn)/年=2244萬(wàn)/年。第16-20年：（2244+2244×2%）萬(wàn)/年=2288.88萬(wàn)/年。2.續(xù)租租金，第21-25年：(2288.88+2288.88×5%)萬(wàn)/年=2403.32萬(wàn)/年，第26-31年：(2403.32+2403.32×5%)萬(wàn)/年=2523.49萬(wàn)/年。3.支付方式：乙方應(yīng)于每個(gè)季度末一次性支付下一季度的租金。（二）押金：三百萬(wàn)元整。在《合作協(xié)議》生效之日起第二年最后一日，乙方須向甲方支付押金三百萬(wàn)元;租賃期滿或合同解除后三日內(nèi)，房屋租賃押金除抵扣應(yīng)由乙方承擔(dān)的費(fèi)用、租金，以及乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約賠償責(zé)任外，剩余部分甲方應(yīng)如數(shù)返還給乙方;甲方每年應(yīng)按銀行一年期企業(yè)存款利率向乙方支付押金利息(每年支付一次,在下一年度第一季度租金中抵扣)。乙方逾期支付押金的，按每日萬(wàn)分之二點(diǎn)五支付違約金；逾期超過(guò)60日，甲方有權(quán)解除本合同。但甲乙雙方另行協(xié)商一致的除外。第五條費(fèi)用承擔(dān)。（一）租賃期內(nèi)，除法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)由甲方承擔(dān)的與租賃房屋權(quán)屬、土地權(quán)屬相關(guān)的稅費(fèi)由甲方承擔(dān)外，其它與日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目用地、房屋及乙方經(jīng)營(yíng)、管理、運(yùn)營(yíng)相關(guān)的全部費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。（二）乙方每年應(yīng)在租金之外，另行支付給日壇公園的綠地養(yǎng)護(hù)費(fèi)70萬(wàn)元、保底收益每年20萬(wàn)元，上述兩項(xiàng)合計(jì)：90萬(wàn)元,此費(fèi)用不遞增。本合同履行期間，如日壇公園或相關(guān)管理部門要求甲方解除或終止綠地認(rèn)建認(rèn)養(yǎng)協(xié)議的（綠地認(rèn)建認(rèn)養(yǎng)期限自2008年7月20日至2040年7月19日），自綠地認(rèn)建認(rèn)養(yǎng)協(xié)議被解除之日起，乙方不再負(fù)擔(dān)日壇公園的綠地養(yǎng)護(hù)費(fèi)70萬(wàn)元，且甲方無(wú)須為此向乙方承擔(dān)任何責(zé)任。（三）租賃期間，為了便于經(jīng)營(yíng)管理，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)將水、電、煤氣、供暖等市政設(shè)施以乙方名義開戶接通，并由乙方向相關(guān)部門繳納費(fèi)用。甲方對(duì)此提供配合。（四）租賃期間，如果發(fā)生房屋和土地的產(chǎn)權(quán)稅費(fèi)之外的政府有關(guān)部門征收與該房屋產(chǎn)權(quán)人有關(guān)的費(fèi)用，甲方作為產(chǎn)權(quán)人應(yīng)予負(fù)擔(dān)。第六條房屋的裝修。乙方可按自己的設(shè)計(jì)方案對(duì)房屋進(jìn)行室內(nèi)的裝飾、裝修，但其裝飾裝修方案和設(shè)計(jì)不得存在安全隱患，且施工完成后，乙方應(yīng)向甲方無(wú)償提供完整的竣工圖。乙方對(duì)房屋進(jìn)行室內(nèi)的裝飾、裝修的全部費(fèi)用由乙方承擔(dān)。乙方對(duì)房屋進(jìn)行室內(nèi)裝飾、裝修過(guò)程中，不得擅自改變或破壞房屋的建筑主體結(jié)構(gòu)，否則，甲方有權(quán)要求乙方停止損害、恢復(fù)原狀、賠償損失，直至解除本合同。但甲乙雙方另行協(xié)商一致的除外。第七條房屋的安全及維護(hù)維修。（一）乙方保證租賃期內(nèi)，房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施處于適用和安全的狀態(tài)并保證遵守國(guó)家和北京市的相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。（二）租賃期間，房屋主體結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、設(shè)備設(shè)施、道路圍墻、園林綠化、門前三包等乙方使用范圍內(nèi)所發(fā)生的全部維修、維護(hù)、保養(yǎng)事項(xiàng)全部由乙方負(fù)責(zé)，所發(fā)生的全部費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。第八條出租與承租的變更。（一）租賃期間,甲方有意出售、轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，應(yīng)立即書面通知乙方，并在與受讓第三方確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格后給予乙方45天的期限決定是否行使對(duì)出租房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán);本租賃合同對(duì)新的房屋所有者繼續(xù)有效,并不得因此而修改本合同。（二）甲方同意乙方有權(quán)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)需要對(duì)房屋進(jìn)行部分轉(zhuǎn)租，乙方如整體轉(zhuǎn)租則須征得甲方的書面同意。轉(zhuǎn)租合同不得變更或者超越本合同的約定。（三）乙方擅自整體轉(zhuǎn)租房屋的，甲方有權(quán)解除本合同。但甲乙雙方另行協(xié)商一致的除外。第九條合同的變更和解除。（一）經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以變更或解除本合同。一方提出變更或者解除合同，須提前三個(gè)月書面通知對(duì)方，以便雙方充分協(xié)商。（二）因不可抗力導(dǎo)致本合同無(wú)法繼續(xù)履行的，雙方可解除合同。（三）合同的變更和解除,除依法可以免除責(zé)任的外,造成損失的應(yīng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。第十條合同屆滿時(shí)的財(cái)產(chǎn)處理。合同屆滿（包括續(xù)租期屆滿）時(shí),乙方投入于建筑物的與建筑物相連的裝修及固定設(shè)備設(shè)施（包括與建筑物梁、板、墻、柱相連的全部裝修及設(shè)備設(shè)施）均無(wú)償歸甲方所有。但甲乙雙方另行協(xié)商一致的除外。第十一條違約責(zé)任。（一）租賃期內(nèi)，甲方擅自終止合同，或私下將房屋出租、出售、出借給第三方導(dǎo)致乙方解除本合同的，甲方應(yīng)賠償乙方全部的投資,包括但不限于前期土建工程，房屋裝修，固定資產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)用，并向乙方支付1億元的違約金，同時(shí)退還乙方的押金。但甲乙雙方另行協(xié)商一致的除外。（二）由于甲方過(guò)失，違反本合同條款，除賠償因此給乙方造成的損失外，應(yīng)按當(dāng)年租金的5%支付違約金。（三）租賃期內(nèi)，乙方擅自終止合同，或因乙方原因?qū)е卤竞贤唤獬?，乙方在投資建設(shè)和租賃期間的全部投資以及押金將不予退還，并應(yīng)向甲方支付一億元的違約金；同時(shí)，乙方還應(yīng)清償其欠付的租金、損失賠償及相應(yīng)的滯納金。但甲乙雙方另行協(xié)商一致的除外。（四）乙方不按約定支付租金，應(yīng)按欠交數(shù)交付滯納金，滯納金按每天萬(wàn)分之二點(diǎn)五計(jì)算。逾期超過(guò)180天的，甲方有權(quán)解除本合同。但甲乙雙方另行協(xié)商一致的除外。（五）由于乙方過(guò)失，違反本合同條款，除賠償因此給甲方造成的損失外，應(yīng)按當(dāng)年租金的5%支付違約金。（六）非甲方原因和不可抗力以外的任何因素導(dǎo)致乙方經(jīng)營(yíng)困難、或停業(yè)、歇業(yè)、重整、破產(chǎn)的，乙方仍應(yīng)按本合同約定承擔(dān)義務(wù)和責(zé)任。否則，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但甲乙雙方另行協(xié)商一致的除外。（七）因乙方原因?qū)е卤竞贤唤獬?，乙方?yīng)自本合同被解除之日起1個(gè)月內(nèi)參照本合同第十條的約定將房屋交還甲方，具體情形由甲乙雙方另行協(xié)商。乙方逾期交還的，每逾期一天，需向甲方賠償6萬(wàn)元。本合同生效后，雙方對(duì)合同內(nèi)容的變更或補(bǔ)充應(yīng)采取書面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。

2009年6月23日，通產(chǎn)公司（甲方）與泰來(lái)公司（乙方）簽訂《日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目合作協(xié)議履行確認(rèn)書》，主要內(nèi)容為：根據(jù)甲乙雙方2009年5月15日簽署的《合作協(xié)議》，雙方應(yīng)在該協(xié)議簽訂之日起第60日，就該協(xié)議是否繼續(xù)履行進(jìn)行書面確認(rèn)。乙方出于自身對(duì)日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的需要，要求提前確認(rèn)繼續(xù)履行該協(xié)議，甲方對(duì)此表示同意。甲乙雙方確認(rèn)：1.除甲乙雙方尚未共同委托建筑質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目工程進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)鑒定并獲取檢測(cè)鑒定報(bào)告外，甲方已完全履行了該協(xié)議第一部分項(xiàng)目情況項(xiàng)下所約定的全部義務(wù)。2.乙方已就甲方所提供項(xiàng)目資料及口頭項(xiàng)目情況介紹之所示具體內(nèi)容與該項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的現(xiàn)狀進(jìn)行了核對(duì)，并充分掌握了項(xiàng)目審批建設(shè)情況。3.盡管雙方尚未共同委托建筑質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目工程進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)鑒定并獲取檢測(cè)鑒定報(bào)告，但乙方根據(jù)其已經(jīng)了解、掌握的項(xiàng)目情況，確認(rèn)其有能力克服、解決該項(xiàng)目存在的法律和建筑技術(shù)方面的風(fēng)險(xiǎn)、困難、瑕疵或問(wèn)題并能夠按照合作協(xié)議第二部分的約定順利完成該項(xiàng)目的投資建設(shè)；前述風(fēng)險(xiǎn)、困難、瑕疵或問(wèn)題包括但不限于該項(xiàng)目建設(shè)審批手續(xù)不完整，該項(xiàng)目建設(shè)在用地范圍和建筑規(guī)模及建筑高度等方面違反規(guī)劃，該項(xiàng)目結(jié)構(gòu)工程須進(jìn)行加固設(shè)計(jì)和施工，該項(xiàng)目原設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位不再承擔(dān)與該項(xiàng)目有關(guān)的包括配合該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收在內(nèi)的任何義務(wù)和責(zé)任等。4.甲方除會(huì)同乙方共同委托建筑質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目工程進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)鑒定、獲取檢測(cè)鑒定報(bào)告并由甲方承擔(dān)檢測(cè)鑒定費(fèi)用外，甲方自本確認(rèn)書簽訂之日起不再承擔(dān)該協(xié)議第一部分項(xiàng)下的任何義務(wù)和責(zé)任。5.自本確認(rèn)書簽訂之日起，乙方全面接手該項(xiàng)目并正式開展該項(xiàng)目投資建設(shè)工作，除本確認(rèn)書第6條約定的情形外，甲乙雙方均應(yīng)按該協(xié)議第二部分的約定嚴(yán)格履行各自的義務(wù)，否則，違約方應(yīng)按該協(xié)議約定承擔(dān)違約責(zé)任。6.甲乙雙方共同委托的建筑質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目工程進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)鑒定后如認(rèn)定該項(xiàng)目存在嚴(yán)重的建筑質(zhì)量問(wèn)題，且該問(wèn)題無(wú)法通過(guò)任何技術(shù)手段予以解決，則該協(xié)議解除，甲乙雙方承擔(dān)各自損失且無(wú)須向?qū)Ψ匠袚?dān)任何責(zé)任。

2009年9月1日，泰來(lái)公司與日壇公司共同函告通產(chǎn)公司，在履行《合作協(xié)議》的過(guò)程中，凡需泰來(lái)公司簽署、確認(rèn)的書面文件，均由日壇公司代表泰來(lái)公司簽署、確認(rèn)（即日壇公司在書面文件上蓋其公章）。

2009年11月22日，通產(chǎn)公司（甲方）、泰來(lái)公司（乙方，由日壇公司代表）、五洲工程設(shè)計(jì)研究院（丙方）簽訂《日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目結(jié)構(gòu)檢測(cè)鑒定確認(rèn)書》，選定北京三茂建筑工程檢測(cè)鑒定有限公司（以下簡(jiǎn)稱三茂公司）對(duì)日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)鑒定。在甲方委托三茂公司對(duì)日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目現(xiàn)有結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)鑒定且三茂公司按附件檢測(cè)鑒定方案予以實(shí)施并提交檢測(cè)鑒定報(bào)告后，甲方在《合作協(xié)議》及《日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目合作協(xié)議履行確認(rèn)書》項(xiàng)下的檢測(cè)鑒定義務(wù)即為完全履行，甲方此后不再就日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目現(xiàn)有結(jié)構(gòu)的檢測(cè)鑒定向乙方承擔(dān)任何義務(wù)。

2009年12月4日，日壇公司向通產(chǎn)公司發(fā)出《工作函》，要求通產(chǎn)公司提供辦理規(guī)劃變更、開工證等手續(xù)的材料。

2009年12月28日，日壇公司向通產(chǎn)公司發(fā)出《關(guān)于大市政及外網(wǎng)工作聯(lián)系函》，要求通產(chǎn)公司就大市政及外網(wǎng)的前期準(zhǔn)備工作進(jìn)行配合。

2009年12月31日，三茂公司對(duì)日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目做出《檢測(cè)鑒定報(bào)告》，內(nèi)容包括：檢測(cè)結(jié)果、鑒定結(jié)論、結(jié)構(gòu)耐久性評(píng)價(jià)、處理建議等。

2010年3月2日，日壇公司向通產(chǎn)公司發(fā)出《關(guān)于市政外網(wǎng)工作開展的函》，要求通產(chǎn)公司盡快開展工作，于2010年3月15日前完成方案認(rèn)定工作。

2010年5月19日，日壇公司向通產(chǎn)公司發(fā)出《關(guān)于建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同蓋章的函》，要求通產(chǎn)公司對(duì)設(shè)計(jì)工作進(jìn)行配合。

2011年7月12日，泰來(lái)公司董事長(zhǎng)沈華源向通產(chǎn)公司實(shí)際負(fù)責(zé)人寫信,內(nèi)容為：日壇起租期已快過(guò)兩月了，今天我才知道，對(duì)不起。懇請(qǐng)賢弟再延八個(gè)月，這筆人情帳由我來(lái)彌補(bǔ)。

2011年7月26日，泰來(lái)公司向通產(chǎn)公司發(fā)出《關(guān)于申請(qǐng)延長(zhǎng)免租期的函》，表示：項(xiàng)目情況確實(shí)較為復(fù)雜，資金需求量較大，已大大超出泰來(lái)公司當(dāng)初的計(jì)劃，對(duì)項(xiàng)目至今仍未完工表示歉意。按雙方意向約定，從2011年5月起泰來(lái)公司應(yīng)付項(xiàng)目的房租。而泰來(lái)公司近期資金非常緊張，支付房租困難較大。申請(qǐng)通產(chǎn)公司給予延長(zhǎng)免租期8個(gè)月的優(yōu)惠，即從2011年5月15日至2012年1月14日。

2013年9月27日，通產(chǎn)公司與泰來(lái)公司取得《北京市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》，工程名稱記載為通產(chǎn)日壇俱樂(lè)部裝修工程。訴訟中，本案三方當(dāng)事人均確認(rèn)，該竣工驗(yàn)收備案表即為《合作協(xié)議》中第18條約定的“竣工備案表”。

2013年11月29日，通產(chǎn)公司取得日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目《房屋所有權(quán)證》（X京房權(quán)證朝字第13090**號(hào)）。

2013年12月30日，泰來(lái)公司向通產(chǎn)公司發(fā)出《違約金確認(rèn)函》，主要內(nèi)容為：現(xiàn)就2013年5月15日至2014年5月14日雙方的違約金作如下確認(rèn)：根據(jù)雙方簽訂的《合作協(xié)議》約定，由于我方原因本項(xiàng)目未在《合作協(xié)議》簽訂之日起2年內(nèi)取得竣工備案。即從2013年5月15日起至2014年5月14日，泰來(lái)公司向通產(chǎn)公司支付違約金600萬(wàn)元。

2014年9月17日，北京市工商行政管理局朝陽(yáng)分局作出《行政處罰告知書》（京工商朝團(tuán)結(jié)湖處告字（2014）第51號(hào)），因日壇公司擅自改變公司登記事項(xiàng)，將公司住所北京市朝陽(yáng)區(qū)日壇北路**號(hào)**室遷**北京市朝陽(yáng)區(qū)日壇東路**號(hào)樓，罰款1.9萬(wàn)元。泰來(lái)公司認(rèn)為是由于通產(chǎn)公司拒絕在《合作協(xié)議》的附件《租賃合同》上，導(dǎo)致日壇公司擅自改變公司住所被北京市工商行政管理局朝陽(yáng)分局處以行政罰款**款1.9萬(wàn)元。通產(chǎn)公司認(rèn)可行政罰款的事實(shí)，不認(rèn)可泰來(lái)公司的反訴主張。

2014年12月31日，泰來(lái)公司向通產(chǎn)公司發(fā)出《房屋占用使用費(fèi)確認(rèn)函》，主要內(nèi)容為：日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目已取得《北京市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋所有權(quán)證》，具備了簽訂房屋租賃合同條件，雖然貴我雙方尚未簽訂房屋租賃合同，但我公司一直在使用貴公司的日壇俱樂(lè)部場(chǎng)所，故我公司承諾按照貴我雙方合作協(xié)議約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，向貴司支付2014年5月15日至2014年12月31日的房屋占用、使用費(fèi)1650萬(wàn)元。同日，泰來(lái)公司向通產(chǎn)公司發(fā)出《確認(rèn)函》，主要內(nèi)容為：鑒于1.截止到2014年12月31日，我公司共計(jì)向貴公司借款1.39億元，按合同約定15%年利率計(jì)算，截止到2014年12月31日應(yīng)付利息共計(jì)40963715元。2.截止到2014年12月31日，我公司在《合作協(xié)議》項(xiàng)下應(yīng)向貴公司支付違約金1400萬(wàn)元。3.截止到2014年12月31日，我公司應(yīng)付貴公司2014年5月15日至2014年12月31日的房屋占用使用費(fèi)1650萬(wàn)元。綜合以上三項(xiàng)，截止到2014年12月31日，我公司應(yīng)付貴公司借款本息、違約金、房屋占用使用費(fèi)共計(jì)210463715元。

2015年10月15日，通產(chǎn)公司向泰來(lái)公司發(fā)出《關(guān)于解除<合作協(xié)議>及附件<租賃合同>的通知函》，主要內(nèi)容為：貴司在《合作協(xié)議》和《租賃合同》履行過(guò)程中，存在逾期竣工、逾期支付竣工違約金、逾期支付租賃押金、逾期支付房屋租金等多項(xiàng)違約行為。雖經(jīng)我司多次催促，貴司前述違約行為目前仍然持續(xù)。我司現(xiàn)通知貴司自2015年10月17日起，解除貴我雙方《合作協(xié)議》及《租賃合同》，要求貴司及日壇公司在2015年11月16日前騰退通產(chǎn)日壇俱樂(lè)部（朝陽(yáng)區(qū)日壇東路1號(hào)樓及附屬設(shè)施）。我司同時(shí)要求貴司按照《合作協(xié)議》和《租賃合同》的約定承擔(dān)違約責(zé)任。另，我司要求貴司及日壇公司立即清償所借我司全部款項(xiàng)的本金、利息及違約金。

通產(chǎn)公司與泰來(lái)公司、日壇公司均確認(rèn)，日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目現(xiàn)由泰來(lái)公司的關(guān)聯(lián)公司日壇公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)；泰來(lái)公司與日壇公司從未向通產(chǎn)公司支付過(guò)《合作協(xié)議》及《租賃合同》中約定的違約金、賠償金、房屋租金、租賃押金、滯納金。泰來(lái)公司認(rèn)為其不存在違約，通產(chǎn)公司無(wú)權(quán)解除《合作協(xié)議》及附件《租賃合同》。庭審中，泰來(lái)公司表示《合作協(xié)議》及附件《租賃合同》約定的違約金過(guò)高，要求法院酌減。

訴訟中，泰來(lái)公司認(rèn)為日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目在現(xiàn)有建設(shè)規(guī)模和設(shè)計(jì)營(yíng)業(yè)能力情況下，如果正常開業(yè)運(yùn)營(yíng)應(yīng)有的日毛利率額為93477元。通產(chǎn)公司不認(rèn)可泰來(lái)公司主張的日毛利率測(cè)算。

另，泰來(lái)公司與日壇公司提供兩份《租賃合同》（稿），出租人均為通產(chǎn)公司、承租人均為日壇公司，一份合同標(biāo)注時(shí)間為2014年5月6日，另一份合同標(biāo)注時(shí)間為2015年。兩份《租賃合同》中的當(dāng)事人均未蓋章。泰來(lái)公司與日壇公司主張：通產(chǎn)公司未在《合作協(xié)議》的附件《租賃合同》上蓋章，反而要求泰來(lái)公司與通產(chǎn)公司簽訂新的《租賃合同》，并先后向泰來(lái)公司提出新的《租賃合同》的版本，其中提及一些條件較2009年顯得極為苛刻，例如增加了要求泰來(lái)公司管理核心持股比例不低于51%、股權(quán)變化或與第三方的融資合作必須經(jīng)通產(chǎn)公司同意等明顯與房屋租賃關(guān)系無(wú)關(guān)并且干涉泰來(lái)公司的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)的條款。通產(chǎn)公司不認(rèn)可泰來(lái)公司的主張。

北京高院審理認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、《合作協(xié)議》及其附件《租賃合同》的關(guān)系。二、在履行《合作協(xié)議》及其附件《租賃合同》中，通產(chǎn)公司與泰來(lái)公司是否根本違約。三、泰來(lái)公司主張的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)損失是否合理。

（一）關(guān)于《合作協(xié)議》及其附件《租賃合同》的關(guān)系問(wèn)題。

通產(chǎn)公司與泰來(lái)公司簽訂的《合作協(xié)議》及其附件《租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)依約履行。

《合作協(xié)議》包括兩部分內(nèi)容，一是日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目現(xiàn)狀條件下進(jìn)行建設(shè)，相關(guān)權(quán)利義務(wù)約定于《合作協(xié)議》主文；二是對(duì)建設(shè)完畢的日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目租賃，相關(guān)權(quán)利義務(wù)約定于《合作協(xié)議》的附件《租賃合同》。通產(chǎn)公司是日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目的所有權(quán)人，建設(shè)過(guò)程中是名義上的建設(shè)方，建設(shè)完畢后是出租人。泰來(lái)公司在日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中是投資人，項(xiàng)目建設(shè)完畢取得承租權(quán)后是承租人，其投資回報(bào)在于租賃日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目后經(jīng)營(yíng)獲利。日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的投資及實(shí)際建設(shè)由泰來(lái)公司完成，日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目的租賃及實(shí)際經(jīng)營(yíng)的主體，既可以是泰來(lái)公司，也可以是泰來(lái)公司的關(guān)聯(lián)公司。實(shí)際履行中，泰來(lái)公司是《租賃合同》的簽約主體，泰來(lái)公司設(shè)立日壇公司，由日壇公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目。

通產(chǎn)公司與泰來(lái)公司的合作可以分為建設(shè)期與租賃期，雙方對(duì)日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目建設(shè)目的是租賃，而泰來(lái)公司取得承租權(quán)的前提是投資建設(shè)租賃物（爛尾項(xiàng)目）。建設(shè)期與租賃期是兩個(gè)不同的時(shí)段但會(huì)有重疊，建設(shè)期完畢的標(biāo)志是泰來(lái)公司取得《合作協(xié)議》中第18條約定的竣工備案表，該標(biāo)志同時(shí)也是《租賃合同》生效的標(biāo)志，租賃期自《租賃合同》生效開始，房屋租金亦開始起算。租賃期開始，不等同于建設(shè)期完畢，不等同于泰來(lái)公司投資及實(shí)際建設(shè)日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目的義務(wù)完畢，泰來(lái)公司還應(yīng)繼續(xù)履行《合作協(xié)議》主文中相應(yīng)義務(wù)，例如與施工方結(jié)算、支付工程款等等。

（二）關(guān)于在履行《合作協(xié)議》及其附件《租賃合同》中，通產(chǎn)公司與泰來(lái)公司是否根本違約問(wèn)題。

依據(jù)通產(chǎn)公司與泰來(lái)公司于2009年6月23日簽訂的《日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目合作協(xié)議履行確認(rèn)書》，雙方對(duì)《合作協(xié)議》第一部分的部分約定進(jìn)行了變更，應(yīng)認(rèn)為通產(chǎn)公司已經(jīng)完成《合作協(xié)議》第一部分項(xiàng)下的義務(wù)和責(zé)任，泰來(lái)公司自甘風(fēng)險(xiǎn)全面接手日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目并正式開展投資建設(shè)工作。

通產(chǎn)公司與泰來(lái)公司在《日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目合作協(xié)議履行確認(rèn)書》中約定，雙方共同委托的建筑質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目工程進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)鑒定。2009年11月22日，通產(chǎn)公司、泰來(lái)公司（由日壇公司代表）、五洲工程設(shè)計(jì)研究院簽訂《日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目結(jié)構(gòu)檢測(cè)鑒定確認(rèn)書》，選定三茂公司對(duì)日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)鑒定。三茂公司于2009年12月31日對(duì)日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目作出《檢測(cè)鑒定報(bào)告》，至此，通產(chǎn)公司完成了《合作協(xié)議》及《日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目合作協(xié)議履行確認(rèn)書》中主要合同義務(wù)。

通產(chǎn)公司與泰來(lái)公司于2013年9月27日取得《北京市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》（即《合作協(xié)議》中第18條約定的竣工備案表），表明：1.日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目不存在無(wú)法通過(guò)任何技術(shù)手段解決的嚴(yán)重建筑質(zhì)量問(wèn)題。2.不存在足以影響實(shí)現(xiàn)《合作協(xié)議》目的的法律風(fēng)險(xiǎn)或建筑技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。3.從2011年5月15日起至2013年9月26日止，泰來(lái)公司逾期完成投資建設(shè)工作共計(jì)866日。4.《租賃合同》自2013年9月27日起生效，通產(chǎn)公司是出租人、泰來(lái)公司是承租人。

日壇公司向通產(chǎn)公司于2009年12月4日發(fā)出《工作函》、于2009年12月28日發(fā)出《關(guān)于大市政及外網(wǎng)工作聯(lián)系函》、于2010年3月2日發(fā)出《關(guān)于市政外網(wǎng)工作開展的函》、于2010年5月19日發(fā)出《關(guān)于建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同蓋章的函》，要求通產(chǎn)公司配合工作。泰來(lái)公司據(jù)此主張，項(xiàng)目投資建設(shè)過(guò)程中逾期取得竣工備案表的責(zé)任在于通產(chǎn)公司。關(guān)于此節(jié)，第一，上述所有函件為日壇公司向通產(chǎn)公司單方發(fā)出，其中對(duì)通產(chǎn)公司不利措辭，不當(dāng)然成立。第二，泰來(lái)公司未能進(jìn)一步證明工期延誤的責(zé)任在于通產(chǎn)公司。第三，法律風(fēng)險(xiǎn)、建筑技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)出現(xiàn)在2009年12月4日的首份函件（《工作函》）之前，該風(fēng)險(xiǎn)后果應(yīng)由泰來(lái)公司承擔(dān)。第四，上述風(fēng)險(xiǎn)不斷出現(xiàn)，導(dǎo)致工期不斷順延、工作步步延誤。第五，不斷出現(xiàn)的上述風(fēng)險(xiǎn)是導(dǎo)致工期延誤的主要原因。2011年7月12日，泰來(lái)公司董事長(zhǎng)沈華源向通產(chǎn)公司實(shí)際負(fù)責(zé)人發(fā)出信函，泰來(lái)公司向通產(chǎn)公司于2011年7月26日發(fā)出《關(guān)于申請(qǐng)延長(zhǎng)免租期的函》、于2014年12月31日發(fā)出《房屋占用使用費(fèi)確認(rèn)函》及《確認(rèn)函》，泰來(lái)公司從未主張通產(chǎn)公司在履行《合作協(xié)議》中違約，反而是其中對(duì)泰來(lái)公司的不利措辭，形成泰來(lái)公司自認(rèn)違約。泰來(lái)公司所稱“工作中逐漸發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目建筑存在大量問(wèn)題”、“難以正確評(píng)估建筑風(fēng)險(xiǎn)和相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)”系泰來(lái)公司自甘風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致，不能以此認(rèn)定通產(chǎn)公司根本違約。泰來(lái)公司未能保證日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目投資建設(shè)的全部工作自《合作協(xié)議》簽訂之日起2年內(nèi)完成（工作完成的標(biāo)志為取得竣工備案表），現(xiàn)無(wú)證據(jù)表明系通產(chǎn)公司原因?qū)е掠馄谌〉每⒐浒副韽亩绊憽蹲赓U合同》生效。

另就通產(chǎn)公司未在《租賃合同》蓋章一節(jié)。第一，依據(jù)《合作協(xié)議》21條約定，2013年9月27日取得《北京市建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》當(dāng)日，《租賃合同》即已自動(dòng)生效，通產(chǎn)公司未在《租賃合同》補(bǔ)蓋公章不影響《租賃合同》生效。第二，泰來(lái)公司亦未在《租賃合同》蓋章。第三，無(wú)證據(jù)證明泰來(lái)公司在訴訟前曾要求通產(chǎn)公司在《租賃合同》補(bǔ)蓋公章及通產(chǎn)公司在訴訟前明確拒絕在《租賃合同》補(bǔ)蓋公章，亦無(wú)證據(jù)證明其在訴訟前已經(jīng)向通產(chǎn)公司明確主張“未在《租賃合同》補(bǔ)蓋公章，即是屬于違約”。第四，《租賃合同》是《合作協(xié)議》的附件，《租賃合同》自動(dòng)生效后，泰來(lái)公司即是《租賃合同》的承租人。由泰來(lái)公司自身經(jīng)營(yíng)日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目，還是依靠關(guān)聯(lián)公司經(jīng)營(yíng)日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目，屬于《租賃合同》承租人的泰來(lái)公司自主確定范疇。第五，日壇公司成立于2009年7月22日，而《合作協(xié)議》簽訂于2009年5月15日。雖然日壇公司是日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營(yíng)人，但通產(chǎn)公司即便在《租賃合同》補(bǔ)蓋公章，也不能使日壇公司自動(dòng)成為《租賃合同》主體（承租人），亦不能直接避免北京市工商行政管理局朝陽(yáng)分局涉案的行政罰款。第六，直至本案一審訴訟期間，日壇公司仍然在經(jīng)營(yíng)日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目，未因通產(chǎn)公司未在《租賃合同》補(bǔ)蓋公章而停業(yè)。第七，泰來(lái)公司或日壇公司從未支付租金。綜上，通產(chǎn)公司不存在根本違約，通產(chǎn)公司在履行《合作協(xié)議》中僅存在瑕疵。

《合作協(xié)議》第18條約定：泰來(lái)公司保證日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目投資建設(shè)的全部工作自本協(xié)議簽訂之日起2年內(nèi)完成，工作完成的標(biāo)志為日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目取得竣工備案表。非因通產(chǎn)公司原因?qū)е掠馄谌〉每⒐浒副韽亩绊懕緟f(xié)議書第三部分所附《租賃合同》生效的，每逾期一天，泰來(lái)公司應(yīng)向通產(chǎn)公司支付16348元違約金，且每三個(gè)月結(jié)清一次違約金，違約金逾期超過(guò)180日未付，通產(chǎn)公司有權(quán)解除本協(xié)議書并要求泰來(lái)公司按照本協(xié)議約定承擔(dān)違約責(zé)任。該院認(rèn)為，泰來(lái)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期取得竣工備案表的責(zé)任，因逾期共計(jì)866日，泰來(lái)公司應(yīng)向通產(chǎn)公司支付違約金14157368元（16348元/日×866日）。泰來(lái)公司逾期超過(guò)180日未付違約金，通產(chǎn)公司有權(quán)解除《合作協(xié)議》并要求泰來(lái)公司按照《合作協(xié)議》約定承擔(dān)違約責(zé)任。通產(chǎn)公司請(qǐng)求判決泰來(lái)公司支付逾期竣工違約金14235308元中合理部分予以支持，超出14157368元的部分不予支持。通產(chǎn)公司請(qǐng)求判決泰來(lái)公司支付逾期竣工違約金的利息2718424元，缺乏法律依據(jù)，該院不予支持。

《租賃合同》第三條租賃期限與續(xù)租，對(duì)租期屆滿日僅約定為2029年，未進(jìn)一步明確約定具體日期。該院認(rèn)為，當(dāng)事人可以在2029年當(dāng)年的任何一天隨時(shí)解除合同，如若當(dāng)事人在2029年當(dāng)年未提出解除合同，則《租賃合同》于2029年12月31日期滿終止。

《租賃合同》第四條租金與押金約定：1.2013年9月27日至2014年5月14日租金為每年600萬(wàn)元、2014年5月15日至2019年5月14日租金為每年2200萬(wàn)元、2019年5月15日至2024年5月14日租金為每年2244萬(wàn)元。2.泰來(lái)公司須支付押金300萬(wàn)元，泰來(lái)公司逾期支付押金，按每日萬(wàn)分之二點(diǎn)五支付違約金；逾期超過(guò)60日，通產(chǎn)公司有權(quán)解除本合同。訴訟中，各方當(dāng)事人均確認(rèn)泰來(lái)公司未支付房屋租金、租賃押金。通產(chǎn)公司請(qǐng)求判決泰來(lái)公司支付2013年9月27日起至2015年10月16日止的房屋租金35123288元，該院予以支持。通產(chǎn)公司請(qǐng)求判決泰來(lái)公司支付逾期支付租賃押金違約金1311750元，該院予以支持。

《租賃合同》第十一條違約責(zé)任第四項(xiàng)約定：泰來(lái)公司不按約定支付租金，應(yīng)按欠交數(shù)交付滯納金，滯納金按每天萬(wàn)分之二點(diǎn)五計(jì)算；逾期超過(guò)180天的，通產(chǎn)公司有權(quán)解除本合同。通產(chǎn)公司請(qǐng)求判決泰來(lái)公司支付計(jì)算至2015年10月16日的逾期支付房屋租金的滯納金3025151.80元，該院予以支持。

因泰來(lái)公司存在違反《合作協(xié)議》第18條，《租賃合同》第四條、第十一條等約定的情形，通產(chǎn)公司有權(quán)解除《合作協(xié)議》及其附件《租賃合同》。2015年10月15日，通產(chǎn)公司向泰來(lái)公司發(fā)出《關(guān)于解除<合作協(xié)議>及附件<租賃合同>的通知函》，通知泰來(lái)公司自2015年10月17日起，解除《合作協(xié)議》及附件《租賃合同》。通產(chǎn)公司請(qǐng)求確認(rèn)2009年5月15日簽訂的《日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目合作協(xié)議書》及附件《租賃合同》已經(jīng)于2015年10月17日解除，該院予以支持。泰來(lái)公司請(qǐng)求確認(rèn)通產(chǎn)公司于2015年10月15日發(fā)函解約的行為無(wú)效，并判令通產(chǎn)公司繼續(xù)履行《合作協(xié)議》，在其附件《租賃合同》上補(bǔ)蓋公章，租賃期限相應(yīng)順延，該院均不予支持。

《合作協(xié)議》第22條，《租賃合同》第十一條合同屆滿時(shí)的財(cái)產(chǎn)處理、第十一條違約責(zé)任第（七）項(xiàng)約定：泰來(lái)公司原因?qū)е潞贤唤獬?，泰?lái)公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)投資所形成的全部資產(chǎn)歸通產(chǎn)公司所有；泰來(lái)公司應(yīng)自本合同被解除之日起1個(gè)月將投入于建筑物的與建筑物相連的裝修及固定設(shè)備設(shè)施（包括與建筑物梁、板、墻、柱相連的全部裝修及設(shè)備設(shè)施）均無(wú)償歸通產(chǎn)公司所有，每逾期交還一天賠償6萬(wàn)元。日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目現(xiàn)由泰來(lái)公司的關(guān)聯(lián)公司日壇公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)。通產(chǎn)公司請(qǐng)求判決泰來(lái)公司和第三人騰退通產(chǎn)日壇俱樂(lè)部（朝陽(yáng)區(qū)日壇東路1號(hào)樓及附屬設(shè)施），且自2015年11月16日起至實(shí)際騰退之日止，按每日6萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)向通產(chǎn)公司支付賠償金，該院予以支持。通產(chǎn)公司請(qǐng)求確認(rèn)泰來(lái)公司在通產(chǎn)日壇俱樂(lè)部（朝陽(yáng)區(qū)日壇東路1號(hào)樓及附屬設(shè)施）投資建設(shè)和租賃期間投資所形成的全部資產(chǎn)歸屬通產(chǎn)公司所有，該院予以支持。通產(chǎn)公司請(qǐng)求判決泰來(lái)公司支付從2015年10月17日起按2200萬(wàn)元/年計(jì)算至實(shí)際騰退之日止的房屋租金，因《合作協(xié)議》及附件《租賃合同》已經(jīng)解除，該院比照房屋租金標(biāo)準(zhǔn)予以支持相應(yīng)的房屋使用費(fèi)。

《合作協(xié)議》第22條約定：泰來(lái)公司原因?qū)е卤緟f(xié)議書解除，除已承擔(dān)的責(zé)任外，泰來(lái)公司還須另行向通產(chǎn)公司支付5000萬(wàn)元違約金?！蹲赓U合同》第十一條違約責(zé)任第（三）項(xiàng)約定：租賃期內(nèi)，因泰來(lái)公司原因?qū)е卤竞贤唤獬模湓谕顿Y建設(shè)和租賃期間的全部投資以及押金將不予退還，并應(yīng)向通產(chǎn)公司支付一億元的違約金；同時(shí)，泰來(lái)公司還應(yīng)清償其欠付的租金、損失賠償及相應(yīng)的滯納金。就通產(chǎn)公司請(qǐng)求判決泰來(lái)公司支付通產(chǎn)公司《合作協(xié)議》解除違約金5000萬(wàn)元、《租賃合同》解除違約金1億元一節(jié)，泰來(lái)公司確應(yīng)承擔(dān)合同解除的違約責(zé)任，但泰來(lái)公司在庭審中主張《合作協(xié)議》及附件《租賃合同》約定的違約金過(guò)高，要求法院酌減。該院考慮到：1.《租賃合同》是《合作協(xié)議》的附件。2.《合作協(xié)議》主文部分的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)基本履行完畢，除個(gè)別工程尚需與施工方結(jié)算并支付工程款外，建設(shè)期已經(jīng)基本結(jié)束。3.《租賃合同》已開始履行。4.該院已支持通產(chǎn)公司就支付租金、房屋使用費(fèi)等請(qǐng)求。5.泰來(lái)公司及日壇公司騰退涉案項(xiàng)目后，通產(chǎn)公司為尋找其他承租人而產(chǎn)生的項(xiàng)目空租期損失。6.泰來(lái)公司與日壇公司從未向通產(chǎn)公司支付過(guò)《合作協(xié)議》及《租賃合同》中約定的違約金、賠償金、房屋租金、租賃押金、滯納金。7.日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目現(xiàn)仍由泰來(lái)公司的關(guān)聯(lián)公司日壇公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)。8.通產(chǎn)公司未在《租賃合同》生效后蓋章，屬于履行合同中存有瑕疵。9.截止到2014年12月31日，泰來(lái)公司共計(jì)向通產(chǎn)公司借款1.39億元，大部分用于日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目的投資建設(shè)。該院酌定泰來(lái)公司支付通產(chǎn)公司解除《合作協(xié)議》及附件《租賃合同》違約金共計(jì)2000萬(wàn)元。

（三）關(guān)于泰來(lái)公司主張的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)損失是否合理問(wèn)題。

泰來(lái)公司自《日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目合作協(xié)議履行確認(rèn)書》簽訂之日起，變更了《合作協(xié)議》主文中權(quán)利義務(wù)，因其在建設(shè)期中自甘風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致違反《合作協(xié)議》約定，逾期取得《北京市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》（即《合作協(xié)議》中第18條約定的竣工備案表）?！蹲赓U合同》生效后，泰來(lái)公司經(jīng)營(yíng)不善、資金緊張，從未支付房屋租金、租賃押金等，根本違反了《租賃合同》的約定。另，考慮到就通產(chǎn)公司履行合同中存有瑕疵一節(jié)，該院已大幅度酌減泰來(lái)公司依據(jù)《合作協(xié)議》及附件《租賃合同》約定需支付違約金的數(shù)額。泰來(lái)公司請(qǐng)求判決通產(chǎn)公司支付因工期延誤期間（2011年5月16日至2013年9月27日，共866天）造成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)損失80951082元；未在《合作協(xié)議》附件《租賃合同》上補(bǔ)蓋公章而給泰來(lái)公司造成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)損失64109391.3元（2013年9月28日起算，暫算至2015年10月16日，共749天），缺乏依據(jù)，該院不予支持。

綜上，該院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十四條第一款、第四十五條第一款、第六十條、第九十四條、第一百一十三條、第一百一十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十條之規(guī)定，判決：一、通產(chǎn)公司與泰來(lái)公司于2009年5月15日簽訂的《日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目合作協(xié)議書》及附件《租賃合同》已經(jīng)于2015年10月17日解除；二、泰來(lái)公司在通產(chǎn)日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目（北京市朝陽(yáng)區(qū)日壇東路1號(hào)樓及附屬設(shè)施）投資建設(shè)和租賃期間投資所形成的全部資產(chǎn)歸通產(chǎn)公司所有；三、泰來(lái)公司與日壇公司于判決生效之日起三十日內(nèi)騰退通產(chǎn)日壇俱樂(lè)部（朝陽(yáng)區(qū)日壇東路1號(hào)樓及附屬設(shè)施）；四、泰來(lái)公司于判決生效之日起十日內(nèi)向通產(chǎn)公司支付房屋租金35123288元（計(jì)算至2015年10月16日止）；五、泰來(lái)公司自2015年10月17日起至判決第三款實(shí)際騰退之日止，按每年2200萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)向通產(chǎn)公司支付房屋使用費(fèi)；六、泰來(lái)公司自2015年11月16日起至判決第三項(xiàng)實(shí)際騰退之日止，按每日6萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)向通產(chǎn)公司支付賠償金；七、泰來(lái)公司于判決生效之日起十日內(nèi)向通產(chǎn)公司支付逾期竣工的違約金14157368元；八、泰來(lái)公司于判決生效之日起十日內(nèi)向通產(chǎn)公司支付逾期支付房屋租金的滯納金3025151.80元；九、泰來(lái)公司于判決生效之日起十日內(nèi)向通產(chǎn)公司支付逾期支付租賃押金的違約金1311750元；十、泰來(lái)公司于判決生效之日起十日內(nèi)向通產(chǎn)公司支付《日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目合作協(xié)議書》及附件《租賃合同》解除違約金共計(jì)2000萬(wàn)元；十一、駁回通產(chǎn)公司其他訴訟請(qǐng)求；十二、駁回泰來(lái)公司全部反訴請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)1744643.84元，由通產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)744643.84元，由泰來(lái)公司負(fù)擔(dān)100萬(wàn)元。反訴費(fèi)383551.18元，由泰來(lái)公司負(fù)擔(dān)。

泰來(lái)公司不服上述判決，向本院提起上訴稱，（一）一審判決對(duì)通產(chǎn)公司是否已委托檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)工程質(zhì)量檢測(cè)鑒定并取得檢測(cè)報(bào)告這一本案關(guān)鍵事實(shí)的認(rèn)定錯(cuò)誤，導(dǎo)致錯(cuò)誤認(rèn)定通產(chǎn)公司已履行《合作協(xié)議》項(xiàng)下的主要合同義務(wù)。（二）通產(chǎn)公司未履行委托檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)工程質(zhì)量檢測(cè)鑒定并取得報(bào)告，是工程逾期竣工的主要原因，因此通產(chǎn)公司無(wú)權(quán)要求泰來(lái)公司支付逾期竣工違約金，其通知解約的行為無(wú)效。通產(chǎn)公司應(yīng)賠償泰來(lái)公司逾期竣工期間的營(yíng)業(yè)損失。一審判決認(rèn)定通產(chǎn)公司有權(quán)解除《合作協(xié)議》，明顯錯(cuò)誤。即使逾期竣工責(zé)任在泰來(lái)公司，在泰來(lái)公司發(fā)出《確認(rèn)函》《違約金確認(rèn)函》以及逾期竣工的情況下，通產(chǎn)公司仍向泰來(lái)公司提供借款用以項(xiàng)目建設(shè)的行為，使泰來(lái)公司完全有理由相信通產(chǎn)公司默示放棄了《合作協(xié)議》項(xiàng)下的單方解除權(quán)，雙方事實(shí)上達(dá)成了新的協(xié)議，故雙方應(yīng)按照《確認(rèn)函》《違約金確認(rèn)函》執(zhí)行。且根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十五條第二款的規(guī)定，通產(chǎn)公司的單方解除權(quán)也因超出合理期限未行使而消滅。（三）一審判決認(rèn)定《租賃合同》生效并進(jìn)而判決解除以及由泰來(lái)公司承擔(dān)違約責(zé)任，顯屬事實(shí)認(rèn)定和適用法律錯(cuò)誤。《租賃合同》尚未生效，不存在泰來(lái)公司違約以及該合同解除的問(wèn)題。通產(chǎn)公司違反《合作協(xié)議》第21條和《租賃合同》第2條第1款的約定，未在房屋租賃合同上蓋章，致使泰來(lái)公司不能按《租賃合同》約定目的使用租賃物業(yè)，通產(chǎn)公司已構(gòu)成根本違約且違約在先，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。泰來(lái)公司對(duì)租金履行義務(wù)享有合理抗辯權(quán)。通產(chǎn)公司解約行為無(wú)效，《租賃合同》應(yīng)繼續(xù)履行，租期相應(yīng)順延。退一步說(shuō)，即使泰來(lái)公司未支付押金構(gòu)成違約，通產(chǎn)公司行使解除權(quán)之日2015年10月15日距押金應(yīng)付之日2010年12月31日，期限已超過(guò)4年，解除權(quán)已經(jīng)消滅。（四）泰來(lái)公司和通產(chǎn)公司之間形成的是房屋租賃法律關(guān)系，一審判決錯(cuò)誤割裂《合作協(xié)議》與《租賃合同》之間的關(guān)系，錯(cuò)誤認(rèn)定《合作協(xié)議》僅僅是為建設(shè)日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目的合同，屬于事實(shí)認(rèn)定和法律適用錯(cuò)誤。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十七條“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同”的規(guī)定，本案泰來(lái)公司與通產(chǎn)公司之間成立房屋租賃法律關(guān)系。泰來(lái)公司在項(xiàng)目建設(shè)階段投入款項(xiàng)的性質(zhì)為預(yù)付租金，不屬于投資款，不應(yīng)適用《合作協(xié)議》第22條投資款不退還的約定。即使合同解除，泰來(lái)公司為通產(chǎn)日壇俱樂(lè)部投入的約4.5億元巨額建設(shè)資金在扣除實(shí)際發(fā)生的租金（房屋使用費(fèi)）后，應(yīng)將剩余預(yù)付租金返還給泰來(lái)公司。退一步說(shuō)，即使認(rèn)為泰來(lái)公司的投入款項(xiàng)應(yīng)予以沒(méi)收，則被沒(méi)收款項(xiàng)顯屬違約金數(shù)額過(guò)高，遠(yuǎn)超過(guò)實(shí)際損失的部分應(yīng)當(dāng)予以返還。綜上，本案真正違約方是通產(chǎn)公司，在泰來(lái)公司投入約4.5億元的情況下，僅由于少量違約金等逾期未付就判決解除合同，且泰來(lái)公司投資形成的資產(chǎn)全部歸通產(chǎn)公司所有，違反《中華人民共和國(guó)合同法》第五條確定的公平原則。據(jù)此，請(qǐng)求判令撤銷一審判決，改判駁回通產(chǎn)公司全部訴訟請(qǐng)求，支持泰來(lái)公司全部反訴請(qǐng)求，本案一、二審訴訟費(fèi)以及鑒定費(fèi)等全部費(fèi)用均由通產(chǎn)公司承擔(dān)。

通產(chǎn)公司辯稱，（一）一審判決對(duì)于《合作協(xié)議》及其附件《租賃合同》之間的關(guān)系事實(shí)認(rèn)定清楚、準(zhǔn)確。1.雙方在《合作協(xié)議》中約定泰來(lái)公司出資并完成日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目剩余主體結(jié)構(gòu)和部分附屬設(shè)施建設(shè)，泰來(lái)公司投入款項(xiàng)后形成的資產(chǎn)，與通產(chǎn)公司原有資產(chǎn)附和，工程竣工后產(chǎn)權(quán)登記在通產(chǎn)公司名下。泰來(lái)公司履行投資義務(wù)，是獲得承租權(quán)和使用通產(chǎn)日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目主體資格的必要條件。2.泰來(lái)公司援引《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十七條認(rèn)定雙方之間形成房屋租賃法律關(guān)系，適用法律錯(cuò)誤。該條規(guī)定的適用前提是提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而《合作協(xié)議》約定泰來(lái)公司承擔(dān)投資建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)，并取得項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案表，即對(duì)投資建設(shè)成果承擔(dān)法律責(zé)任。（二）泰來(lái)公司投入的建設(shè)費(fèi)用性質(zhì)上并非預(yù)付租金。泰來(lái)公司投入款項(xiàng)分為兩部分：第一部分是完成主體結(jié)構(gòu)和附屬設(shè)施的投入，該費(fèi)用的支付對(duì)象、方式、金額、管理以及風(fēng)險(xiǎn)等均由泰來(lái)公司自行確定和承擔(dān)，不符合預(yù)付租金的特征。第二部分是裝飾裝修投入，此為泰來(lái)公司出于經(jīng)營(yíng)需要而進(jìn)行的投入，更不能被理解為預(yù)付租金。雙方約定了租金的支付標(biāo)準(zhǔn)及方式，即泰來(lái)公司支付租金的數(shù)額獨(dú)立于投資建設(shè)款，不存在折抵支付的關(guān)聯(lián)關(guān)系。（三）泰來(lái)公司上訴主張逾期竣工是由于通產(chǎn)公司造成的，沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。1.泰來(lái)公司在本案訴訟發(fā)生前已經(jīng)反復(fù)多次向通產(chǎn)公司確認(rèn)，泰來(lái)公司對(duì)逾期竣工應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并同意按照雙方協(xié)議約定支付違約金。2.通產(chǎn)公司履行了委托質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)鑒定并獲取檢測(cè)鑒定報(bào)告的義務(wù)。三茂公司系雙方于2009年11月共同選定，其于2009年12月底出具了檢測(cè)鑒定報(bào)告。至此，通產(chǎn)公司已經(jīng)完全履行共同委托檢測(cè)機(jī)構(gòu)之配合義務(wù)，泰來(lái)公司對(duì)此從未提出異議。（四）泰來(lái)公司上訴主張通產(chǎn)公司已默示放棄單方解除權(quán)以及解除權(quán)消滅，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。1.因泰來(lái)公司無(wú)法籌措足夠資金完成日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目裝修，為防止項(xiàng)目爛尾，通產(chǎn)公司向泰來(lái)公司提供了借款，該善意行為至多可以被認(rèn)定為暫時(shí)保留單方解除權(quán)，而非放棄單方解除權(quán)。2.《確認(rèn)函》《違約金確認(rèn)函》是泰來(lái)公司對(duì)其違約行為及其應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任之單方確認(rèn)，通產(chǎn)公司舉證用以證明泰來(lái)公司對(duì)其違約行為確認(rèn)無(wú)誤，不能表明通產(chǎn)公司放棄行使單方解除權(quán)。3.通產(chǎn)公司不僅享有約定解除權(quán)，而且享有法定解除權(quán)。泰來(lái)公司自2009年5月起，即占有和使用日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目至今。截止通產(chǎn)公司于2015年10月15日通知泰來(lái)公司解除《合作協(xié)議》及其附件《租賃合同》前，泰來(lái)公司應(yīng)付款項(xiàng)分文未付，逾期竣工違約金高達(dá)1400余萬(wàn)元、房屋租金高達(dá)3500余萬(wàn)元。經(jīng)通產(chǎn)公司多次催要，泰來(lái)公司無(wú)任何還款的實(shí)際行動(dòng)，已構(gòu)成根本違約。通產(chǎn)公司和泰來(lái)公司并未明確約定解除權(quán)的行使期限，泰來(lái)公司的違約行為一直處于持續(xù)性狀態(tài)，且泰來(lái)公司自始至終未向通產(chǎn)公司做出過(guò)關(guān)于行使合同解除權(quán)的催告。因此，通產(chǎn)公司行使合同解除權(quán)在有效期內(nèi)，并未消滅。（五）《租賃合同》于2013年9月27日已經(jīng)生效，泰來(lái)公司一直以承租人身份占用和使用涉案房屋。泰來(lái)公司拖欠逾期竣工違約金和房屋租金，無(wú)權(quán)要求通產(chǎn)公司在《租賃合同》上加蓋公章。事實(shí)上，泰來(lái)公司也從未向通產(chǎn)公司提出相應(yīng)主張。請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

日壇公司陳述同意泰來(lái)公司的上訴意見。

泰來(lái)公司在本案二審審理期間，向本院提交如下證據(jù)：1.泰來(lái)公司和通產(chǎn)公司在《合作協(xié)議》履行期間簽署的十二份《借款協(xié)議》，主張通產(chǎn)公司以行為方式默示放棄《合作協(xié)議》的解除權(quán)。2.《日壇公司擬核實(shí)所投資資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明》（中天銀評(píng)報(bào)字[2017]第0507號(hào)）以及補(bǔ)充說(shuō)明，擬證明泰來(lái)公司為建設(shè)日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目投入了超過(guò)4.5億元的資金，其中可移動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估值25996081.76元。3.北京市朝陽(yáng)區(qū)衛(wèi)生和計(jì)劃生育委員會(huì)出具的《接受調(diào)查通知單》、北京市工商行政管理局朝陽(yáng)分局《詢問(wèn)通知書》、北京市食品藥品行政指導(dǎo)文書行政約談?dòng)涗洝⒈本┦谐?yáng)區(qū)食品藥品監(jiān)督管理局封條、中國(guó)會(huì)所停業(yè)告示，擬證明因通產(chǎn)公司拒不在《租賃合同》上加蓋公章，導(dǎo)致日壇公司無(wú)法依法辦理相關(guān)經(jīng)營(yíng)手續(xù)，無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。4.戴德梁行2009年第一季度行研報(bào)告，擬證明2009年第一季度北京寫字樓平均有效租金為每天每平方米6.9元，距日壇公司較近的國(guó)貿(mào)商城商鋪?zhàn)饨鹈刻烀科椒矫?0-50元，遠(yuǎn)高于《租賃合同》約定的租金。

通產(chǎn)公司質(zhì)證認(rèn)為，證據(jù)1不屬于二審期間形成的新證據(jù)，通產(chǎn)公司向泰來(lái)公司提供了貸款本金1.39億元，但對(duì)泰來(lái)公司使用款項(xiàng)的用途和去向并不清楚。對(duì)證據(jù)2的真實(shí)性不予認(rèn)可，該證據(jù)系泰來(lái)公司未經(jīng)通產(chǎn)公司同意，單方委托評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的報(bào)告。中天銀（北京）資產(chǎn)評(píng)估有限公司不具有甲級(jí)工程咨詢資質(zhì)，評(píng)估缺少基礎(chǔ)性依據(jù)材料，所出具的評(píng)估報(bào)告不合法、不真實(shí)客觀，是無(wú)效的。日壇俱樂(lè)部現(xiàn)存裝飾裝修對(duì)通產(chǎn)公司或其他潛在承租人而言，可利用價(jià)值所剩無(wú)幾，辦公設(shè)備、家具等可移動(dòng)設(shè)備，泰來(lái)公司可以自行移走，不應(yīng)當(dāng)納入評(píng)估范圍。對(duì)證據(jù)3的真實(shí)性不予認(rèn)可，即使上述證據(jù)為真，泰來(lái)公司也從未提出因辦理經(jīng)營(yíng)手續(xù)需要通產(chǎn)公司加蓋公章的請(qǐng)求。對(duì)證據(jù)4的真實(shí)性不予認(rèn)可，該報(bào)告援引的數(shù)據(jù)是寫字樓和商鋪，與本案項(xiàng)目性質(zhì)不同，不具有可比性。

通產(chǎn)公司在本案二審審理期間，向本院提交如下證據(jù)：1.《建設(shè)工程施工許可證》《工程竣工驗(yàn)收備案表》，擬證明日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目裝修工程造價(jià)僅41758463.58元。2.日壇公司銀行賬目明細(xì)，擬證明日壇公司有經(jīng)營(yíng)收入。泰來(lái)公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)可，但不認(rèn)可證明內(nèi)容及目的?！督ㄔO(shè)工程施工許可證》取得時(shí)項(xiàng)目尚未施工，記載的合同價(jià)格不可能是泰來(lái)公司投入的資金總額，為順利辦理備案，故《工程竣工驗(yàn)收備案表》記載金額與《建設(shè)工程施工許可證》一致。日壇公司的銀行賬戶流水信息中的收入不能證明與日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目有關(guān)，更不能以此認(rèn)定泰來(lái)公司一直在正常經(jīng)營(yíng)日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目。

本院經(jīng)審理查明，一審判決查明事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

泰來(lái)公司和通產(chǎn)公司于二審審理期間提供的證據(jù)與本案的關(guān)聯(lián)性和證明力在本院認(rèn)為部分加以論述。

關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。通產(chǎn)公司與泰來(lái)公司簽訂的《合作協(xié)議》的核心內(nèi)容是泰來(lái)公司投入資金對(duì)通產(chǎn)公司名下的日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目在建工程（爛尾項(xiàng)目）建設(shè)施工直至竣工驗(yàn)收并進(jìn)行裝飾裝修，通產(chǎn)公司以優(yōu)惠條件將該項(xiàng)目長(zhǎng)期出租給泰來(lái)公司。該《合作協(xié)議》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，其合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)依約全面履行?！蹲赓U合同》系《合作協(xié)議》的附件，構(gòu)成《合作協(xié)議》的組成部分，《租賃合同》明確了租賃期限、租金及其支付、違約責(zé)任等條款，與《合作協(xié)議》的內(nèi)容整體不可分。上述兩份合同對(duì)于雙方權(quán)利義務(wù)的約定貫通相連、相互呼應(yīng)，構(gòu)成雙方當(dāng)事人之間以墊資建設(shè)施工以及房屋租賃為內(nèi)容的混合性非典型合同法律關(guān)系。

泰來(lái)公司上訴主張本案應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十七條“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同”的規(guī)定，認(rèn)定本案雙方當(dāng)事人之間成立房屋租賃法律關(guān)系。但是本案中，泰來(lái)公司和通產(chǎn)公司簽署的《合作協(xié)議》及附件《租賃合同》無(wú)論合同名稱還是合同條款均沒(méi)有合作開發(fā)房地產(chǎn)的約定，雙方之間也沒(méi)有合作開發(fā)房地產(chǎn)的合意，故無(wú)適用上述司法解釋條文之余地。但上述司法解釋不予適用，并不影響雙方混合合同關(guān)系所包含的房屋租賃合同法律關(guān)系之成立。

關(guān)于《租賃合同》生效與否的問(wèn)題。雖然雙方未在《合作協(xié)議》附件《租賃合同》上簽字蓋章，但《合作協(xié)議》第21條明確約定“日壇俱樂(lè)部取得竣工備案表當(dāng)日，本協(xié)議書附件房屋租賃合同自動(dòng)生效，雙方均需在租賃合同上補(bǔ)蓋公章”，故補(bǔ)蓋公章的約定應(yīng)認(rèn)定為雙方為規(guī)范完善合同手續(xù)而約定的合同從給付義務(wù)條款，而非《租賃合同》的生效條件。通產(chǎn)公司和泰來(lái)公司未在《租賃合同》上補(bǔ)蓋公章不影響《租賃合同》的生效。一審判決依據(jù)《合作協(xié)議》第21條，認(rèn)定《租賃合同》生效日為2013年9月27日即日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目竣工備案日是正確的。泰來(lái)公司關(guān)于一審判決錯(cuò)誤認(rèn)定《合作協(xié)議》和《租賃合同》的關(guān)系以及《租賃合同》未生效的上訴理由不能成立，本院予以駁回。

關(guān)于第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。首先，關(guān)于通產(chǎn)公司的履約情況。泰來(lái)公司上訴認(rèn)為通產(chǎn)公司未履行委托檢測(cè)機(jī)構(gòu)質(zhì)量檢測(cè)鑒定的義務(wù)，導(dǎo)致案涉工程逾期竣工。綜觀《合作協(xié)議》的內(nèi)容，第1條約定：“本協(xié)議簽訂之日起30日內(nèi)，通產(chǎn)公司向泰來(lái)公司提供該項(xiàng)目資料、項(xiàng)目情況介紹，雙方共同委托建筑質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目工程進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)鑒定并獲取檢測(cè)鑒定報(bào)告（檢測(cè)鑒定費(fèi)用由通產(chǎn)公司承擔(dān)）?！钡?條約定：“在雙方已獲得本項(xiàng)目質(zhì)量檢測(cè)鑒定報(bào)告的前提下，雙方應(yīng)在本協(xié)議簽訂之日起第60日，就本協(xié)議是否繼續(xù)履行進(jìn)行書面確認(rèn)。本協(xié)議經(jīng)雙方書面確認(rèn)繼續(xù)后，表明泰來(lái)公司已對(duì)日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目的基本情況或準(zhǔn)確、具體的情況進(jìn)行了充分了解和掌握，且泰來(lái)公司確認(rèn)通產(chǎn)公司所提供的項(xiàng)目資料和建筑質(zhì)量檢測(cè)鑒定報(bào)告足以支持其完成本協(xié)議書所述的項(xiàng)目投資建設(shè)的全部工作?！备鶕?jù)上述約定，通產(chǎn)公司支付費(fèi)用并取得在建工程的質(zhì)量檢測(cè)鑒定報(bào)告是其負(fù)有的合同義務(wù)，并應(yīng)當(dāng)在《合作協(xié)議》簽訂之日起30日內(nèi)即2009年6月15日前完成。本案中，通產(chǎn)公司于2009年11月22日才會(huì)同泰來(lái)公司選定質(zhì)量檢測(cè)鑒定機(jī)構(gòu)三茂公司，三茂公司于2009年12月31日才出具《檢測(cè)鑒定報(bào)告》。故通產(chǎn)公司未依約按時(shí)提供建筑質(zhì)量檢測(cè)鑒定報(bào)告構(gòu)成履行遲延，且其未能充分舉證證明履行遲延系泰來(lái)公司怠于配合所致，本案應(yīng)當(dāng)認(rèn)定通產(chǎn)公司違約在先。盡管2009年6月23日通產(chǎn)公司和泰來(lái)公司簽訂了《合作協(xié)議履行確認(rèn)書》，泰來(lái)公司自甘風(fēng)險(xiǎn)愿意在檢測(cè)鑒定報(bào)告出具之前開展投資建設(shè)，但該確認(rèn)書第1條和第4條仍確認(rèn)通產(chǎn)公司應(yīng)會(huì)同泰來(lái)公司共同委托建筑質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)鑒定、獲取檢測(cè)鑒定報(bào)告并由通產(chǎn)公司承擔(dān)檢測(cè)鑒定費(fèi)用，即并未免除通產(chǎn)公司該項(xiàng)合同義務(wù)。本案應(yīng)當(dāng)認(rèn)定通產(chǎn)公司逾期取得質(zhì)量檢測(cè)鑒定報(bào)告是導(dǎo)致日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目逾期竣工的原因之一。通產(chǎn)公司直至2009年12月31日才完成《合作協(xié)議》及《合作協(xié)議履行確認(rèn)書》中的主要合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但泰來(lái)公司未提供充分舉證證明通產(chǎn)公司逾期取得質(zhì)量檢測(cè)鑒定報(bào)告給其造成的損失，本院參照《中華人民共和國(guó)合同法》“第十五章承攬合同”第二百五十九條“承攬工作需要定作人協(xié)助的，定作人有協(xié)助的義務(wù)。定作人不履行協(xié)助義務(wù)致使承攬工作不能完成的，承攬人可以催告定作人在合理期限內(nèi)履行義務(wù)，并可以順延履行期限”的規(guī)定，確定泰來(lái)公司工程竣工期限相應(yīng)順延至2011年12月31日。

關(guān)于泰來(lái)公司的履約情況。如前所述，通產(chǎn)公司未取得質(zhì)量檢測(cè)鑒定報(bào)告僅是導(dǎo)致竣工部分逾期的原因之一。本案中，泰來(lái)公司直至2013年9月27日才取得日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目竣工備案表，即其未能在三茂公司出具質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告后兩年內(nèi)竣工，對(duì)此泰來(lái)公司于2012年11月致通產(chǎn)公司的《確認(rèn)函》亦確認(rèn)逾期竣工的責(zé)任在于泰來(lái)公司自身?！逗献鲄f(xié)議》第18條約定，“泰來(lái)公司保證投資建設(shè)的全部工作自協(xié)議簽訂之日起2年內(nèi)完成，非因通產(chǎn)公司原因?qū)е掠馄谌〉每⒐浒副韽亩绊懰健蹲赓U合同》生效的，每逾期一天，泰來(lái)公司應(yīng)向通產(chǎn)公司支付16348元違約金。”泰來(lái)公司自2012年1月1日至2013年9月27日共逾期竣工634天，應(yīng)當(dāng)依約支付逾期竣工違約金10364632元（16348×634天=10364632元）。一審判決計(jì)算泰來(lái)公司逾期竣工866天并認(rèn)定逾期竣工違約金14157368元，認(rèn)定有誤，本院予以糾正。

關(guān)于泰來(lái)公司逾期支付租金和押金的問(wèn)題。根據(jù)《合作協(xié)議》第21條約定，日壇俱樂(lè)部取得竣工備案表當(dāng)日，《租賃合同》自動(dòng)生效?！蹲赓U合同》第4.1條約定，自雙方簽訂《合作協(xié)議》之日第1-2年無(wú)論《租賃合同》是否生效，通產(chǎn)公司不收取租金；第3-5年每年租金600萬(wàn)元，但該期限內(nèi)如《租賃合同》未生效，則泰來(lái)公司按每日16348元向通產(chǎn)公司支付未生效階段違約金；第6-10年每年租金2200萬(wàn)元；第11-15年每年租金2244萬(wàn)元；第16-20年每年租金2288.88萬(wàn)元；第21-25年每年租金2403.32萬(wàn)元；第26-31年每年租金2523.49萬(wàn)元。支付方式為泰來(lái)公司應(yīng)于每個(gè)季度末一次性支付下一季度的租金。第4.2條約定，《合作協(xié)議》生效之日起第2年最后一日，泰來(lái)公司須向通產(chǎn)公司支付押金300萬(wàn)元，逾期支付的按每日萬(wàn)分之二點(diǎn)五支付違約金。第11.4條約定，泰來(lái)公司不按約定支付租金，按每日萬(wàn)分之二點(diǎn)五計(jì)算滯納金。根據(jù)上述約定，2009年5月15日至2011年5月14日為免租期；2011年5月15日至2014年5月14日為每年租金600萬(wàn)元；2014年5月15日起的五年內(nèi)每年租金2200萬(wàn)元。《租賃合同》于2013年9月27日生效后，泰來(lái)公司未曾支付過(guò)租金及押金，顯屬違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。通產(chǎn)公司請(qǐng)求泰來(lái)公司支付自2013年9月27日至2015年10月16日止的租金35123288元以及逾期支付租金的滯納金3025151.8元、逾期支付押金的違約金1311795元，有合同依據(jù)，一審判決予以支持正確，本院予以維持。

關(guān)于泰來(lái)公司是否享有合同抗辯權(quán)的問(wèn)題。泰來(lái)公司上訴認(rèn)為，通產(chǎn)公司未在《租賃合同》上蓋章，導(dǎo)致泰來(lái)公司不能按《租賃合同》約定目的使用租賃物業(yè)，故其對(duì)租金履行義務(wù)享有合法抗辯權(quán)。從本案查明事實(shí)看，泰來(lái)公司自日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目竣工驗(yàn)收完畢后一直由其關(guān)聯(lián)公司日壇公司占有并使用租賃物業(yè)。泰來(lái)公司一審提供的2014年9月17日北京市工商行政管理局朝陽(yáng)分局《行政處罰書》以及二審提供的該局《詢問(wèn)通知書》以及北京市朝陽(yáng)區(qū)衛(wèi)生和計(jì)劃生育委員會(huì)《接受調(diào)查通知單》等證據(jù)均未顯示日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目是因未提交《租賃合同》而受到處罰。泰來(lái)公司于2014年12月31日向通產(chǎn)公司發(fā)出的《房屋占用使用費(fèi)確認(rèn)函》，確認(rèn)一直在經(jīng)營(yíng)使用租賃物業(yè)，并承諾按照《合作協(xié)議》約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付費(fèi)用，并未提及因通產(chǎn)公司未在《租賃合同》上加蓋公章而受處罰一事?？梢?，通產(chǎn)公司未在《租賃合同》上加蓋公章，屬于違反合同從給付義務(wù)的違約行為，并未影響泰來(lái)公司通過(guò)關(guān)聯(lián)公司日壇公司享受承租人的權(quán)利，故不能構(gòu)成泰來(lái)公司拒絕履行合同主給付義務(wù)即支付租金的合法抗辯事由。泰來(lái)公司主張通產(chǎn)公司未在《租賃合同》上加蓋公章故其享有租金抗辯權(quán)的上訴理由不能成立，本院予以駁回。泰來(lái)公司上訴還主張，由于通產(chǎn)公司未在《租賃合同》上加蓋公章導(dǎo)致其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)損失，如前所述，泰來(lái)公司并未提供充分證據(jù)證明兩者之間的因果關(guān)系，對(duì)該上訴理由，本院不予支持。

關(guān)于第三個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。關(guān)于通產(chǎn)公司于2015年10月15日通知解除《合作協(xié)議》及附件《租賃合同》是否具有法律依據(jù)的問(wèn)題?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！薄逗献鲄f(xié)議》第18條約定：“非因通產(chǎn)公司原因?qū)е氯〉每⒐浒副韽亩绊懕緟f(xié)議書第三部分所附租賃合同生效的，每逾期一天，泰來(lái)公司應(yīng)向日壇公司支付16348元違約金，且泰來(lái)公司應(yīng)每三個(gè)月結(jié)清一次違約金，違約金逾期超過(guò)180日……的，通產(chǎn)公司有權(quán)解除本協(xié)議書并要求泰來(lái)公司按照本協(xié)議約定承擔(dān)違約責(zé)任，但雙方另行協(xié)商一致的除外?！薄蹲赓U合同》第4.2條約定：“泰來(lái)公司逾期支付押金的，按每日萬(wàn)分之二點(diǎn)五支付違約金；逾期超過(guò)60日，通產(chǎn)公司有權(quán)解除本合同，但雙方另行協(xié)商一致的除外。”第11.4條約定：“泰來(lái)公司不按約定支付租金，應(yīng)按欠交數(shù)交付滯納金，滯納金按每天萬(wàn)分之二點(diǎn)五計(jì)算。逾期超過(guò)180天的，通產(chǎn)公司有權(quán)解除本合同，但雙方另行協(xié)商一致的除外?！苯刂?015年10月15日，泰來(lái)公司未支付押金、租金以及違約金均超過(guò)180天，已經(jīng)構(gòu)成根本違約，通產(chǎn)公司通知解除案涉《合作協(xié)議》及《租賃合同》，符合合同約定的解除條件，具有法律依據(jù)。一審判決判令上述《合作協(xié)議》及《租賃合同》于2015年10月17日解除正確，本院予以維持。泰來(lái)公司關(guān)于通產(chǎn)公司繼續(xù)履行《合作協(xié)議》、在《租賃合同》上補(bǔ)蓋公章的上訴請(qǐng)求，本院予以駁回。

關(guān)于通產(chǎn)公司是否放棄和喪失合同解除權(quán)的問(wèn)題。泰來(lái)公司上訴主張，在逾期竣工的情形下通產(chǎn)公司仍向泰來(lái)公司提供借款用以日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目的建設(shè)，應(yīng)認(rèn)定通產(chǎn)公司默示放棄合同解除權(quán)，且通產(chǎn)公司合同解除權(quán)因泰來(lái)公司未支付押金長(zhǎng)達(dá)四年而喪失。本院認(rèn)為，通產(chǎn)公司和泰來(lái)公司的借款關(guān)系是雙方之間另一獨(dú)立的法律關(guān)系，與本案無(wú)涉。通產(chǎn)公司在通知中明確陳述解除理由為泰來(lái)公司逾期支付竣工違約金、租金和押金處于持續(xù)狀態(tài)，而泰來(lái)公司前述違約行為查證屬實(shí)，本案亦無(wú)證據(jù)證明雙方協(xié)商一致以明示方式達(dá)成繼續(xù)履行合同、通產(chǎn)公司放棄合同解除權(quán)的協(xié)議，故泰來(lái)公司關(guān)于通產(chǎn)公司放棄解除權(quán)的上訴理由不能成立?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第九十五條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅?！北景钢?，雙方?jīng)]有約定解除權(quán)的行使期限，也不存在泰來(lái)公司催告通產(chǎn)公司行使解除權(quán)而通產(chǎn)公司在合理期限內(nèi)未予行使的情形，故泰來(lái)公司關(guān)于通產(chǎn)公司解除權(quán)因長(zhǎng)達(dá)四年未行使故已經(jīng)消滅的上訴理由，亦不能成立，本院不予支持。

關(guān)于合同解除的法律后果?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！薄逗献鲄f(xié)議》第23條約定，如因泰來(lái)公司原因?qū)е卤緟f(xié)議書解除的，泰來(lái)公司應(yīng)在本協(xié)議書解除之日起15日內(nèi)將項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)和全部項(xiàng)目資料移交通產(chǎn)公司管理，泰來(lái)公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)投資所形成的全部資產(chǎn)和尚未對(duì)外支付的備付金全部歸通產(chǎn)公司所有，同時(shí)，通產(chǎn)公司有權(quán)繼續(xù)無(wú)償使用泰來(lái)公司所提供的設(shè)計(jì)資料；泰來(lái)公司如逾期將項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)和項(xiàng)目資料移交通產(chǎn)公司管理，每逾期一天，泰來(lái)公司還應(yīng)向通產(chǎn)公司支付6萬(wàn)元違約金。除本條前述責(zé)任外，泰來(lái)公司還須另行向通產(chǎn)公司支付5000萬(wàn)元違約金?！蹲赓U合同》第11條約定，租賃期內(nèi)因泰來(lái)公司原因?qū)е卤竞贤唤獬?，泰?lái)公司在投資建設(shè)和租賃期間的全部投資以及押金將不予退還，并應(yīng)向通產(chǎn)公司支付1億元的違約金，同時(shí)泰來(lái)公司應(yīng)清償其欠付的租金、損失賠償及相應(yīng)的滯納金，但雙方協(xié)商一致的除外。泰來(lái)公司上訴主張其在日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目建設(shè)階段投入款項(xiàng)的性質(zhì)為預(yù)付租金，不是投資款，故不應(yīng)適用上述約定。從《合作協(xié)議》及《租賃合同》的條文內(nèi)容表述看，并未約定泰來(lái)公司在項(xiàng)目建設(shè)階段的投入為預(yù)付租金，反而明確約定如因泰來(lái)公司原因?qū)е潞贤獬?，泰?lái)公司投資建設(shè)和租賃期間的全部投資均不予退還，故上述約定的泰來(lái)公司投資不予退還條款實(shí)質(zhì)為違約金條款，即泰來(lái)公司墊資施工建設(shè)的所有費(fèi)用被通產(chǎn)公司所沒(méi)收。

關(guān)于違約金條款能否予以調(diào)整的問(wèn)題。泰來(lái)公司一審抗辯及二審上訴中，均提出違約金約定過(guò)高，遠(yuǎn)超過(guò)實(shí)際損失的問(wèn)題。從《合作協(xié)議》及《租賃合同》的約定看，通產(chǎn)公司在合同完全履行情況下可以獲得的預(yù)期利益是獲取固定價(jià)格的租金直至2029年，并至租期屆滿時(shí)才能無(wú)償獲得泰來(lái)公司的投資建設(shè)形成的建筑物及附屬設(shè)施，而提前解除《合作協(xié)議》及《租賃合同》，一方面通產(chǎn)公司固然遭受了租金及押金未能及時(shí)回收的損失、因逾期騰退而產(chǎn)生的房屋不能及時(shí)對(duì)外出租的空置損失，但另一方面通產(chǎn)公司卻提前十年取得了由泰來(lái)公司墊資施工建設(shè)完成的工程項(xiàng)目，即提前獲得在合同完全履行情況下預(yù)期的可得利益，由此產(chǎn)生雙方損益嚴(yán)重失衡的情況。由于《合作協(xié)議》及《租賃合同》對(duì)逾期竣工、逾期支付押金、逾期支付租金、逾期騰退均已經(jīng)單獨(dú)約定了違約金或賠償金，足以彌補(bǔ)泰來(lái)公司違約給通產(chǎn)公司造成的損失，《合作協(xié)議》及《租賃合同》又同時(shí)約定解除違約金以及沒(méi)收泰來(lái)公司墊資施工投入的巨額建設(shè)費(fèi)用，構(gòu)成違約金過(guò)分高于損失的情形，應(yīng)予調(diào)整。

《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：“約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十七條規(guī)定：“當(dāng)事人通過(guò)反訴或者抗辯的方式，請(qǐng)求人民法院依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定調(diào)整違約金的，人民法院應(yīng)予支持。”第二十九條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過(guò)分高于造成的損失’?！北景钢?，日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)系通產(chǎn)公司所有，泰來(lái)公司以通產(chǎn)公司名義建設(shè)施工形成的建筑物及設(shè)施應(yīng)當(dāng)歸通產(chǎn)公司所有，一審判決判令投資建設(shè)和租賃期間投資形成的資產(chǎn)歸通產(chǎn)公司所有，符合不動(dòng)產(chǎn)及其附屬物財(cái)產(chǎn)歸屬原則，并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。但一審判決僅調(diào)低合同約定的解除違約金，遺漏認(rèn)定通產(chǎn)公司沒(méi)收泰來(lái)公司施工建設(shè)費(fèi)用構(gòu)成違約金且屬于違約金過(guò)高的情形，適用法律有誤，本院予以糾正。綜合考慮本案所涉合同的預(yù)期利益、履行情況、違約實(shí)際損失以及通產(chǎn)公司亦存在怠于加蓋《租賃合同》印章的違約行為等因素，結(jié)合本案已經(jīng)支持通產(chǎn)公司逾期竣工違約金、租金滯納金、逾期支付押金違約金、逾期騰退賠償金訴請(qǐng)的事實(shí)，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，本院酌定《合作協(xié)議》《租賃合同》解除違約金總計(jì)2200萬(wàn)元，超過(guò)部分不予支持，即對(duì)泰來(lái)公司墊資施工投入的建設(shè)費(fèi)用，通產(chǎn)公司無(wú)權(quán)予以沒(méi)收。由于泰來(lái)公司本案中未提出返還工程建設(shè)投資費(fèi)用的反訴請(qǐng)求，本案對(duì)投資款項(xiàng)的返還問(wèn)題不予處理，對(duì)泰來(lái)公司、通產(chǎn)公司二審階段提交的日壇俱樂(lè)部項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告等有關(guān)費(fèi)用結(jié)算方面的證據(jù)相應(yīng)亦不予評(píng)價(jià)，雙方可另循法律途徑解決。

綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，但適用法律部分有誤，應(yīng)予改判。泰來(lái)公司的上訴請(qǐng)求部分成立，本院予以部分支持。本院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十四條第二款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十七條以及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：

一、維持北京市高級(jí)人民法院（2015）高民初字第4318號(hào)民事判決第一、二、三、四、五、六、八、九項(xiàng)；

二、撤銷北京市高級(jí)人民法院（2015）高民初字第4318號(hào)民事判決第七、十、十一、十二項(xiàng)；

四、駁回北京通產(chǎn)日壇俱樂(lè)部有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；

金錢之債的義務(wù)人未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)的，按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　沈紅雨

代理審判員　　朱　科

代理審判員　　王　朔

二〇一九年五月六日

書　記　員　　呂夢(mèng)桃