中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

抗訴機關(guān)：中華人民共和國最高人民檢察院。

法定代表人:余則釵，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人:張鵬峰，上海中夏律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：邱紅宇，上海中夏律師事務(wù)所律師。

被申訴人(一審原告、二審上訴人）:廣西弘某營銷顧某有限公司。。住所地：廣西壯族自治區(qū)南寧市興寧區(qū)上海路**

法定代表人:黃旭，該公司董事長。

委托訴訟代理人:張玉波，北京市鼎業(yè)（南寧）律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人:楊俊利，北京市國睿律師事務(wù)所律師。

合同簽訂后，弘某公司已依約向融某公司支付保證金20萬元，并先后向融某公司提交產(chǎn)品規(guī)劃、項目定位、營銷策略、推廣設(shè)計方案或建議，雙方簽字的工作聯(lián)絡(luò)單有65份。

2010年3月30日，融某公司向弘某公司發(fā)出《解除合同通知書》，以弘某公司營銷團隊素質(zhì)不佳、營銷能力不強，弘某公司此前代理銷售的盛世?聯(lián)邦廣場業(yè)主多次聯(lián)名投訴、上訪，南寧市房地產(chǎn)監(jiān)察支隊已對弘某公司正式立案調(diào)查，弘某公司已被暫停2010年度資質(zhì)合格檢查等為由，提出解除《銷售代理合同書》。

2010年4月6日，弘某公司向融某公司復(fù)函，稱融某公司據(jù)以解除合同的事實并不存在，要求融某公司繼續(xù)履行合同。2010年4月9日，融某公司再次致函弘某公司，稱其解除合同理由充分并要求弘某公司就前期準(zhǔn)備工作中的相應(yīng)成本支出及20萬元保證金的處置事宜進(jìn)行協(xié)商。

2010年4月15日，融某公司另與南寧寶資天房地產(chǎn)項目管理有限責(zé)任公司（以下簡稱寶資天公司）簽訂《營銷企劃及銷售代理合同書》一份，委托寶資天公司負(fù)責(zé)訟爭項目的營銷企劃及代理銷售工作。

該院還查明，2005年8月18日，弘某公司注冊成立，其注冊資本及實收資本均為200萬元，經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)商品行紀(jì)、代理、居間等。2009年10月28日，弘某公司取得南寧市房產(chǎn)管理局的《房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)備案證明》。2010年3月23日，弘某公司向融某公司提交進(jìn)場銷售人員檔案，檔案中共涉及史國賢等14位銷售人員，該14人均未獲得《房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書》。2010年4月20日，南寧市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心作出南房權(quán)答[2010]10號《關(guān)于廣西弘某營銷顧某有限公司被暫停2010年中介資質(zhì)年審問題的答復(fù)》（以下簡稱《暫停年審答復(fù)》），告知融某公司：弘某公司因中介資質(zhì)備案問題受到盛世?聯(lián)邦廣場業(yè)主投訴，南寧市房地產(chǎn)監(jiān)察支隊已介入調(diào)查，在調(diào)查取證期間，該中心暫停弘某公司2010年中介機構(gòu)資質(zhì)年審。

再查明，訟爭項目備案情況如下：2010年5月20日，融某公司向南寧市房產(chǎn)交易中心申請辦理訟爭項目1、2號樓共722套住宅的預(yù)售證，其申報均價為7476元／㎡。2010年6月2日，該部分住宅取得預(yù)售證；2010年6月7日，融某公司向南寧市房產(chǎn)交易中心申請辦理訟爭項目3號樓共260套住宅的預(yù)售證，其申報均價為7798元／㎡；2010年6月18日，該部分住宅取得預(yù)售證；2010年6月28日，融某公司向南寧市房產(chǎn)交易中心申請辦理訟爭項目612套商鋪的預(yù)售證，其申報整體均價為2.0534萬元／㎡，一層商鋪均價約3.5147萬元／㎡，二層商鋪均價約2.519萬元／㎡，三層商鋪均價約1.5173萬元／㎡，四層商鋪均價約1.0145萬元／㎡，2010年7月12日，其中的606套取得預(yù)售證。

南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)人民法院一審認(rèn)為，弘某公司與融某公司簽訂的《銷售代理合同書》合法有效，雙方應(yīng)誠信履行各自的合同義務(wù)。本案訟爭合同屬混合合同，合同的主要部分銷售代理屬委托合同的內(nèi)容，另附屬的產(chǎn)品定位、推廣策劃、廣告設(shè)計屬服務(wù)合同的內(nèi)容。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百一十條的規(guī)定，委托合同的任何一方當(dāng)事人可以隨時解除委托合同，即當(dāng)事人享有任意解除權(quán)。至于弘某公司、融某公司在合同中約定非經(jīng)與弘某公司協(xié)商或合同約定的情形，融某公司不得單方解除或終止合同，則屬于雙方對任意解除權(quán)的特約放棄。弘某公司、融某公司雙方雖已于合同中對融某公司行使任意解除權(quán)進(jìn)行特約放棄，但融某公司仍有權(quán)解除合同，理由：1、相關(guān)法律、行政規(guī)章、、地方性法規(guī)、地方政府規(guī)章對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)從業(yè)人員資質(zhì)有明確規(guī)定本案中，弘某公司擬安排進(jìn)駐售樓部的14名職員均未獲得相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書，確已違反上述規(guī)定；2、弘某公司2010年中介機構(gòu)資質(zhì)年審曾被行業(yè)主管部門暫停，其能否繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)處于不確定狀態(tài)。弘某公司系專業(yè)機構(gòu)，上述兩方面情事的存在，足以動搖融某公司對其信賴，融某公司于2010年3月30日向弘某公司發(fā)出《解除合同通知書》以解除《銷售代理合同書》合法合理，并未構(gòu)成違法解除。

融某公司解除《銷售代理合同書》雖未違法，但鑒于本案所涉合同為混合合同，合同解除前弘某公司已完成項目產(chǎn)品定位、推廣策劃、廣告設(shè)計，依照《中華人民共和國合同法》第九十七條的規(guī)定，融某公司仍需就此向弘某公司支付相應(yīng)的報酬。因弘某公司、融某公司未就產(chǎn)品定位、推廣策劃、廣告設(shè)計的報酬進(jìn)行單獨約定，弘某公司亦未能舉證證明上述工作的相應(yīng)市場價值，綜合考慮弘某公司已實際完成工作量等因素，酌定由融某公司支付弘某公司報酬30萬元。該院判決：一、融某公司支付弘某公司傭金30萬元；二、駁回弘某公司的其他訴訟請求。案件受理費29.18萬元，由弘某公司負(fù)擔(dān)29萬元，由融某公司負(fù)擔(dān)0.18萬元。

弘某公司不服一審判決，向廣西壯族自治區(qū)南寧市中級人民法院提起上訴。

廣西壯族自治區(qū)南寧市中級人民法院于2013年10月26日作出（2012）南市民一終字第3084號民事判決。該院二審審理查明的事實與一審認(rèn)定事實基本一致。該院另查明，當(dāng)事人對雙方于2008年11月3日簽訂的《銷售代理合同書》為有效合同均無異議。

2010年3月23日，弘某公司向融某公司提交進(jìn)場銷售人員檔案。同年3月26日，融某公司向弘某公司發(fā)出要求4月1日進(jìn)場銷售通知，3月30日融某公司向弘某公司發(fā)出解除合同通知，并于4月20日通過南寧市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心取得該中心作出的《暫停年審答復(fù)》，而南寧市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心未將上述答復(fù)送達(dá)弘某公司。同年6月初，南寧市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心向弘某公司發(fā)放《房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)備案證明》。

從中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)站查尋獲知，包括弘某公司、寶資天公司在內(nèi)的在廣西依法注冊的房地產(chǎn)中介機構(gòu)大部分不具備4個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。南寧市房地產(chǎn)交易中心在《辦理房地產(chǎn)中介機構(gòu)備案須知》中要求：從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)必須有4名以上從業(yè)人員，其中至少有2名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，其他人員須經(jīng)市房地產(chǎn)中介協(xié)會培訓(xùn)合格。張雪蓮的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證于2008年5月28日的初始注冊執(zhí)業(yè)機構(gòu)登記為弘某公司。弘某公司中持有《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證書》的人員有張雪蓮、伍秋璇二人，持有南寧市房地產(chǎn)中介行業(yè)管理協(xié)會頒發(fā)的《南寧市房地產(chǎn)中介從業(yè)人員繼續(xù)培訓(xùn)（初級）結(jié)業(yè)證》的有若干人，其中提交給融某公司首批營銷人員14人中的史國賢即持有《南寧市房地產(chǎn)中介從業(yè)人員繼續(xù)培訓(xùn)（初級）結(jié)業(yè)證》。

2010年1月19日，弘某公司向融某公司提交《融某?邕江銀座住宅定價報告》，建議涉案房屋入市均價毛坯房為7200元／㎡，精裝修房為8300元／㎡。

融某公司與案外人寶資天公司簽訂的《營銷企劃及銷售代理合同書》中物業(yè)營銷企劃與銷售代理服務(wù)費的計取約定：①基礎(chǔ)傭金②獎勵酬金（在銷售過程中，因市場變化或定價不合理，寶資天公司未書面提出，由融某公司正式發(fā)函要求提價的部分銷售額不得計入獎勵酬金，但融某公司要求提價部分也不計入寶資天公司考核指標(biāo)范圍）。

根據(jù)融某公司向南寧市房地產(chǎn)交易中心報備的融某?邕江銀座價格表記載的可銷售的每套住宅、商鋪的面積、單價、總價為計算依據(jù)，住宅**，總建筑面積60573.28㎡，總價460484446元，均價為460484446元÷60573.28㎡=7602.11元／㎡。按合同約定的傭金計算公式，住宅基礎(chǔ)傭金為460484446元×1.1%=5065329元，住宅溢價傭金為[7602.11-5500（合同約定底價）]元／㎡×60573.28㎡×15%=19099755元。一樓商鋪146套，總建筑面積4846.83㎡，總價170353515元，均價為170353515元÷4846.83㎡=35147.41元／㎡。一樓商鋪基礎(chǔ)傭金為170353515元×1.5%=2555303元，一樓商鋪溢價傭金為[35147.41-26000（合同約定的底價）]元／㎡×4846.83㎡×20%=8867188元。二樓商鋪156套，總建筑面積6233.95㎡，總價157033365元，均價為157033365元÷6233.95㎡=25190元／㎡。二樓商鋪基礎(chǔ)傭金為157033365元×1.5%=2355500元，二樓商鋪溢價傭金為[25190-13000（合同約定底價）]元／㎡×6233.95㎡×20%=15198370元。三樓商鋪155套，總建筑面積6294.73㎡，總價95508330元，均價為95508330元÷6294.73㎡=15172.74元／㎡。三樓商鋪基礎(chǔ)傭金為95508330元×1.5%=1432625元，三樓商鋪溢價傭金為[15172.74-9000（合同約定底價）]元／㎡×6294.73㎡×20%=7771146元。四樓商鋪155套,總建筑面積6362.94㎡，總價64550050元，均價為64550050元÷6362.94㎡=10144.69元／㎡。四樓商鋪基礎(chǔ)傭金為64550050元×1.5%=968251元，四樓商鋪溢價傭金為[10144.69-8000（合同約定底價）]元／㎡×6362.94㎡×20%=2729307元。商鋪基礎(chǔ)傭金總共為2555303元＋2355500元＋1432625元＋968251元＝7311679元，商鋪溢價傭金共為8867188元＋15198370元＋7771146元＋2729307元＝34566011元。住。住宅和商鋪總基礎(chǔ)傭金為5065329元＋7311679元＝12377008元，住宅和商鋪總溢價傭金為19099755元＋34566011元＝53665766元金總額為12377008元＋53665766元＝66042774元。

廣西壯族自治區(qū)南寧市中級人民法院二審認(rèn)為，弘某公司與融某公司簽訂的《銷售代理合同書》為有效合同，雙方應(yīng)誠信履行各自的合同義務(wù)。

關(guān)于融某公司單方解除合同的問題。根據(jù)合同約定，弘某公司的合同義務(wù)均是基于融某公司的委托銷售而產(chǎn)生，其最終目的是按照完成的工作成果獲得合同約定的銷售代理費用，故本案應(yīng)定性為委托合同。本案的合同當(dāng)事人在合同中約定非經(jīng)與弘某公司協(xié)商或合同約定的情形，融某公司不得單方面解除或終止合同。該約定屬于對涉案委托合同任意解除權(quán)的一種特約放棄。從尊重當(dāng)事人意思自治的角度出發(fā)，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。在當(dāng)事人已對任意解除權(quán)進(jìn)行特約放棄的情形下，委托合同一方不得再依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百一十條主張解除合同，但當(dāng)事人依據(jù)該法第九十三條、第九十四條的規(guī)定解除合同的權(quán)利仍然存在，當(dāng)事人依然可以在符合上述條文中規(guī)定的條件下解除合同。因此，融某公司向弘某公司發(fā)出《解除合同通知書》，單方面終止合同履行的行為是否違約，主要看是否符合《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十四條等法律規(guī)定。（1）融某公司2013年3月30日《解除合同通知書》的主要理由為弘某公司的營銷團隊素質(zhì)不佳、營銷能力不強，此前代理的某樓盤業(yè)主多次聯(lián)名投訴、上訪，南寧市房地產(chǎn)監(jiān)察支隊已對弘某公司正式立案調(diào)查，弘某公司已被暫停2010年度資質(zhì)合格檢查等。在弘某公司復(fù)函上述情形不存在、要求繼續(xù)履行合同的情況下，融某公司即于4月15日與案外人寶資天公司就同一項目簽訂銷售代理協(xié)議，而在4月20日融某公司才得到南寧市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心作出的《暫停年審答復(fù)》。顯然，融某公司在2010年3月30日解除合同時，并未獲得上述答復(fù)，欠缺解除合同的有效依據(jù)。且暫停年檢不等于年檢不合格，更不能視為喪失從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的資格，事后亦沒有有關(guān)部門對弘某公司的立案決定或暫停中介服務(wù)的處罰決定。由此可見，弘某公司從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的資質(zhì)正常，融某公司以此為由解除合同顯屬不當(dāng)。（2）弘某公司派駐進(jìn)場名單中的人員系經(jīng)過雙方事前共同挑選、培訓(xùn)。弘某公司從業(yè)人員數(shù)量亦符合《南寧市房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)管理規(guī)定》，并依法通過年審。顯然，融某公司解除合同理由不成立。一審判決認(rèn)定融某公司解除合同合法合理錯誤，二審法院依法予以糾正。

關(guān)于弘某公司的經(jīng)濟損失應(yīng)該如何確定的問題。本案訴爭合同第十一條約定：非經(jīng)與弘某公司協(xié)商或合同約定的情形，融某公司不得單方解除或終止本合同，否則視為弘某公司已經(jīng)完成合同約定的銷售任務(wù)，融某公司應(yīng)按項目可銷售總額向弘某公司計付銷售傭金。根據(jù)合同約定可計算得出涉案樓盤的銷售傭金共計6604.2864萬元。此外，根據(jù)涉案合同第七條約定：弘某公司在合同履行中應(yīng)承擔(dān)策劃銷售人員工資、獎金及福利；招聘、培訓(xùn)、銷售現(xiàn)場弘某公司編制人員薪金及銷售提成、銷售現(xiàn)場消費性文具。弘某公司稱已自行支付合同解除前及合同解除后一段時間策劃、銷售、推廣人員的工資、福利及相關(guān)費用約620萬元。鑒于雙方終止合同后，弘某公司并未能實際銷售房屋，酌定在弘某公司主張融某公司支付項目銷售傭金5000萬元的基礎(chǔ)上減半為宜，即融某公司因其違約解除合同賠償弘某公司未能正常履行合同的經(jīng)濟損失為2500萬元。該院判決：一、撤銷南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)人民法院（2012）西民一初字第942號民事判決；二、融某公司向弘某公司賠償經(jīng)濟損失2500萬元。一審案件受理費291800元，由弘某公司負(fù)擔(dān)87540元，融某公司負(fù)擔(dān)204260元；二審案件受理費291800元，由弘某公司負(fù)擔(dān)87540元，融某公司負(fù)擔(dān)204260元。

融某公司不服二審判決，向廣西壯族自治區(qū)高級人民法院申請再審，該院于2014年5月6日作出（2013）桂民申字第1082號民事裁定提審本案。

廣西壯族自治區(qū)高級人民法院于2015年4月27日作出（2014）桂民提字第75號民事判決（以下簡稱原再審判決）。該院對原審查明的案件事實予以確認(rèn)。該院再審認(rèn)為，融某公司與弘某公司簽訂的《銷售代理合同書》為委托銷售合同，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為有效合同。

關(guān)于融某公司是否有權(quán)單方解除合同的問題。本案當(dāng)事人在《銷售代理合同書》第11條第2點第3項約定：“……非經(jīng)與弘某公司協(xié)商或合同約定的情形，融某公司不得單方面解除或終止合同。否則視為弘某公司已經(jīng)完成合同約定的銷售任務(wù)，融某公司應(yīng)按項目可銷售總額向弘某公司計付傭金?！痹摷s定屬于對涉案委托合同任意解除權(quán)的一種特約放棄，法律沒有對于當(dāng)事人放棄任意解除權(quán)作出限制或禁止規(guī)定。故在當(dāng)事人已對任意解除權(quán)進(jìn)行特約放棄的情形下，委托合同一方不得再依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百一十條主張解除合同，但當(dāng)事人依據(jù)該法第九十三條、第九十四條法定解除權(quán)的規(guī)定解除合同的權(quán)利仍然存在，當(dāng)事人仍然可以在符合上述條文規(guī)定的條件下解除合同。就本案而言，在弘某公司復(fù)函上述情形不存在、要求繼續(xù)履行合同的情況下，融某公司即于同年4月15日與案外人寶資天公司就同一項目簽訂銷售代理協(xié)議，而在同年4月20日融某公司才得到南寧市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心作出的《暫停年審答復(fù)》。顯然，融某公司在2010年3月30日解除合同時，并未獲得上述答復(fù)，欠缺解除合同的有效依據(jù)。且暫停年檢不等于年檢不合格，更不能視為喪失從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的資格，事后亦沒有有關(guān)部門對弘某公司作出的立案決定或暫停中介服務(wù)的處罰決定。由此可知，弘某公司具備從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的資質(zhì)，融某公司以此為由解除合同顯屬不當(dāng)，也缺乏合同依據(jù)。弘某公司派駐進(jìn)場名單中的人員系經(jīng)過雙方事前共同挑選、培訓(xùn)。2013年3月23日，弘某公司在收到關(guān)于進(jìn)駐融某?邕江銀座售樓處的相關(guān)事宜的通知后，按通知要求向融某公司提交營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)中介機構(gòu)資質(zhì)證書、前期進(jìn)場14名銷售人員檔案（包括名單、簡歷）和《南寧市房地產(chǎn)中介從業(yè)人員繼續(xù)培訓(xùn)（初級）結(jié)業(yè)證》5份，張雪蓮、伍伙璇雖不在14名銷售人員名單中，但兩人持有執(zhí)業(yè)機構(gòu)為弘某公司的《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證書》。弘某公司從業(yè)人員數(shù)量符合《南寧市房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)管理規(guī)定》，并依法通過年審。弘某公司在履行本案《銷售代理合同書》過程中并沒有“違約”行為，更不存在“根本違約”行為，融某公司以弘某公司“違約”或者“根本違約”為由要求解除合同，理由不成立，融某公司無權(quán)單方解除本案合同。

關(guān)于弘某公司應(yīng)取得傭金的數(shù)額如何確定的問題。根據(jù)融某公司制定并向南寧市房地產(chǎn)檔案館備案的融某?邕江銀座可銷售的每套房屋、商鋪的面積、單價、總價，可計算得出涉案樓盤的銷售傭金共計6604.2864萬元，其中銷售基礎(chǔ)傭金1237.7045萬元，銷售溢價傭金5366.5819萬元。由于融某公司違約，依照本案《銷售代理合同書》約定，應(yīng)視為弘某公司已經(jīng)完成《銷售代理合同書》約定的銷售任務(wù)，融某公司應(yīng)按項目可銷售總額向弘某公司支付傭金。融某公司本應(yīng)根據(jù)弘某公司的請求賠償5000萬元，但是鑒于雙方終止合同時，弘某公司并未實際銷售房屋，根據(jù)公平原則，并考慮平衡當(dāng)事人利益的因素，酌情對原二審判令融某公司向弘某公司賠償?shù)?500萬元調(diào)整為2000萬元。

綜上所述，原二審判決認(rèn)定事實清楚，證據(jù)確實充分，適用法律正確，但該院根據(jù)本案實際情況酌情對實體處理予以調(diào)整。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，該院判決：一、維持南寧市中級人民法院（2012）南市民一終字第3084號民事判決的第一項及訴訟費負(fù)擔(dān)；二、變更南寧市中級人民法院（2012）南市民一終字第3084號民事判決的第二項為：融某公司向弘某公司賠償經(jīng)濟損失2000萬元。

融某公司不服原再審判決，向檢察機關(guān)申請監(jiān)督。

最高人民檢察院認(rèn)為，（一）原再審判決認(rèn)為“融某公司以弘某公司違約或者根本違約為由要求解除合同，理由不成立，故融某公司無權(quán)單方解除本案合同”，屬于適用法律確有錯誤。本案中，弘某公司與融某公司于2008年11月3日簽訂《銷售代理合同書》，而弘某公司于2009年10月28日才取得《房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)備案證書》即雙方在簽訂時，弘某公司并未取得相應(yīng)資質(zhì)，無法保證銷售代理的合法性。另一方面，弘某公司存在公司從業(yè)資質(zhì)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)從業(yè)人員資質(zhì)不符合規(guī)定、被房地產(chǎn)監(jiān)管部門立案調(diào)查并被暫停中介資質(zhì)年審的情況下，雙方的合同存在不能履行或者延期履行的重大風(fēng)險，融某公司依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（四）當(dāng)事人一方延遲履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”的規(guī)定，有權(quán)解除合同。（二）原再審判決判令融某公司向弘某公司賠償2000萬元經(jīng)濟損失，于法無據(jù)，且明顯失當(dāng)。融某公司有權(quán)解除合同，本案不符合《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！钡倪m用情形。另一方面，弘某公司雖為銷售樓盤做了部分前期準(zhǔn)備工作，但其并未實際銷售房屋，對其自稱“已自行支付合同解除前及合同解除后一段時間策劃、銷售、推廣人員的工資、福利及相關(guān)費用約620萬”亦未提交充分的證據(jù)予以證實。

融某公司表示同意檢察機關(guān)抗訴意見，并提出補充意見：（一）原再審判決對于本案代銷合法性等事實認(rèn)定錯誤。國家對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)實行資質(zhì)特許的“雙準(zhǔn)入”（公司資質(zhì)和人員資質(zhì)）制度，而弘某公司存在銷售人員并無資質(zhì)、公司持證人員人數(shù)違法、公司年審被暫停、簽約之時不具備資質(zhì)等違反誠實信用原則的行為。（二）融某公司有權(quán)依據(jù)合同約定解除合同，也符合法定解除權(quán)的規(guī)定。同時，案涉合同系委托合同，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百一十條的規(guī)定融某公司享有任意解除權(quán)。（三）弘某公司的合同解除權(quán)異議期已經(jīng)超過法定期限，不應(yīng)予以支持。綜上，融某公司解除合同于法有據(jù)，請求依法撤銷原再審判決，維持一審判決。

弘某公司答辯稱，（一）弘某公司根本沒有違約行為，融某公司解除合同的行為明顯屬于惡意違約行為，不符合《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定的行使法定解除權(quán)的情形，也不符合合同約定解除權(quán)行使的情形。同時，雙方在《銷售代理合同書》中已經(jīng)約定排除了合同任意解除權(quán)的行使。（二）根據(jù)合同約定，融某公司單方解除合同或終止合同時，視為弘某公司已完成合同約定的銷售任務(wù)，融某公司按項目可銷售總額向弘某公司計付銷售傭金。因此，融某公司應(yīng)支付的報酬為6604萬元即可確定弘某公司的損失為6604萬元。綜上，檢察機關(guān)抗訴意見和申訴人的申訴理由均不能成立，原再審判決判令融某公司向弘某公司賠償2000萬元，具有事實和法律依據(jù)，請求予以維持。

本院再審審理中，雙方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。融某公司對檢察機關(guān)抗訴書和原再審判決認(rèn)定的融某公司通知弘某公司進(jìn)場銷售與弘某公司提交銷售人員及資質(zhì)材料的先后順序的事實有異議外，各方當(dāng)事人對原審查明的其他事實均無異議，故本院對原再審判決查明的各方當(dāng)事人無異議的事實予以確認(rèn)。

本院再審查明，雙方之間的工作聯(lián)絡(luò)單顯示：（一）2010年3月23日弘某公司向融某公司發(fā)出10H（RC）字第63號工作聯(lián)絡(luò)單，并請融某公司確認(rèn)。聯(lián)絡(luò)單顯示弘某公司按2010年第12期周例會提供下列文件：“……1.5項目進(jìn)駐作業(yè)人員簡介……”融某公司于當(dāng)日簽收。（二）弘某公司向融某公司發(fā)出10H（RC）字第64號工作聯(lián)絡(luò)單，并請融某公司確認(rèn)。該聯(lián)絡(luò)單顯示弘某公司于2010年3月26日收到融某公司要求進(jìn)駐售樓的通知，并按照通知要求提供以下資料：1、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件1份（加蓋公章）；2、房地產(chǎn)中介機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件1份（加蓋公章）；3、進(jìn)場銷售人員檔案（包括進(jìn)場人員名單（內(nèi)含簡歷）1份、聯(lián)系方式及職務(wù)1份、身份證復(fù)印件加蓋公章14份）和房地產(chǎn)中介從業(yè)證（初級）復(fù)印件5份；4、公司開戶行及賬號（加蓋公章）。融某公司于3月26日簽收。本院認(rèn)為，根據(jù)上述證據(jù)可見，融某公司于2010年3月23日收到過進(jìn)場人員簡介，原再審判決關(guān)于弘某公司于3月23日向融某公司提交了進(jìn)場銷售人員資料的事實認(rèn)定清楚。

一、關(guān)于融某公司是否有權(quán)解除合同的問題

案涉合同為委托合同，根據(jù)本案雙方在《銷售代理合同書》第十一條終止方式及違約責(zé)任第2.3項約定：“……非經(jīng)與弘某公司協(xié)商或合同約定的情形，融某公司不得單方解除或終止合同，否則視為弘某公司已經(jīng)完成合同約定的銷售任務(wù)”，可見融某公司和弘某公司在合同中預(yù)先對委托合同的任意解除權(quán)進(jìn)行了放棄，即雙方均不得單方面解除合同或終止合同。在法律沒有對當(dāng)事人放棄任意解除權(quán)作出限制或禁止性規(guī)定的情況下，當(dāng)事人的意思自治應(yīng)得到尊重，該約定內(nèi)容應(yīng)有效，對本案雙方均有約束力，故融某公司不得依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百一十條關(guān)于任意解除的規(guī)定單方解除本案《銷售代理合同書》。但是由于《中華人民共和國合同法》第九十三條和九十四條規(guī)定了法定解除和約定解除，本案當(dāng)事人仍然可以依據(jù)上述法律條文規(guī)定主張解除權(quán)。本案中，融某公司主張弘某公司嚴(yán)重違約，《銷售代理合同書》應(yīng)予解除。對此，本院認(rèn)為：

首先，根據(jù)弘某公司2009年10月28日取得《房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)備案證明》、2010年5月通過2010年年審并取得新的《房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)備案證明》、2010年6月13日第一批通過年度檢查并被公布于南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局《關(guān)于公布2010年度我市房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)檢查結(jié)果（第一批）和新辦理備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)名單的通知》的事實看，弘某公司具備從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的資質(zhì)。雖然弘某公司在2008年11月3日簽訂《銷售代理合同書》時并未取得房地產(chǎn)中介機構(gòu)備案，而是在合同履行過程中即2009年10月28日取得了《房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)備案證明》，但作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融某公司，其應(yīng)當(dāng)具備房產(chǎn)項目代理銷售的基本法律法規(guī)知識。融某公司簽訂本案銷售代理合同時并未對弘某公司的資質(zhì)提出異議，且在簽訂合同后的一年多內(nèi)仍接受弘某公司依約所作的全部工作，故說明其對弘某公司的資質(zhì)予以認(rèn)可并接受。

其次，2010年4月20日南寧市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心作出的《暫停年審答復(fù)》，系該交易中心針對融某公司2010年4月13日《關(guān)于請求示明弘某營銷公司被暫停2010年年度合格檢查的報告》的答復(fù)。而該答復(fù)中所涉南寧市房地產(chǎn)監(jiān)察支隊2010年3月23日作出的《關(guān)于暫停廣西弘某營銷顧某有限公司被暫停中介資質(zhì)年審的建議》，也系該監(jiān)察支隊向南寧市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心發(fā)出的建議。上述兩文件并非是向弘某公司作出，弘某公司在原審中也對上述文件表示否認(rèn)，并稱其從未收到相關(guān)部門暫停其年審的決定。經(jīng)查，本案中也沒有證據(jù)證明有關(guān)主管部門對弘某公司資質(zhì)問題作出過行政處罰。另，融某公司是在其與第三方簽訂銷售代理合同之后才取得上述暫停年審答復(fù)，故該答復(fù)不能證明融某公司發(fā)出解除合同通知時弘某公司的資質(zhì)存在問題。

第三，弘某公司在收到關(guān)于進(jìn)駐融某?邕江銀座售樓處的相關(guān)事宜的通知后，于同日按通知要求向融某公司提交了營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)中介機構(gòu)資質(zhì)證書、前期進(jìn)場14名銷售人員檔案（包括名單、簡歷）和《南寧市房地產(chǎn)中介從業(yè)人員繼續(xù)培訓(xùn)（初級）結(jié)業(yè)證》5份材料，融某公司也于同日收到上述文件，且未提出異議。這一事實說明融某公司對弘某公司所派進(jìn)場人員予以認(rèn)可。融某公司關(guān)于弘某公司不具備足夠的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)和從業(yè)人員的理由不能成立。本案中，雖然房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人伍秋璇的執(zhí)業(yè)機構(gòu)在其被派駐進(jìn)場后才變更為弘某公司，而弘某公司前期進(jìn)場的14名銷售人員中存在缺乏南寧市房地產(chǎn)中介協(xié)會相關(guān)培訓(xùn)證的情況，但由于弘某公司于2009年10月28日已取得《房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)備案證明》且依法通過了2010年的年審，故上述情況對弘某公司資質(zhì)備案是否具有影響，應(yīng)由相關(guān)行政主管部門予以審定。在沒有證據(jù)證明弘某公司的《房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)備案證明》被行政主管部門撤銷的情況下，弘某公司的房地產(chǎn)中介服務(wù)資質(zhì)應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)可。

第四，弘某公司與融某公司自2008年11月3日開始履行合同，雙方簽字的工作聯(lián)系單多達(dá)65份，且每周定期舉行聯(lián)絡(luò)會議。在融某公司發(fā)出《解除合同通知書》之前，弘某公司一直在履行《銷售代理合同書》的前期工作即產(chǎn)品（房屋）定位、推廣策劃、廣告設(shè)計等合同義務(wù)，不存在違反合同約定的情形。由于弘某公司并未實施合同約定的銷售行為，在沒有證據(jù)證明弘某公司資質(zhì)問題致使銷售代理合同不能履行的情況下，本案并不存在弘某公司不能保障銷售代理行為合法性的情況。

據(jù)此，融某公司認(rèn)為弘某公司2010年中介資質(zhì)年審被暫停，并被南寧市房地產(chǎn)監(jiān)察支隊立案調(diào)查，已影響弘某公司的履約能力，并以此主張解除合同，不能予以支持。因雙方當(dāng)事人在《銷售代理合同書》中已對任意解除權(quán)進(jìn)行了放棄，在無法定和約定解除事由的情形下，融某公司無權(quán)單方解除合同。鑒于弘某公司在融某公司2010年3月30日發(fā)出《解除合同通知書》后的第七天（4月6日）即回函提出異議表示不同意解除合同，加之以上所述融某公司無權(quán)解除合同，故本案亦不存在合同解除權(quán)異議超期的問題。本案中，融某公司的違約行為不僅給弘某公司造成巨大損失，而且這種違背誠實信用之行為亦產(chǎn)生不良示范，將影響正常商業(yè)交易秩序，融某公司對此應(yīng)承擔(dān)不利后果。

二、弘某公司是否有權(quán)獲得2000萬元賠償?shù)膯栴}

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！钡囊?guī)定，以及本案《銷售代理合同書》第十一條第2.3項關(guān)于“……非經(jīng)與弘某公司協(xié)商或合同約定的情形，融某公司不得單方面解除或終止合同。否則視為弘某公司已經(jīng)完成合同約定的銷售任務(wù)，融某公司應(yīng)按項目可銷售總額向弘某公司計付傭金”的約定，在融某公司單方解除合同構(gòu)成違約的情況下，其應(yīng)根據(jù)合同約定按案涉房產(chǎn)項目可銷售總額向弘某公司計付銷售傭金。雖然雙方終止合同時弘某公司已經(jīng)依約履行了銷售前期的準(zhǔn)備工作，但畢竟弘某公司未實際對案涉房產(chǎn)項目進(jìn)行銷售，故原再審判決據(jù)此綜合考慮平衡雙方當(dāng)事人利益等因素，酌情判令融某公司向弘某公司賠償2000萬元經(jīng)濟損失，具有法律依據(jù)，本院予以認(rèn)可。

綜上所述，原再審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，判決結(jié)果亦無不當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第（一）項，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百零七條第一款之規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長　　郭忠紅

審判員　　陳　佳

審判員　　張能寶

二〇一九年四月二十六日