原告王海玉，無業(yè)。
被告秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司。
法定代表人呼子會，該公司經理。
委托代理人陳燕，系河北世紀長城律師事務所律師，。
委托代理人張華楠，系河北世紀長城律師事務所律師。
被告秦皇島市鎮(zhèn)坤玻璃有限公司。
法定代表人代登德，該公司總經理。
委托代理人楊英超，系河北法潤律師事務所律師。

原告王海玉與被告秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司（以下簡稱海港十建公司）、秦皇島市鎮(zhèn)坤玻璃有限公司（以下簡稱鎮(zhèn)坤公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告王海玉、被告海港十建公司法定代表人呼子會及其委托代理人張華楠，被告鎮(zhèn)坤公司委托代理人楊英超均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
經審理查明，原、被告訴爭房屋座落于秦皇島市海港區(qū)北部工業(yè)區(qū)西港路北段路西鎮(zhèn)坤玻璃公司院內，地號為：1-1-396號，土地使用權人為鎮(zhèn)坤公司，登記時間為2007年4月29日，土地用途為工業(yè)用地。訴爭房屋的名稱原為戈瑞鑫電子能源大廈，現(xiàn)更名為天慶隆大廈，分為1號樓和2號樓。1號樓建筑面積10431.8平方米，2號樓建筑面積10658.8平方米。房屋建設工程由戈瑞鑫公司作為建設方，承包給海港十建公司進行墊資建設。
為了建設大廈工程，2009年6月14日，戈瑞鑫公司（甲方）與海港十建（乙方）簽訂《建設戈瑞鑫大廈1、2號樓工程專用條款（協(xié)議書）》。協(xié)議第一條關于工程量的約定，注有“乙方自備機械，屬包工包料。乙方代表人：楊德琛、趙喜山并各自承擔2號和1號樓墊資建設的施工隊伍”；第十條關于竣工結算的專項條款中約定：“1、待其大廈竣工經市建管機關驗收合格，并將工程交付給甲方，6－12個月內甲方負責將乙方工程中所墊資金全部返還給乙方，以部分5層以上房屋抵給乙方（含5-11層每平方米按2200元計算但不含暖氣和電源的配套費）。甲方負責按照乙方需要的戶主名稱提供一次性過戶手續(xù)，不承擔賣方和買方的任何稅費。乙方賣出的房屋單價要超過2200元／㎡，所超出的金額，以資承擔稅金（注：賣方稅金從所賣房款中支出）。2、甲方在施工期間所賣的房屋款均要用于裝修工程中去，到二期工程開工前，乙方所收的賣房款在墊付工程款的80％以內。3、首層到4層屬甲方已付乙方工程費的樓層，若因甲方為乙方提供經濟證明和作保工作，一旦發(fā)生糾紛，所造成的經濟損失完全由乙方承擔……。5、第13層為閣樓，它與同位12層房間容有一個房產證，因此1號樓12－13層歸乙方所有或者自行出售。每平方米單價仍按照2200元計算……注：五層進行變更，使每戶有單獨的供水、水暖、電的設施，其結構同6層以上?！钡谑l約定：“監(jiān)理公司及現(xiàn)場工程師和甲方現(xiàn)場工程監(jiān)督人，開工建設時由甲方書面通知乙方。發(fā)包人：王洪章，乙方項目經理為楊德琛、趙喜山”。合同落款發(fā)包方有戈瑞鑫公司印章和王洪章的簽字，乙方有海港十建的合同專用章及楊德琛的簽字。合同簽訂后由楊德琛、趙喜山分別施工建設1、2號樓。戈瑞鑫公司先后撥付工程款57萬元。
海港十建在施工期間陸續(xù)對外出售上述大廈的房屋。2010年12月27日，原告石加偉與被告海港十建簽訂《內部認購協(xié)議》一份，該協(xié)議書載明：“出賣人：秦皇島市戈瑞鑫電子能源有限公司，買受人：王海玉。買受人自愿購買出賣人開發(fā)的位于西港北路戈瑞鑫電子大廈的住宅壹樓。戶型及房款，材料款抵房，該住宅為六層B戶型，面積68.85平方米，單價2450元每平方米，共計168682元。二、付款方式及期限，1.（略）2.分期付款，第一期10萬元，第二期68682元在交鑰匙之前全部交清?！?、本協(xié)議一式兩份，出賣人一份，買受人一份，具有同等法律效力，自雙方簽字蓋章之日起生效。出賣人：秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司戈瑞鑫工程項目部（蓋章），乙方：王海玉（簽名并蓋章），2012年9月26日”。協(xié)議簽訂后當日被告秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司戈瑞鑫工程項目部出具收據(jù)，收取人民幣10萬元。
關于鎮(zhèn)坤公司、海港十建的主體資格問題，原告提交了證據(jù)如下：1、2009年8月11日戈瑞鑫公司出具的證明復印件，證明戈瑞鑫公司在西港路新建辦公樓，此樓的銷售部分能夠分割辦理分戶房本。2、2009年10月10日戈瑞鑫公司出具的證明復印件，內容為戈瑞鑫公司臨西港路大廈的辦公樓對外出售能辦理正式的房證。3、建設戈瑞鑫大廈1、2號樓工程專用條款協(xié)議書復印件，原告認為結合上述證據(jù)，被告海港十建是房屋的建筑方，出售房屋理應作為被告，2010年9月29日戈瑞鑫公司注銷，鎮(zhèn)坤公司同意享有和承擔戈瑞鑫公司的債權、債務，鎮(zhèn)坤公司承接戈瑞鑫公司的責任，作為被告適格。
被告海港十建質證意見：證1、2兩份證據(jù)，原告提交的是復印件，對證據(jù)的真實性不認可。即使是真實的，與海港十建公司無關，恰恰證明戈瑞鑫大廈的對外出售是由戈瑞鑫公司負責。對證3真實性予以認可，但是不能佐證原告的主張。該協(xié)議書是施工承包協(xié)議書，反應的是施工承包雙方的內容，施工方代表楊德琛和趙喜山，其權限僅限于在施工范圍。楊德琛和趙喜山是海港十建公司的受托人，沒有海港十建的授權，其個人所簽訂的與施工無關的任何協(xié)議及字據(jù)均視為個人行為，應由楊德琛和趙喜山個人負責。被告海港十建公司認為因為房屋買賣行為引發(fā)糾紛，海港十建不是本案的適合主體。
被告鎮(zhèn)坤公司質證意見：對證1、2真實性不認可，戈瑞鑫公司未出具過該兩份證據(jù)，申請對證據(jù)上戈瑞鑫公司的印章進行真?zhèn)舞b定。對證3的真實性無異議，但本案是房屋買賣合同糾紛，證據(jù)3是施工合同，二者不具備關聯(lián)性，不能認定戈瑞鑫公司和鎮(zhèn)坤公司出售過涉案房屋，也未授權他人出售過本案的涉案房屋。
被告海港十建公司提交如下證據(jù)：證1、秦皇島市公安局海港分局河東派出所于2013年10月16日出具的證明一份、2013年8月29日出具受案回執(zhí)一份，證明被告公司于2013年8月29日向河棟派出所報案，因楊德琛偽造了秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司第一項目部、第二項目部及戈瑞鑫項目部公章，給公司造成了損失。對證2、楊德琛為被告出具的關于收回印章、項目部章說明一份，證明楊德琛私刻公章這一事實，此行為是其個人行為，對此楊德琛表示愿自愿承擔相應的法律后果。證3、2014年6月2日由郭麗萍等五個人給海港十建出具的證明，證明原告所簽訂的樓房買賣協(xié)議，原協(xié)議的出賣人是戈瑞鑫公司，協(xié)議簽章、收款人也是戈瑞鑫，后來楊德琛將原協(xié)議原收據(jù)收回，變更為海港十建的章，該證據(jù)能夠證明所有的房屋買賣與海港十建沒有任何關系。證4、匯兌憑證四份，證明海港十建共收到鎮(zhèn)坤公司57萬元工程款。
被告鎮(zhèn)坤公司質證意見為，被告海港十建的1-3證據(jù)證明楊德琛是被告海港十建公司員工，楊德琛出售房屋與鎮(zhèn)坤公司無關，證4、鎮(zhèn)坤公司不只支付57萬元工程款。
以上事實，有原、被告的陳述及相關證據(jù)在卷佐證。

本院認為，根據(jù)土地、建設、規(guī)劃部門對戈瑞鑫項目工程的審批情況，該項目土地用途為工業(yè)用地，規(guī)劃用途為廠房。而戈瑞鑫公司在與海港十建公司簽訂的協(xié)議中的相關約定能夠證明戈瑞鑫公司利用工業(yè)用地建設了“商品房”。該行為違反了土地利用規(guī)劃。戈瑞鑫公司和海港十建公司對訴爭房屋的建設用地的土地性質應為明知的，使用權取得方式為工業(yè)用地，如對外銷售，應先辦理土地變性手續(xù)。否則勢必違反國家關于工業(yè)用地的有關法律規(guī)定，破壞房地產交易及管理秩序，進而損害社會公共利益。根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，損害社會公共利益的合同無效，本院認定原告簽訂的購房協(xié)議無效。
在原告等人持有的《協(xié)議書》上雖然有的加蓋了秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司第一項目部印章，或者加蓋了第二項目部、戈瑞鑫工程項目部公章，甚至還有的只有趙喜山、楊德琛以及二人聘用的工作人員的簽字。但是，因為在被告海港十建公司和戈瑞鑫公司的協(xié)議中已經明確了趙喜山、楊德琛是海港十建公司的代表人，并且由其二人墊資建設2號和1號樓，二人為了解決墊資為題，以出賣抵頂工程款的房屋來籌集建設工程款的行為，應當視為履行建筑承包合同的行為。本院認定趙喜山、楊德琛出售房屋的行為是職務行為，其行為的后果應當由被告海港十建公司承擔責任。
引發(fā)該起案件的原始根源是戈瑞鑫公司違反土地規(guī)劃，利用工業(yè)用地建設所謂“能夠分別銷售、取得獨立產權的房屋”，并授權海港十建積極對部分房屋進行出售，以售樓款抵頂工程款，同時自己也對外出售。在被告海港十建公司為籌措建設資金而出售在建房屋時，戈瑞鑫公司為了工程建設的順利進行支持海港十建公司售房行為，海港十建公司的售房所得基本上都用在了兩棟樓的建設上。并且戈瑞鑫公司在與海港十建公司簽訂的協(xié)議中還約定積極協(xié)助購房人辦理產權過戶手續(xù)。故戈瑞鑫公司對被告海港十建公司的售房行為應當承擔責任。因為戈瑞鑫公司注銷后債權債務由被告鎮(zhèn)坤公司承擔，在本案中戈瑞鑫公司的民事責任應由被告鎮(zhèn)坤公司承擔。
根據(jù)《合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還的，應當折價補償。基于被告海港十建公司和戈瑞鑫公司與購房人簽訂無效購房協(xié)議，形成了被告長期占用原告的購房款進行建設訴爭房屋，給原告造成的經濟損失應當給以賠償，原告主張按照銀行貸款利率支付購房款的利息符合法律規(guī)定，應當予以支持。依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條、《中華人民共和國民法通則》第六十七條、《中華人民共和國合同法》第四十九條、第五十二條、第五十六條、第五十八條之規(guī)定判決如下：

一、原告王海玉與被告秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司于2012年9月26日簽訂的《內部認購協(xié)議》無效；
二、被告秦皇島市鎮(zhèn)坤玻璃有限公司、秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司于本判決生效之日起10日內共同退還原告王海玉購房款10萬元；并自2012年9月26日起至本判決生效之日止，按照中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率向原告王海玉支付上述款項的利息。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
案件受理費2300元，由被告秦皇島市鎮(zhèn)坤玻璃有限公司、秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司共同負擔，于本判決生效后十日內繳納。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省秦皇島市中級人民法院。

審　判　長　　韓有強 審　判　員　　郭　安 人民陪審員　　呂鳳玲

書記員：趙春超