原告：龔某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省浠水縣人，務(wù)工，住湖北省黃石市西塞山區(qū)，原告：秦某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省浠水縣人，退休職工，住湖北省浠水縣，

原告龔某某、秦某某向本院提出訴訟請求：1、依法確認(rèn)原、被告于2013年1月4日簽訂的《浠水縣三建公司24號(hào)地塊開發(fā)項(xiàng)目投資入股協(xié)議書》無效。2、依法調(diào)解或判決被告返還投資股金50萬元，并承擔(dān)占用該資金的資金占用費(fèi)34.5萬元（按月利率15‰×50萬元×46個(gè)月以后順延），共計(jì)84.5萬元。3、本案的一切費(fèi)用均由被告方承擔(dān)。事實(shí)和理由：2013年1月4日，二原告與被告侯華南簽訂了一份《浠水縣三建公司24號(hào)地塊開發(fā)項(xiàng)目投資入股協(xié)議書》，該《協(xié)議書》第一條是投資項(xiàng)目地址及該項(xiàng)目土地使用權(quán)取得的方式。第二條是股份比例：該項(xiàng)目擬募集股金總額為1500萬元，乙方（二原告）自愿入股資金150萬元，占總股份10%，后期投入按股份比例追加。第三條是股金交付時(shí)間及相關(guān)約定。第四條是該《協(xié)議》發(fā)生爭議的解決方式。該《協(xié)議》簽訂后，原告找到案外人占偉，要求占偉參股，占偉同意參股，但要求二原告必須保證該投資款在二年內(nèi)必須見效益。否則，轉(zhuǎn)為借款，且月利率為30‰，二原告當(dāng)時(shí)滿口承諾了該條件。占偉于2013年2月5日前以轉(zhuǎn)賬形式向被告侯華南指定的賬戶轉(zhuǎn)入20萬元，同時(shí)又給被告侯華南10萬元現(xiàn)金，該現(xiàn)金是送到被告位于浠水縣體育館項(xiàng)目部的辦公室，被告只向二原告出具了一張收條，其內(nèi)容是：“收到龔某某、秦某某24號(hào)地塊入股資金伍拾萬元整，￥500000元，侯華南2013.2.5號(hào)?！痹撌諚l字跡左下角注有“其中，占偉占股叁拾萬元整”的字樣。被告人收到該筆投資款后既未向二原告說明資金使用去向，也不與二原告結(jié)算。被告占用原告資金達(dá)三年之久，被告的行為嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益。以上所說均為事實(shí)，且證據(jù)確鑿、充分，為維護(hù)原告的合法權(quán)益，二原告依法對被告提起訴訟。被告侯華南辯稱，一、答辯人于2013年1月4日與龔某某、秦某某簽訂的《浠水縣三建公司24號(hào)地塊開發(fā)項(xiàng)目投資入股協(xié)議書》是本協(xié)議當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。二、答辯人于2013年1月4日與龔某某、秦某某簽訂的《浠水縣三建公司24號(hào)地塊開發(fā)項(xiàng)目投資入股協(xié)議書》符合法律規(guī)定。（一）、合作開發(fā)的法律依據(jù)。1、開發(fā)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十八條規(guī)定依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）國土資發(fā)（114）號(hào)第10條第2款第6項(xiàng)規(guī)定：申請人競得土地后，擬成立新公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)在申請書中明確新公司的出資構(gòu)成、成立時(shí)間等內(nèi)容。出讓人可以根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果，先與競得人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，在競得人按約定辦理完新公司注冊登記手續(xù)后，再與新公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》；也可按約定直接與新公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。這兩個(gè)規(guī)定為房地產(chǎn)合作開發(fā)提供了法律依據(jù)。2、合同依據(jù)2004年《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條明確了“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同”的概念。該條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。這個(gè)規(guī)定明確了房地產(chǎn)合作開發(fā)合同與其他合同不同的本質(zhì)，提出了房地產(chǎn)合作可以出讓土地使用權(quán)、資金等投資，并明確了合作關(guān)系是共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，可以不共同經(jīng)營。3、效力依據(jù)2004年《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條明確了合作主體對合作開發(fā)房地產(chǎn)合同效力的影響。該條規(guī)定合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。這個(gè)規(guī)定明確了，參與開發(fā)的對象中要有一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，否則會(huì)給合作開發(fā)帶來法律風(fēng)險(xiǎn)。本案合作的一方浠水縣第三建筑安裝工程公司是有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，合作開發(fā)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。（二）、合作開發(fā)的模式合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。根據(jù)第《民法通則》第五十二條規(guī)定企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，共同經(jīng)營、不具備法人條件的，由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。這樣，在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)模式中，一般有兩種大的模式：非法人型房地產(chǎn)經(jīng)營模式和法人型經(jīng)營模式。非法人型合作所謂非法人型經(jīng)營模式是指合作人的合作方式、投資和利潤分配比例等一系列權(quán)利和義務(wù)均由合作開發(fā)協(xié)議約定，合作人對外承擔(dān)無限連帶責(zé)任的模式。自然人可以成為房地產(chǎn)合作開發(fā)的依據(jù)是《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第三十六條：“企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合資或合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，……”的規(guī)定，從這個(gè)規(guī)定來看自然人可以直接參與房地產(chǎn)合作開發(fā)，是房地產(chǎn)合作開發(fā)的主體。三、《合同法》及其司法解釋施行后，法院確認(rèn)合同無效的法律依據(jù)統(tǒng)一為全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)。合建審批手續(xù)與土地使用權(quán)變更登記對合作開發(fā)合同效力的影響，也發(fā)生了較大變化。廣東省高級人民法院《關(guān)于<中華人民共和國合同法>施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力問題的指導(dǎo)意見》(簡稱“廣東高院《指導(dǎo)意見》”)的規(guī)定順應(yīng)了該等司法趨勢，較具有典型意義。該意見規(guī)定，當(dāng)事人未辦理合建審批手續(xù)、土地使用權(quán)變更登記手續(xù)不影響合作建房合同的效力，但合作雙方為了逃避交易稅收而約定不辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)項(xiàng)目以原土地使用者名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，視為惡意串通，逃避稅收，損害國家利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人約定不辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的條款無效，責(zé)令當(dāng)事人辦理土地使用權(quán)變更登記首先，按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)繳稅費(fèi)。最高院的有關(guān)案例也表明當(dāng)事人未辦理合建審批手續(xù)、土地使用權(quán)變更登記手續(xù)不影響合作建房合同的效力。在鐵道部隧道工程局與廣西康隆物業(yè)有限公司合建建房糾紛案中【參見最高院民一庭：《民事審判指導(dǎo)與參考》2001年第3卷】，最高院審判意見認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》沒有將辦理合建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)規(guī)定為合作開發(fā)合同生效的條件，因此有關(guān)合作開發(fā)協(xié)議沒有違反國家有關(guān)法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性和禁止性規(guī)定，從而認(rèn)定該合作開發(fā)協(xié)議有效?！督忉尅返某雠_(tái)，沒有對合建審批手續(xù)與土地使用權(quán)變更登記對合作開發(fā)合同效力的影響作出任何判斷，但也沒有認(rèn)定合建審批手續(xù)與土地使用權(quán)變更登記應(yīng)當(dāng)作為合作開發(fā)合同的基本內(nèi)容和法律特征之一，結(jié)合前述案例，答辯人認(rèn)為，《解釋》對該等條件是并無限制。四、原告請求支持利息沒有事實(shí)和法律依據(jù)。綜上，答辯人與龔某某、秦某某簽訂的《浠水縣三建公司24號(hào)地塊開發(fā)項(xiàng)目投資入股協(xié)議書》系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，符合法律規(guī)定，原告請求確認(rèn)無效沒有事實(shí)和法律依據(jù)。原告所付的50萬元合作開發(fā)資金，答辯人已全額交到24號(hào)地塊土地出讓方浠水縣國土資源局。該地塊土地出讓金為802萬元，當(dāng)事人約定一期投資為1500萬元，本案原告認(rèn)繳出資為150萬元，迄今，原告尚欠100萬元。答辯人已告知原告合作投資的資金交土地出讓金350萬元，土地拍賣傭金40100元，支付村民土地補(bǔ)償費(fèi)。原告訴稱沒有說明資金使用去向，不是事實(shí)。原告請求返還投資股金不符合協(xié)議和法律規(guī)定，請依法駁回原告的訴訟請求。當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)材料，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。原告提交的證據(jù)材料有：一、二原告身份證復(fù)印件、被告戶籍證明。證明：原、被告訴訟主體適格。二、2013年1月4日簽訂的浠水縣三建公司24號(hào)地塊開發(fā)項(xiàng)目投資入股協(xié)議書。證明：原、被告合伙投資事實(shí)。三、2013年2月5日被告出具的收條。證明：被告收到投資入股款50萬元的事實(shí)。被告侯華南對原告提交的證據(jù)材料經(jīng)質(zhì)證認(rèn)為，對證據(jù)一身份信息無異議。對證據(jù)二的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性有異議，協(xié)議書上甲方占偉的簽字是加上去的。對證據(jù)三的質(zhì)證意見同證據(jù)二。被告侯華南提交的證據(jù)材料有：一、拍賣成交確認(rèn)書及公證書。證明：當(dāng)時(shí)侯華南、張得利、龍志祥三人一起參與拍賣最后競得24號(hào)地塊。二、浠水縣國土資源局國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。證明：侯華南、張得利、龍志祥三人一起簽訂的。三、侯華南繳納的土地出讓金350萬元收據(jù)。證明：資金是侯華南等人繳納的。四、支付拍賣傭金401000元的網(wǎng)絡(luò)發(fā)票。證明：侯華南等人支付拍賣傭金401000元。五、浠水縣第三建筑安裝工程公司2017年11月18日的證明。證明：張得利、侯華南與三建公司一起參與拍賣。六、侯華南的資格證書。證明：侯華南是天健公司和三建公司的員工。七、浠水縣三建公司24號(hào)地塊開發(fā)項(xiàng)目投資入股協(xié)議書。證明：該協(xié)議書沒有占偉的簽字。二原告對被告侯華南提交的證據(jù)材料經(jīng)質(zhì)證認(rèn)為，對證據(jù)一的真實(shí)性、合法性無異議，對證明目的有異議，該證據(jù)并沒有證實(shí)被告參與并取得中標(biāo)。對證據(jù)二的真實(shí)性、合法性無異議，對證明目的有異議，不能證明是侯華南簽訂的這一事實(shí)。對證據(jù)三、證據(jù)四的真實(shí)性、合法性無異議，繳費(fèi)對象并不是被告。對證據(jù)五的真實(shí)性無異議，只是針對被告與第三建筑公司之間的法律關(guān)系。對證據(jù)六、證據(jù)七的真實(shí)性、合法性無異議。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)即二原告提交的證據(jù)一、被告提交的證據(jù)七，本院予以確認(rèn)。被告提交的證據(jù)六可證實(shí)被告侯華南在天健公司工作。對當(dāng)事人有異議的證據(jù)，本院認(rèn)定如下：原告提交的證據(jù)二與被告提交的證據(jù)七為同一份協(xié)議書，但原告提交的協(xié)議書上多出案外人占偉的簽名，原告對被告提交的協(xié)議書的真實(shí)性、合法性均無異議，亦承認(rèn)該簽名系自行添加，故本院對原告提交的協(xié)議書中“占偉”的簽名不予認(rèn)證。原告承認(rèn)其提交的證據(jù)三中“其中：占偉入股叁拾萬元整2013.2.5號(hào)”字樣系原告龔某某事后添加，故對該字樣本院亦不予認(rèn)證；被告提交的證據(jù)一、二、三、四、五的真實(shí)性、合法性均無異議，本院予以認(rèn)定。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2012年12月28日，被告侯華南與案外人張得利以浠水縣第三建筑安裝工程公司（以下簡稱“三建公司”）名義拍賣競得浠水縣（2012）-24號(hào)地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)，并以三建公司名義向浠水縣國土資源局繳納了部分土地出讓價(jià)款。2013年6月26日，案外人張得利以三建公司名義與浠水縣國土資源局簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，并加蓋了三建公司印章。2013年1月4日，原告龔某某、秦某某與被告侯華南簽訂《浠水縣三建公司24號(hào)地塊開發(fā)項(xiàng)目投資入股協(xié)議書》約定，甲方（被告侯華南）以三建公司資質(zhì)取得浠水縣國土局在2012年12月28日拍賣24號(hào)地塊開發(fā)權(quán)，乙方（二原告）自愿參與入股共同開發(fā)，項(xiàng)目地址以2012年6月3日簽字的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及浠水縣國土局拍賣合同為準(zhǔn)，該項(xiàng)目擬募集股金總額為1500萬元，乙方自愿投入股金150萬元，占股10%。2013年2月5日，被告侯華南出具收據(jù)，內(nèi)容為“收到龔某某秦某某24號(hào)地塊入股資金伍拾萬元整￥500000.00元侯華南”。
二原告共同委托訴訟代理人:趙剛，浠水縣南城開發(fā)區(qū)法律服務(wù)所工作者，執(zhí)業(yè)證號(hào)：4171017087。代理權(quán)限：代為立案，代收法律文書，參加訴訟，變更、增加、放棄訴請，參加調(diào)解，提出上訴，申請執(zhí)行，申請撤訴，代領(lǐng)退費(fèi)等。被告：侯華南，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省浠水縣人，從事建筑，住湖北省浠水縣清泉鎮(zhèn)龔鋪村*組**號(hào)，公民身份號(hào)碼：4221271973********。委托訴訟代理人:嚴(yán)華，湖北華浩誠信律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號(hào)：14211199010603506。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、反駁訴訟請求，進(jìn)行調(diào)解，代為簽收法律文書。原告龔某某、秦某某與被告侯華南合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，本院于2017年10月9日立案后，依法適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告龔某某、秦某某及二原告共同委托訴訟代理人趙剛，被告侯華南委托訴訟代理人嚴(yán)華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)是：1、《浠水縣三建公司24號(hào)地塊開發(fā)項(xiàng)目投資入股協(xié)議書》的效力問題；2、被告是否應(yīng)返還二原告的投資款50萬元及賠償損失。關(guān)于《浠水縣三建公司24號(hào)地塊開發(fā)項(xiàng)目投資入股協(xié)議書》的效力問題。本院認(rèn)為，《浠水縣三建公司24號(hào)地塊開發(fā)項(xiàng)目投資入股協(xié)議書》的雙方當(dāng)事人為原告龔某某、秦某某與被告侯華南，雙方當(dāng)事人均為自然人，顯然不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。被告侯華南等人借用三建公司資質(zhì)取得了浠水縣（2012）-24號(hào)地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)，但三建公司并未作為合同當(dāng)事人簽訂該投資入股協(xié)議書，根據(jù)合同的相對性，該協(xié)議書不能對三建公司產(chǎn)生約束力。依照《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條第二款規(guī)定“當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效……”，故本院認(rèn)為《浠水縣三建公司24號(hào)地塊開發(fā)項(xiàng)目投資入股協(xié)議書》違反法律規(guī)定，應(yīng)屬無效協(xié)議。關(guān)于被告侯華南是否應(yīng)返還原告龔某某、秦某某的投資款50萬元及賠償損失的問題。本院認(rèn)為，依照《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”，被告侯華南承認(rèn)已收到原告龔某某、秦某某的投資款50萬元，依法應(yīng)當(dāng)返還。二原告要求被告侯華南承擔(dān)損失，本院認(rèn)為被告侯華南與二原告簽訂的《浠水縣三建公司24號(hào)地塊開發(fā)項(xiàng)目投資入股協(xié)議書》無效，雙方均有過錯(cuò)，被告侯華南應(yīng)對因協(xié)議書無效而給二原告造成的損失承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。本院認(rèn)為二原告的損失應(yīng)限于自50萬元投資款交付給被告侯華南之日即2013年2月5日起，按照中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算的利息損失共計(jì)115781.25元（以50萬元為基數(shù)，按照貸款年利率4.75%標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算至2017年11月26日，以后順延）。鑒于本案原告龔某某、秦某某與被告侯華南均有過錯(cuò)，故該利息損失應(yīng)由當(dāng)事人各承擔(dān)一半，即被告侯華南應(yīng)對二原告的損失承擔(dān)一半的賠償責(zé)任即57890.63元。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條第二款規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告龔某某、原告秦某某與被告侯華南于2013年1月4日簽訂的《浠水縣三建公司24號(hào)地塊開發(fā)項(xiàng)目投資入股協(xié)議書》無效；二、被告侯華南于本判決生效之日起三十日內(nèi)返還原告龔某某、原告秦某某投資款共計(jì)50萬元；三、被告侯華南于本判決生效之日起三十日內(nèi)賠償原告龔某某、原告秦某某的損失57890.63元（以50萬元為基數(shù)，自2013年2月5日起算至2017年11月26日，按照年利率4.75%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算二分之一，以后順延至付清之日止）；四、駁回原告龔某某、原告秦某某的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)6125元，由被告侯華南負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃岡市中級人民法院。