上訴人（原審被告）牡丹江市龍某城市開發(fā)建設(shè)有限公司，住所地牡丹江市東安區(qū)。
法定代表人周晨曉，該公司總經(jīng)理。
委托代理人王發(fā)國，黑龍江江昊律師事務(wù)所律師。
委托代理人楊旭春，黑龍江江昊律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）馮某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地牡丹江市愛民區(qū)。
委托代理人王占云，黑龍江正大律師事務(wù)所律師。

上訴人牡丹江市龍某城市開發(fā)建設(shè)有限公司（以下簡稱龍某公司）因與被上訴人馮某某房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服黑龍江省牡丹江市愛民區(qū)人民法院（2014）愛民初字第231號民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了此案。上訴人龍某公司的委托代理人楊旭春、被上訴人馮某某的委托代理人王占云到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
被上訴人（原審原告）馮某某在一審中訴稱：2011年12月，原、被告簽訂房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償協(xié)議，約定被告對原告房屋進行拆遷，并以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式為原告提供補償，原房屋現(xiàn)已拆遷，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)證照。協(xié)議簽訂前，被告已于2010年8月23日提前交付產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，原告提前進戶并進行裝修、居住。原告進戶后，房屋棚頂嚴重漏水，被告曾為原告進行六次維修，但未能修復(fù)，屋頂漏水的質(zhì)量問題嚴重影響原告正常居住使用。故原告訴至法院，要求解除原、被告簽訂的房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償協(xié)議；被告賠償原告房屋損失212888元、裝修損失24796元、支出的鑒定費用8500元，共計246184元；訴訟費用由被告承擔(dān)。
上訴人（原審被告）龍某公司在一審中辯稱：被告交付房屋時不存在質(zhì)量問題，原告驗收時亦未提出異議。交付房屋后，被告曾兩次為原告維修房屋并查找漏點，發(fā)現(xiàn)系原告裝修時擅自拆改衛(wèi)生間排氣管道的行為導(dǎo)致房屋滲漏，與被告無關(guān)；房屋滲漏并不嚴重影響原告正常居住及安全，原告主張解除合同并按市場價格賠償損失沒有事實及法律依據(jù)；應(yīng)駁回原告的訴訟請求。
原判認定：原、被告于2011年12月6日簽訂房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償協(xié)議，約定被告對原告所有的坐落位置在愛民區(qū)，建筑面積59.76平方米住宅房屋進行拆遷，并以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式提供興平路東、通鄉(xiāng)街北，龍某·學(xué)院風(fēng)景6幢4單元040701室（頂層）、建筑面積81.88平方米房屋作為補償，房屋面積、樓層差價款共計16879元，原告已足額交納。該協(xié)議同日在牡丹江市房產(chǎn)管理局登記備案，產(chǎn)籍號405-445-2/3-6-040701、備案編號20111206494CBA725819，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋現(xiàn)尚未辦理產(chǎn)權(quán)證照。協(xié)議簽訂前，被告已于2010年8月23日提前交付產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，原告提前進戶并進行裝修、居住，原告裝修過程中曾自行對衛(wèi)生間排氣管道進行拆改。后因房屋棚頂發(fā)生漏水情況，被告曾為原告進行兩次維修，原告雖稱被告曾進行六次維修，但未舉示證據(jù)證實。2014年12月1日，經(jīng)本院委托，黑龍江中和力得爾司法鑒定所出具鑒定意見為：“牡丹江市愛民區(qū)學(xué)院風(fēng)景小區(qū)6號樓4單元701室房屋，現(xiàn)場實物存在屋頂漏水的質(zhì)量問題；屋頂漏水的質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用功能；屋頂漏水的質(zhì)量為可通過維修解決，需按建議的修復(fù)方案進行修復(fù)，其維修所需費用預(yù)計為18104.40元；原告擅自拆改衛(wèi)生間排氣管道的行為與方廳棚頂滲漏的后果不存在因果關(guān)系，排氣道局部改動加重了原告方室內(nèi)衛(wèi)生間部位滲漏的損害程度。”該鑒定機構(gòu)進行現(xiàn)場勘驗時，房屋客廳天棚滲漏濕漬、涂飾層脫落面積12.55平方米、墻面滲漏濕漬、涂飾層脫落面積2平方米；北側(cè)臥室天棚有濕漬、涂飾層脫落面積約占整體天棚面積的50%；北側(cè)陽臺頂棚與墻體交接處有濕漬、涂飾層脫落面積約為0.4平方米；客廳、臥室地板大部分開裂、變形；南側(cè)陽臺頂棚周邊有滲漏濕漬。為進行此次鑒定，原告支出鑒定費用5000元。2015年7月20日，經(jīng)本院委托，牡丹江市宏偉房地產(chǎn)估價有限公司出具評估報告為：“房屋市場評估價值為212888元，室內(nèi)裝飾部分的市場評估價值為24796元?！彪m原告對房屋評估價值不認可，申請鑒定人出庭接受質(zhì)詢并補充提交個人轉(zhuǎn)讓住房（非住房）代開發(fā)票申請表復(fù)印件1份、房產(chǎn)證復(fù)印件1份，要求修正評估結(jié)果，但該估價公司于2015年11月27日回函答復(fù)本院稱原告未提交符合估價規(guī)范的可比實例，故未對評估結(jié)果予以調(diào)整。庭審中，原告亦將該評估報告作為證據(jù)向法庭舉示。為進行此次評估，原告支出評估費3500元。
原判認為：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照約定全面履行自己的義務(wù)，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。本案原、被告簽訂房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償協(xié)議約定被告對原告房屋進行拆遷，并以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式為原告提供補償，被告提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋應(yīng)具有居住、使用功能，但產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋棚頂漏水，室內(nèi)存在大面積滲漏濕漬、涂飾層脫落等現(xiàn)象，存在質(zhì)量問題。原告進戶后，自行對衛(wèi)生間排氣管道進行了拆改，但依據(jù)鑒定意見，其自行拆改排氣管道的行為僅加重了室內(nèi)衛(wèi)生間部位滲漏的損害程度，而房屋內(nèi)客廳天棚、墻面，北側(cè)臥室天棚，北側(cè)陽臺頂棚與墻體交接處，南側(cè)陽臺頂棚周邊等處的滲漏濕漬、涂飾層脫落現(xiàn)象即足以嚴重影響正常居住使用。雖鑒定意見稱屋頂漏水的質(zhì)量問題可通過維修解決，維修所需費用預(yù)計為18104.40元，但被告曾為原告進行了兩次維修，未能修復(fù)，漏水的質(zhì)量問題至今仍然存在。被告構(gòu)成根本違約，另參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第一款的規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。本院對原告要求解除房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償協(xié)議并賠償損失的主張予以支持。關(guān)于被告應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任數(shù)額的問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合規(guī)定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。原、被告進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，原告已交付原房屋并足額交納房屋差價款，如被告依約履行產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議義務(wù)，向原告交付符合正常居住、使用條件的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，在產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋可辦理房產(chǎn)證照時，原告即可依房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償協(xié)議辦理產(chǎn)權(quán)證照，從而取得產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的所有權(quán)。但因被告違約，原告解除房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償協(xié)議，喪失了取得產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋所有權(quán)的條件，其損失應(yīng)為產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值可能因房地產(chǎn)市場變化、國家宏觀政策和經(jīng)濟形勢等因素而變化，在不同時期內(nèi)存在升高或降低的可能性，原告解除合同時的具體損失數(shù)額，應(yīng)以當(dāng)時的市價為準，即212888元。雖原告自行拆改衛(wèi)生間排氣管道，可能對房屋的實際交易價格造成影響，但鑒定機構(gòu)選用市場比較法作為估價方法評估房屋現(xiàn)價值，并不將房屋質(zhì)量問題作為考慮因素。且原告將評估報告作為證據(jù)舉示，被告對評估報告亦無異議，故本院以評估結(jié)果為準。合同解除后，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋仍歸被告所有，被告的損失并不畸重，亦不超出其訂立合同時應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。雖產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋因質(zhì)量問題嚴重影響居住使用，但原告裝修后，已在房屋內(nèi)居住，對室內(nèi)裝修物、裝飾物進行了使用，折舊損失應(yīng)由原告自行負擔(dān)，故原告主張被告按現(xiàn)市場評估價值24796元賠償室內(nèi)裝飾損失并無不當(dāng)。為進行司法鑒定，原告共支出鑒定費、評估費8500元，有鑒定意見書、評估報告、鑒定費票據(jù)為證，系原告合理支出，本院對原告的訴訟請求予以支持。綜上事實和理由，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十四條第（四）項、第九十七條、第一百一十三條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第六十五條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下：一、解除原告馮某某與被告牡丹江市龍某城市開發(fā)建設(shè)有限公司簽訂的房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償協(xié)議（房產(chǎn)管理部門備案編號20111206494CBA725819）；二、原告馮某某于本判決生效后十日內(nèi)將龍某·學(xué)院風(fēng)景6幢4單元040701室、產(chǎn)籍號為405-445-2/3-6-040701、建筑面積81.88平方米房屋返還給被告牡丹江市龍某城市開發(fā)建設(shè)有限公司；被告牡丹江市龍某城市開發(fā)建設(shè)有限公司同時賠償原告馮某某上述房屋損失212888元、室內(nèi)裝飾損失24796元、鑒定費、評估費8500元，合計246184元。案件受理費4993元，由被告牡丹江市龍某城市開發(fā)建設(shè)有限公司負擔(dān)。
根據(jù)雙方當(dāng)事人的陳述、舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查、辯論及查閱原審卷宗材料，本院二審查明事實與一審一致。

本院認為：上訴人與被上訴人簽訂房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償協(xié)議，約定上訴人以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式對被上訴人進行拆遷安置補償，上訴人為被上訴人提供的用以進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋應(yīng)當(dāng)具備房屋正常的居住使用功能，并符合國家規(guī)定或雙方約定的質(zhì)量標準?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、第八條針對拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議的問題作出規(guī)定，因此房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償方式作為房屋所有權(quán)變動的一種方式，已被納入該司法解釋的框架，故一審判決就房屋質(zhì)量問題參照適用該司法解釋的規(guī)定并無不當(dāng)，上訴人關(guān)于一審適用法律錯誤的上訴理由不成立，本院不予支持。
黑龍江中和力得爾司法鑒定所作出的黑中立鑒字[2014]第1344號《司法鑒定意見書》中對于現(xiàn)場聽證、勘驗情況進行了詳細記載，并列明了鑒定依據(jù)的標準和規(guī)范，其鑒定意見中已寫明涉案房屋存在屋頂漏水的質(zhì)量問題且屋頂漏水的質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用功能，鑒定人在出庭接受質(zhì)詢時也明確回答涉案房屋室內(nèi)天棚及墻面已經(jīng)達到了無法居住和正常使用的程度，故鑒定人并非以涉案房屋內(nèi)空氣質(zhì)量不合格為依據(jù)作出的鑒定意見。上訴人關(guān)于該鑒定意見不應(yīng)予以采信的上訴理由無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第一款規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”該條規(guī)定的解除合同的條件并不要求房屋質(zhì)量問題需達到無法維修的程度，現(xiàn)涉案房屋的屋頂漏水問題自被上訴人于2010年入戶至今未能解決，經(jīng)鑒定屋頂漏水問題已達到嚴重影響正常居住使用功能的程度，故被上訴人依法有權(quán)要求解除合同，上訴人關(guān)于不應(yīng)解除合同的上訴理由無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。一審判決對于上訴人應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任數(shù)額的問題已進行了詳細論述，本院與一審判決意見一致，在此不予贅述，上訴人主張應(yīng)當(dāng)退還原物價值并在適當(dāng)范圍內(nèi)賠償損失，其該項上訴理由無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上，原審認定事實清楚，適用法律正確，上訴人龍某公司上訴的理由不成立，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費4993元，由上訴人牡丹江市龍某城市開發(fā)建設(shè)有限公司負擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　周曉光 代理審判員　　李冬梅 代理審判員　　李慧宇

書記員：李維嘉