原告：龍某(上海)文化傳媒有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人：馬嘶，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：邢雷玲，女。
　　委托訴訟代理人：周紫薇，上海尊源恒律師事務(wù)所律師。
　　被告：魏某商務(wù)咨詢(上海)有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：翟毅，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：黃雪梅，女。
　　委托訴訟代理人：汪鴻，上海市成平律師事務(wù)所律師。
　　原告龍某(上海)文化傳媒有限公司(以下簡(jiǎn)稱龍某公司)與被告魏某商務(wù)咨詢(上海)有限公司(以下簡(jiǎn)稱魏某公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年4月11日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2019年7月24日公開開庭進(jìn)行了審理。原告龍某公司的委托訴訟代理人邢雷玲、周紫薇、被告魏某公司的委托訴訟代理人汪鴻、黃雪梅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告龍某公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)原、被告于2018年11月14日就上海市靜安區(qū)恒豐路XXX弄XXX號(hào)403-1房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)簽訂的《房屋租賃合同》于2019年4月19日解除;2、被告向原告返還系爭(zhēng)房屋；3、被告向原告支付2018年11月14日至2019年1月13日免租期租金24,954元；4、被告向原告支付2019年1月14日至2019年4月19日欠付租金39,926.40元；5、被告向原告支付違約金37,431元；6、被告向原告支付滯納金，自2018年11月18日起至實(shí)際支付之日止，按每日20.795元(日租金的5%)計(jì)算；7、被告向原告支付房屋使用費(fèi)，自2019年4月20日起至實(shí)際返還房屋之日止，按每日1,247.70元(日租金的三倍)計(jì)算；8、被告向原告支付物業(yè)管理費(fèi)，自2019年1月14日起至實(shí)際返還房屋之日止，按每月745.8元計(jì)算。事實(shí)與理由：2018年11月14日，原、被告就系爭(zhēng)房屋簽訂《房屋租賃合同》，約定租賃期限3年，免租裝修期60天，月基本租金第一年和第二年均為12,477元，第三年為13,225元，物業(yè)管理費(fèi)為每月754.8元，其中免租期物業(yè)管理費(fèi)為1,492元。租賃保證金為37,431元。被告應(yīng)于每次到期前20日支付下期租金和物業(yè)管理費(fèi)，支付方式為一個(gè)月一期，先付后用。若被告逾期不支付租金累計(jì)超過20個(gè)工作日，原告可書面通知被告解除合同，且被告應(yīng)按月租金的3倍支付違約金。合同履行過程中，被告租金及物業(yè)費(fèi)至今未付，原告多次催討無果，故起訴至法院。
　　被告魏某公司到庭辯稱，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。被告要求繼續(xù)履行租賃合同，被告同意自2019年5月1日起支付系爭(zhēng)房屋租金且實(shí)際已經(jīng)支付了2019年5月至8月的租金。在雙方簽訂《房屋租賃合同》過程中，原告的合作方杭州紅孵文化有限公司(以下簡(jiǎn)稱紅孵公司)及其法定代表人倪軍軍承諾對(duì)系爭(zhēng)房屋所在的大樓進(jìn)行改建并于2018年11月中旬完成，后由于原告與紅孵公司發(fā)生矛盾，倪軍軍要求被告停止支付租金，同時(shí)原告也未及時(shí)完成裝修改建，系爭(zhēng)房屋所在大樓的公共部位(包括進(jìn)門廳、樓梯、走道)裝修至2019年4月底才完工，導(dǎo)致系爭(zhēng)房屋無法正常使用，故被告認(rèn)為系原告違約，免租期應(yīng)當(dāng)延長(zhǎng)至2019年4月30日。對(duì)于滯納金，不應(yīng)當(dāng)支付且標(biāo)準(zhǔn)過高。因被告沒有違約，不存在房屋使用費(fèi)，如存在房屋使用費(fèi)，對(duì)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)無異議。物業(yè)管理費(fèi)只認(rèn)可2019年5月1日起按每月745.80元計(jì)算，2019年4月30日前應(yīng)按照每月525元計(jì)算。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
　　龍某公司向案外人上海瑞隆房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱瑞隆公司)承租系爭(zhēng)房屋，并經(jīng)瑞隆公司同意轉(zhuǎn)租。
　　2018年11月14日，龍某公司(甲方、出租方)與魏某公司(乙方、承租方)簽訂《房屋租賃合同》約定，甲方將系爭(zhēng)房屋出租給乙方，建筑面積74.58平方米，用途為辦公。租賃期限為期3年，自2018年11月14日至2021年11月13日止。自2018年11月14日至2019年1月13日為免租裝修期為60天，但仍應(yīng)承擔(dān)水費(fèi)、電費(fèi)、電話網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)及其他與使用該房屋有關(guān)的費(fèi)用。如乙方提前終止本合同或因違約致甲方提出終止合同的，乙方應(yīng)向甲方支付此裝修期之租金，租金標(biāo)準(zhǔn)按第1年日租金5.5元/平方米/天計(jì)算。租金以先付后用原則，于每次到期前20日支付下期租金，支付方式為1個(gè)月一期，每日每平方米建筑面積起始租金為5.5元/平方米/天，前兩年不變，其后每二年遞增6%，2018年11月14日至2020年11月13日月租金為12,477元。物業(yè)管理費(fèi)為10元/平方米/月，每月物業(yè)管理費(fèi)為745.80元，免租裝修期物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)1,492元。首期租金(2019年1月14日至2019年2月13日)為12,477元，在合同簽訂后4日內(nèi)交清。逾期支付的，每逾期一日，則乙方須按日租金的5%向甲方支付滯納金。甲、乙雙方于簽訂本租賃合同時(shí)，乙方向甲方支付定金(3個(gè)月租金)37,431元，此定金于本合同簽訂后，即轉(zhuǎn)為履約保證金。租賃關(guān)系終止時(shí)，甲方收取的履約保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分無息歸還乙方。租賃期間，甲方保證系爭(zhēng)房屋及其附屬設(shè)施于交房時(shí)處于正常的可使用和安全的狀態(tài)。若乙方逾期不支付租金累計(jì)超過20個(gè)工作日的，甲方可書面通知乙方解除本合同，乙方應(yīng)向甲方按月租金的3倍支付違約金；給原告造成損失，支付的違約金不足抵付其損失的，還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分。
　　合同簽訂后，魏某公司向龍某公司支付了履約保證金37,431元。
　　另查，2018年8月31日，龍某公司與案外人紅孵公司簽訂《聯(lián)營合同》，建立聯(lián)營公司共同投資上海市靜安區(qū)長(zhǎng)安路蘇河融景商辦公樓項(xiàng)目(涉系爭(zhēng)房屋)，聯(lián)營公司法人代表為倪軍軍，經(jīng)營范圍為房屋租賃、物業(yè)管理。
　　2018年9月14日，龍某公司出具獨(dú)家委托授權(quán)書，委托紅孵公司進(jìn)行上海市靜安區(qū)長(zhǎng)安路蘇河融景商辦公樓項(xiàng)目的招商與運(yùn)營管理，由紅孵公司法定代表人倪軍軍代收付相關(guān)費(fèi)用。
　　2018年12月24日，龍某公司發(fā)表《鄭重聲明》稱：“……1，靜安區(qū)長(zhǎng)安路蘇河融景商辦樓項(xiàng)目由龍某公司進(jìn)行統(tǒng)一招商和運(yùn)營管理。2，倪軍軍并非我公司股東，其對(duì)廣大商戶發(fā)布的任何信息、做出的任何承諾均為其個(gè)人行為，與本公司無關(guān)。3，我公司從未授權(quán)委托紅孵公司或者任何第三方對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行招商與運(yùn)營管理。截至今日，任何以我公司名義出具的《獨(dú)家委托授權(quán)書》均為虛假?！?br/>　　后，龍某公司與紅孵公司、倪軍軍就上海市靜安區(qū)長(zhǎng)安路蘇河融景商辦公樓項(xiàng)目的招商與運(yùn)營管理發(fā)生糾紛，龍某公司向上海市黃浦區(qū)人民法院起訴倪軍軍，后雙方和解撤訴。紅孵公司向上海市普陀區(qū)人民法院起訴龍某公司，后該案按紅孵公司撤訴處理。
　　再查，在上海市靜安區(qū)長(zhǎng)安路蘇河融景商辦公樓項(xiàng)目招商過程中，倪軍軍向租客提供了公共區(qū)域裝修的設(shè)計(jì)圖，且在龍某公司與案外人葉某某的房屋租賃合同補(bǔ)充條款中約定，公共區(qū)域約11月中旬完工，龍某公司在合同落款處蓋章，倪軍軍亦簽名。
　　2018年12月25日，上海市靜安區(qū)長(zhǎng)安路蘇河融景商辦公樓項(xiàng)目的租客張貼《長(zhǎng)安路物業(yè)工區(qū)裝修告知書》稱：“……介于租客簽約和入駐時(shí)以美學(xué)空間概念組下長(zhǎng)安路物業(yè)，現(xiàn)工區(qū)設(shè)計(jì)違背美學(xué)空間…嚴(yán)重影響了用戶體驗(yàn)和利益；租戶特此要求二房東一定要以美學(xué)空間概念裝修工區(qū)，而且在一定時(shí)間完成……在甲方內(nèi)部問題沒有解決之前，(判決書還沒下來，沒有達(dá)成共同協(xié)議之前)工區(qū)裝修沒有按照約定的長(zhǎng)安外美學(xué)空間設(shè)計(jì)稿完成之前，租戶不會(huì)交一份租金，請(qǐng)盡快完成工區(qū)施工……”
　　后，龍某公司實(shí)際于2019年3月至2019年4月期間，按照招商時(shí)紅孵公司與倪軍軍提供的設(shè)計(jì)圖，對(duì)上海市靜安區(qū)長(zhǎng)安路蘇河融景商辦公樓項(xiàng)目的公共區(qū)域(包括進(jìn)門廳、樓梯、走道)進(jìn)行裝修。裝修期間公共區(qū)域因堆放施工材料導(dǎo)致通行不便。
　　又查，在龍某公司與紅孵公司、倪軍軍就上海市靜安區(qū)長(zhǎng)安路蘇河融景商辦公樓項(xiàng)目的招商與運(yùn)營管理發(fā)生糾紛后，倪軍軍告知租客停止支付租金。
　　2019年2月，倪軍軍告知租客后續(xù)事宜與龍某公司員工邢雷玲對(duì)接。
　　2019年3月19日，魏某公司員工黃雪梅向邢雷玲發(fā)微信：“您不用跟我催房租，反正橫梁是越來越彎了，等鋼結(jié)構(gòu)塌了，那就不是小事了”。
　　2019年4月2日，龍某公司張貼《房屋租金催收函》，要求魏某公司在接到此函之日起二日內(nèi)將拖欠的租金和物業(yè)管理費(fèi)39,668.40元支付給龍某公司，并將《房屋租金催收函》的照片發(fā)送給黃雪梅。
　　審理中，龍某公司提供系爭(zhēng)房屋于2018年12月至2019年4月期間的用電量統(tǒng)計(jì)，分別為123千瓦時(shí)、246千瓦時(shí)、峰1,434千瓦時(shí)+谷103千瓦時(shí)、峰1,583千瓦時(shí)+134千瓦時(shí)、峰1,337千瓦時(shí)+谷282千瓦時(shí)；魏某公司提供2019年2月-2019年4月的電費(fèi)單，用電量與龍某公司統(tǒng)計(jì)的數(shù)字相一致，電費(fèi)分別為1,360.30元、1,510.57元、1,350.11元，而2019年1月的電費(fèi)僅為219.38元。龍某公司與魏某公司一致確認(rèn)魏某公司與上海市靜安區(qū)恒豐路XXX弄XXX號(hào)403-2房屋租客共用一個(gè)電表。
　　審理中，魏某公司表示雙方的《房屋租賃合同》仍在履行中，其愿意按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付2019年5月1日起的房屋租金及物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)際也支付了2019年5月至8月的房屋租金及物業(yè)管理費(fèi)。龍某公司表示認(rèn)可魏某公司在2019年5月1日后支付了4個(gè)月的租金及物業(yè)管理費(fèi)，但認(rèn)為上述費(fèi)用系支付之前拖欠的租金及物業(yè)管理費(fèi)；如法院認(rèn)為雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行《房屋租賃合同》的，對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)，原告主張自2019年1月14日計(jì)算至判決生效之日止。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。《租賃合同》系原、被告真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)。首先，原告作為出租人，應(yīng)當(dāng)保證系爭(zhēng)房屋及其附屬設(shè)施處于正常的可使用和安全的狀態(tài)，但本院注意到，招商時(shí)原告合作方承諾公共區(qū)域裝修于2018年11月完成，而實(shí)際2019年4月才完成公共區(qū)域裝修，并且裝修期間因施工材料堆放等問題，確有造成通行困難，對(duì)于被告使用系爭(zhēng)房屋造成了一定程度的影響，故原告存在履行瑕疵。其次，被告作為承租人，應(yīng)當(dāng)按約支付系爭(zhēng)房屋的租金，從實(shí)際用電的情況看，被告實(shí)際已經(jīng)使用系爭(zhēng)房屋，故其未支付租金的行為構(gòu)成違約，但在合同履行中，一方面因原告與紅孵公司、倪軍軍的矛盾，被告根據(jù)倪軍軍要求停止支付租金，有一定的合理性；另一方面，在原告的裝修行為確實(shí)對(duì)被告造成了一定程度的影響，導(dǎo)致雙方就租金支付的事宜發(fā)生爭(zhēng)議，而審理中，被告亦同意且實(shí)際支付自2019年5月1日起的租金，故本院認(rèn)為被告拖欠支付租金的行為并不構(gòu)成根本違約，原告以拖欠租金超過合同約定期限為由要求解除合同、返還系爭(zhēng)房屋的主張，本院不予支持。鑒于被告要求繼續(xù)履行合同，雙方應(yīng)當(dāng)按照《租賃合同》繼續(xù)履行各自的義務(wù)。最后，對(duì)于原告主張的各項(xiàng)費(fèi)用，本院認(rèn)定如下：1、對(duì)于被告拖欠的2019年1月14日至2019年4月30日期間的租金，考慮到原告履約存在瑕疵，本院酌情調(diào)整為30,000元。2、對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)，被告主張2019年5月1日前按照每月525元計(jì)算，缺乏依據(jù)，本院不予支持。鑒于合同對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)，被告應(yīng)當(dāng)按約履行，故被告應(yīng)當(dāng)按照每月745.80元，支付自2019年1月14日起至判決生效之日止的物業(yè)管理費(fèi)，對(duì)于判決生效后的物業(yè)管理費(fèi)，被告仍應(yīng)按照《租賃合同》約定履行；審理中，被告實(shí)際已經(jīng)支付了4個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)2,983.20元，應(yīng)當(dāng)予以抵扣。3、對(duì)于滯納金，考慮到原告在履行過程中亦存在瑕疵，故本院對(duì)該項(xiàng)主張不予支持。4、對(duì)于免租期租金、違約金、解除合同后的房屋使用費(fèi)，因合同繼續(xù)履行，故原告的主張缺乏依據(jù)，本院不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百零九條、第二百一十六條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告龍某(上海)文化傳媒有限公司與被告魏某商務(wù)咨詢(上海)有限公司就上海市靜安區(qū)恒豐路XXX弄XXX號(hào)403-1房屋簽訂的《房屋租賃合同》繼續(xù)履行；
　　二、被告魏某商務(wù)咨詢(上海)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告龍某(上海)文化傳媒有限公司租金30,000元；
　　三、被告魏某商務(wù)咨詢(上海)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告龍某(上海)文化傳媒有限公司物業(yè)管理費(fèi)，自2019年1月14日至判決生效之日止，按每月745.80元計(jì)算(其中應(yīng)扣除被告魏某商務(wù)咨詢(上海)有限公司實(shí)際支付的物業(yè)管理費(fèi)2,983.20元)；
　　四、原告龍某(上海)文化傳媒有限公司的其余訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)1,188.40元，減半收取計(jì)594.20元，由原告龍某(上海)文化傳媒有限公司負(fù)擔(dān)210.20元，由被告魏某商務(wù)咨詢(上海)有限公司負(fù)擔(dān)384元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：羅海鳴

書記員：?jiǎn)汤m(xù)寧