原告(反訴被告)：龍某(上海)文化傳媒有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人：馬嘶。
　　委托訴訟代理人：邢雷玲。
　　委托訴訟代理人：周紫薇，上海尊源恒律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：李某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地重慶市。
　　被告(反訴原告)：劉某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市徐匯區(qū)。
　　兩被告共同委托訴訟代理人：汪鴻，上海市成平律師事務所律師。
　　原告龍某(上海)文化傳媒有限公司(以下簡稱龍某公司)與被告李某、劉某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年4月23日立案后，依法適用簡易程序。審理中，被告李某、劉某于2019年5月23日向本院提出了反訴請求，本院依法受理后予以合并審理，于2019年6月6日公開開庭進行了審理。原告龍某公司的委托訴訟代理人周紫薇、邢雷玲、被告李某、劉某及共同委托訴訟代理人汪鴻到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告(反訴被告)龍某公司向本院提出訴訟請求：1、判令解除原、被告雙方于2018年9月17日簽訂的《房屋租賃合同》，以被告收到起訴狀副本之日為解除日期。2、判令被告支付2018年9月17日-2018年11月25日房租68,698元；依據(jù)：租賃合同3-1條約定提前解除合同，需支付免租期租金。3、判令被告支付2019年2月26日至法院判決解除之日止的租金，租金按照29,442元/月計算。4、判令被告支付違約金88,326元；依據(jù)：合同9-2條。5、判令被告支付滯納金至實際支付之日止，計算方式：2019年2月5日起，按每日0.5元為標準。依據(jù)：合同4-4條，日租金為981.4元。6、判令被告支付占有使用費，計算方式為：日租金的三倍即2,944.2元/日，自法院判決解決的次日起計算至實際返還系爭房屋之日止；依據(jù)：合同10-7條。7、判令被告支付免租期2018年9月17日至2018年11月25日的物業(yè)費3,828.07元，并要求按1,640.6元/月的標準，自2019年2月26日計算至實際返還系爭房屋之日止；依據(jù)：合同4-2條。8、判令被告向原告返還系爭房屋。9、判令被告承擔本案的訴訟費等一切相關費用。事實和理由：2018年9月17日，原告與被告簽訂了《房屋租賃合同》，被告租賃原告所有的位于上海市靜安區(qū)恒豐路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)，租賃期為8年，即從2018年11月26日起至2026年11月25日止?！斗课葑赓U合同》約定：租金三個月一期支付，物業(yè)費三個月一期支付，每期租金被告需提前20天支付。原告對該房屋租金和物業(yè)費進行了多次催要，被告態(tài)度蠻橫，拒不支付。原告認為被告的行為損害了原告的權益，故原告訴至法院，請求判如所請。
　　被告李某、劉某共同辯稱，不同意原告的訴訟請求。被告確實與原告簽訂了《房屋租賃合同》，但在簽訂合同時約定，原告應于2018年11月完成公共空間的裝修及電力供應，但實際由于原告股東內部糾紛，2019年2月原告才開始對公共部位進行裝修，導致直至2019年4月底，原告才完成系爭房屋公共部位裝修，在此期間被告無法正常使用系爭房屋。故原告為違約方，應當向被告承擔違約責任。因此，租賃合同應當繼續(xù)履行。另外，關于押金、違約金和物業(yè)管理費，被告承認在支付押金88,326元、3個月租金及3個月物業(yè)管理費后均未再支付其余款項。但系原告招商部負責人倪軍軍要求，倪軍軍告知被告由于原告股東內部對于系爭房屋樓盤經營發(fā)生矛盾，要求被告暫時不要支付租金。在2019年2月，倪軍軍與被告及其他租戶協(xié)商原告的違約給被告造成的損失問題，但對于免租期的談判，協(xié)商未果。被告入駐系爭房屋后，原告未按約定成立相關的物業(yè)管理部門，日常物業(yè)管理均由原小區(qū)物業(yè)代為管理，因此被告應當支付合理的物業(yè)管理費，即按照原告與產權人之間的標準：7.1元/平方米/月(2018年9月17日至2019年4年30日)。2019年5月1日起，原告才成立相關的物業(yè)、保潔等服務部門，所以被告愿意從2019年5月1日起按照合同約定的物業(yè)費標準向原告支付物業(yè)費。
　　被告(反訴原告)李某、劉某向本院提出訴訟請求：1、判令原告向被告支付違約賠償金147,210元(相當于五個月租金的房租)。2、判令原告承擔訴訟費用。事實和理由：原告在就上海市靜安區(qū)恒豐路XXX弄XXX號XXX-XXX層商辦樓以蘇河融景的項目名稱對外招租，招租廣告單片中明確將門廳、過道、樓梯、電梯等公用部位進行了統(tǒng)一的空間設計。被告從事成人舞蹈經營，要尋找創(chuàng)意藝術類工作場所進行經營。2019年9月，經過中介介紹，看中了系爭房屋。原告當時向被告提供了園區(qū)裝修完成后的美學空間設計方案和效果圖，并告知公用部位的統(tǒng)一裝修工作將于2018年11月中旬完成。被告即與原告簽訂了《房屋租賃合同》，簽合同當日支付了2018年11月25日至2019年2月25日租金88,326元，以及三個月押金88,326元。合同簽訂后，被告對系爭房屋進行裝修，并在2018年11月底完工，但發(fā)現(xiàn)原告并未按照承諾完成裝修，所有的大廳、走廊、樓梯、過道被施工弄得坑洼不平，施工材料到處堆積導致無法行走，施工工程也斷斷續(xù)續(xù)，蘇河融景項目樓無公共區(qū)照明、無安防設備、無清潔服務，使得被告及其他租戶始終無法開業(yè)。后得知系原告公司內部糾紛導致無人管理該樓的裝修改造工作，也無法提供任何的物業(yè)管理服務。這種情況一直持續(xù)到2019年2月，原告的工作人員才在微信群向租戶道歉，并承諾會加快完成裝修，裝修直到2019年4月底才完工，被告直至2019年5月1日才得以開業(yè)，原告也是在2019年5月7日才舉辦了蘇河融景園區(qū)開業(yè)儀式。被告認為己方按照合同履行了自己的義務，而原告未按合同及時履行對蘇河融景項目公共部位的裝修改造義務，屬于合同嚴重違約行為，使得被告及其他租戶無法達到租賃房屋的根本目的，原告應承擔相應違約責任，故被告向法院提出反訴，請求判如所請。
　　原告(反訴被告)龍某公司辯稱，不同意被告的反訴請求。被告請求無事實和法律依據(jù)，原告按約定將系爭房屋交付給被告，被告訴狀所述“原告和產權人公共部位裝修糾紛”不影響被告正常使用房屋，且合同約定系爭房屋的用途為辦公。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。根據(jù)當事人陳述和經審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
　　龍某公司向案外人上海瑞隆房地產有限公司(以下簡稱瑞隆公司)承租系爭房屋，并經瑞隆公司同意轉租。
　　2018年9月17日，原告(出租方、甲方)與兩被告(承租方、乙方)簽訂的《房屋租賃合同》載明：甲方將系爭房屋出租給乙方，建筑面積164.06平方米，用途為辦公。租賃期限為期8年，自2018年11月26日至2026年11月25日止，自2018年9月17日至2018年11月25日為免租裝修期為70天，但仍應承擔水費、電費、電話網絡費、物業(yè)管理費及其他與使用該房屋有關的費用。如乙方提前終止本合同或因違約致甲方提出終止合同的，乙方應向甲方支付此裝修期之租金，租金標準按第1年日租金計算。租金以先付后用原則，于每次到期前20日支付下期租金，支付方式為3個月一期，每日每平方米建筑面積起始租金為5.9元/平方米/天，前兩年不變，其后每二年遞增6%，2018年11月26日至2020年11月25日月租金為29,442元。物業(yè)管理費為10元/平方米/月，三個月物業(yè)管理費共計4,921.80元。首期租金(2018年11月26日至2019年2月25日)為88,326元。乙方于每次到期的前貳拾日向甲方支付下期租金。逾期支付的，每逾期一日，則乙方須按日租金的0.05%向甲方支付滯納金。甲、乙雙方于簽訂本租賃合同時，乙方向甲方支付定金(3個月租金)88,326元，此定金于本合同簽訂后，即轉為履約保證金。租賃關系終止時，甲方收取的履約保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔的費用外，剩余部分無息歸還乙方。租賃期間，甲方保證系爭房屋及其附屬設施于交房時處于正常的可使用和安全的狀態(tài)。若乙方逾期不支付租金累計超過20個工作日的，甲方可書面通知乙方解除本合同，乙方應向甲方按月租金的3倍支付違約金；給原告造成損失，支付的違約金不足抵付其損失的，還應賠償造成的損失與違約金的差額部分。合同尾部出租方處由倪軍軍作為甲方簽約代表人簽字。
　　租賃合同簽訂后，被告向原告支付了房屋租賃保證金88,326元及三個月的租金、物業(yè)管理費(至2019年2月25日)。
　　2018年12月25日，上海市靜安區(qū)長安路蘇河融景商辦公樓項目的租客張貼《長安路物業(yè)工區(qū)裝修告知書》稱：“……介于租客簽約和入駐時以美學空間概念租下長安路物業(yè)，現(xiàn)工區(qū)設計違背美學空間…嚴重影響了用戶體驗和利益；租戶特此要求二房東一定要以美學空間概念裝修工區(qū)，而且在一定時間完成……在甲方內部問題沒有解決之前，(判決書還沒下來，沒有達成共同協(xié)議之前)工區(qū)裝修沒有按照約定的長安外美學空間設計稿完成之前，租戶不會交一分租金，請盡快完成工區(qū)施工……”。
　　根據(jù)被告提供的微信聊天記錄及視頻顯示，2018年12月至2019年3月期間，建筑材料一直堆放在系爭房屋所在區(qū)域的大廳、走廊等公共部位。
　　2019年4月3日，原告向被告出具了《房屋租金催收函》，要求被告支付第二期租金。
　　另查明，2018年9月14日，原告與案外人葉某某簽訂《租賃合同補充條款》中約定了“公共區(qū)域約11月中旬完工。”
　　又查明，2018年8月31日，原告與杭州紅孵文化有限公司(以下簡稱紅孵公司)簽訂聯(lián)營合同，約定雙方就蘇河融景商辦樓項目(其中包含系爭房屋所在樓)進行聯(lián)營合作，成立項目公司。公司經營范圍包括房屋租賃、物業(yè)管理。紅孵公司的法定代表人倪軍軍簽訂了此合同。紅孵公司對外以樓宇美學空間設計對外招租。
　　2018年9月14日，龍某公司出具獨家委托授權書，委托紅孵公司進行上海市靜安區(qū)長安路蘇河融景商辦公樓項目的招商與運營管理，由紅孵公司法定代表人倪軍軍代收付相關費用。
　　2018年12月24日，龍某公司發(fā)表《鄭重聲明》稱：“……1，靜安區(qū)長安路蘇河融景商辦樓項目由龍某公司進行統(tǒng)一招商和運營管理。2，倪軍軍并非我公司股東，其對廣大商戶發(fā)布的任何信息、做出的任何承諾均為其個人行為，與本公司無關。3，我公司從未授權委托紅孵公司或者任何第三方對項目進行招商與運營管理。截至今日，任何以我公司名義出具的《獨家委托授權書》均為虛假。……”
　　在上海市靜安區(qū)長安路蘇河融景商辦公樓項目招商過程中，倪軍軍向租客提供了公共區(qū)域裝修的設計圖，且在龍某公司與案外人葉某某的房屋租賃合同補充條款中約定，公共區(qū)域約11月中旬完工，龍某公司在合同落款處蓋章，倪軍軍亦簽名。
　　后，龍某公司與紅孵公司、倪軍軍就上海市靜安區(qū)長安路蘇河融景商辦公樓項目的招商與運營管理發(fā)生糾紛，龍某公司向上海市黃浦區(qū)人民法院起訴倪軍軍，后雙方和解撤訴。紅孵公司向上海市普陀區(qū)人民法院起訴龍某公司，后該案按紅孵公司撤訴處理。
　　審理中，原告提供系爭房屋電費賬單，顯示2018年12月電費327.6元,2019年1月電費788.11元，2019年2月電費1,050.2元，2019年3月電費477.7元，2019年4月電費472.9元。被告則表示，被告經營舞蹈，所需設備照明燈、空調等均耗電嚴重，被告方一直有人在系爭房屋內值班，現(xiàn)在電費金額平均到每天證明被告沒有經營。2月電費是由于天氣寒冷，原告與被告和其他租戶在系爭房屋協(xié)商，因此耗電嚴重。
　　原告另表示，原告承租系爭房屋時系毛坯狀態(tài)，公共部位是原告自行裝修的，公共部位裝修期間為2019年3月3日至2019年4月3日，且期間樓梯、電梯均正常使用，對被告沒有影響。紅孵公司與原告的糾紛與被告無關，紅孵公司之前曾扮演過部分向租戶收取及負責運營的角色。若法院認為雙方應當繼續(xù)履行《房屋租賃合同》的，對于物業(yè)管理費，原告主張自2019年2月26日計算至判決生效之日止。
　　被告另表示，由于原告與倪軍軍的內部糾紛，導致公共區(qū)域的施工延期，且在另案中，原告還曾虛假陳述，否認倪軍軍的身份。被告為承租系爭房屋，投入了大量的裝修費用，但因原告未按招租承諾進行公共區(qū)域的裝修，致使系爭房屋無法正常使用，且倪軍軍曾要求租戶暫停支付租金，故被告并未惡意拖欠房租。2019年2月26日之后的租金，被告應當支付，但因為被告前期已為聘請舞蹈老師、宣傳支付了大量費用，故2019年2月26日之后的租金應當與被告的反訴請求相抵扣。自2019年5月1日開始，被告認為系爭房屋已經符合正常經營的條件，被告愿意支付自該日起的租金和物業(yè)費，本案庭審后，被告曾聯(lián)系原告，表示因原告相關人員更換，要求原告提供賬號以便被告支付后續(xù)租金和物業(yè)費，但原告表示其已要求解除租賃合同，不同意接受被告的租金和物業(yè)費?，F(xiàn)在系爭房屋所在樓宇的公共部位中三樓、四樓的樓梯間仍未按照當初的設計方案進行裝修。
　　原、被告另確認，自2019年2月20日起，倪軍軍通知被告不再負責系爭房屋的管理運營，之后由被告與原告方的代理人邢雷玲對接。
　　本院認為，原、被告簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，合法有效，當事人應當恪守履行。現(xiàn)原告認為被告未付租金，已違反合同約定，要求解除《房屋租賃合同》；而被告則抗辯稱，被告系按原告合作方的要求暫停支付租金，且原告未按承諾對公共區(qū)域進行裝修，系爭房屋不能正常使用，故系原告違約，被告要求繼續(xù)履行《房屋租賃合同》。本院認為，首先，原告作為出租人，應當保證系爭房屋及其附屬設施處于正常的可使用和安全的狀態(tài)。本院注意到，招商時原告合作方承諾公共區(qū)域裝修于2018年11月完成，而實際2019年4月才完成公共區(qū)域裝修，并且裝修期間因施工材料堆放等問題，的確造成了各租賃戶通行困難，對于被告正常使用系爭房屋造成了一定程度的影響，故原告已存在履行瑕疵。其次，被告作為承租人，應當按約支付系爭房屋的租金，從實際用電的情況看，被告實際已經使用系爭房屋，故其未支付租金的行為確有不當，但在合同履行中，一方面因原告與紅孵公司、倪軍軍的矛盾，被告根據(jù)倪軍軍要求停止支付租金，有一定的合理性；另一方面，在原告未按招租時的承諾的時間完成裝修確實對被告造成了一定程度的影響，導致雙方就租金支付的事宜發(fā)生爭議，而審理中，被告亦同意支付自2019年2月26日起的租金，故本院認為被告拖欠支付租金的行為并不構成根本違約，原告以拖欠租金超過合同約定期限為由要求解除合同、返還系爭房屋的主張，本院不予支持。鑒于被告要求繼續(xù)履行合同，雙方應當按照《租賃合同》繼續(xù)履行各自的義務。最后，對于原告主張的各項費用，本院認定如下：1、對于被告未支付的2019年2月26日至2019年4月30日期間的租金，考慮到被告租賃系爭房屋的用途及原告的履約瑕疵對被告使用系爭房屋造成的影響，本院認為該段期間的租金被告無需支付。自2019年5月1日開始的租金，被告應按照合同約定的標準支付。2、對于物業(yè)管理費，被告主張2019年5月1日前按照7.1元/平方米/月計算的抗辯意見缺乏依據(jù)，本院不予支持。鑒于合同對于物業(yè)管理費有明確的標準，被告應當按約履行，故被告應當按照每月1,640.6元，支付自2019年2月26日起至判決生效之日止的物業(yè)管理費，對于判決生效后的物業(yè)管理費，被告仍應按照《房屋租賃合同》約定履行。3、對于滯納金，考慮到原告在履行過程中亦存在瑕疵，故本院對該項主張不予支持。4、對于免租期租金、違約金、解除合同后的房屋使用費，因合同繼續(xù)履行，故原告的主張缺乏依據(jù)，本院不予支持。對于被告的反訴請求，因原告的履行瑕疵，本院已對被告應付的租金進行了酌情調整，故被告要求原告支付違約金賠償金147,210元的訴訟請求，本院不再支持。
　　綜上所述，本院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條、第九十六條、第一百零七條、第一百十四條規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)龍某(上海)文化傳媒有限公司與被告(反訴原告)李某、劉某就上海市靜安區(qū)恒豐路XXX弄XXX號401房屋簽訂的《房屋租賃合同》繼續(xù)履行；
　　二、被告(反訴原告)李某、劉某于本判決生效之日起十日內向原告(反訴被告)龍某(上海)文化傳媒有限公司支付2019年5月1日至本判決生效之日止的租金，按照29,442元/月的標準計算；
　　三、被告(反訴原告)李某、劉某于本判決生效之日起十日內向原告(反訴被告)龍某(上海)文化傳媒有限公司支付2019年2月26日至本判決生效之日止的物業(yè)費，按照1,640.6元/月的標準計算；
　　四、駁回原告龍某(上海)文化傳媒有限公司的其余訴訟請求；
　　五、駁回反訴原告李某、劉某的全部反訴訴訟請求。
　　如果付款義務人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費3,710元，減半收取為1,855元，由原告龍某(上海)文化傳媒有限公司負擔。反訴案件受理費1,622.1元，由反訴原告劉某、李某負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　

審判員：董??錕

書記員：郇??鑫