鄂州市華容區(qū)東銀小額貸款有限責(zé)任公司
汪文濤（湖北源規(guī)律師事務(wù)所）
翁新明（湖北長(zhǎng)捷律師事務(wù)所）
龍某
李景珍（湖北吳都律師事務(wù)所）
鄂州市大宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
何某某
陳剛
劉炳華
周文枝

上訴人（原審第三人）:鄂州市華容區(qū)東銀小額貸款有限責(zé)任公司。
住所地:鄂州市華容區(qū)楚藩大道127號(hào)。
法定代表人:徐武東，該公司經(jīng)理。
委托代理人:汪文濤，湖北源規(guī)律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)）。
委托代理人:翁新明，湖北長(zhǎng)捷律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)）。
被上訴人（原審原告）:龍某。
委托代理人:李景珍，湖北吳都律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)）。
原審被告:鄂州市大宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
住所地:鄂州市武昌大道477號(hào)。
法定代表人何國(guó)祥，該公司經(jīng)理。
原審被告:何某某。
原審第三人:陳剛。
原審第三人:劉炳華。
原審第三人:周文枝。
上訴人鄂州市華容區(qū)東銀小額貸款有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱東銀小額貸款公司）與被上訴人龍某、原審被告鄂州市大宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱大宅房地產(chǎn)公司）、原審被告何某某、原審第三人陳剛、原審第三人劉炳華、原審第三人周文枝房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2015）鄂鄂城民初字第00497號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年2月1日受理后，依法組成由審判員齊志剛擔(dān)任審判長(zhǎng),審判員李志伸、繆冬琴參加的合議庭，于2016年6月6日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
上訴人東銀小額貸款公司的委托代理人汪文濤、翁新明、被上訴人龍某的委托代理人李景珍到庭參加了訴訟。
原審被告大宅房地產(chǎn)公司、原審第三人陳剛、原審第三人劉炳華、原審第三人周文枝經(jīng)本院傳票傳喚，未到庭參加訴訟。
原審被告何某某下落不明，本院已采取公告的方式送達(dá)舉證通知書、開(kāi)庭傳票等文書。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
龍某訴至原審法院，請(qǐng)求:確認(rèn)被告大宅房地產(chǎn)公司與第三人簽訂的《商品房買賣合同》無(wú)效，判令被告大宅房地產(chǎn)公司履行還建補(bǔ)償協(xié)議向原告交付鄂州市文星路23號(hào)（荔灣西側(cè)地塊住宅樓）一層自西向東第一至三間178.50㎡商業(yè)門面用房及二層自西向東第一間起213.99㎡商業(yè)綜合用房，判令被告大宅房地產(chǎn)公司賠償原告損失156000元（按合同約定計(jì)算至實(shí)際交付房屋為止），判令被告何某某對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，并由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
原審認(rèn)定:2013年11月1日，原告龍某與被告大宅房地產(chǎn)公司簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》及《房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議書》，約定被告大宅房地產(chǎn)公司將原告所有的位于鄂州市文星路23號(hào)建筑面積342.49㎡商業(yè)用房及77.68㎡自建商業(yè)用房進(jìn)行拆遷，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式安置于鄂州市文星路23號(hào)荔灣西側(cè)地塊住宅樓一層自西向東第一至第三間建筑面積為178.50㎡的門面房及二層自西向東起建筑面積為213.99㎡的商業(yè)用房。
當(dāng)日，原告龍某與被告大宅房地產(chǎn)公司還簽訂《還建補(bǔ)償協(xié)議》一份，約定被告大宅房地產(chǎn)公司于2015年1月1日前向原告交付房屋，如被告大宅房地產(chǎn)公司于2016年1月1日還未交付還建房，由被告大宅房地產(chǎn)公司支付原告租金損失156000元，被告何某某為被告大宅房地產(chǎn)公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。
上述協(xié)議還約定雙方其他權(quán)利義務(wù)。
原告龍某與被告大宅房地產(chǎn)公司、何某某于2013年11月28日經(jīng)鄂州市公證處對(duì)《還建補(bǔ)償協(xié)議》進(jìn)行了公證。
交房期限屆滿后，由于被告大宅房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的房屋未經(jīng)驗(yàn)收合格，不具備交付條件，被告大宅房地產(chǎn)公司未能依約向原告交房。
原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，特訴諸法院，要求確認(rèn)被告大宅房地產(chǎn)公司與第三人簽訂的《商品房買賣合同》無(wú)效，判令被告大宅房地產(chǎn)公司履行還建補(bǔ)償協(xié)議向原告交付鄂州市文星路23號(hào)（荔灣西側(cè)地塊住宅樓）一層自西向東第一至三間178.50㎡商業(yè)門面用房及二層自西向東第一間起213.99㎡商業(yè)綜合用房，判令被告大宅房地產(chǎn)公司賠償原告損失156000元（按合同約定計(jì)算至實(shí)際交付房屋為止），判令被告何某某對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，并由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
原審另查明:被告大宅房地產(chǎn)公司應(yīng)還建安置給原告龍某的房屋已由被告大宅房地產(chǎn)公司與第三人陳剛、東銀小額貸款公司、劉炳華、周文枝分別簽訂《商品房買賣合同》出賣給第三人，并在鄂州市房產(chǎn)部門登記備案。
被告大宅房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)該建筑項(xiàng)目中均分別與第三人陳剛、東銀小額貸款公司、劉炳華、周文枝發(fā)生借貸關(guān)系，被告大宅房地產(chǎn)公司分別向第三人陳剛、東銀小額貸款公司、劉炳華、周文枝借款3200000元、1200000元、647500元、4500000元，被告大宅房地產(chǎn)公司基于借款分別與第三人對(duì)雙方之間的《商品房買賣合同》在房產(chǎn)部門登記備案。
第三人陳剛、東銀小額貸款公司、劉炳華、周文枝就被告大宅房地產(chǎn)公司的借款以雙方借貸關(guān)系分別已向本院提起了訴訟。
原審認(rèn)為:原告龍某與被告大宅房地產(chǎn)公司之間簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》及《房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議書》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。
原告龍某與被告大宅房地產(chǎn)公司簽訂上述協(xié)議明確約定了被告大宅房地產(chǎn)公司以位置、用途特定的房屋以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式對(duì)原告予以補(bǔ)償安置，故原告有優(yōu)先取得上述補(bǔ)償安置房屋的權(quán)利。
最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定，當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)按民間借貸法律關(guān)系審理。
被告大宅房地產(chǎn)公司與第三人陳剛、東銀小額貸款公司、劉炳華、周文枝分別簽訂《商品房買賣合同》，但均不是被告大宅房地產(chǎn)公司與第三人之間真實(shí)意思表示，其之間應(yīng)認(rèn)定為民間借貸法律關(guān)系，被告大宅房地產(chǎn)公司與第三人陳剛、東銀小額貸款公司、劉炳華、周文枝之間簽訂的《商品房買賣合同》無(wú)效。
原告要求確認(rèn)被告大宅房地產(chǎn)公司與第三人陳剛、東銀小額貸款公司、劉炳華、周文枝簽訂的《商品房買賣合同》無(wú)效的訴訟請(qǐng)求依法成立，予以支持。
基于原告與被告大宅房地產(chǎn)公司簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》及《房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議書》是雙方真實(shí)意思表示，且原告對(duì)還建安置房屋有優(yōu)先權(quán)，雖然該房屋現(xiàn)在未經(jīng)驗(yàn)收合格不具備交付條件，但該房屋在經(jīng)驗(yàn)收合格具備交付條件時(shí)應(yīng)由被告大宅房地產(chǎn)公司依法交付原告。
被告大宅房地產(chǎn)公司未按約定期限向原告履行交房義務(wù)，構(gòu)成違約，應(yīng)依約定向原告支付租金損失，但因雙方附條件交房期限2016年1月1日未屆滿，所附條件未成就，故對(duì)原告要求被告大宅房地產(chǎn)公司支付租金損失156000元的訴請(qǐng)不予支持。
同理，原告要求被告何某某與被告大宅房地產(chǎn)公司連帶支付租金損失156000元的訴請(qǐng)不予支持。
第三人東銀小額貸款公司、劉炳華的辯稱理由不能成立，依法不予支持。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第一百零七條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條、最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條 ?之規(guī)定，缺席判決如下:一、被告大宅房地產(chǎn)公司分別與第三人陳剛、東銀小額貸款公司、劉炳華、周文枝簽訂的《商品房買賣合同》無(wú)效；二、被告大宅房地產(chǎn)公司將位于鄂州市文星路23號(hào)荔灣西側(cè)地塊住宅樓一層自西向東第一至第三間建筑面積為178.50㎡的門面房及二層自西向東起建筑面積為213.99㎡的商業(yè)用房在具備交付條件之日起十日內(nèi)交付給原告龍某；三、駁回原告龍某對(duì)被告何某某的訴訟請(qǐng)求；四，駁回原告龍某其他訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)5000元，由被告大宅房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5000元，由原告龍某負(fù)擔(dān)。
上訴人東銀小額貸款公司上訴稱:（一）原審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。
1、上訴人以真實(shí)購(gòu)房為目的，而非原審認(rèn)定基于借款與原審被告大宅房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，并以現(xiàn)金的方式支付了第一批購(gòu)房資金，雙方不但辦理了備案，還辦理了商品房所有權(quán)預(yù)告登記，而預(yù)告登記證書是購(gòu)房人最終取得房屋所有權(quán)的憑證，是買賣雙方確認(rèn)該房屋所有權(quán)歸屬的真實(shí)表現(xiàn)，是物權(quán)登記的范疇，足以證實(shí)上訴人是以取得商品房所有權(quán)為目的，而不是以該商品房進(jìn)行債務(wù)擔(dān)保為目的。
2、被上訴人龍某與原審被告大宅房地產(chǎn)公司約定的是“自西向東第一間及第二間”，而上訴人購(gòu)買的是“自東向西第1-08及1-09”，屬不同標(biāo)的物。
（二）被上訴人龍某與原審被告大宅房地產(chǎn)公司簽訂的《拆遷還建協(xié)議》無(wú)效。
1、大宅房地產(chǎn)公司不具備拆遷人資格，無(wú)權(quán)簽訂拆遷合同，該拆遷合同違反《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，因大宅院項(xiàng)目屬《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》實(shí)施后建設(shè)的項(xiàng)目，此時(shí)《城市房屋拆遷條例》已經(jīng)廢止，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》實(shí)施后，開(kāi)發(fā)企業(yè)不再具有領(lǐng)取拆遷許可證的可能，其自行實(shí)施拆遷的行為已經(jīng)廢止，轉(zhuǎn)而由政府部門征收，則征收安置與補(bǔ)償必然在房產(chǎn)部門備案，被安置的房產(chǎn)不會(huì)納入對(duì)社會(huì)銷售的范圍，而本案中，大宅房地產(chǎn)公司與龍某簽訂的拆遷合同仍按已經(jīng)廢止的《城市房屋拆遷條例》私下訂立拆遷合同，導(dǎo)致房屋征收部門并無(wú)拆遷補(bǔ)償安置信息，并由房產(chǎn)部門準(zhǔn)許底層商鋪納入向社會(huì)銷售的范圍。
2、被上訴人龍某取得的原房屋所有權(quán)的依據(jù)不合法。
龍某是訴請(qǐng)執(zhí)行人李玉香、龔奎、孫卓鐘訴被訴請(qǐng)執(zhí)行人汪春蘭、周克球借款一案執(zhí)行程序中的案外人，被訴請(qǐng)執(zhí)行人將其位于文星大道23號(hào)綜合樓一樓自東向西第八至十間門面已抵償給申請(qǐng)執(zhí)行人，然后由申請(qǐng)執(zhí)行人將該三間門面賣給了該案的案外人即本案的被上訴人龍某。
原審將與案件無(wú)關(guān)的另一法律關(guān)系納入執(zhí)行范圍，屬違法行為。
（三）上訴人與原審被告大宅房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效。
原審認(rèn)定《商品房買賣合同》無(wú)效沒(méi)有任何法律依據(jù)，原審支持了被上訴人龍某與原審被告大宅房地產(chǎn)公司違反《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》而簽訂的拆遷合同，否認(rèn)上訴人依法實(shí)施的購(gòu)房行為，嚴(yán)重?fù)p害了上訴人的合法利益。
（四）上訴人與原審被告大宅房地產(chǎn)公司基于合法有效的《商品房買賣合同》，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定已在房產(chǎn)部門辦理了登記證書，應(yīng)依法予以保護(hù)。
原審的判決結(jié)果實(shí)質(zhì)是以民事審判的形式否定了物權(quán)登記機(jī)構(gòu)的行政效力。
（五）原審適用法律錯(cuò)誤。
1、本案案由是房屋安置補(bǔ)償合同糾紛，不是民間借貸，最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》不適用本案，同時(shí)，該規(guī)定第二十四條只是規(guī)定借款人主張?jiān)V求的方式，并不是規(guī)定合同無(wú)效。
2、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條規(guī)定的是優(yōu)先權(quán)，而被上訴人龍某并無(wú)此項(xiàng)訴求；同時(shí)，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》是在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》實(shí)施前頒發(fā)的，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條的規(guī)定已與現(xiàn)有的法律體系不適用，不能機(jī)械地適用。
（六）龍某起訴的程序違法，上訴人與案件其他第三人各自實(shí)施的購(gòu)房行為，不是必要共同訴訟的法律關(guān)系，原審片面追求并滿足被上訴人龍某的訴求，連最基本的訴訟當(dāng)事人的地位都沒(méi)有搞清楚，依法應(yīng)駁回對(duì)第三人的起訴。
1、被上訴人龍某起訴確認(rèn)原審被告大宅房地產(chǎn)公司與東銀小額貸款公司、陳剛、劉炳華、周文枝簽訂的《商品房買賣合同》無(wú)效，東銀小額貸款公司、陳剛、劉炳華、周文枝應(yīng)列為本案的被告，不是列為第三人。
2、確認(rèn)合同無(wú)效之訴，是針對(duì)每一個(gè)獨(dú)立的合同而言，不能將不同主體之間的《商品房買賣合同》混同起訴。
綜上，原審認(rèn)定事實(shí)及適用法律錯(cuò)誤、程序違法，請(qǐng)求:1撤銷原審判決；2、駁回被上訴人龍某要求認(rèn)定上訴人與原審被告大宅房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》無(wú)效的訴訟請(qǐng)求；3、駁回被上訴人龍某要求判令原審被告大宅房地產(chǎn)公司將已由上訴人購(gòu)買并持有的《房屋所有權(quán)預(yù)告登記證書》及實(shí)際占有的位于文星路23號(hào)大宅院底層自東向西第1-08號(hào)及1-09號(hào)商鋪交付給被上訴人龍某的訴訟請(qǐng)求；4、駁回被上訴人將上訴人列為第三人的起訴；5、本案訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。
上訴人東銀小額貸款公司為支持其上訴請(qǐng)求，在二審舉證期限內(nèi)提交了如下證據(jù):
證據(jù)一:承諾書、照片。
用以證明東銀小額貸款公司已實(shí)際占有該門面。
證據(jù)二:《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》。
用以證明該協(xié)議書是鄂州市大宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司簽訂，與本案的原審被告主體不一致。
證據(jù)三:土地所有權(quán)證。
用以證明《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》是無(wú)效的。
被上訴人龍某在二審法定期限內(nèi)未提交書面答辯狀，庭審時(shí)辯稱:（一）上訴人東銀小額貸款公司與原審被告大宅房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》無(wú)效。
1、上訴人東銀小額貸款公司不是真實(shí)的購(gòu)房人，上訴人東銀小額貸款公司與原審被告大宅房地產(chǎn)公司已就民間借貸糾紛一案向原審提起訴訟，上訴人東銀小額貸款公司與原審被告大宅房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》的目的是為了保障借款的實(shí)現(xiàn)，雙方之間不存在真實(shí)的買賣合同關(guān)系；2、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)是有效的合同加上合法的行政登記，預(yù)告登記或備案僅是行政部門的登記行為，物權(quán)變動(dòng)效力的前提必須是買賣合同合法有效，沒(méi)有有效的買賣合同，行政登記行為也屬錯(cuò)誤的。
（二）依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條的規(guī)定，被上訴人龍某與原審被告大宅房地產(chǎn)公司簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》、《房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議書》、《還建補(bǔ)償協(xié)議》合法有效，且具有物權(quán)的效力。
（三）本案不應(yīng)適用《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。
原審被告大宅房地產(chǎn)公司早在2003年就已出讓取得本案所涉土地使用權(quán)，使用權(quán)人是大宅房地產(chǎn)公司，不屬于國(guó)有土地征收征用的范圍，而應(yīng)適用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。
（四）被上訴人龍某起訴程序合法，原審程序合法、適用法律正確。
被上訴人龍某與原審被告大宅房地產(chǎn)公司簽訂的《拆遷還建合同》涉及的還建房屋較多，是不可分割的整體，原審被告大宅房地產(chǎn)公司與原審第三人簽訂的《商品房買賣合同》侵犯了被上訴人拆遷還建的物權(quán)。
綜上，請(qǐng)求二審駁回上訴，維持原判。
被上訴人龍某為支持其抗辯理由，在二審舉證期限內(nèi)提交了如下證據(jù):
證據(jù)一:民事裁定書。
用以證明東銀小額貸款公司是在被上訴人龍某申請(qǐng)查封門面之后才進(jìn)入裝修。
證據(jù)二:公安機(jī)關(guān)調(diào)查何某某的筆錄。
用以證明何某某私刻原審被告大宅房地產(chǎn)公司的印章。
原審被告大宅房地產(chǎn)公司、原審被告何某某、原審第三人陳剛、原審第三人劉炳華、原審第三人周文枝在二審法定期限內(nèi)既未提交書面答辯狀，也未提交新的證據(jù)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被上訴人龍某對(duì)上訴人東銀小額貸款公司提交的證據(jù)三無(wú)異議。
上訴人東銀小額貸款公司對(duì)被上訴人龍某提交的證據(jù)一無(wú)異議。
被上訴人龍某對(duì)上訴人東銀小額貸款公司提交的證據(jù)一有異議，認(rèn)為該承諾書沒(méi)有效力，房屋并不是大宅房地產(chǎn)公司，上訴人的占有也是在法院查封之后發(fā)生的。
被上訴人龍某對(duì)上訴人東銀小額貸款公司提交證據(jù)二的真實(shí)性沒(méi)有異議，對(duì)其證明目的有異議，認(rèn)為該協(xié)議書經(jīng)過(guò)了公證部門公證。
上訴人東銀小額貸款公司對(duì)被上訴人龍某提交的證據(jù)二有異議，認(rèn)為刑事案件目前還未經(jīng)法院審理，公安部門對(duì)何某某的調(diào)查筆錄不能作證據(jù)使用，對(duì)其真實(shí)性不予認(rèn)可。
對(duì)上述有爭(zhēng)議的證據(jù)，本院認(rèn)為:僅憑承諾書、照片不能證實(shí)本案所涉門面房實(shí)際已由上訴人東銀小額貸款公司占有，故對(duì)上訴人東銀小額貸款公司提交的證據(jù)一，本院不予采信。
因“鄂州市大宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司”已經(jīng)工商部門變更為“鄂州市大宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”，故對(duì)上訴人東銀小額貸款公司提交的證據(jù)二的證明目的，本院不予采信。
調(diào)查筆錄雖是何某某在公安機(jī)關(guān)詢問(wèn)時(shí)的陳述，屬于當(dāng)事人的陳述，是證據(jù)的類別之一，其與《商品房買賣合同》等證據(jù)相互印證，證實(shí)上訴人東銀小額貸款公司實(shí)際是出借款項(xiàng)給原審被告大宅房地產(chǎn)公司，并不是真正的買受人，故對(duì)被上訴人龍某提交的證據(jù)二，本院予以采信。
本院認(rèn)為:針對(duì)上訴人東銀小額貸款公司的上訴，（一）關(guān)于《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》、《房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議書》、《還建補(bǔ)償協(xié)議》及《商品房買賣合同》的效力。
1、關(guān)于《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》、《房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議書》、《還建補(bǔ)償協(xié)議》的效力。
（1）被上訴人龍某與原審被告大宅房地產(chǎn)公司因就文星大道綜合樓門面房屋拆遷事宜未能達(dá)成一致意見(jiàn)，經(jīng)鄂州市鳳凰街道辦事處組織協(xié)調(diào)，被上訴人龍某與原審被告大宅房地產(chǎn)公司簽訂了《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》、《房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議書》；同時(shí)，雙方還就簽訂的《還建補(bǔ)償協(xié)議》到公證部門辦理了公證。
（2）原審被告大宅房地產(chǎn)公司于2003年通過(guò)與鄂州市國(guó)土資源局置換的方式取得大宅院項(xiàng)目的土地使用權(quán)，該幅土地上所涉房屋不屬于《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中國(guó)有土地征收征用的適用范圍。
（3）被上訴人龍某與原審被告大宅房地產(chǎn)公司簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》中明確約定了“文星路23號(hào)荔灣西側(cè)地塊住宅樓一樓門面自西向東第一至三間門面178.5平方米、二樓自西向東第一間213.99平方米房屋”系原審被告大宅房地產(chǎn)公司還建給被上訴人龍某的房屋，同時(shí)雙方另行簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議書》、《還建補(bǔ)償協(xié)議》亦明確了還建房屋的坐落位置、面積、還建房屋的層高、用途等信息，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持”的規(guī)定，被上訴人龍某與原審被告大宅房地產(chǎn)公司簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》、《房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議書》、《還建補(bǔ)償協(xié)議》屬于物權(quán)置換協(xié)議，本案所涉拆遷還建的房屋屬于特定物，該房屋屬于被上訴人龍某所有，故被上訴人龍某與原審被告大宅房地產(chǎn)公司簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》、《房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議書》、《還建補(bǔ)償協(xié)議》應(yīng)為有效合同。
2、關(guān)于《商品房買賣合同》的效力。
（1）被上訴人龍某通過(guò)產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式取得還建房屋的所有權(quán)后，原審被告大宅房地產(chǎn)公司無(wú)權(quán)將被上訴人龍某的還建房屋出賣給上訴人東銀小額貸款公司，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條 ?“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或無(wú)權(quán)處分的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”的規(guī)定，被上訴人龍某作為還建房屋的權(quán)利人，已明確拒絕認(rèn)可原審被告大宅房地產(chǎn)公司與上訴人東銀小額貸款公司簽訂的《商品房買賣合同》的效力。
（2）原審被告大宅房地產(chǎn)公司與上訴人東銀小額貸款公司于2014年11月28日雖簽訂了《商品房買賣合同》，購(gòu)買大宅院項(xiàng)目“自東向西第1-08及1-09”門面，上訴人東銀小額貸款公司僅提供其支付部分購(gòu)房款的收款收據(jù)，并沒(méi)有提供足額的、相對(duì)應(yīng)的匯款憑證，而原審被告大宅房地產(chǎn)公司與上訴人東銀小額貸款公司于2014年11月27日簽訂了《借款合同》，借款金額為1200000元，該借款由上訴人東銀小額貸款公司于2014年12月2日轉(zhuǎn)賬支付給原審被告大宅房地產(chǎn)公司，同日原審被告大宅房地產(chǎn)公司與上訴人東銀小額貸款公司還在房產(chǎn)部門辦理了大宅院項(xiàng)目“自東向西第1-08及1-09”門面的預(yù)告登記，從簽訂合同的時(shí)間看，原審被告大宅房地產(chǎn)公司與上訴人東銀小額貸款公司應(yīng)是借款關(guān)系，雙方之間沒(méi)有發(fā)生真實(shí)的買賣商品房的關(guān)系，雙方簽訂《商品房買賣合同》的真實(shí)意圖應(yīng)是為保證《借款合同》的正常履行而進(jìn)行的擔(dān)保。
故原審被告大宅房地產(chǎn)公司與上訴人東銀小額貸款公司簽訂《商品房買賣合同》違反了最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效合同。
（二）關(guān)于本案的法律適用。
本案糾紛的起因是被上訴人龍某所有的、位于鄂州市文星路23號(hào)建筑面積342.49平方米商業(yè)用房及77.68平方米的自建商業(yè)用房被原審被告大宅房地產(chǎn)公司拆遷，并以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式安置于鄂州市文星路23號(hào)荔灣西側(cè)地塊住宅樓一層自西向東第一至第三間建筑面積為178.50㎡的門面房及二層自西向東起建筑面積為213.99㎡的商業(yè)用房，而原審被告大宅房地產(chǎn)公司將應(yīng)安置給被上訴人龍某的房屋出賣給東銀小額貸款公司、劉炳華、陳剛、周文枝，并簽訂了《商品房買賣合同》，同時(shí)還在房產(chǎn)部門辦理了登記備案，從而引發(fā)本次糾紛。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持”的規(guī)定，被上訴人龍某作為被拆遷人，合法持有相對(duì)應(yīng)的房屋所有權(quán)證，原審被告大宅房地產(chǎn)公司作為拆遷人，其調(diào)換的房屋位置明確，雙方簽訂的相關(guān)拆遷安置協(xié)議在先，而原審被告大宅房地產(chǎn)公司在取得大宅院項(xiàng)目的預(yù)售許可證后，將應(yīng)還建安置給被上訴人龍某的房屋出賣給東銀小額貸款公司、劉炳華、陳剛、周文枝等第三人，原審被告大宅房地產(chǎn)公司出賣安置房屋的行為損害了被上訴人龍某的合法權(quán)益，被上訴人龍某依據(jù)上述司法解釋行使優(yōu)先權(quán)，符合相關(guān)法律的規(guī)定。
因本案是2015年2月9日立案，而最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》自2015年9月1日才開(kāi)始施行，根據(jù)最高人民法院在2015年8月25日作出的《關(guān)于認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹適用《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》的通知》，指出適用民間借貸司法解釋新規(guī)定時(shí)要注意四個(gè)方面的問(wèn)題，其中第三個(gè)方面的問(wèn)題為“新規(guī)定施行后，尚未審結(jié)的一、二審、再審案件，適用新規(guī)定施行前的司法解釋進(jìn)行審理，不適用新規(guī)定”，因此，原審判決時(shí)適用最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》屬適用法律不當(dāng)。
（三）關(guān)于原審程序是否違法。
因?yàn)楸簧显V人龍某與原審被告大宅房地產(chǎn)公司簽訂的是《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》、《房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議書》、《還建補(bǔ)償協(xié)議》，雙方之間系因房屋拆遷安置補(bǔ)償合同而引發(fā)的糾紛，原審被告大宅房地產(chǎn)公司將應(yīng)還建給被上訴人龍某的房屋分別出賣給東銀小額貸款公司、劉炳華等不同的第三人，并在房產(chǎn)部門辦理了備案登記、預(yù)告登記手續(xù)，本案的處理結(jié)果與東銀小額貸款公司、劉炳華等之間有法律上的利害關(guān)系，將東銀小額貸款公司、劉炳華、陳剛、周文枝列為本案第三人，其程序并未違法。
（四）關(guān)于龍某與大宅房地產(chǎn)公司約定的“自西向東第一間及第二間”與東銀小額貸款公司購(gòu)買的“自東向西第1-08及1-09”是否屬不同標(biāo)的物。
根據(jù)上訴人東銀小額貸款公司提供的《商品房買賣合同》的附件一房屋平面圖顯示，上訴人東銀小額貸款公司購(gòu)買的“自東向西第1-08及1-09”門面房從西向東就是“第一間及第二間”門面房，故上訴人東銀小額貸款公司上訴認(rèn)為其所購(gòu)門面房與被上訴人龍某的還建房分屬不同標(biāo)的物的理由不能成立，本院不予支持。
綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律不當(dāng)，本院依法予以糾正。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第一百零七條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條 ?、第一百七十條 ?第一款 ?（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)5000元，由上訴人東銀小額貸款公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:針對(duì)上訴人東銀小額貸款公司的上訴，（一）關(guān)于《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》、《房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議書》、《還建補(bǔ)償協(xié)議》及《商品房買賣合同》的效力。
1、關(guān)于《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》、《房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議書》、《還建補(bǔ)償協(xié)議》的效力。
（1）被上訴人龍某與原審被告大宅房地產(chǎn)公司因就文星大道綜合樓門面房屋拆遷事宜未能達(dá)成一致意見(jiàn)，經(jīng)鄂州市鳳凰街道辦事處組織協(xié)調(diào)，被上訴人龍某與原審被告大宅房地產(chǎn)公司簽訂了《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》、《房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議書》；同時(shí)，雙方還就簽訂的《還建補(bǔ)償協(xié)議》到公證部門辦理了公證。
（2）原審被告大宅房地產(chǎn)公司于2003年通過(guò)與鄂州市國(guó)土資源局置換的方式取得大宅院項(xiàng)目的土地使用權(quán)，該幅土地上所涉房屋不屬于《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中國(guó)有土地征收征用的適用范圍。
（3）被上訴人龍某與原審被告大宅房地產(chǎn)公司簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》中明確約定了“文星路23號(hào)荔灣西側(cè)地塊住宅樓一樓門面自西向東第一至三間門面178.5平方米、二樓自西向東第一間213.99平方米房屋”系原審被告大宅房地產(chǎn)公司還建給被上訴人龍某的房屋，同時(shí)雙方另行簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議書》、《還建補(bǔ)償協(xié)議》亦明確了還建房屋的坐落位置、面積、還建房屋的層高、用途等信息，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持”的規(guī)定，被上訴人龍某與原審被告大宅房地產(chǎn)公司簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》、《房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議書》、《還建補(bǔ)償協(xié)議》屬于物權(quán)置換協(xié)議，本案所涉拆遷還建的房屋屬于特定物，該房屋屬于被上訴人龍某所有，故被上訴人龍某與原審被告大宅房地產(chǎn)公司簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》、《房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議書》、《還建補(bǔ)償協(xié)議》應(yīng)為有效合同。
2、關(guān)于《商品房買賣合同》的效力。
（1）被上訴人龍某通過(guò)產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式取得還建房屋的所有權(quán)后，原審被告大宅房地產(chǎn)公司無(wú)權(quán)將被上訴人龍某的還建房屋出賣給上訴人東銀小額貸款公司，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條 ?“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或無(wú)權(quán)處分的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”的規(guī)定，被上訴人龍某作為還建房屋的權(quán)利人，已明確拒絕認(rèn)可原審被告大宅房地產(chǎn)公司與上訴人東銀小額貸款公司簽訂的《商品房買賣合同》的效力。
（2）原審被告大宅房地產(chǎn)公司與上訴人東銀小額貸款公司于2014年11月28日雖簽訂了《商品房買賣合同》，購(gòu)買大宅院項(xiàng)目“自東向西第1-08及1-09”門面，上訴人東銀小額貸款公司僅提供其支付部分購(gòu)房款的收款收據(jù)，并沒(méi)有提供足額的、相對(duì)應(yīng)的匯款憑證，而原審被告大宅房地產(chǎn)公司與上訴人東銀小額貸款公司于2014年11月27日簽訂了《借款合同》，借款金額為1200000元，該借款由上訴人東銀小額貸款公司于2014年12月2日轉(zhuǎn)賬支付給原審被告大宅房地產(chǎn)公司，同日原審被告大宅房地產(chǎn)公司與上訴人東銀小額貸款公司還在房產(chǎn)部門辦理了大宅院項(xiàng)目“自東向西第1-08及1-09”門面的預(yù)告登記，從簽訂合同的時(shí)間看，原審被告大宅房地產(chǎn)公司與上訴人東銀小額貸款公司應(yīng)是借款關(guān)系，雙方之間沒(méi)有發(fā)生真實(shí)的買賣商品房的關(guān)系，雙方簽訂《商品房買賣合同》的真實(shí)意圖應(yīng)是為保證《借款合同》的正常履行而進(jìn)行的擔(dān)保。
故原審被告大宅房地產(chǎn)公司與上訴人東銀小額貸款公司簽訂《商品房買賣合同》違反了最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效合同。
（二）關(guān)于本案的法律適用。
本案糾紛的起因是被上訴人龍某所有的、位于鄂州市文星路23號(hào)建筑面積342.49平方米商業(yè)用房及77.68平方米的自建商業(yè)用房被原審被告大宅房地產(chǎn)公司拆遷，并以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式安置于鄂州市文星路23號(hào)荔灣西側(cè)地塊住宅樓一層自西向東第一至第三間建筑面積為178.50㎡的門面房及二層自西向東起建筑面積為213.99㎡的商業(yè)用房，而原審被告大宅房地產(chǎn)公司將應(yīng)安置給被上訴人龍某的房屋出賣給東銀小額貸款公司、劉炳華、陳剛、周文枝，并簽訂了《商品房買賣合同》，同時(shí)還在房產(chǎn)部門辦理了登記備案，從而引發(fā)本次糾紛。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持”的規(guī)定，被上訴人龍某作為被拆遷人，合法持有相對(duì)應(yīng)的房屋所有權(quán)證，原審被告大宅房地產(chǎn)公司作為拆遷人，其調(diào)換的房屋位置明確，雙方簽訂的相關(guān)拆遷安置協(xié)議在先，而原審被告大宅房地產(chǎn)公司在取得大宅院項(xiàng)目的預(yù)售許可證后，將應(yīng)還建安置給被上訴人龍某的房屋出賣給東銀小額貸款公司、劉炳華、陳剛、周文枝等第三人，原審被告大宅房地產(chǎn)公司出賣安置房屋的行為損害了被上訴人龍某的合法權(quán)益，被上訴人龍某依據(jù)上述司法解釋行使優(yōu)先權(quán)，符合相關(guān)法律的規(guī)定。
因本案是2015年2月9日立案，而最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》自2015年9月1日才開(kāi)始施行，根據(jù)最高人民法院在2015年8月25日作出的《關(guān)于認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹適用《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》的通知》，指出適用民間借貸司法解釋新規(guī)定時(shí)要注意四個(gè)方面的問(wèn)題，其中第三個(gè)方面的問(wèn)題為“新規(guī)定施行后，尚未審結(jié)的一、二審、再審案件，適用新規(guī)定施行前的司法解釋進(jìn)行審理，不適用新規(guī)定”，因此，原審判決時(shí)適用最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》屬適用法律不當(dāng)。
（三）關(guān)于原審程序是否違法。
因?yàn)楸簧显V人龍某與原審被告大宅房地產(chǎn)公司簽訂的是《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》、《房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議書》、《還建補(bǔ)償協(xié)議》，雙方之間系因房屋拆遷安置補(bǔ)償合同而引發(fā)的糾紛，原審被告大宅房地產(chǎn)公司將應(yīng)還建給被上訴人龍某的房屋分別出賣給東銀小額貸款公司、劉炳華等不同的第三人，并在房產(chǎn)部門辦理了備案登記、預(yù)告登記手續(xù)，本案的處理結(jié)果與東銀小額貸款公司、劉炳華等之間有法律上的利害關(guān)系，將東銀小額貸款公司、劉炳華、陳剛、周文枝列為本案第三人，其程序并未違法。
（四）關(guān)于龍某與大宅房地產(chǎn)公司約定的“自西向東第一間及第二間”與東銀小額貸款公司購(gòu)買的“自東向西第1-08及1-09”是否屬不同標(biāo)的物。
根據(jù)上訴人東銀小額貸款公司提供的《商品房買賣合同》的附件一房屋平面圖顯示，上訴人東銀小額貸款公司購(gòu)買的“自東向西第1-08及1-09”門面房從西向東就是“第一間及第二間”門面房，故上訴人東銀小額貸款公司上訴認(rèn)為其所購(gòu)門面房與被上訴人龍某的還建房分屬不同標(biāo)的物的理由不能成立，本院不予支持。
綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律不當(dāng)，本院依法予以糾正。

依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第一百零七條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條 ?、第一百七十條 ?第一款 ?（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)5000元，由上訴人東銀小額貸款公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：齊志剛
審判員：李志伸
審判員：繆冬琴

書記員：郭煒