上訴人（原審原告）：齊某建工集團(tuán)騰翔建筑工程有限公司，住所地齊齊哈爾市鐵鋒區(qū)軍校街28號(hào)。
法定代表人：宿鳳國(guó)，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人：張樹(shù)范，該公司項(xiàng)目經(jīng)理。
委托代理人：范桂蘭，黑龍江遠(yuǎn)東律師集團(tuán)齊齊哈爾律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：齊齊哈爾金星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，住所地齊齊哈爾市龍沙區(qū)青云小區(qū)47號(hào)樓3樓。
法定代表人：趙樹(shù)林，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人：李柏濤，黑龍江宇恒律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審第三人）：佟某某，男，。
委托代理人：馮紅艷，黑龍江天擴(kuò)律師事務(wù)所律師。

上訴人齊某建工集團(tuán)騰翔建筑工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱騰翔公司）與被上訴人齊齊哈爾金星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱金星公司）房屋買賣合同糾紛一案，齊齊哈爾市龍沙區(qū)人民法院于2011年4月20日作出（2010）龍民初字第458號(hào)民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。案外人佟某某的申訴，該院于2013年9月6日作出（2013）龍民監(jiān)字第7號(hào)民事裁定，再審本案。再審過(guò)程中，該院追加佟某某為本案第三人參加訴訟，并于2014年3月20日作出（2014）龍民再初字第4號(hào)民事判決。騰翔公司不服，向本院提起上訴。本院于2014年7月21日作出（2014）齊民再終字第23號(hào)民事裁定，將本案發(fā)回齊齊哈爾市龍沙區(qū)人民法院重審。該院于2015年7月28日作出（2014）龍民再初字第15號(hào)民事判決。騰翔公司不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。騰翔公司的委托代理人張樹(shù)范、范桂蘭，金星公司的委托代理人李柏濤，佟某某的委托代理人馮紅艷到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
齊齊哈爾市龍沙區(qū)人民法院（2014）龍民再初字第15號(hào)民事判決查明，本案爭(zhēng)議的房產(chǎn)為齊齊哈爾市青云小區(qū)52號(hào)樓1單元702室住宅，建筑面積103.85平方米，該房屋系金星公司（原雄鷹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司后更名為齊齊哈爾市金星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司）于2003年開(kāi)發(fā)的商品樓。騰翔公司與金星公司于2003年8月1日簽訂建設(shè)工程施工合同一份，約定騰翔公司為金星公司開(kāi)發(fā)的齊齊哈爾市青云小區(qū)52號(hào)住宅樓進(jìn)行主體施工建設(shè)，該工程于2004年4月竣工，2005年驗(yàn)收合格。2004年4月14日，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議一份，變更了主合同價(jià)款，約定金星公司給騰翔公司增加17萬(wàn)元人民幣的工程款，就該工程費(fèi)用雙方不再找補(bǔ)，同時(shí)，金星公司預(yù)留10萬(wàn)元保修金，待保修期滿后返還。2004年5月15日，雙方對(duì)工程總體造價(jià)進(jìn)行了結(jié)算，并出具了結(jié)算書，將金星公司同意增加的17萬(wàn)元包括在了結(jié)算書內(nèi)即金星公司拖欠騰翔公司工程款178，295.16元。2006年5月30日，雙方簽訂房屋買賣合同一份，約定金星公司將齊齊哈爾市龍沙區(qū)青云小區(qū)52號(hào)樓1單元702室房產(chǎn)以207，700.00元的價(jià)格賣給騰翔公司（在合同其它約定事項(xiàng)中表明了此房為抵工程款房屋），該合同約定的房屋交付日期為2004年1月3日，此時(shí)52號(hào)住宅樓主體施工尚未竣工。該樓竣工驗(yàn)收及結(jié)算后，雙方?jīng)]有實(shí)際履行以房抵工程款的房屋買賣合同。金星公司在2007年4月10日與佟某某簽訂房屋買賣合同，以155，775.00元的價(jià)格將爭(zhēng)議房屋賣給了佟某某，佟某某于當(dāng)日交納了全部房款155，775.00元。金星公司將房屋鑰匙交付給佟某某，佟某某將該房簡(jiǎn)單裝修后居住、后將該房出租給案外人祝思遠(yuǎn)至今。金星公司與騰翔公司、佟某某簽訂的房屋買賣合同均使用雄鷹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司公章，金星公司給佟某某出具的房款收據(jù)加蓋的是更名后的金星公司財(cái)務(wù)章。騰翔公司提供的購(gòu)買商品房登記備案介紹信無(wú)金星公司公章、無(wú)面積、無(wú)價(jià)格、無(wú)購(gòu)房者、無(wú)購(gòu)房款已交清的額度，未填寫日期。金星公司在（2010）龍民初字第458號(hào)卷宗內(nèi)2010年1月21日的金星公司為解除該房買賣合同拒絕蓋章，造成的商品房登記備案介紹信未填寫內(nèi)容。
該判決認(rèn)為，騰翔公司、金星公司雖簽訂了本案爭(zhēng)議房產(chǎn)的房屋買賣合同，但在該樓驗(yàn)收合格后，雙方未實(shí)際履行簽訂的房屋買賣合同，這期間金星公司將該房出賣給佟某某并簽訂了房屋買賣合同，佟某某依據(jù)合同的約定交納了全部房款，對(duì)該房實(shí)際占有、管理、使用至今。佟某某與金星公司簽訂了房屋買賣合同，并交納了全部房款其取得該房屋的行為是善意取得，應(yīng)受法律保護(hù)。故騰翔公司的訴訟請(qǐng)求不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條之規(guī)定。判決：駁回原審原告齊某建工集團(tuán)騰翔建筑工程有限公司的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)5，284.00元，由原審原告齊某建工集團(tuán)騰翔建筑工程有限公司承擔(dān)。
本院二審審理查明，根據(jù)騰翔公司提供的收據(jù)（（2010）龍民初字第458號(hào)正卷第66頁(yè)）及其委托代理人該公司項(xiàng)目部經(jīng)理張樹(shù)范自述，金星公司實(shí)際拖欠騰翔公司工程款總額應(yīng)為78，295.16元，原審認(rèn)定為178，295.16元是包括金星公司預(yù)留的10萬(wàn)元工程質(zhì)量保證金，該10萬(wàn)元保證金按雙方合同約定，在工程保質(zhì)期滿后如無(wú)質(zhì)量問(wèn)題將全數(shù)退還給騰翔公司，但騰翔公司一直未向金星公司主張返還保證金，庭審中金星公司表示同意在結(jié)算完維修費(fèi)用后將剩余保證金及拖欠工程款給付騰翔公司，騰翔公司堅(jiān)持主張履行房屋買賣合同。另查明，庭審中騰翔公司自認(rèn)金星公司一直未將爭(zhēng)議房屋交付給其公司，原因是其公司未按金星公司要求交付購(gòu)房款。其他事實(shí)與原審判決認(rèn)定事實(shí)一致，不再重述。

本院認(rèn)為，本案中金星公司與騰翔公司簽訂的商品房交易合同（在合同其他約定事項(xiàng)中表明了此房為抵工程款房屋）及與佟某某簽訂的商品房買賣合同不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，均為有效合同，但因騰翔公司自認(rèn)因其未交付其余房款，金星公司并未將房屋交付給其公司，且雙方之間對(duì)于所欠工程款數(shù)額存在爭(zhēng)議，騰翔公司至本案訴訟的2010年1月21日止亦未要求金星公司履行房屋買賣合同，因此，可以認(rèn)定雙方簽訂的房屋買賣合同并未實(shí)際履行。2007年4月10日，金星公司與佟某某簽訂房屋買賣合同后即將房屋交付給佟某某，并由佟某某一直占有使用該房屋，雙方已經(jīng)實(shí)際履行了該合同，騰翔公司主張佟某某非善意取得爭(zhēng)議房屋，其與金星公司有惡意串通之嫌并未提供證據(jù)證實(shí)，現(xiàn)騰翔公司要求金星公司繼續(xù)履行房屋買賣合同，協(xié)助辦理爭(zhēng)議房屋過(guò)戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)亦無(wú)法實(shí)現(xiàn)，原審法院判決駁回其訴訟請(qǐng)求正確。綜上，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)5，284.00元，由上訴人齊某建工集團(tuán)騰翔建筑工程有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　王艷霞 審　判　員　　梁麗娜 代理審判員　　敖　鏑

書記員：唐婧婷