上訴人（原審被告）：黑龍江邦孚德物業(yè)管理有限責(zé)任公司，住所地哈爾濱市南崗區(qū)文庫(kù)街16號(hào)。
法定代表人：袁威，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：王瑛偉，黑龍江高盛律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：呂某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黑龍江省百邦環(huán)衛(wèi)公司會(huì)計(jì)，住哈爾濱市香坊區(qū)。
委托訴訟代理人：呂守春（系呂某父親），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，哈爾濱軸承集團(tuán)公司退休干部，住哈爾濱市香坊區(qū)。
被上訴人（原審被告）：黑龍江省糧食局，住所地哈爾濱市南崗區(qū)果戈里大街327號(hào)。
法定代表人：朱玉文，局長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：崔艷峰，黑龍江孟繁旭律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：黑龍江廣播電視大學(xué)，住所地哈爾濱市南崗區(qū)和興路92號(hào)。
法定代表人：呂巧鳳，校長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：呂雁澤，黑龍江朗信銀龍律師事務(wù)所律師。

上訴人黑龍江邦孚德物業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)邦孚德物業(yè)公司）因與被上訴人呂某、黑龍江省糧食局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)省糧食局）、黑龍江廣播電視大學(xué)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)省電大）財(cái)產(chǎn)損害責(zé)任糾紛一案，不服哈爾濱市南崗區(qū)人民法院（2015）南西民初字第936號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月23日立案后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院認(rèn)定的事實(shí)：坐落于哈爾濱市南崗區(qū)和興三道街91—2棟2單元604室房屋原系省糧食局的公產(chǎn)房。呂某系省糧食局下屬油脂公司的職工，1997年單位將該房屋分配呂某承租使用。2001年12月19日，呂某通過(guò)省直機(jī)關(guān)房改售房，買(mǎi)斷取得該房屋的所有權(quán)。2004年11月起，哈爾濱市聯(lián)盟物業(yè)管理有限責(zé)任公司接管該棟六層樓房的物業(yè)管理，省糧食局將該樓大修維修基金56,638元給付該物業(yè)公司。2013年7月以后，哈爾濱市聯(lián)盟物業(yè)管理有限責(zé)任公司棄管該棟樓房的物業(yè)管理，此后該棟樓房實(shí)際處于沒(méi)有物業(yè)公司管理的狀態(tài)。2014年8月19日，哈爾濱市工商行政管理局核準(zhǔn)聯(lián)盟物業(yè)公司的申請(qǐng)，企業(yè)名稱(chēng)變更為“黑龍江邦孚德物業(yè)管理有限責(zé)任公司”，并于同年8月21日換發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。黑龍江省糧食學(xué)校現(xiàn)已被省電大合并。邦孚德物業(yè)公司分別于2015年和2016年將衛(wèi)生費(fèi)、公用照明電費(fèi)等給付省電大，但始終未與省糧食局辦理大修維修基金的核算交接事宜。2016年5月12日，劉宏潔出具《情況證明》，內(nèi)容是：“2012年8月中旬（由于時(shí)間已久具體時(shí)間記不清），當(dāng)時(shí)我在和興路街道辦事處電表社區(qū)擔(dān)任主任工作。呂守春反映位于和興三道街91—2號(hào)2單元604室的房屋（產(chǎn)權(quán)人呂某）漏雨，我與同事到其房屋進(jìn)行了查看，當(dāng)時(shí)情況是：大屋、小屋及廚房天棚多處漏雨滲水，墻體發(fā)霉，潮濕嚴(yán)重。”2017年2月16日，哈爾濱芒果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司出具《證明》，內(nèi)容是：“茲證明房主呂某在我中介登記出租，現(xiàn)該房（和興三道街91—2號(hào)2單元604室，兩室一廳一廚，使用面積44㎡）市場(chǎng)租價(jià)應(yīng)達(dá)到1200元—1300元/每月。但現(xiàn)在因漏雨現(xiàn)象嚴(yán)重，無(wú)法出租?！苯?jīng)詢(xún)問(wèn)，省糧食局承認(rèn)涉案房屋月租金至少達(dá)到1000元。訴訟中，依據(jù)呂某的申請(qǐng)，依法委托司法鑒定。2017年7月12日，黑龍江雅歌建設(shè)工程管理咨詢(xún)有限公司出具黑雅歌鑒字[2017]第004號(hào)司法鑒定意見(jiàn)書(shū)，鑒定意見(jiàn)為：“經(jīng)鑒定呂某名下的位于哈爾濱市南崗區(qū)和興三道街91—2號(hào)樓2單元604室被水浸泡造成的損失于鑒定基準(zhǔn)日2017年7月12日的總價(jià)為7185.32元?！眳文持Ц惰b定費(fèi)1500元。另查明，2014年7月18日，呂某另案提出訴訟，后因故撤訴。由于糾紛未能解決，再次形成訴訟。一審法院認(rèn)為，2004年11月至2013年7月期間，呂某與哈爾濱市聯(lián)盟物業(yè)管理有限責(zé)任公司間存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，該公司負(fù)有對(duì)房屋建筑公用部位及公用設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、管理責(zé)任和義務(wù)，由于其拒不履行維修義務(wù)，案涉房屋屋頂漏雨造成呂某的經(jīng)濟(jì)損失，負(fù)有不可推卸的責(zé)任。由于企業(yè)名稱(chēng)變更，依法應(yīng)由邦孚德物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。關(guān)于案涉房屋室內(nèi)維修費(fèi)，按照司法鑒定意見(jiàn)支持，邦孚德物業(yè)公司應(yīng)賠償呂某維修費(fèi)7185.32元，并承擔(dān)1500元司法鑒定費(fèi)。關(guān)于房租損失。呂某主張2011年秋漏雨加劇，即造成案涉房屋出現(xiàn)損害后果，證據(jù)不足，不予采納。和興路街道辦事處電表社區(qū)劉宏潔主任出具證言材料，證實(shí)2012年8月?lián)p害后果實(shí)際發(fā)生，截至2017年7月，造成60個(gè)月的房租損失。關(guān)于房租標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)實(shí)際情況，酌情按照月租金1000元標(biāo)準(zhǔn)支持。鑒于哈爾濱市聯(lián)盟物業(yè)管理有限責(zé)任公司在棄管撤場(chǎng)后，并未退還省糧食局56,638元房屋大修維修基金，或者將該款項(xiàng)轉(zhuǎn)交黑龍江省糧食學(xué)?；蚴‰姶?，而是由邦孚德物業(yè)公司繼續(xù)實(shí)際占有，從專(zhuān)款專(zhuān)用的角度考慮，邦孚德物業(yè)公司應(yīng)賠償呂某房租損失6萬(wàn)元。鑒于省糧食局和省電大對(duì)案涉房屋并無(wú)維修管護(hù)義務(wù)，故呂某要求二被告承擔(dān)賠償責(zé)任，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，不予支持。判決：一、邦孚德物業(yè)公司于判決發(fā)生法律效力之日起三十日內(nèi)，負(fù)責(zé)對(duì)呂某名下位于哈爾濱市南崗區(qū)和興三道街91—2號(hào)2單元604室房屋的室外屋頂進(jìn)行防水施工維修完畢；二、邦孚德物業(yè)公司于判決發(fā)生法律效力之日起七日內(nèi)賠償呂某房屋室內(nèi)修繕費(fèi)7185.32元；三、邦孚德物業(yè)公司于判決發(fā)生法律效力之日起七日內(nèi)賠償呂某司法鑒定費(fèi)1500元；四、邦孚德物業(yè)公司于判決發(fā)生法律效力之日起七日內(nèi)賠償呂某2012年8月至2017年7月期間60個(gè)月的房租損失6萬(wàn)元；五、駁回呂某的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)1790元，由呂某負(fù)擔(dān)273元，被告邦孚德物業(yè)公司負(fù)擔(dān)1517元。
二審中，邦孚德物業(yè)公司向本院提交如下證據(jù)：證據(jù)1.《物業(yè)、供暖托管協(xié)議》、賬冊(cè)及銀行轉(zhuǎn)賬單各一份，欲證明：房屋大修基金是由邦孚德物業(yè)公司向省糧食學(xué)校提出申請(qǐng)，省糧食學(xué)校按照規(guī)定予以撥付，維修托管事項(xiàng)中也明確了邦孚德物業(yè)公司對(duì)該小區(qū)進(jìn)行分戶(hù)供暖的改造、維修維護(hù)、二次加壓、設(shè)備的清洗及部分管線(xiàn)更換，對(duì)鍋爐維修維護(hù)，樓道門(mén)窗維修粉刷及屋面防水。房屋維修基金是邦孚德物業(yè)公司履行維修事項(xiàng)后向省糧食學(xué)校申請(qǐng)，并不存在省糧食學(xué)校事先將56,638元交付邦孚德物業(yè)公司。根據(jù)邦孚德物業(yè)公司賬面記載，邦孚德物業(yè)公司已經(jīng)實(shí)際支出維修費(fèi)用90,503元，并不存在返還該款項(xiàng)的問(wèn)題。證據(jù)2.證人袁某出庭作證，欲證明：2000年至2013年在邦孚德物業(yè)公司任職，負(fù)責(zé)省糧食學(xué)校和周邊物業(yè)管理工作。2013年7月份，離開(kāi)涉案小區(qū)。2006年，省糧食學(xué)校撥給邦孚德物業(yè)公司維修基金。2008年，呂某找物業(yè)管理鄒科長(zhǎng)與社區(qū)主任曾到呂某家中看過(guò)，雙方關(guān)于維修問(wèn)題意見(jiàn)不一致。2008年，呂某到法院起訴，當(dāng)年按判決結(jié)果給付了一萬(wàn)多元的賠償金。2009年，邦孚德物業(yè)公司與省糧食學(xué)校委托第三方防水公司，對(duì)屋面進(jìn)行全面的防水。2012年，鄒科長(zhǎng)調(diào)走，2013年7月，邦孚德物業(yè)公司與省糧食學(xué)校解除協(xié)議。經(jīng)質(zhì)證，呂某認(rèn)為，賬本和銀行轉(zhuǎn)賬憑證與呂某沒(méi)有關(guān)系，物業(yè)托管協(xié)議中約定：“對(duì)于公用部分、公有設(shè)施、公共建筑部分邦孚德物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)維修責(zé)任。”邦孚德物業(yè)公司與省糧食學(xué)校其他約定與呂某沒(méi)有關(guān)系，呂某僅對(duì)共有部分的責(zé)任主張權(quán)利。對(duì)證人證言認(rèn)為，反對(duì)邦孚德物業(yè)公司對(duì)證人的誘導(dǎo)性提問(wèn)，證人陳述2009年做過(guò)屋頂防水工作，但與2011年的房屋漏水情況無(wú)關(guān)聯(lián)性，并且證人與邦孚德物業(yè)公司的法定代表人是姐弟關(guān)系，對(duì)證人真實(shí)性有異議。省糧食局認(rèn)為，對(duì)于賬本、銀行憑證的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性有異議，均無(wú)法體現(xiàn)相對(duì)方是誰(shuí)，也無(wú)法體現(xiàn)其所指出的費(fèi)用用于什么地方，故無(wú)法證實(shí)與本案有關(guān)聯(lián)性。對(duì)物業(yè)托管協(xié)議的真實(shí)性無(wú)異議，但與省糧食局無(wú)關(guān)。該協(xié)議是省糧食學(xué)校與邦孚德物業(yè)公司簽訂，根據(jù)協(xié)議約定，邦孚德物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)屋面防水維修，邦孚德物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)本案房屋維修責(zé)任。對(duì)于證人證言的真實(shí)性有異議，證人與邦孚德物業(yè)公司的法定代表人系近親屬，呂某所提的問(wèn)題，證人均未果斷回答，且證人在開(kāi)庭之前已經(jīng)看過(guò)案卷，證人證言的真實(shí)性存疑。證人陳述2009年與省糧食學(xué)校對(duì)涉案樓房進(jìn)行過(guò)防水工作，如情況屬實(shí)，邦孚德應(yīng)能提供相應(yīng)證據(jù)，但邦孚德物業(yè)公司并沒(méi)有提供。省電大認(rèn)為，邦孚德物業(yè)公司提交的書(shū)面證據(jù)材料和證人出庭作證申請(qǐng)不屬于新證據(jù)，程序上也不符合法律規(guī)定，屬于逾期舉證，邦孚德物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)逾期舉證的法律后果。本院認(rèn)為，邦孚德物業(yè)公司在二審中出示的書(shū)面證據(jù)和證人證言均不屬于二審新的證據(jù)。證據(jù)1中的《物業(yè)、供暖托管協(xié)議》能夠證實(shí)房屋漏水期間，邦孚德物業(yè)公司是涉案小區(qū)的物業(yè)管理單位，賬本及銀行轉(zhuǎn)賬憑證可以證實(shí)邦孚德物業(yè)公司對(duì)涉案小區(qū)曾進(jìn)行了相應(yīng)的管理工作。但上述事實(shí)與本案待證的呂某房屋財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任承擔(dān)主體問(wèn)題不具有直接關(guān)聯(lián)性，不予采信。證據(jù)2.出庭作證的證人與邦孚德物業(yè)公司的法定代表人存在近親屬關(guān)系，證言的效力較低，且其陳述曾經(jīng)看過(guò)本案一審卷宗，其證人證言喪失客觀(guān)公正性，本院不予采納。二審認(rèn)定的事實(shí)與一審認(rèn)定的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，本案系財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛。本案存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系和侵權(quán)關(guān)系競(jìng)合的情形，呂某選擇了侵權(quán)糾紛。根據(jù)一審查明的事實(shí)和證據(jù)，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為對(duì)呂某財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償責(zé)任的主體是誰(shuí)。涉案房屋經(jīng)房改后，省糧食局既不是本案房屋的所有權(quán)人，其又對(duì)本案財(cái)產(chǎn)損害的發(fā)生不存在過(guò)錯(cuò)，故省糧食局對(duì)本案損害不承擔(dān)賠償責(zé)任。本案漏水時(shí)間發(fā)生在2012年8月，此時(shí)間負(fù)有對(duì)涉案樓房管理義務(wù)的系邦孚德物業(yè)公司并非省糧食學(xué)?；蚴‰姶螅适‰姶髮?duì)本案損害不承擔(dān)賠償責(zé)任。本案財(cái)產(chǎn)損害發(fā)生時(shí)間，邦孚德物業(yè)公司未提交證據(jù)證明其對(duì)涉案樓房進(jìn)行了防水工作，其又未按照《物業(yè)、供暖托管協(xié)議》的規(guī)定積極的履行啟動(dòng)維修資金的工作，其采取了放任損害發(fā)生的行為，即于2013年7月解除了托管協(xié)議。邦孚德物業(yè)公司未能積極履行合同義務(wù)即解除協(xié)議，應(yīng)屬于基于合同約束，履行先行行為不當(dāng)?shù)那謾?quán)行為。故邦孚德物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)本案財(cái)產(chǎn)損害的賠償責(zé)任。關(guān)于房租標(biāo)準(zhǔn)，一審法院采取市場(chǎng)詢(xún)價(jià)或咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)公司的方式，酌情認(rèn)定月租金1000元，不違反法律規(guī)定。
綜上所述，邦孚德物業(yè)公司的上訴請(qǐng)求不成立，不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百六十九條、第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

審判長(zhǎng) 趙丹暉審判員 董茂建審判員 王秀麗

書(shū)記員： 劉晶