原告：黑龍江省鴻某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，統(tǒng)一社會代碼91230103686049369T（1-1），住所地哈爾濱市南崗區(qū)上夾樹街15號。
法定代表人：李寶輝，職務經(jīng)理。
委托訴訟代理人：趙延年，黑龍江朗信銀龍律師事務所律師。
委托訴訟代理人：韓銳，黑龍江朗信銀龍律師事務所律師。
被告：哈爾濱晟達房地產(chǎn)估價咨詢有限公司，統(tǒng)一社會代碼230103100179627，住所地哈爾濱市南崗區(qū)先鋒路326號阿繼科技園Ａ、Ｂ棟Ａ單元７層２號。
法定代表人：蘇紹群，職務總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：劉慶明，北京市華泰律師事務所哈爾濱分所律師。
被告：梁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住哈爾濱市南崗區(qū)。
委托訴訟代理人：劉慶明，北京市華泰律師事務所哈爾濱分所律師。
被告：徐穎，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住哈爾濱市南崗區(qū)。
委托訴訟代理人：楊航，黑龍江航遠律師事務所律師。

原告黑龍江省鴻某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告哈爾濱晟達房地產(chǎn)估價咨詢有限公司(以下簡稱晟達房地產(chǎn)公司)、梁某某、徐穎合同糾紛一案，本院于2017年6月6日立案后，依法適用普通程序公開開庭進行了審理。原告鴻某房地產(chǎn)公司委托訴訟代理人趙延年、韓銳,被告晟達房地產(chǎn)公司與梁某某共同委托訴訟代理人劉慶明和被告徐穎委托訴訟代理人楊航到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告黑龍江省鴻某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向本院提出訴訟請求：1.依法確認被告晟達房地產(chǎn)公司與被告徐穎、梁某某之間簽訂的位于哈爾濱市南崗區(qū)××街××小區(qū)××樓××號商服房屋的《文海溪畔商服認購書》行為無效；2.被告梁某某、徐穎將原告位于哈爾濱市南崗區(qū)××街××小區(qū)××樓××號商服房屋返還原告；3.案件受理費由三被告承擔。事實與理由：原告與被告晟達房地產(chǎn)公司于2014年3月26日簽訂《房地產(chǎn)代理銷售合同》，約定被告晟達房地產(chǎn)公司代理原告銷售文明街56號興建的文海溪畔一期商服與地下車位，合同約定被告晟達房地產(chǎn)公司不得以代理人身份與購買者簽署買賣合同，并收取定金和銷售款，同時原告將銷售基價（合同附件1）提供給被告晟達房地產(chǎn)公司，其他事項詳見《房地產(chǎn)代理銷售合同》。2014年9月17日被告晟達房地產(chǎn)公司在沒有告知及征求原告同意的情況下，與被告徐穎、梁某某采取惡意串通的方式，私自將哈爾濱市南崗區(qū)××街××小區(qū)××樓××號商服房屋建筑面積144.70平方米以極低于銷售基價5498600元的價格即3800000元銷售給被告徐穎、梁某某，被告晟達房地產(chǎn)公司與被告徐穎、梁某某的房屋買賣行為已極大的侵害了原告的合法權(quán)益，故原告訴至法院。
被告晟達房地產(chǎn)公司辯稱，對于原告的訴請，被告認為合同本身確實沒有實際發(fā)生買賣關(guān)系，因為被告是代理原告銷售，當時被告徐穎是被告公司的銷售經(jīng)理，為了便于該房的銷售，簽訂了一個買賣合同。實際上并沒有以原告的名義與買受人簽訂合同，所以這份合同并不是實際的買賣合同，而是為了公司內(nèi)部便于銷售而做的一種形式，并不是實際上的買賣行為。涉案房產(chǎn)實際上沒有出售，而且開具的是三聯(lián)單，并不是購房票據(jù)。被告沒有借原告的名義與被告徐穎、梁某某簽訂認購書。
被告梁某某答辯意見同被告晟達房地產(chǎn)公司答辯意見。
被告徐穎辯稱，不同意原告的全部訴訟請求。本案訴爭房屋是被告和梁某某共同從被告晟達房地產(chǎn)公司以3800000元的價格購買，該購買行為簽訂了書面協(xié)議，被告晟達房地產(chǎn)公司也向被告開具了收款憑證，并且該房屋現(xiàn)已交付給被告占有和使用。被告認為該認購書不存在違反《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定所謂惡意串通損害第三人利益的情形。因此，沒有導致合同無效的情形。因此，應駁回原告的全部訴訟請求。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)，本院認定如下：原告所舉證據(jù)一中的《房地產(chǎn)代理銷售合同》，因原告與被告晟達房地產(chǎn)公司蓋章確認，對真實性予以采信；所舉證據(jù)一中的附件1《文海溪畔商服建筑面積及價格表》，因系原告自行制作，不予采信；所舉證據(jù)二《文海溪畔商服認購書》，因三被告對真實性均無異議，故對該證據(jù)的真實性予以采信。被告徐穎所舉證據(jù)一《文海溪畔商服認購書》及資金結(jié)算票據(jù)，客觀真實并能證明相關(guān)案件事實，予以采信；所舉證據(jù)二《房地產(chǎn)代理銷售合同》因系復印件，無法與原件進行核對，不予采信；所舉證據(jù)三中的轉(zhuǎn)讓協(xié)議,客觀真實并能證明相關(guān)案件事實，予以采信；所舉證據(jù)三中的（2014）南執(zhí)字第31號和第32號民事裁定書的真實性予以采信；所舉證據(jù)四原告與晟達銷售處牌匾照片一張，因無原始載體，不予采信。
經(jīng)審理查明，2014年3月26日原告與被告晟達房地產(chǎn)公司簽訂《房地產(chǎn)代理銷售合同》，內(nèi)容為“原告指定被告晟達房地產(chǎn)公司為在哈爾濱市的獨家銷售代理，銷售原告指定的，由原告在文明街56#興建的文海溪畔一期商服與地下車位；代理期限為12個月，自2014年3月1日至2015年2月28日；原告在正式銷售合同簽訂并獲得全部房款后，原告根據(jù)收房款比例按階段支付代理傭金；原告派駐工作人員到被告設立的銷售現(xiàn)場負責收取定金及銷售款，開具繳款收據(jù)與發(fā)票，簽訂銷售合同；被告晟達房地產(chǎn)公司不得以代理人身份與購買者簽署買賣合約，并收取定金和銷售款；原告正式委托被告晟達房地產(chǎn)公司為文海溪畔一期商服與地下車位項目銷售（獨家）代理的委托書，委托書放置銷售場所”。此合同經(jīng)原告及原告代表人李寶輝蓋章確認，經(jīng)被告晟達房地產(chǎn)公司蓋章確認，并由被告晟達房地產(chǎn)公司代表人蘇紹群簽字確認。2014年9月17日被告徐穎與被告梁某某簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，內(nèi)容為“被告徐穎與被告梁某某共同出資購買哈爾濱市南崗區(qū)文明街56號文海溪畔一期12號樓6號門市；購房總價款為3800000元，分別為被告徐穎出資1000000元，被告梁某某出資2800000元共同取得；如被告梁某某在2014年12月15日前歸還被告徐穎購房出資款，被告徐穎將自動放棄對本房產(chǎn)的共有權(quán)，歸被告梁某某單獨所有并將購房發(fā)票230303565718號及編號為001號《文海溪畔商服認購書》更為被告梁某某名下，更名及相關(guān)費用被告梁某某承擔，被告梁某某在2014年12月16日前未歸還被告徐穎購房出資款，被告梁某某自動放棄對該房產(chǎn)的共同擁有權(quán)，將該房產(chǎn)歸被告徐穎單獨所有并將購房發(fā)票230303565718號及編號為001號《文海溪畔商服認購書》更為被告徐穎名下，更名及相關(guān)費用被告梁某某承擔”，被告徐穎、梁某某在該《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》上簽字確認。2014年9月17日被告晟達房地產(chǎn)公司與被告徐穎簽訂《文海溪畔商服認購書》一份，內(nèi)容為“出售方為原告，委托代理機構(gòu)為被告晟達房地產(chǎn)公司，買受人為被告徐穎；認購物業(yè)為哈爾濱市南崗區(qū)××街××小區(qū)××樓××號商服，面積為144.7平方米，總價款為3800000元；買受人采取一次性付款方式付款3800000元”，該合同經(jīng)被告晟達房地產(chǎn)公司蓋章與被告徐穎簽字確認。2014年9月16日被告晟達房地產(chǎn)公司向被告徐穎出具黑龍江省單位往來資金結(jié)算票據(jù)，交款人為“被告徐穎”，收費項目為“代收款—文海溪畔1206號門市”，金額為“3800000元”。另查明，坐落于哈爾濱市南崗區(qū)××街××小區(qū)××樓××號商服現(xiàn)由被告徐穎實際占有使用。

本院認為，雖原告的訴訟請求為依法確認被告晟達房地產(chǎn)公司與被告徐穎、梁某某之間簽訂的位于哈爾濱市南崗區(qū)××街××小區(qū)××樓××號商服房屋的《文海溪畔商服認購書》行為無效，但經(jīng)釋明，原告明確訴訟請求為依法確認被告晟達房地產(chǎn)公司與被告徐穎、梁某某之間簽訂的《文海溪畔商服認購書》無效，其法律依據(jù)為三被告之間存在惡意串通以及被告晟達房地產(chǎn)公司超越原告對其授權(quán)范圍，不構(gòu)成表見代理。關(guān)于三被告是否存在惡意串通的問題，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”。所謂惡意串通系指“當事人為實現(xiàn)某種目的，串通一氣，共同實施訂立合同的法律行為，造成國家、集體或者第三人利益損害的違法行為”。本案中，《文海溪畔商服認購書》系被告晟達房地產(chǎn)公司與被告徐穎簽訂，《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系被告梁某某與被告徐穎簽訂，因該《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》僅為二被告之間關(guān)于購買案涉房產(chǎn)的出資以及權(quán)利歸屬的約定，故其對被告晟達房地產(chǎn)公司和被告徐穎簽訂的《文海溪畔商服認購書》的合同效力并不產(chǎn)生影響。雖被告晟達房地產(chǎn)公司與被告梁某某均辯稱因被告晟達房地產(chǎn)公司代理原告銷售房產(chǎn)，被告徐穎系被告晟達房地產(chǎn)公司的銷售經(jīng)理，為便于案涉房產(chǎn)的銷售，雙方簽訂了《文海溪畔商服認購書》，實際雙方并無真正的買賣關(guān)系，亦無買賣行為，但基于原告與被告晟達房地產(chǎn)公司之間系委托代理銷售關(guān)系以及原告、被告晟達房地產(chǎn)公司和被告梁某某均未提供有效證據(jù)證明被告徐穎在簽訂《文海溪畔商服認購書》時存在惡意且與被告晟達房地產(chǎn)公司及被告梁某某進行了串通，為保護交易安全，《文海溪畔商服認購書》不符合被認定為無效的法定情形。關(guān)于被告晟達房地產(chǎn)公司是否構(gòu)表見代理的問題，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十九條規(guī)定，“行為人沒有代理權(quán)，超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效”。本案中，雖然原告與被告晟達房地產(chǎn)公司簽訂的《房地產(chǎn)代理銷售合同》中約定“原告在正式銷售合同簽訂并獲得全部房款后，原告根據(jù)收房款比例按階段支付代理傭金；原告派駐工作人員到被告設立的銷售現(xiàn)場負責收取定金及銷售款，開具繳款收據(jù)與發(fā)票，簽訂銷售合同”，但因被告晟達房地產(chǎn)公司與被告徐穎簽訂文海溪畔商服認購書》時并未將雙方上述約定告知被告徐穎，結(jié)合《房地產(chǎn)代理銷售合同》中約定的“將原告正式委托被告晟達房地產(chǎn)公司為文海溪畔一期商服與地下車位項目銷售代理的委托書放置銷售場所”的內(nèi)容，被告徐穎有理由相信被告晟達房地產(chǎn)公司具備代理銷售案涉房產(chǎn)、簽訂案涉房產(chǎn)認購書以及收取房款的資格與權(quán)利，被告晟達房地產(chǎn)公司的行為已構(gòu)成表見代理，其與被告徐穎簽訂的《文海溪畔商服認購書》不宜認定為無效合同。綜合上述因素，被告晟達房地產(chǎn)公司與被告徐穎簽訂的《文海溪畔商服認購書》合法有效，對于原告確認被告晟達房地產(chǎn)公司與被告徐穎、梁某某之間簽訂的位于哈爾濱市南崗區(qū)××街××小區(qū)××樓××號商服房屋的《文海溪畔商服認購書》無效的訴訟請求，本院不予支持。因案涉房產(chǎn)現(xiàn)已由被告徐穎實際占用使用，原告主張系被告徐穎強行進入而無相關(guān)證據(jù)證明，故對于原告要求被告梁某某、徐穎將位于哈爾濱市南崗區(qū)××街××小區(qū)××樓××號商服房屋返還的訴訟請求，本院不予支持。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第四十九條和第五十二條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告黑龍江省鴻某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請求。
案件受理費100元，由原告黑龍江省鴻某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，在接到本判決書之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于哈爾濱市中級人民法院。

審判長 張艷
人民陪審員 黃榮
人民陪審員 王春燕

書記員： 郭芳