上訴人（原審被告）黑龍江省鑫馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省鶴崗市工農(nóng)區(qū)15委6組三百綜合樓121、219室。
法定代表人董加文，董事長。
委托代理人張勁濤，男，xxxx年xx月xx日出生，該單位法律顧問，住哈爾濱市道外區(qū)。
被上訴人（原審原告）何某某，男，xxxx年xx月xx日出生，滿族，無固定職業(yè)，住黑龍江省雙城市。
委托代理人欒志勤，男，xxxx年xx月xx日出生，雙哈路液化氣有限公司法律顧問，住哈爾濱市道外區(qū)。
被上訴人（原審第三人）哈爾濱市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市道里區(qū)新陽路540號2棟2單元202室。
法定代表人車行濱，董事長。
委托代理人錢永理，男，xxxx年xx月xx日出生，該單位辦公室主任，住哈爾濱市道里區(qū)。
被上訴人（原審第三人）哈爾濱市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雙城分公司，住所地黑龍江省雙城市幸福鄉(xiāng)久援村。
負(fù)責(zé)人孫亞金，經(jīng)理。
委托代理人李永生，黑龍江義正律師事務(wù)所律師。

黑龍江省鑫馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鑫馬公司）與何某某房屋買賣合同糾紛一案，黑龍江省雙城市人民法院于2011年3月28日作出（2010）雙民一初字第2644號民事判決。鑫馬公司不服，上訴至本院。本院于2011年12月1日作出（2011）哈民二終字第702號民事裁定，撤銷（2010）雙民一初字第2644號民事判決，發(fā)回黑龍江省雙城市人民法院重審。重審中，黑龍江省雙城市人民法院追加哈爾濱市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金某公司）、哈爾濱市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雙城分公司（以下簡稱金某雙城分公司）為第三人，并于2013年3月31日作出（2012）雙民一初字第212號民事判決。鑫馬公司不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人鑫馬公司的委托代理人張勁濤，被上訴人何某某及其委托代理人欒志勤，金某公司的委托代理人錢永理，金某雙城分公司的委托代理人李永生到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院判決認(rèn)定，何某某與金某公司分別于2008年6月11日、2008年7月30日簽訂“商品房買賣合同”各1份。2009年6月25日，金某雙城分公司與鑫馬公司簽訂合同，合同約定將雙城市實驗小學(xué)開發(fā)建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓給鑫馬公司自行開發(fā)建設(shè)，同時將與教委、建設(shè)局、實驗小學(xué)所簽合同及與施工單位所簽合同全部轉(zhuǎn)讓給鑫馬公司，鑫馬公司負(fù)責(zé)退還金某公司售出房屋所收款項及債務(wù)，合計一千六百萬元整（1600萬元），其中包括：1、金某公司售出房屋所收房款由鑫馬公司負(fù)責(zé)退還給購房人，并附金某公司提供的明細(xì)表，明細(xì)表之外的債務(wù)鑫馬公司不負(fù)責(zé)，由金某公司自行承擔(dān)。2、鑫馬公司承擔(dān)徐濤、何某某、劉長順、顧義忠債務(wù)，并負(fù)責(zé)將相關(guān)欠據(jù)、合同、兩套房產(chǎn)證及所有抵押手續(xù)收回。合同簽訂后，鑫馬公司按合同履行了大部分義務(wù)，但尚未償還何某某債務(wù)。
何某某起訴稱，何某某分別于2008年6月11日和8月10日與金某公司雙城分公司簽訂了兩份商品房屋買賣合同，合同約定，何某某購買金某公司分公司開發(fā)建設(shè)的，位于雙城市景觀大街雙城市實驗小學(xué)職工住宅綜合樓一層13號門市房，建筑面積65平方米，價款702，000元；一層16號門市房，建筑面積65平方米，價款780，000元。何某某依據(jù)兩份商品房合同，向金某公司交付了購房款，金某公司給何某某出具兩份收據(jù)。2009年6月25日，金某雙城分公司與鑫馬公司簽訂的《合同書》約定，金某雙城分公司將其開發(fā)的雙城市實驗小學(xué)項目全部轉(zhuǎn)讓給鑫馬公司，由鑫馬公司自行開發(fā)建設(shè)，金某雙城分公司將其與雙城市教委、建設(shè)局、實驗小學(xué)簽訂的合同及與工程施工單位簽訂合同一并轉(zhuǎn)讓給鑫馬公司。鑫馬公司在享有金某公司分公司轉(zhuǎn)讓上述權(quán)利的同時，承繼金某雙城分公司售出房屋所收款項和債務(wù)1600萬元。轉(zhuǎn)讓合同特別約定，鑫馬公司向何某某交付兩套商品房。鑫馬公司與金某公司分公司簽訂工程款項目轉(zhuǎn)讓合同時，涉及到何某某的兩套商品房的交付處理是經(jīng)過何某某同意和認(rèn)可的，鑫馬公司未按合同約定向何某某交付兩套門市房，何某某訴至本院，并提出如下訴訟請求：一、要求鑫馬公司交付兩套門市；二、如鑫馬公司不同意交房，應(yīng)該承擔(dān)返還房款、承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償房款一倍的損失；三、由鑫馬公司承擔(dān)本案訴訟費用。
鑫馬公司辯稱，針對何某某提供的兩套購房合同和收據(jù)，原審中鑫馬公司向法院提供證據(jù)證明其中16號門市是基于借款抵押，根本不存在買賣糾紛的事實，當(dāng)時問過經(jīng)辦人，經(jīng)辦人也認(rèn)可與何某某不存在房屋買賣的事實?！逗贤瑫芳s定房地產(chǎn)開發(fā)的轉(zhuǎn)讓，只能說明是擔(dān)保合同，這份合同是基于只負(fù)責(zé)金某雙城分公司價款和債務(wù)有上限擔(dān)保數(shù)額，甲方出售房屋明細(xì)表已提交法庭，明細(xì)表內(nèi)并沒有何某某的名字，不存在購房糾紛，所以其向鑫馬公司主張權(quán)利，沒有任何法律依據(jù)。請法庭依法駁回何某某對鑫馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請求。
第三人金某公司辯稱，一、金某公司認(rèn)為本案真實的法律關(guān)系，是孫亞金個人與何某某、鑫馬公司之間的法律關(guān)系，真正的法律關(guān)系主體與金某公司及其分公司無關(guān)，金某公司及其分公司不承擔(dān)責(zé)任。二、孫亞金與本案何某某間真實法律關(guān)系是借款，房子是不規(guī)范的抵押。三、如果孫亞金與鑫馬房地產(chǎn)公司之間是有效的債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓關(guān)系，當(dāng)時原審中，何某某承認(rèn)孫亞金與鑫馬公司簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時他在場，雖然沒簽字，但何某某是同意的，承認(rèn)欠80萬元錢，金某公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。四、人民法院應(yīng)查明何某某是否承認(rèn)與孫亞金之間有借款關(guān)系，何某某將借款合同關(guān)系與房屋買賣合同關(guān)系混在一起。應(yīng)駁回何某某的訴訟請求。
原審判決認(rèn)為，第三人金某公司雙城市分公司將合同義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給鑫馬公司，并經(jīng)何某某同意，鑫馬公司應(yīng)全面履行義務(wù)。拒不清償何某某的債務(wù)有悖法律規(guī)定?？紤]到鑫馬公司客觀上已將爭議房屋處分完畢，履行交付房屋的義務(wù)已無實現(xiàn)可能，何某某的訴求又具有選擇性——交付房屋或給付房款并承擔(dān)違約責(zé)任均可。因此，以解除原鑫馬公司房屋買賣合同，鑫馬公司返還何某某購房款額為宜。因雙方未約定違約金及數(shù)額，故何某某要求鑫馬公司支付違約金的請求不予支持。對鑫馬公司因違約給何某某造成的損失，根據(jù)對等解釋原則，可依中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計算。據(jù)此判決：一、解除何某某與鑫馬公司房屋買賣合同，鑫馬公司返還何某某購房款人民幣1482，000元。于判決生效后十日內(nèi)履行完畢；二、鑫馬公司應(yīng)承擔(dān)遲延返還何某某購房款的責(zé)任。自原審起訴之日起，以1，482，000元為本金，按中國人民銀行的同期同類貸款利率為基礎(chǔ)參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計算給付何某某購房款損失。于判決生效后十日內(nèi)履行完畢；三、駁回何某某其他訴訟請求。案件受理費18，138元由鑫馬公司負(fù)擔(dān)。
本院經(jīng)審理認(rèn)定，2005年5月5日，金某公司股東會研究決定，任命孫亞金為公司設(shè)立的金某公司雙城分公司經(jīng)理。2006年6月8日，工商行政管理部門準(zhǔn)予設(shè)立金某雙城分公司，為有獨立營業(yè)執(zhí)照的金某公司的分支機(jī)構(gòu)。2008年6月11日，何某某與金某雙城分公司簽訂《商品房買賣合同》約定：何某某購買雙城市景觀大街實驗小學(xué)職工住宅綜合樓一層13號門市，建筑面積65平方米，該商品房總價款為702，000元。同日，金某雙城分公司為何某某出具702，000元交款收據(jù)。2008年8月10日，何某某與金某雙城分公司簽訂《商品房買賣合同》約定：何某某購買雙城市景觀大街實驗小學(xué)職工住宅綜合樓一層門市16號，建筑面積65平方米，該商品房總價款為780，000元。2008年7月30日，金某雙城分公司為何某某出具780，000元交款收據(jù)。
2009年6月25日，金某雙城分公司與鑫馬公司簽訂《合同書》約定：一、甲方（金某雙城分公司）將雙城市實驗小學(xué)開發(fā)建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓給乙方（鑫馬公司），由鑫馬公司自行開發(fā)建設(shè)，甲方將與教委、建設(shè)局、實驗小學(xué)校所簽合同及與施工單位所簽合同全部轉(zhuǎn)給乙方，由乙方進(jìn)行項目的前期手續(xù)辦理，資金投入、學(xué)校建設(shè)等一切事宜。二、乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)甲方售出房屋所收款項及債務(wù)合計壹千陸佰萬元整，其中甲方售出房屋所收房款由乙方負(fù)責(zé)將購房人交給甲方的購房款退還給購房人，并附甲方提供的明細(xì)表。明細(xì)表之外的乙方不負(fù)責(zé)，由甲方自行承擔(dān)。乙方承擔(dān)徐濤、何某某、劉長順、顧義忠債務(wù)，并負(fù)責(zé)將相關(guān)欠據(jù)、合同、2套房產(chǎn)證及所有抵押手續(xù)收回。三、甲方保證所提供情況真實有效，如有虛假乙方有權(quán)拒絕。四、以上協(xié)議雙方共同遵守，一式兩份，甲乙方各執(zhí)一份。備注：徐濤工地現(xiàn)場除攪罐、網(wǎng)子外，其余物品為甲方所有移交乙方，歸乙方所有。
2009年7月8日，鑫馬公司代金某雙城分公司償還徐濤391萬元。2009年8月9日，鑫馬公司代金某雙城分公司償還顧義忠、劉長順245萬元。鑫馬公司代金某雙城分公司退購房款9，660，780元。

本院認(rèn)為：本案系因金某雙城分公司先前與何某某分別簽訂兩份商品房買賣合同后，金某雙城分公司又將其雙城市實驗小學(xué)開發(fā)建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓給鑫馬公司，何某某起訴請求鑫馬公司履行交付房屋或返還購房款而引發(fā)的訴訟。訴爭的焦點為：1、鑫馬公司與金某雙城分公司簽訂的《合同書》的效力問題；2、何某某與鑫馬公司是否存在房屋買賣合同關(guān)系；3、鑫馬公司、金某公司及金某雙城分公司哪一方負(fù)有返還何某某購房款并按中國人民銀行同期同類貸款利率支付利息的義務(wù)。
（一）關(guān)于鑫馬公司與金某雙城分公司簽訂的《合同書》的效力問題。鑫馬公司與金某雙城分公司簽訂的《合同書》約定了兩項內(nèi)容，即雙城市實驗小學(xué)開發(fā)建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓問題和債務(wù)承擔(dān)問題。而建設(shè)工程施工合同中的項目轉(zhuǎn)讓，是指享有土地使用權(quán)和建設(shè)項目建設(shè)開發(fā)權(quán)的當(dāng)事人，在辦理審批手續(xù)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，將項目的建設(shè)開發(fā)權(quán)及土地使用權(quán)讓度給他人的民事行為。本案中，鑫馬公司在原審中所提交雙城市人民政府（雙政土（2009）24號）審批手續(xù)，證明該幅土地使用權(quán)是鑫馬公司通過招拍掛依法取得，并非金某雙城分公司轉(zhuǎn)讓取得。鑒于金某雙城分公司既未取得開發(fā)建設(shè)的土地使用權(quán)，亦未辦理相關(guān)的審批手續(xù)，故雙方合同約定的項目轉(zhuǎn)讓不成立。因該合同中載明鑫馬公司負(fù)責(zé)承擔(dān)金某雙城分公司售出房屋所收款項及債務(wù)合計1600萬元的約定內(nèi)容，已構(gòu)成債務(wù)承擔(dān)，且系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故該合同應(yīng)認(rèn)定有效。
2、關(guān)于何某某與鑫馬公司是否存在房屋買賣合同關(guān)系問題。房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人，買受人支付價款的合同。本案中，根據(jù)金某雙城分公司與鑫馬公司簽訂的《合同書》，約定“鑫馬公司承擔(dān)徐濤、何某某、劉長順、顧義忠債務(wù)，并負(fù)責(zé)將相關(guān)欠據(jù)、合同、2套房產(chǎn)證及所有抵押手續(xù)收回。”但該合同并未約定經(jīng)何某某同意，金某雙城分公司將其與何某某簽訂的《房屋買賣合同》的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給鑫馬公司?！吨腥A人民共和國合同法》第八十八條規(guī)定：“當(dāng)事人一方經(jīng)對方當(dāng)事人同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人?！庇捎诮鹉畴p城分公司與鑫馬公司簽訂的《合同書》中沒有約定金某雙城分公司將其與何某某簽訂的《房屋買賣合同》讓與鑫馬公司，事后鑫馬公司亦未與何某某簽訂商品發(fā)買賣合同，故鑫馬公司與何某某之間不存在房屋買賣合同關(guān)系。根據(jù)金某雙城分公司與鑫馬公司的合同約定，鑫馬公司雖構(gòu)成債務(wù)承擔(dān)，但并不構(gòu)成合同權(quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)。據(jù)此，何某某舉示其與金某雙城分公司之間訂立的商品房買賣合同，主張與鑫馬公司之間存在商品房買賣合同關(guān)系，缺乏事實和法律依據(jù)。原審判決解除何某某和鑫馬公司之間的房屋買賣合同關(guān)系，屬適用法律錯誤，本院予某某糾正。
（三）關(guān)于鑫馬公司應(yīng)否返還何某某購房款及金某雙城分公司與何某某簽訂的《商品發(fā)買賣合同》的效力問題。鑫馬公司與金某雙城分公司簽訂的《合同書》約定，鑫馬公司承擔(dān)金某雙城分公司所收款項及債務(wù)合計1600萬元，因此，雙方之間構(gòu)成的債務(wù)承擔(dān)的限額為1600萬元。訴訟中，鑫馬公司已經(jīng)舉示證據(jù)證明其代金某雙城分公司清償?shù)膫鶆?wù)，包括退還的購房款及償還徐濤、劉長順、顧義忠的債務(wù)，已經(jīng)達(dá)到1600萬元，因此，鑫馬公司以超過1600萬元為由拒絕向何某某返還購房款符合《合同書》的約定。其次，鑫馬公司與金某雙城分公司約定的是清償徐濤、何某某、劉長順、顧義忠債務(wù)，并非履行商品房買賣合同約定的權(quán)利義務(wù)，對此何某某是明知的?，F(xiàn)何某某舉示2份商品房買賣合同，主張其與金某雙城分公司之間存在商品房買賣合同關(guān)系，要求鑫馬公司返還其購房款，與《合同書》約定的鑫馬公司承擔(dān)的債務(wù)不符。因此，對何某某關(guān)于由鑫馬公司返還購房款并按中國人民銀行同期同類貸款利率支付利息的訴訟主張，不應(yīng)予某某支持。
關(guān)于金某雙城分公司與何某某簽訂《商品房買賣合同》的效力問題。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！北景钢?，案涉工程項目并未實際開發(fā)建設(shè)，在金某雙城分公司未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，與何某某簽訂《商品房買賣合同》并收取購房款，違反上述司法解釋的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定該《商品房買賣合同》為無效合同?！吨腥A人民共和國合同法》第五十七條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予某某返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”本案中，金某雙城分公司對導(dǎo)致合同無效存在過錯，應(yīng)當(dāng)返還何某某購房款并按中國人民銀行同期同類貸款利率支付利息。金某雙城分公司系金某公司依法設(shè)立領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的分支機(jī)構(gòu)，《中華人民共和國公司法》第十三條規(guī)定：“公司可以設(shè)立分公司，分公司不具有企業(yè)法人資格，其民事責(zé)任由公司承擔(dān)。”鑒于金某雙城分公司與何某某簽訂《商品房買賣合同》并收取了購房款，這是企業(yè)法人經(jīng)營活動由其分支機(jī)構(gòu)的經(jīng)營行為具體體現(xiàn)，雖然分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理的財產(chǎn)是企業(yè)法人經(jīng)營管理的財產(chǎn)或者企業(yè)法人所有的財產(chǎn)，但仍為企業(yè)法人對外承擔(dān)民事責(zé)任的物質(zhì)基礎(chǔ)，因此，對企業(yè)法人的債務(wù)，可由金某雙城分公司承擔(dān)責(zé)任，不足部分由金某公司承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。綜上，原審法院判決認(rèn)定部分案件事實及適用法律錯誤，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會討論決定，判決如下：

一、維持黑龍江省雙城市人民法院（2012）雙民一初字第212號民事判決第三項；
二、撤銷黑龍江省雙城市人民法院（2012）雙民一初字第212號民事判決第一、二項；
三、哈爾濱市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雙城分公司與何某某分別于2008年6月11日、2008年8月10日簽訂的《商品房買賣合同》無效；
四、哈爾濱市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雙城分公司于判決生效后十日內(nèi)一次性返還何某某購房款1，482，000元，并自何某某起訴之日起按照中國人民銀行同期同類貸款利率給付1，482，000元的利息；
五、哈爾濱市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對哈爾濱市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雙城分公司的上述給付義務(wù)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。
一、二案件受理費36，276元由哈爾濱市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雙城分公司、哈爾濱市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　楊鳳云 審　判　員　　劉松濤 代理審判員　　董茂建

書記員：馬立娜