上訴人（原審被告）：黑龍江省惠某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地黑龍江省青岡縣青岡鎮(zhèn)新建街49-6號(hào)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼×××。
法定代表人畢廣超，職務(wù)董事長(zhǎng)。
委托代理人王宏兵，黑龍江金昊律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：于廣發(fā)，男，現(xiàn)住大慶市。

上訴人黑龍江省惠某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“惠某房產(chǎn)公司”）因與被上訴人于廣發(fā)房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服青岡縣人民法院（2016）黑1223民初775號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年9月6日立案后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人惠某房產(chǎn)公司的委托訴訟代理人王宏兵、被上訴人于廣發(fā)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
惠某房產(chǎn)公司上訴請(qǐng)求：依法撤銷原判并改判駁回被上訴人的一審訴訟請(qǐng)求。事實(shí)與理由：一、原審判決認(rèn)定雙方簽訂的《房屋拆遷協(xié)議》無(wú)效是錯(cuò)誤的，雙方簽訂的《房屋拆遷協(xié)議》合法有效。二、涉案的房屋已經(jīng)不具備返還條件，惠某房產(chǎn)公司不應(yīng)返還，也不應(yīng)賠償損失。
于廣發(fā)辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。1.雙方簽訂的《房屋拆遷協(xié)議》無(wú)效，上訴人在拆遷時(shí)沒(méi)有取得合法的拆遷許可證，不具備拆遷主體資格；2.對(duì)于房屋占用期間的損失問(wèn)題。因在雙方簽訂《房屋拆遷協(xié)議》之前，案涉的房屋一直被出租給案外人趙利作為發(fā)廊使用，于廣發(fā)并與之簽訂房屋租賃協(xié)議，每年租金1萬(wàn)元，有一審時(shí)于廣發(fā)提交的房屋租賃協(xié)議及趙麗的證言為證；3.關(guān)于已經(jīng)拆除的29.4平方米無(wú)照房屋的損失問(wèn)題。該房屋現(xiàn)已被實(shí)際拆除，有一審時(shí)于廣發(fā)提供的照片為證，且雙方在簽訂拆遷協(xié)議時(shí)對(duì)該房屋均予以認(rèn)可。
于廣發(fā)一審訴訟請(qǐng)求：1.請(qǐng)求法院確認(rèn)2011年8月9日雙方簽訂的《房屋拆遷協(xié)議無(wú)效》；2.請(qǐng)求法院判令被告將原告位于青岡縣建設(shè)街35.1平方米的房屋恢復(fù)原狀，返還給原告，并向原告支付非法占用期間的房屋使用費(fèi)50000元（從2011年8月9日至2015年7月23日）；3.請(qǐng)求法院判決被告承擔(dān)原告起訴之日起至判決生效之日期間的房屋使用費(fèi)；4.請(qǐng)求法院判令被告賠償原告29.4平方米附屬房屋的損失；5.請(qǐng)求法院判令被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2011年8月9日，原告于廣發(fā)與青岡縣建興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（2012年2月8日名稱變更為黑龍江省惠某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）簽訂房屋拆遷協(xié)議，約定原告在拆遷范圍內(nèi)有產(chǎn)權(quán)證照的房屋建筑面積35.1平方米自愿調(diào)換為西往東數(shù)北側(cè)第一門，面積約等于60平方米，誤差±0.5平方米。2011年8月13日，原告將該房屋交付與被告，現(xiàn)該房屋已被改造為“衣世界”超市地下通道出口。對(duì)原告提出其另有附屬房屋29.4平方米被被告拆除的主張，原告提交了兩張房屋拆遷前后的對(duì)比照片并有原告提供的私有房屋綜合確認(rèn)表，可以證實(shí)原告的主張，對(duì)此予以確認(rèn)。對(duì)原告提交的照片四張，因與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況相符，本院予以采信；對(duì)原告提出其房屋損失每年1萬(wàn)元的主張，原告提交了證人書面證言及租賃合同，本院予以采信。
一審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：原告于廣發(fā)與被告惠某公司簽訂的房屋拆遷協(xié)議書是否有效，被告惠某公司是否應(yīng)該將涉案樓房予以返還并賠償損失。本案中，被告違反城市房屋拆遷管理?xiàng)l例和國(guó)有土地上征收補(bǔ)償條例的有關(guān)規(guī)定，在未取得合法的拆遷或征收手續(xù)的情況下與原告簽訂了房屋拆遷協(xié)議，雖然原告依據(jù)該協(xié)議的約定將房屋交付給被告，但因被告的行為違反行政法規(guī)，因此應(yīng)確認(rèn)原、被告簽訂的房屋拆遷協(xié)議無(wú)效；原、被告雖簽訂了房屋拆遷協(xié)議，但涉案房屋并未進(jìn)行拆除，具備返還條件，被告惠某公司應(yīng)將涉案未拆除的35.1平方米房屋返還給原告并賠償原告因此產(chǎn)生的損失；原告65平方米房屋出租租金為每年10000元，應(yīng)予支持。對(duì)于原告主張的29.4平方米附屬房屋損失，有原告提供的拆遷房屋前后對(duì)比照片和私有房屋綜合確認(rèn)表可以確認(rèn)附屬房屋存在的事實(shí)。參照青岡縣房屋征收方案，附屬房屋按照每平米300元進(jìn)行計(jì)算。被告應(yīng)給付8800元。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十四條的規(guī)定，判決：一、被告黑龍江省惠某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后30日內(nèi)向原告于廣發(fā)返還占有的位于青岡鎮(zhèn)建設(shè)街35.1平方米的房屋并恢復(fù)原狀；二、被告黑龍江省惠某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后30日內(nèi)向原告于廣發(fā)支付非法占用期間的房屋使用費(fèi)（自2011年8月13日起至判決生效之日止，按每年10000元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；三、被告黑龍江省惠某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后30日內(nèi)向原告于廣發(fā)給付29.4平方米附屬房屋補(bǔ)償款8800元。四、駁回原告于廣發(fā)的其它訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)1050元，由被告黑龍江省惠某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，惠某房產(chǎn)公司為證實(shí)其主張，向本院提交了證據(jù)，本院依法組織雙方當(dāng)事人對(duì)該證據(jù)進(jìn)行了質(zhì)證?；菽撤慨a(chǎn)公司提交的該組證據(jù)為：華泰綜合樓二期竣工工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告單一份、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收消防備案受理憑證一份、防雷裝置竣工驗(yàn)收意見(jiàn)書一份。惠某房產(chǎn)公司舉示該組證據(jù)欲證實(shí)，案涉于廣發(fā)原有房屋不能返還，否則將威脅到華泰二期綜合樓整體消防安全和主體結(jié)構(gòu)。于廣發(fā)質(zhì)證認(rèn)為，惠某房產(chǎn)公司舉示的該組證據(jù)與其無(wú)關(guān)，不予質(zhì)證。本院認(rèn)為，惠某房產(chǎn)公司舉示的該組證據(jù)，不能證明其所主張的待證事實(shí)，對(duì)該組證據(jù)不予采信。
對(duì)雙方當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院二審認(rèn)定事實(shí)如下：2011年8月9日，原告于廣發(fā)與黑龍江省惠某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂房屋拆遷協(xié)議，約定原告在拆遷范圍內(nèi)有產(chǎn)權(quán)證照的房屋建筑面積35.1平方米自愿調(diào)換為西往東數(shù)北側(cè)第一門，面積約等于60平方米，誤差±0.5平方米。2011年8月13日，原告將該房屋交付與被告，現(xiàn)該房屋已被改造為“衣世界”超市地下通道出口。另查明，在于廣發(fā)與惠某房產(chǎn)公司簽訂《房屋拆遷協(xié)議》時(shí)，惠某房產(chǎn)公司并未取得拆遷許可證。還查明，在于廣發(fā)與惠某房產(chǎn)公司簽訂《房屋拆遷協(xié)議》之前，于廣發(fā)在其29.4平方米的院落范圍內(nèi)又構(gòu)建了附屬房屋，但該房屋未在房產(chǎn)部門辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
經(jīng)二審審理，對(duì)雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題，本院評(píng)判如下：
一、關(guān)于雙方簽訂的《房屋拆遷協(xié)議》是否有效的問(wèn)題。

本院認(rèn)為，拆遷人是否取得拆遷許可證并不影響拆遷人與被拆遷人簽訂的《房屋拆遷協(xié)議》的效力。一般來(lái)講，拆遷人應(yīng)當(dāng)在經(jīng)過(guò)房屋拆遷管理部門的審查批準(zhǔn)，并給予其頒發(fā)拆遷許可證后，方可進(jìn)行拆遷工作，這樣，拆遷人進(jìn)行的拆遷工作才能得到法律的保護(hù)，否則，拆遷工作不僅不受法律的保護(hù)，拆遷人反而會(huì)受到相應(yīng)的行政處罰。換言之，沒(méi)有取得拆遷許可證進(jìn)行拆遷，只是違反了相關(guān)的行政管理性規(guī)范，并不因此產(chǎn)生拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效的法律后果?！斗课莶疬w協(xié)議》從性質(zhì)上講，屬于民事合同范疇，受《民法通則》、《合同法》規(guī)定調(diào)整?！逗贤ā返?2條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。最高人民法院1999年《關(guān)于適用<合同法>若干問(wèn)題的解釋（一）》第四條規(guī)定，合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。從上述規(guī)定來(lái)看，違法并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效，只有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性效力規(guī)范，才導(dǎo)致合同無(wú)效?，F(xiàn)實(shí)中許多法律規(guī)定屬于管理性規(guī)范，當(dāng)事人違反的，行政機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行處罰，但并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。另外，強(qiáng)調(diào)拆遷人要取得拆遷許可證方能進(jìn)行拆遷工作，這樣的規(guī)定是國(guó)家為了保護(hù)被拆遷人利益而設(shè)置的，是對(duì)拆遷單位取得房屋拆遷資格的前置約束，是房屋拆遷管理部門對(duì)房屋拆遷市場(chǎng)的管理，而并未對(duì)房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的簽訂及其效力作出強(qiáng)制性規(guī)定，基于以上法律規(guī)定及法理依據(jù)，本案中，應(yīng)確認(rèn)惠某房產(chǎn)公司與于廣發(fā)所簽訂的《房屋拆遷協(xié)議》是有效的，于廣發(fā)以惠某房產(chǎn)公司未取得拆遷許可證為由，主張雙方簽訂的《房屋拆遷協(xié)議》無(wú)效，沒(méi)有法律依據(jù)，對(duì)其主張不予支持。
二、案涉的35.1平方米的房屋是否應(yīng)予返還的問(wèn)題。
雖然惠某房產(chǎn)公司與于廣發(fā)簽訂的《房屋拆遷協(xié)議》是有效的，但是，惠某房產(chǎn)公司未按協(xié)議約定，履行其交付房屋的義務(wù)，屬于違約，應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。但鑒于于廣發(fā)原有的35.1平方米的房屋，已被惠某房產(chǎn)公司改造成地下超市的出入口及消防通道出口，若改變其現(xiàn)有狀態(tài)，勢(shì)必影響整個(gè)超市的消防安全，形成安全隱患，故該房屋現(xiàn)在客觀上已不具備返還條件，惠某房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。在本案的一、二審訴訟過(guò)程中，兩級(jí)法院多次對(duì)于廣發(fā)進(jìn)行釋明，釋明其如果案涉的35.1平方米的房屋不具備返還條件，其是否變更訴訟請(qǐng)求，要求惠某房產(chǎn)公司對(duì)其進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，但于廣發(fā)堅(jiān)持要求惠某房產(chǎn)公司將案涉的35.1平方米的房屋恢復(fù)原狀并予以返還，不肯接受貨幣補(bǔ)償。鑒于以上情況，對(duì)于廣發(fā)的該項(xiàng)主張只能予以駁回。對(duì)惠某房產(chǎn)公司的違約行為，于廣發(fā)可另行主張權(quán)利，要求惠某房產(chǎn)公司對(duì)其進(jìn)行賠償。
三、于廣發(fā)要求惠某房產(chǎn)公司給付其未交付房屋期間的損失應(yīng)否予以支持的問(wèn)題。
于廣發(fā)為證實(shí)其主張，在一審時(shí)，其舉示了與案外人趙利簽訂的房屋租賃合同，主張要求惠某房產(chǎn)公司按照其與趙利簽訂的房屋租賃合同的價(jià)格給予其補(bǔ)償，同時(shí)舉示了趙利的證言一份予以佐證。于廣發(fā)所舉示的房屋租賃合同及證人證言，因案外人趙利未出庭，無(wú)法核實(shí)以上兩份證據(jù)的真實(shí)性，對(duì)該兩份證據(jù)不應(yīng)采信，一審法院采信證據(jù)不當(dāng)，應(yīng)予糾正。另外，在案涉的房屋已經(jīng)因客觀情況不能返還的情況下，于廣發(fā)應(yīng)當(dāng)以雙方簽訂的《房屋拆遷協(xié)議》中約定的回遷房屋的位置和面積，對(duì)該回遷房屋價(jià)值進(jìn)行現(xiàn)金折算或估價(jià)，然后以此為依據(jù)，請(qǐng)求相應(yīng)的資金占用期間的損失賠償。于廣發(fā)主張按照其與案外人簽訂的房屋租賃合同的價(jià)格給予其損失的請(qǐng)求不當(dāng)，不能予以支持。
四、于廣發(fā)主張惠某房產(chǎn)公司賠償其被拆掉的29.4平方米的附屬房屋的損失應(yīng)否予以支持的問(wèn)題。
因案涉的該29.4平方米的房屋與35.1平方米房屋在雙方簽訂《房屋拆遷協(xié)議》時(shí)，是按照一個(gè)整體一并予以安置補(bǔ)償?shù)?，在目?5.1平方米的房屋已經(jīng)不能返還和29.4平方米的附屬房屋已被拆除的情況下，仍應(yīng)將兩者作為一個(gè)整體一并進(jìn)行補(bǔ)償，而不能將二者割裂開(kāi)來(lái)。于廣發(fā)提出的請(qǐng)求對(duì)該29.4平方米房屋單獨(dú)進(jìn)行賠償?shù)闹鲝?，其既未提供出?qǐng)求賠償?shù)挠?jì)算依據(jù)，同時(shí)其該項(xiàng)主張亦有悖雙方簽訂的《房屋拆遷協(xié)議》的約定，不能予以支持。
綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)及處理不當(dāng)，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷青岡縣人民法院（2016）黑1223民初775號(hào)民事判決；
二、駁回于廣發(fā)的訴訟請(qǐng)求。
一、二審案件受理費(fèi)2100元，由于廣發(fā)負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　于成林 審判員　　王春光 審判員　　朱　麗

書記員：唐韻詞