上訴人（原審被告）：黑龍江省建筑安裝集團(tuán)有限公司，住所地哈爾濱市香坊區(qū)動(dòng)源街23號(hào)。法定代表人：周軍，該公司董事長(zhǎng)。委托訴訟代理人：李巖，黑龍江元辰律師事務(wù)所律師。上訴人（原審原告）：張華某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住黑龍江省雙鴨山市尖山區(qū)。委托訴訟代理人：董金輝，黑龍江集英律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：王永臣，雙鴨山市正大法律服務(wù)所法律工作者。

省安裝公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，駁回被上訴人的全部訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由，一、原審判決認(rèn)定事實(shí)不清，程序違法，導(dǎo)致判決錯(cuò)誤。案涉買賣合同加蓋的公章是偽造的，上訴人與被上訴人間并無(wú)房屋買賣合同關(guān)系，上訴人已經(jīng)申請(qǐng)公章鑒定，原審未予支持，導(dǎo)致事實(shí)不清。案涉合同是張華某與李春江簽訂的，與上訴人無(wú)關(guān)。上訴人未收到過任何房款，該合同上加蓋的公章也不是上訴人公章。上訴人不具有案涉房屋的所有權(quán)，無(wú)法進(jìn)行銷售。（2014）哈民一民初字第56號(hào)判決已經(jīng)認(rèn)定案涉房屋不在頂賬范圍內(nèi)，因該案在審理中，原審法院應(yīng)當(dāng)中止審理而未中止。二、原審認(rèn)定李春江出售房屋行為構(gòu)成表見代理錯(cuò)誤。李春江是上訴人的項(xiàng)目部經(jīng)理，上訴人是恒成大廈的施工單位，其沒有權(quán)利出售案涉房屋。被上訴人作為買房人有查明案涉商品房是否為抵賬房的義務(wù)。上訴人僅憑李春江的個(gè)人的言論就認(rèn)定李春江代表上訴人，不符合表見代理的相關(guān)規(guī)定。三、被上訴人起訴時(shí)間已經(jīng)超過訴訟時(shí)效，應(yīng)當(dāng)駁回上訴人的訴訟請(qǐng)求。張華某答辯稱，一、公章真假與是否屬于表見代理沒有任何關(guān)系，因此一審沒有同意對(duì)公章進(jìn)行鑒定是正確的。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)之一就是李春江向答辯人出賣房屋的行為是否對(duì)安裝集團(tuán)構(gòu)成表見代理，關(guān)于合同上用章的真假，只能判斷公章所代表的主體是否存在意思表示。二、出賣人沒有房屋所有權(quán)而出賣房屋不影響合同的效力。根據(jù)最高人民法院《合同法解釋三》第三條的相關(guān)規(guī)定，安裝集團(tuán)以“訴爭(zhēng)房屋不在建設(shè)單位抵頂工程款的房屋范圍之內(nèi)，因此出賣人無(wú)法出賣該房屋，導(dǎo)致訴爭(zhēng)合同無(wú)效”的上訴理由不能成立。三、表見代理人是否構(gòu)成犯罪與被代理人的民事責(zé)任無(wú)關(guān)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理經(jīng)濟(jì)糾紛案件中涉及經(jīng)濟(jì)犯罪嫌疑若干問題規(guī)定》第三條的相關(guān)規(guī)定，李春江的代理行為是否構(gòu)成犯罪，與本案審理被代理人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任互不影響。四、安裝集團(tuán)關(guān)于一審判決認(rèn)定李春江賣房構(gòu)成表見代理屬于適用法律錯(cuò)誤的觀點(diǎn)不應(yīng)得到二審的支持。李春江是施工現(xiàn)場(chǎng)的管理人員，是該樓盤的施工單位，而在施工合同關(guān)系中，建設(shè)單位用開發(fā)的房屋抵頂施工單位的工程款是普遍現(xiàn)象。在這種情況下，答辯人在施工單位手中購(gòu)買房屋是正常的行為，不存在任何過錯(cuò)。而李春江作為施工單位的管理人員，在房屋買賣合同上加蓋施工單位安裝公司的公章，這些事實(shí)足以使答辯人相信李春江是代理施工單位出賣房屋。一審判決認(rèn)定李春江簽訂的房屋買賣協(xié)議的行為構(gòu)成對(duì)安裝集團(tuán)的表見代理是正確的。五、安裝集團(tuán)認(rèn)為答辯人超過訴訟時(shí)效的觀點(diǎn)沒有事實(shí)根據(jù)。訴訟時(shí)效的起算，應(yīng)當(dāng)從義務(wù)方在合同約定的義務(wù)到期日而未履行義務(wù)開始計(jì)算，如果沒有約定義務(wù)履行期限，訴訟時(shí)效就不起算，而適用20年的權(quán)利保護(hù)期間。本案約定的“租房款”沒有約定截止日，也沒有約定給付日，這種沒有約定具體日期的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，債權(quán)人可以隨時(shí)主張權(quán)利，不存在超過訴訟時(shí)效的問題。六、答辯人并沒有喪失合同解除權(quán)。安裝集團(tuán)主張適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條二款的規(guī)定，認(rèn)為答辯人超過了解除合同的一年期間而喪失解除權(quán)的觀點(diǎn)錯(cuò)誤。該款司法解釋的適用是有條件的，一是“遲延交付房屋”，而本案的事實(shí)不是遲延交付房屋，而是根本九無(wú)法交付房屋，因此，該規(guī)定不能適用于本案。二是“當(dāng)事人另有約定的除外”，本案訴爭(zhēng)房屋買賣合同對(duì)逾期交房進(jìn)行了“支付每月租房款2000元”的替代履行的約定，這種約定是對(duì)遲延交房情況的另外約定，排除了解除合同期限的規(guī)定。因此不能適用該司法解釋關(guān)于解除合同除斥期間的規(guī)定。張華某的上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決第二項(xiàng)，改判被上訴人返還41萬(wàn)元購(gòu)房款并按年利率6.6%給付利息和承擔(dān)約定的租房費(fèi)13萬(wàn)元。一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人省安裝公司承擔(dān)。事實(shí)和理由，一、一審被告主張的沒有收到該41萬(wàn)元房款的事實(shí)，不構(gòu)成有效抗辯。一審被告之所以是本案的適格被告，唯一原因是被李春江表見代理。二、一審?fù)贫ㄉ显V人的41萬(wàn)元房款沒有交納錯(cuò)誤。上訴人提交了賣房人“黑龍江省安裝公司，財(cái)務(wù)主管李春江”的收款收據(jù)，完成了交付房款的舉證責(zé)任。一審中沒有證據(jù)證明收款人李春江否認(rèn)收款事實(shí)的情況下，上訴人交付房款的事實(shí)依法應(yīng)當(dāng)確認(rèn)。一審法官節(jié)外生枝地審查房款來(lái)源，并以此推定上訴人沒有交納41萬(wàn)元房款顯然是錯(cuò)誤的。本案爭(zhēng)議的法律關(guān)系是房屋買賣，不是民間借貸，法庭在沒有是否交款存在有效爭(zhēng)議的情況下，拋開收款收據(jù)這一法定證據(jù)，主動(dòng)審查錢款來(lái)源沒有法律依據(jù)，而判決用錢款來(lái)源的問題來(lái)否定無(wú)爭(zhēng)議的收款票據(jù)更不可思議。省建筑安裝公司答辯稱，原審判決對(duì)張華某交付購(gòu)房款的事實(shí)不予認(rèn)定十分正確，首先，在原審過程中張華某關(guān)于支付購(gòu)房款事實(shí)的兩次申述自相矛盾，且與證人之間的陳述也明顯不符。對(duì)此原審判決中已詳細(xì)列舉了張華某陳述內(nèi)容與證人證言的矛盾之處?？梢姀埲A某所陳述的事實(shí)是虛假的，無(wú)法證明實(shí)際交付了購(gòu)房款。其次關(guān)于張華某出售房屋的事實(shí)，張華某本人的陳述與證人李某的證人證言相互矛盾，且不符合交易習(xí)慣和常理，明顯是虛假的。在原審中，張華某與李某對(duì)買賣房屋的面積、單價(jià)等重要內(nèi)容均無(wú)約定，且張華某在陳述自身所賣房屋的位置時(shí)兩次陳述都不能一致?？梢娒黠@是虛假的。查清案件事實(shí)是人民法院的職責(zé)所在，原審法官不存在張華某所稱的節(jié)外生枝，本案無(wú)論是何案由，都不應(yīng)阻止原審法官查清案件事實(shí)。張華某要求返還房款，并支付利息及租房費(fèi)用，無(wú)據(jù)可依。張華某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.與被告省安裝公司解除房屋買賣合同；2.省安裝公司返還張華某已收購(gòu)房款41萬(wàn)元；3.省安裝公司以41萬(wàn)元為本金，按同期銀行貸款年利率6.6%支付利息至本息付清，利息計(jì)算至2018年4月1日為182655元；4.省安裝公司支付租房費(fèi)13萬(wàn)元；5.訴訟費(fèi)用由省安裝公司承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2011年4月18日，哈爾濱市恒成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司作為建設(shè)單位與黑龍江省安裝工程公司簽訂一份《建設(shè)工程施工合同》，哈爾濱市恒成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司將其開發(fā)的雙鴨山市恒成大廈項(xiàng)目發(fā)包給黑龍江省安裝工程公司施工建設(shè)。2011年4月26日，黑龍江省安裝工程公司直屬六公司與案外人李春江簽訂一份《合作協(xié)議》，主要約定：為共同合作建設(shè)雙鴨山市恒成大廈，直屬六公司同意李春江組建黑龍江省安裝工程公司直屬六公司雙鴨山市恒成大廈項(xiàng)目部；工程項(xiàng)目施工承攬及實(shí)際建設(shè)過程中所需的項(xiàng)目部管理人員，由李春江負(fù)責(zé)提供及任命；恒成項(xiàng)目部負(fù)責(zé)所承接工程項(xiàng)目的組織建設(shè)、全部資金的籌措及支付使用等工作，并向直屬六公司交納所完成工程產(chǎn)值1%的管理費(fèi)；直屬六公司負(fù)責(zé)提供和辦理恒成項(xiàng)目部所需的項(xiàng)目部公章、當(dāng)?shù)厥跈?quán)備案及當(dāng)?shù)刎?cái)務(wù)賬戶的開立（項(xiàng)目部章僅限用于內(nèi)頁(yè)所需的蓋章有效，其他用章均無(wú)效。如李春江私自用章，由其負(fù)法律責(zé)任）；直屬六公司為恒成項(xiàng)目部的直接管理部門，負(fù)責(zé)對(duì)工程的組織建設(shè)及支票、現(xiàn)金領(lǐng)用等日常財(cái)務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督管理。2011年7月1日，原告張華某取得收據(jù)一份，收據(jù)載明交款單位為張華某，收款方式為現(xiàn)金，人民幣肆拾壹萬(wàn)元整，收款事由為A棟一單元A1戶型16層，加蓋公章體現(xiàn)名字為“黑龍江省安裝工程公司”，財(cái)會(huì)主管處簽字體現(xiàn)名字為“李春江”。李春江以省安裝公司的名義與張華某簽訂房屋買賣合同一份，合同載明：一、經(jīng)雙方協(xié)商，甲方省安裝公司將恒成大廈A棟A1戶型16層賣給乙方張華某，乙方現(xiàn)金支付房款，一次性交清（肆拾壹萬(wàn)元整），甲方、乙方必須遵守買賣協(xié)議，否則追究法律責(zé)任；二、甲方拿到售樓許可之后，第一時(shí)間通知乙方，更換此合同，并且開正規(guī)發(fā)票；三、本合同從鑒定之日起生效，本合同一式兩份；四、交付房屋時(shí)間為2012年10月30日；五、甲方預(yù)期不能交房，甲方將支付乙方租房款每月貳仟元整?，F(xiàn)該房屋尚未建成，所涉樓盤持續(xù)多年處于停工狀態(tài)。另查，黑龍江省安裝工程公司于2015年12月17日變更名稱為黑龍江省建筑安裝有限公司，于2015年12月28日變更名稱為黑龍江省建筑安裝集團(tuán)有限公司，即本案被告。一審法院認(rèn)為，我國(guó)法律規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。李春江作為黑龍江省安裝工程公司直屬六公司雙鴨山市恒成大廈項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人，未經(jīng)被告省安裝公司授權(quán)，而以被告省安裝公司的名義與原告張華某簽訂房屋買賣合同，并在該合同上加蓋了“黑龍江省安裝工程公司”字樣的印章，結(jié)合本案的客觀實(shí)際情況，考慮李春江的特殊身份，張華某有理由相信李春江具有代理權(quán)，李春江與張華某簽訂房屋買賣合同的行為構(gòu)成表見代理，訴訟過程中，省安裝公司提出該公章與其單位當(dāng)時(shí)公章不符的辯解意見，并提出要求對(duì)公章真?zhèn)芜M(jìn)行司法鑒定的請(qǐng)求，但基于李春江的表見代理行為的成立，公章的真?zhèn)尾皇谴_認(rèn)合同有效與否的必要條件，為減少當(dāng)事人的訴累，該司法鑒定申請(qǐng)本院不予準(zhǔn)許，且張華某作為合同相對(duì)人，并不必然知曉買賣合同上加蓋公章的真?zhèn)?，張華某作為購(gòu)房人沒有審查鑒別的法定義務(wù)，亦無(wú)能力知悉該公章的真?zhèn)?，本院認(rèn)定房屋買賣合同系李春江代理省安裝公司與張華某簽訂；省安裝公司直屬六公司雖與李春江約定“項(xiàng)目部章僅限用于內(nèi)頁(yè)所需的蓋章有效，其他用章均無(wú)效。如李春江私自用章，由其負(fù)法律責(zé)任”，但該約定是合作協(xié)議甲乙雙方的約定，該約定僅對(duì)此合同雙方當(dāng)事人具有約束力，并不對(duì)抗合同當(dāng)事人外的第三人，由于省安裝公司與李春江合作時(shí)，用人失察、對(duì)其存在監(jiān)管漏洞，故因李春江表見代理所形成的房屋買賣行為產(chǎn)生的民事責(zé)任應(yīng)由被代理人即省安裝公司承擔(dān)。本案中，涉案房屋系期房，作為施工單位的省安裝公司在出賣房屋前未取得建設(shè)單位哈爾濱市恒成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司授權(quán)，出賣此房屋后亦未經(jīng)哈爾濱市恒成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司追認(rèn)或者取得出賣房屋的所有權(quán)，且此工程一直處于停工狀態(tài)，張華某購(gòu)買房屋的目的不能實(shí)現(xiàn)，故張華某主張解除此房屋買賣合同于法有據(jù)，本院予以支持；關(guān)于省安裝公司要求本案中止審理的申請(qǐng)，因本案不符合中止審理的情形，故本院對(duì)該申請(qǐng)不予準(zhǔn)許；張華某主張省安裝公司返還購(gòu)房款41萬(wàn)元并支付利息及租房費(fèi)用，省安裝公司對(duì)收取購(gòu)房款的事實(shí)予以否認(rèn)，張華某提交的證據(jù)不能證明其向省安裝公司交付了購(gòu)房款項(xiàng)，其在庭審過程中陳述以現(xiàn)金的形式交納房款41萬(wàn)元，但其第一次開庭時(shí)陳述“是以現(xiàn)金方式交付的，一共交付了41萬(wàn)元，2011年大約6月份我出賣了我安邦花園房子，我賣了28萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)我把錢存進(jìn)銀行了，交付41萬(wàn)元房款時(shí)，我在我的銀行卡里取了20萬(wàn)元，向我哥借的21萬(wàn)元，在我哥張華斌還是我嫂子司某賬戶我記不清了，但是是在他們的賬戶內(nèi)取得21萬(wàn)元，在省安裝公司的售樓處交付的房款”，第二次開庭時(shí)張華某陳述“2011年我就貼賣房了，不打算在安邦花園住了，就想在逸夫小區(qū)附近買個(gè)學(xué)區(qū)房……當(dāng)時(shí)就給我扔了5000元定錢，就和我談價(jià)錢，我說(shuō)要30萬(wàn)元，她就給我28萬(wàn)元包括我家里的所有物品，交完定錢之后，2011年6月末的一天她給我打電話之后在我媽家給的錢，……交的現(xiàn)金，交了27.5萬(wàn)元……當(dāng)天簽訂的購(gòu)房合同，房子沒有過戶，房子是動(dòng)遷的，動(dòng)遷協(xié)議上的被動(dòng)遷人是匯豐材料，現(xiàn)在這房子也沒辦理產(chǎn)權(quán)證，安邦花園2號(hào)1單元602室，面積88點(diǎn)多平方米，不到90平方米，這28萬(wàn)元錢我沒有存銀行，就放在家里了，在這之前我已經(jīng)把房子看好了?！?，證人司某陳述“2011年6月末別人連本帶利還我22.4萬(wàn)元現(xiàn)金，我沒有存銀行就放在家里了，因?yàn)橹爸缽埲A某要用錢，2011年6月末張華某給我打電話說(shuō)用錢，她在我婆婆家，我就把錢送到我婆婆家了，送了現(xiàn)金21萬(wàn)元……”，證人李某陳述“2011年6月末通過張華某的房子寫此房出賣我就和她聯(lián)系的，我當(dāng)時(shí)相中張華某的房子了，我就交了5000元定金，她說(shuō)要32萬(wàn)元，后來(lái)談到28萬(wàn)元，第二天……我?guī)Я?7.5萬(wàn)元現(xiàn)金……我就把錢交了，我就把購(gòu)房協(xié)議交給張華某，她說(shuō)你交現(xiàn)金了我就不要購(gòu)房協(xié)議了，產(chǎn)權(quán)證不是我名字，有一個(gè)大照，張華某賣給我房子的時(shí)候就是這個(gè)照，房照上寫的是匯豐材料裝潢公司，現(xiàn)在還是這個(gè)名字……房屋座落于雙鴨山市尖山區(qū)××花園××樓××單元××室，我們交易的時(shí)候她就給我一個(gè)房屋的紅本，沒有其他的東西……”，張華某的兩次陳述及與證人之間的陳述存在矛盾之處，且雙方對(duì)買賣房屋的面積、單價(jià)等重要內(nèi)容均無(wú)約定，也不符合交易習(xí)慣和常理，“收據(jù)”僅為是否交付款項(xiàng)的形式要件，而交付房款是一種實(shí)踐性行為，張華某所提交的證據(jù)不足以證明其已實(shí)際交付了涉案房屋的購(gòu)房款，本院對(duì)張華某交付購(gòu)房款的事實(shí)不予認(rèn)定。綜上所述，原告張華某要求解除合同的訴訟請(qǐng)求于法有據(jù)，本院予以支持；張華某要求省安裝公司返還購(gòu)房款41萬(wàn)元并支付利息及租房費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求無(wú)據(jù)可依，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十九條、第九十四條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決：一、解除原告張華某與被告省安裝公司簽訂的房屋買賣合同；二、駁回原告張華某的其他訴訟請(qǐng)求。本院二審期間，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：本院確認(rèn)一審查明事實(shí)正確。本院另查明，哈爾濱市恒成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司未取得案涉雙鴨山市恒成大廈的商品房預(yù)售許可證明，雙鴨山市恒成大廈尚未建成竣工。
上訴人張華某因與上訴人黑龍江省建筑安裝集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱省安裝公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服黑龍江省雙鴨山市尖山區(qū)人民法院（2018）黑0502民初828號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年8月8日立案后，依法組成合議庭，不開庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五項(xiàng)之規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。因恒成大廈開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可的證明，且該工程尚未建成完工，案涉房屋不符合進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行買賣交易的條件，故案涉房屋買賣合同無(wú)效。上訴人張華某起訴請(qǐng)求為“與被告省安裝公司解除房屋買賣合同”，解除合同應(yīng)建立在該合同有效的基礎(chǔ)上，因案涉房屋買賣合同無(wú)效，張華某要求解除合同的訴訟請(qǐng)求不成立。綜上所述，一審認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷黑龍江省雙鴨山市尖山區(qū)人民法院（2018）黑0502民初828號(hào)民事判決；二、駁回張華某的訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)5513.50元，由上訴人張華某負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)11027元，由上訴人張華某負(fù)擔(dān)5513.50元，由上訴人黑龍江省建筑安裝集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)5513.50元。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　楊志超
審判員　　霍　拓
審判員　　陳激揚(yáng)

書記員：楊鎮(zhèn)寧