黑龍江省寶某某墾區(qū)鑫隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
高玉英
馮某
胡鳳軍（黑龍江暢心律師事務(wù)所）
盧增起
王曉靜

上訴人（原審被告）黑龍江省寶某某墾區(qū)鑫隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，組織機(jī)構(gòu)代碼75530216-2，住所地黑龍江省農(nóng)墾寶某某管理局局直。
法定代表人周洪軍，該公司董事長。
委托代理人高玉英。
被上訴人（原審原告）馮某，黑龍江省交通路政管理局鶴崗處督查員。
委托代理人胡鳳軍，黑龍江暢心律師事務(wù)所律師。
原審第三人盧增起，無職業(yè)。
委托代理人王曉靜，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)。
上訴人黑龍江省寶某某墾區(qū)鑫隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱鑫隆公司）與被上訴人馮某、原審第三人盧增起房屋買賣合同糾紛一案，不服黑龍江省寶某某農(nóng)墾法院（2013）寶民初字第404號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年6月10日受理后，依法組成合議庭，于同年8月13日公開開庭審理了本案。上訴人鑫隆公司的委托代理人高玉英，被上訴人馮某及委托代理人胡鳳軍，原審第三人盧增起及委托代理人王曉靜到庭參加訴訟。法庭辯論終結(jié)，雙方當(dāng)事人申請庭外和解期一個月，本院予以準(zhǔn)許，經(jīng)調(diào)解雙方協(xié)商未果。本案經(jīng)合議庭評議，現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院二審查明:二審?fù)徶?，鑫隆公司自認(rèn)在2009年9月15日知道盧增起與由廣安發(fā)生合同轉(zhuǎn)讓事實。同年9月23日，由廣安簽字的承諾書載明:“以上盧增起私自用鑫隆公司財產(chǎn)頂其個人債務(wù)（12戶商品房）的行為，純屬于個人行為，與鑫隆公司無關(guān)，并且鑫隆公司不予認(rèn)可；由廣安處理好上述問題，如有影響到鑫隆公司的情況發(fā)生，由廣安負(fù)責(zé)承擔(dān)其責(zé)任”。
本院認(rèn)為:此案系商品房買賣合同糾紛，雙方當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)為:一、涉案《商品房預(yù)售合同》是否為抵債形成。二、盧增起以上訴人的名義與被上訴人簽訂的《商品房預(yù)售合同》是否有效，上訴人應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任。
關(guān)于涉案《商品房預(yù)售合同》是否為抵債形成問題。從上訴人提供的現(xiàn)有證據(jù)看，不能證實盧增起在鶴崗工地施工期間向被上訴人借款及雙方存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系。亦不能證實盧增起以和諧樓商品房抵頂債務(wù)，而為被上訴人出具的《商品房預(yù)售合同》，被上訴人所持有的《商品房預(yù)售合同》系盧增起開發(fā)和諧樓期間與被上訴人依法、自愿簽訂，被上訴人支付了全部房款，故上訴人關(guān)于《商品房預(yù)售合同》系盧增起抵債而簽訂的抗辯主張缺少證據(jù)支持，該上訴請求本院不予支持。
關(guān)于涉案《商品房預(yù)售合同》是否有效，上訴人應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任問題。一方面盧增起作為和諧樓前期的實際開發(fā)人，其有權(quán)在職權(quán)范圍內(nèi)與被上訴人簽訂《商品房預(yù)售合同》和收取被上訴人給付的售房款。另一方面，被上訴人基于上訴人對盧增起的授權(quán)及享有的售房權(quán)利，與盧增起簽訂《商品房預(yù)售合同》的行為，不違反法律禁止性規(guī)定，且盧增起自認(rèn)收取了被上訴人全部房款，因盧增起與由廣安均掛靠于上訴人，盧增起與由廣安之間的合同轉(zhuǎn)讓應(yīng)屬于上訴人內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，雖然上訴人否認(rèn)知曉二人合同轉(zhuǎn)讓，但二審?fù)徤显V人自認(rèn)于2009年9月15日知道轉(zhuǎn)讓和同年9月23日由廣安出具的《承諾書》足以證實上訴人已知曉發(fā)生合同轉(zhuǎn)讓這一事實，故上訴人內(nèi)部掛靠人的變更對《商品房預(yù)售合同》的簽訂不產(chǎn)生任何實質(zhì)性影響。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?規(guī)定:“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”據(jù)此，上訴人已于2009年11月17日，即被上訴人起訴前取得了《商品房預(yù)售許可證》，被上訴人與盧增起簽訂的《商品房預(yù)售合同》符合法律規(guī)定，應(yīng)為有效合同。上訴人以盧增起在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售房屋違反法律規(guī)定而主張合同無效的上訴請求缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。因盧增起已將和諧樓轉(zhuǎn)讓給由廣安，自轉(zhuǎn)讓之日起盧增起即喪失了和諧樓實際開發(fā)人的資格，被上訴人二審?fù)徱裁魇痉艞墝ΡR增起的訴訟，上訴人要求盧增起承擔(dān)民事責(zé)任的訴辯請求可另尋法律途徑解決。鑒于被上訴人所購房屋已被由廣安出賣并交付給案外人王鳳山，導(dǎo)致被上訴人商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)，上訴人應(yīng)當(dāng)對出賣房屋致使合同目的不能實現(xiàn)的行為承擔(dān)違約責(zé)任，被上訴人基于《商品房預(yù)售合同》及交付購房款事實請求上訴人返還購房款及不超過購房款一倍的賠償責(zé)任，符合法律規(guī)定，本院予以支持。上訴人以盧增起超越授權(quán)范圍、私刻公章及違法銷售房屋為由請求撤銷原審判決、駁回被上訴人訴訟請求的抗辯主張不成立，本院不予支持。
關(guān)于本案應(yīng)否中止審理問題。因此案屬于商品房買賣合同糾紛，寶某某公安局2014年1月17日對盧增起是以“涉嫌偽造企業(yè)印章”案立案偵查，并非上訴人所主張的合同詐騙罪，至今上訴人也未向本院提供盧增起構(gòu)成合同詐騙罪的相關(guān)證據(jù)。寶某某公安局出具的《上訴人被訴訟一案不應(yīng)中止審理的意見》中也明確說明對盧增起偽造企業(yè)印章案的偵查不影響民事案件的審理，原審法院也對此案予以恢復(fù)審理，故被上訴人要求繼續(xù)審理此案的訴訟請求有事實依據(jù)，應(yīng)予支持。上訴人關(guān)于被上訴人和盧增起構(gòu)成合同詐騙罪、應(yīng)中止審理的上訴理由不成立，本院不予支持。
綜上，原審判決認(rèn)定基本事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?（一）項的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)5，347.00元（上訴人預(yù)交），由上訴人黑龍江省寶某某墾區(qū)鑫隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:此案系商品房買賣合同糾紛，雙方當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)為:一、涉案《商品房預(yù)售合同》是否為抵債形成。二、盧增起以上訴人的名義與被上訴人簽訂的《商品房預(yù)售合同》是否有效，上訴人應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任。
關(guān)于涉案《商品房預(yù)售合同》是否為抵債形成問題。從上訴人提供的現(xiàn)有證據(jù)看，不能證實盧增起在鶴崗工地施工期間向被上訴人借款及雙方存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系。亦不能證實盧增起以和諧樓商品房抵頂債務(wù)，而為被上訴人出具的《商品房預(yù)售合同》，被上訴人所持有的《商品房預(yù)售合同》系盧增起開發(fā)和諧樓期間與被上訴人依法、自愿簽訂，被上訴人支付了全部房款，故上訴人關(guān)于《商品房預(yù)售合同》系盧增起抵債而簽訂的抗辯主張缺少證據(jù)支持，該上訴請求本院不予支持。
關(guān)于涉案《商品房預(yù)售合同》是否有效，上訴人應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任問題。一方面盧增起作為和諧樓前期的實際開發(fā)人，其有權(quán)在職權(quán)范圍內(nèi)與被上訴人簽訂《商品房預(yù)售合同》和收取被上訴人給付的售房款。另一方面，被上訴人基于上訴人對盧增起的授權(quán)及享有的售房權(quán)利，與盧增起簽訂《商品房預(yù)售合同》的行為，不違反法律禁止性規(guī)定，且盧增起自認(rèn)收取了被上訴人全部房款，因盧增起與由廣安均掛靠于上訴人，盧增起與由廣安之間的合同轉(zhuǎn)讓應(yīng)屬于上訴人內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，雖然上訴人否認(rèn)知曉二人合同轉(zhuǎn)讓，但二審?fù)徤显V人自認(rèn)于2009年9月15日知道轉(zhuǎn)讓和同年9月23日由廣安出具的《承諾書》足以證實上訴人已知曉發(fā)生合同轉(zhuǎn)讓這一事實，故上訴人內(nèi)部掛靠人的變更對《商品房預(yù)售合同》的簽訂不產(chǎn)生任何實質(zhì)性影響?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?規(guī)定:“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！睋?jù)此，上訴人已于2009年11月17日，即被上訴人起訴前取得了《商品房預(yù)售許可證》，被上訴人與盧增起簽訂的《商品房預(yù)售合同》符合法律規(guī)定，應(yīng)為有效合同。上訴人以盧增起在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售房屋違反法律規(guī)定而主張合同無效的上訴請求缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。因盧增起已將和諧樓轉(zhuǎn)讓給由廣安，自轉(zhuǎn)讓之日起盧增起即喪失了和諧樓實際開發(fā)人的資格，被上訴人二審?fù)徱裁魇痉艞墝ΡR增起的訴訟，上訴人要求盧增起承擔(dān)民事責(zé)任的訴辯請求可另尋法律途徑解決。鑒于被上訴人所購房屋已被由廣安出賣并交付給案外人王鳳山，導(dǎo)致被上訴人商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)，上訴人應(yīng)當(dāng)對出賣房屋致使合同目的不能實現(xiàn)的行為承擔(dān)違約責(zé)任，被上訴人基于《商品房預(yù)售合同》及交付購房款事實請求上訴人返還購房款及不超過購房款一倍的賠償責(zé)任，符合法律規(guī)定，本院予以支持。上訴人以盧增起超越授權(quán)范圍、私刻公章及違法銷售房屋為由請求撤銷原審判決、駁回被上訴人訴訟請求的抗辯主張不成立，本院不予支持。
關(guān)于本案應(yīng)否中止審理問題。因此案屬于商品房買賣合同糾紛，寶某某公安局2014年1月17日對盧增起是以“涉嫌偽造企業(yè)印章”案立案偵查，并非上訴人所主張的合同詐騙罪，至今上訴人也未向本院提供盧增起構(gòu)成合同詐騙罪的相關(guān)證據(jù)。寶某某公安局出具的《上訴人被訴訟一案不應(yīng)中止審理的意見》中也明確說明對盧增起偽造企業(yè)印章案的偵查不影響民事案件的審理，原審法院也對此案予以恢復(fù)審理，故被上訴人要求繼續(xù)審理此案的訴訟請求有事實依據(jù)，應(yīng)予支持。上訴人關(guān)于被上訴人和盧增起構(gòu)成合同詐騙罪、應(yīng)中止審理的上訴理由不成立，本院不予支持。
綜上，原審判決認(rèn)定基本事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?（一）項的規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)5，347.00元（上訴人預(yù)交），由上訴人黑龍江省寶某某墾區(qū)鑫隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。

審判長：李波
審判員：黎紅英
審判員：魯民

書記員：翟拓