上訴人（原審被告）：哈爾濱鑫磊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所哈爾濱道外區(qū)靖宇街405號。
法定代表人：王顏發(fā)，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：王洪彬，黑龍江昌達律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：黑龍江省八五六農(nóng)場，住所黑龍江省虎林市八五六農(nóng)場場部青禾小區(qū)二期002號。
法定代表人：鄭玉忠，該場場長。
委托訴訟代理人：于青鋼，黑龍江彤城律師事務(wù)所律師。

上訴人哈爾濱鑫磊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鑫磊公司）因與被上訴人黑龍江省八五六農(nóng)場（以下簡稱農(nóng)場）合同糾紛一案，不服黑龍江省牡丹江農(nóng)墾法院（2017）黑8108民初43號民事判決，向本院提出上訴。本院于2017年6月12日立案后，依法組成合議庭，于同年8月24日公開開庭審理了本案。上訴人鑫磊公司的委托訴訟代理人王洪彬，被上訴人農(nóng)場的委托訴訟代理人于青鋼到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
鑫磊公司上訴請求：依法撤銷黑龍江省牡丹江農(nóng)墾法院（2017）黑8108民初43號民事判決，發(fā)回重審或依法改判，一、二審的訴訟費用由被上訴人承擔。事實及理由：原審判決認定的事實錯誤，上訴人因開發(fā)建設(shè)向被上訴人借款，2015年6月、8月簽訂了兩次抵押擔保協(xié)議，用16套住宅和36套住宅分別借款150萬元和200萬元，未約定利息，總抵押額500多萬元。2015年年底被上訴人提出簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議用于做賬，該協(xié)議并非上訴人真實意思表示，從協(xié)議內(nèi)容看，52套住宅價值500多萬元，沖抵借款283.70萬元，顯失公平，不具有真實性，不能作為定案依據(jù)，應(yīng)按雙方的借款合同履行。被上訴人沒有及時足額支付借款，導(dǎo)致工程不能按時完工，被上訴人具有過錯。一審按房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的約定判決上訴人承擔違約金，過分高于被上訴人的實際損失，應(yīng)予調(diào)整。
農(nóng)場辯稱，一審認定事實清楚，證據(jù)確實充分，應(yīng)予維持。上訴請求無事實和法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。事實及理由：本案不是借貸關(guān)系，本案應(yīng)當以房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議為依據(jù)審理。雙方確實簽訂過抵押擔保協(xié)議，之后又簽訂借款協(xié)議，抵押擔保協(xié)議不再具有法律效力，借款期限屆滿后簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議；按照借款協(xié)議約定的利息計算產(chǎn)生的實際損失，20%的違約金與實際損失相當。
一審法院認定：2015年，被告鑫磊房地產(chǎn)公司分別于7月7日、7月31日、8月19日、11月26日四次向原告八五六農(nóng)場借款共計283.70萬元。12月24日，原、被告簽訂《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。協(xié)議約定：將由被告開發(fā)建設(shè)的黑龍江省八五六農(nóng)場陽光嘉園小區(qū)的52套住宅樓轉(zhuǎn)讓給八五六農(nóng)場，283.70萬元借款沖抵購房款；被告應(yīng)當在2016年6月30日前將全部房屋證照手續(xù)辦齊，并向八五六農(nóng)場履行房屋過戶手續(xù)；如被告不能按期履行協(xié)議中所規(guī)定的義務(wù)應(yīng)當向原告支付總價款20%的違約金。合同履行期限屆滿后，被告一直未將房屋證照手續(xù)辦齊并辦理房屋過戶手續(xù)。
一審法院認為，原、被告簽訂的《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系雙方真實意思表示，且不違反法律及行政法規(guī)，為有效合同。被告在收到全部購房款后應(yīng)按照約定履行義務(wù)。由于被告一直未能將房屋證照手續(xù)辦齊并辦理房屋過戶手續(xù)，致使原告無法實現(xiàn)合同目的。原告要求解除《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》并返還購房款283.70萬元訴訟請求，予以支持。《合同法》第九十八規(guī)定，合同的權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同結(jié)算和清理條款的效力。本案中，因被告存在違約行為，所以原告要求被告按合同約定給付56.74萬元違約金的訴訟請求，予以支持。被告關(guān)于應(yīng)繼續(xù)履行合同、不同意返還本金、不同意給付違約金的辯解意見，因無證據(jù)證實，不予采納。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項、第九十七條、第九十八的規(guī)定，判決：一、解除黑龍江省八五六農(nóng)場、哈爾濱鑫磊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2015年12月24日簽訂的《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》；二、哈爾濱鑫磊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后十日內(nèi)向黑龍江省八五六農(nóng)場返還購房款283.70萬元、支付違約金56.74萬元，以上合計340.44萬元。案件受理費34,035元（黑龍江省八五六農(nóng)場預(yù)交），由被告哈爾濱鑫磊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
二審審理期間，雙方當事人圍繞訴訟請求舉示證據(jù)，本院組織當事人進行了質(zhì)證。上訴人舉示2015年6月18日、2015年8月19日簽訂的抵押擔保合同各一份，證明上訴人與被上訴人之間實際是民間借貸法律關(guān)系，雙方簽訂的抵押擔保合同，由上訴人向被上訴人借款，用上訴人的52套房屋做抵押。被上訴人對該證據(jù)的質(zhì)證意見：抵押擔保協(xié)議確實簽訂過，但是次日就被借款協(xié)議替代，抵押擔保協(xié)議實際上被解除，不再繼續(xù)產(chǎn)生法律效力，該證據(jù)不能作為否定房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的證據(jù)。被上訴人舉示2015年6月19日、2015年8月20日簽訂的借款協(xié)議各一份，證明借款協(xié)議約定的內(nèi)容：1.對上訴人提出的抵押擔保協(xié)議分別予以解除；2.約定了借款利息及還款期限為2015年11月30日屆滿。上訴人認為雙方雖然簽訂過這兩份借款協(xié)議，但被上訴人沒有按照協(xié)議約定的數(shù)額350萬元借給上訴人，導(dǎo)致上訴人工程無法按時完工，不能順利完成交接手續(xù)。被上訴人辯解稱借款協(xié)議第一條規(guī)定借款按照施工進度分期支付，因為上訴人沒有完成工程進度，按工程進度支付了133.70萬，完全按照協(xié)議約定履行。本院認為，對雙方出具證據(jù)的真實性予以采信，但上訴人的證據(jù)由被上訴人出具的證據(jù)予以否定，故不能成為否定一審認定事實的依據(jù)。
本院二審查明，2015年6月18日、2015年8月19日上訴人與被上訴人簽訂抵押擔保合同各一份，2015年6月19日、2015年8月20日又分別簽訂借款協(xié)議各一份，對簽訂的抵押擔保協(xié)議分別予以解除，同時約定了借款利息、還款期限及逾期利息計算方式。其他事實與一審認定一致。

本院認為，雙方爭議的焦點為：本案的審理依據(jù)是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議還是擔保借貸協(xié)議；違約金約定的數(shù)額是否合理。關(guān)于本案的審理依據(jù)是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議還是擔保借貸協(xié)議的問題，本院認為雙方當事人簽訂的借款協(xié)議已明確否定了擔保借貸協(xié)議法律效力。借款期限到期后又簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以借款抵頂購房款。后合同視為雙方當事人對前合同意思表示的變更，應(yīng)認定最后的合意內(nèi)容為雙方的真實意思表示，故本案審理依據(jù)應(yīng)是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。關(guān)于違約金約定的數(shù)額是否合理的問題，本院認為，根據(jù)借款協(xié)議雙方約定的利息計算被上訴人的實際損失，與房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定的違約金數(shù)額基本相當，違約金的數(shù)額并未過分高于當事人的實際損失，尚在合理范圍內(nèi)。
綜上，上訴人的上訴請求不能成立，一審認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費34,035元，由上訴人負擔。
本判決為終審判決。

審判長　韓　冬 審判員　周志強 審判員　魯　民

書記員：鄭闖