黑龍江百盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
劉春波（黑龍江光明律師事務(wù)所）
韓某某
高峰（黑龍江福誠律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）黑龍江百盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地哈爾濱市南崗區(qū)郵政街16-36號(hào)。
法定代表人李永生，該公司總經(jīng)理。
委托代理人劉春波，黑龍江光明律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）韓某某，女，xxxx年xx月xx日出生。
委托代理人高峰，黑龍江福誠律師事務(wù)所律師。
上訴人黑龍江百盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱百盛公司）與被上訴人韓某某商品房預(yù)售合同糾紛一案，綏化市中級(jí)人民法院于2013年11月20日作出（2013）綏民一民初字第22號(hào)民事判決。百盛公司不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2014年3月13日公開開庭審理了本案。上訴人百盛公司的委托代理人劉春波，被上訴人韓某某的委托代理人高峰到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院判決認(rèn)定，2008年6月22日，百盛公司與韓某某簽訂《精品屋柜臺(tái)認(rèn)購書》（以下簡稱《認(rèn)購書》），約定韓某某所認(rèn)購的商品房為百盛公司開發(fā)的位于海倫市雷炎大街路南海倫一百項(xiàng)目中的商場（以下簡稱海倫新一百）部分一層7號(hào)精品屋，屬于該商場A化妝區(qū)。建筑面積為41.0256平方米，最終以產(chǎn)權(quán)登記部門核準(zhǔn)面積為準(zhǔn)。按照房產(chǎn)測繪部門測繪的建筑面積計(jì)價(jià)為每平方米20，000.00元，總價(jià)款為779，484.60元。該房地產(chǎn)于2009年5月30日前交付韓某某使用，如遇特殊情況工期順延，百盛公司在正常情況下必須及時(shí)將房屋交付使用。如延誤工期超過30天，百盛公司自30天后每天按交款總額的千分之一給付韓某某經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。該合同由百盛公司的委托人張穎簽字并加蓋公司印章，韓某某簽名。合同簽訂后，韓某某于2008年6月24日將779，486.00元購房款交給百盛公司。后因百盛公司在建設(shè)過程中占用消防通道，將雙方合同約定的建筑面積41.0256平方米商鋪建成建筑面積88.39平方米，并要求韓某某對(duì)超出面積部分按合同約定的單價(jià)購買。韓某某不同意，雙方未能形成一致意見。
原審過程中，百盛公司同意按照《認(rèn)購書》的約定將建筑面積41.0256平方米商鋪交付給韓某某，如有超出在3%以內(nèi)的據(jù)實(shí)結(jié)算，除此之外無償歸韓某某所有。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，百盛公司所舉示的證據(jù)1為復(fù)印件，韓某某對(duì)其真實(shí)性和證明的問題均有異議，且百盛公司將雙方合同約定的建筑面積41.0256平方米商鋪建成建筑面積88.93平方米，雙方未就超出面積部分按合同約定的單價(jià)購買達(dá)成一致，故其他業(yè)戶進(jìn)戶繳費(fèi)的事實(shí)不能證明百盛公司已按合同約定向韓某某交付商鋪，而韓某某怠于進(jìn)戶的事實(shí)，本院對(duì)證據(jù)1不予采信。百盛公司所舉示的證據(jù)2為其自行制作的明細(xì)表，在韓某某對(duì)其真實(shí)性不予認(rèn)可的情況下，本院對(duì)其真實(shí)性不予確認(rèn)。韓某某對(duì)證據(jù)3的真實(shí)性無異議，本院對(duì)其真實(shí)性予以確認(rèn)。
本院經(jīng)審理確認(rèn)原審法院判決認(rèn)定的事實(shí)。
本院認(rèn)為，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?關(guān)于“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！敝?guī)定，百盛公司與韓某某簽訂的《認(rèn)購書》已具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，該合同依法成立。且該《認(rèn)購書》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效。雙方當(dāng)事人應(yīng)按合同約定全面履行自己的義務(wù)。故百盛公司關(guān)于《認(rèn)購書》為非正式合同，不能依據(jù)《認(rèn)購書》中關(guān)于合同工期的約定計(jì)算違約期限的上訴理由不能成立，本院不予支持。
關(guān)于百盛公司逾期交付行為是否構(gòu)成違約的問題。韓某某與百盛公司簽訂《認(rèn)購書》后，已按合同約定履行了交付購房款的義務(wù)，百盛公司理應(yīng)信守合同約定，按期向韓某某交付涉案商鋪，百盛公司逾期交付涉案商鋪，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)依合同約定承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任?！墩J(rèn)購書》中雖約定“如遇特殊情況工期順延”，但對(duì)何種情形屬于特殊情況未作約定，不能據(jù)此認(rèn)定因施工單位原因?qū)е鹿て谘诱`屬于《認(rèn)購書》中約定的特殊情況。故百盛公司關(guān)于逾期交付系特殊情況工期可以順延，百盛公司并未違約的上訴理由不能成立，本院不予支持。
關(guān)于違約金的計(jì)算期限問題。依據(jù)雙方簽訂的《認(rèn)購書》約定，百盛公司應(yīng)于2009年5月30日前將建筑面積為41.0256平方米的商鋪交付韓某某使用。因百盛公司在建設(shè)過程中，將合同約定的建筑面積41.0256平方米商鋪建成了88.39平方米，其要求韓某某對(duì)超出部分按合同約定價(jià)款購買，韓某某不認(rèn)可，雙方對(duì)此未能達(dá)成一致意見，故百盛公司仍應(yīng)按合同約定的時(shí)間向韓某某交付商鋪。百盛公司關(guān)于在2011年10月即通知韓某某進(jìn)戶，而韓某某拒絕接受，違約期限應(yīng)計(jì)算至2011年10月31日的上訴理由不能成立，本院不予支持。
關(guān)于合同約定的違約金是否過高，應(yīng)否予以調(diào)整的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?規(guī)定:“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條 ?第二款 ?規(guī)定的‘過分高于造成的損失’?！备鶕?jù)前述規(guī)定，違約金具有補(bǔ)償性和懲罰性雙重性質(zhì)，但從約定的違約金超過造成損失的百分之三十一般可以認(rèn)定為過高來看，違約金的性質(zhì)仍以補(bǔ)償為主，以填補(bǔ)守約方的損失為主要功能，而不以嚴(yán)懲違約方為目的。因此，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法予以調(diào)整。認(rèn)定本案所涉合同約定的違約金是否過高，應(yīng)以百盛公司逾期交付的違約行為給韓某某造成的實(shí)際損失為基礎(chǔ)。對(duì)于“實(shí)際損失”的理解，應(yīng)當(dāng)全面、客觀。因逾期交付所遭受的損失受購買商鋪的用途、房價(jià)的跌漲、商鋪所處位置所帶來的生產(chǎn)經(jīng)營的便利程度等諸多因素的影響，故確定逾期交付的實(shí)際損失應(yīng)綜合多種因素予以認(rèn)定。百盛公司認(rèn)為合同約定的違約金過高，請(qǐng)求予以降低，應(yīng)當(dāng)由百盛公司就雙方約定的違約金過分高于給韓某某造成的實(shí)際損失承擔(dān)舉證責(zé)任，韓某某亦可對(duì)自己的損失情況舉示證據(jù)。百盛公司為支持其該主張，在原審中曾舉示涉案商鋪周邊四戶商鋪的租賃合同及收據(jù)，并在本院審理中舉示了韓某某與案外人簽訂的《海倫一百商鋪?zhàn)赓U合同》，意在證明韓某某的實(shí)際損失應(yīng)為租金損失。但周邊四戶商鋪的平均租賃價(jià)格，僅能作為認(rèn)定涉案商鋪?zhàn)赓U價(jià)值的參考，作為認(rèn)定韓某某的實(shí)際損失的依據(jù)尚不充分?！逗愐话偕啼?zhàn)赓U合同》雖系韓某某與案外人所簽，但因該合同簽訂于2011年5月，距《認(rèn)購書》中約定的交付期限已過近兩年之久，即使以該租賃價(jià)格作為認(rèn)定韓某某實(shí)際損失的依據(jù)，也僅能認(rèn)定簽訂該租賃合同后給韓某某造成的損失為租金損失，對(duì)于租賃合同簽訂以前的損失仍無法確定。因此，以該租賃價(jià)格作為認(rèn)定韓某某全部實(shí)際損失的依據(jù)亦不充分。故百盛公司關(guān)于以涉案商鋪周邊四戶商鋪的租賃價(jià)格以及韓某某與案外人所簽商鋪?zhàn)赓U合同約定的租金作為韓某某實(shí)際損失的上訴理由不能成立，本院不予支持。韓某某雖稱其購買商鋪目的是為商業(yè)經(jīng)營，認(rèn)為其實(shí)際損失應(yīng)為商業(yè)經(jīng)營損失，但其未能就商業(yè)經(jīng)營的實(shí)際損失舉示證據(jù)加以證明。故本院對(duì)其抗辯理由亦不予支持?？紤]到逾期交付商鋪所造成的實(shí)際損失難以形成一個(gè)客觀統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)結(jié)合本案的事實(shí)、雙方當(dāng)事人對(duì)合同的履行情況以及過錯(cuò)程度綜合認(rèn)定違約金的標(biāo)準(zhǔn)。本案中如按合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，百盛公司將支付的違約金高達(dá)1，117，774.32元，超過韓某某所支付的購房款一倍之多，明顯過高。這將導(dǎo)致本案中的違約金彌補(bǔ)損失的功能弱化，而懲罰違約的色彩濃厚，明顯與合同法設(shè)立違約金制度的目的和功能不符，導(dǎo)致雙方權(quán)益失衡，有違民法公平原則。鑒于百盛公司逾期交付涉案商鋪構(gòu)成明顯違約，依照前述違約金標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的考量因素，結(jié)合涉案商鋪的合同價(jià)款、韓某某與案外人所簽訂租賃合同的租賃價(jià)格以及雙方當(dāng)事人的訴辯主張及理由，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，本院調(diào)整百盛公司應(yīng)承擔(dān)的違約金為688，000.00元。
綜上，原審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，本院僅對(duì)違約金數(shù)額予以適當(dāng)調(diào)整。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
維持綏化市中級(jí)人民法院（2013）綏民一民初字第22號(hào)民事判決第一項(xiàng)；
二、變更綏化市中級(jí)人民法院（2013）綏民一民初字第22號(hào)民事判決第二項(xiàng)為:黑龍江百盛房地產(chǎn)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付韓某某違約金688，000.00元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十五條 ?之規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
二審案件受理費(fèi)35，488.30元，由黑龍江百盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)24，571.59元，韓某某負(fù)擔(dān)10，916.71元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?關(guān)于“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！敝?guī)定，百盛公司與韓某某簽訂的《認(rèn)購書》已具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，該合同依法成立。且該《認(rèn)購書》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效。雙方當(dāng)事人應(yīng)按合同約定全面履行自己的義務(wù)。故百盛公司關(guān)于《認(rèn)購書》為非正式合同，不能依據(jù)《認(rèn)購書》中關(guān)于合同工期的約定計(jì)算違約期限的上訴理由不能成立，本院不予支持。
關(guān)于百盛公司逾期交付行為是否構(gòu)成違約的問題。韓某某與百盛公司簽訂《認(rèn)購書》后，已按合同約定履行了交付購房款的義務(wù)，百盛公司理應(yīng)信守合同約定，按期向韓某某交付涉案商鋪，百盛公司逾期交付涉案商鋪，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)依合同約定承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任?！墩J(rèn)購書》中雖約定“如遇特殊情況工期順延”，但對(duì)何種情形屬于特殊情況未作約定，不能據(jù)此認(rèn)定因施工單位原因?qū)е鹿て谘诱`屬于《認(rèn)購書》中約定的特殊情況。故百盛公司關(guān)于逾期交付系特殊情況工期可以順延，百盛公司并未違約的上訴理由不能成立，本院不予支持。
關(guān)于違約金的計(jì)算期限問題。依據(jù)雙方簽訂的《認(rèn)購書》約定，百盛公司應(yīng)于2009年5月30日前將建筑面積為41.0256平方米的商鋪交付韓某某使用。因百盛公司在建設(shè)過程中，將合同約定的建筑面積41.0256平方米商鋪建成了88.39平方米，其要求韓某某對(duì)超出部分按合同約定價(jià)款購買，韓某某不認(rèn)可，雙方對(duì)此未能達(dá)成一致意見，故百盛公司仍應(yīng)按合同約定的時(shí)間向韓某某交付商鋪。百盛公司關(guān)于在2011年10月即通知韓某某進(jìn)戶，而韓某某拒絕接受，違約期限應(yīng)計(jì)算至2011年10月31日的上訴理由不能成立，本院不予支持。
關(guān)于合同約定的違約金是否過高，應(yīng)否予以調(diào)整的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?規(guī)定:“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條 ?第二款 ?規(guī)定的‘過分高于造成的損失’?！备鶕?jù)前述規(guī)定，違約金具有補(bǔ)償性和懲罰性雙重性質(zhì)，但從約定的違約金超過造成損失的百分之三十一般可以認(rèn)定為過高來看，違約金的性質(zhì)仍以補(bǔ)償為主，以填補(bǔ)守約方的損失為主要功能，而不以嚴(yán)懲違約方為目的。因此，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法予以調(diào)整。認(rèn)定本案所涉合同約定的違約金是否過高，應(yīng)以百盛公司逾期交付的違約行為給韓某某造成的實(shí)際損失為基礎(chǔ)。對(duì)于“實(shí)際損失”的理解，應(yīng)當(dāng)全面、客觀。因逾期交付所遭受的損失受購買商鋪的用途、房價(jià)的跌漲、商鋪所處位置所帶來的生產(chǎn)經(jīng)營的便利程度等諸多因素的影響，故確定逾期交付的實(shí)際損失應(yīng)綜合多種因素予以認(rèn)定。百盛公司認(rèn)為合同約定的違約金過高，請(qǐng)求予以降低，應(yīng)當(dāng)由百盛公司就雙方約定的違約金過分高于給韓某某造成的實(shí)際損失承擔(dān)舉證責(zé)任，韓某某亦可對(duì)自己的損失情況舉示證據(jù)。百盛公司為支持其該主張，在原審中曾舉示涉案商鋪周邊四戶商鋪的租賃合同及收據(jù)，并在本院審理中舉示了韓某某與案外人簽訂的《海倫一百商鋪?zhàn)赓U合同》，意在證明韓某某的實(shí)際損失應(yīng)為租金損失。但周邊四戶商鋪的平均租賃價(jià)格，僅能作為認(rèn)定涉案商鋪?zhàn)赓U價(jià)值的參考，作為認(rèn)定韓某某的實(shí)際損失的依據(jù)尚不充分?！逗愐话偕啼?zhàn)赓U合同》雖系韓某某與案外人所簽，但因該合同簽訂于2011年5月，距《認(rèn)購書》中約定的交付期限已過近兩年之久，即使以該租賃價(jià)格作為認(rèn)定韓某某實(shí)際損失的依據(jù)，也僅能認(rèn)定簽訂該租賃合同后給韓某某造成的損失為租金損失，對(duì)于租賃合同簽訂以前的損失仍無法確定。因此，以該租賃價(jià)格作為認(rèn)定韓某某全部實(shí)際損失的依據(jù)亦不充分。故百盛公司關(guān)于以涉案商鋪周邊四戶商鋪的租賃價(jià)格以及韓某某與案外人所簽商鋪?zhàn)赓U合同約定的租金作為韓某某實(shí)際損失的上訴理由不能成立，本院不予支持。韓某某雖稱其購買商鋪目的是為商業(yè)經(jīng)營，認(rèn)為其實(shí)際損失應(yīng)為商業(yè)經(jīng)營損失，但其未能就商業(yè)經(jīng)營的實(shí)際損失舉示證據(jù)加以證明。故本院對(duì)其抗辯理由亦不予支持?？紤]到逾期交付商鋪所造成的實(shí)際損失難以形成一個(gè)客觀統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)結(jié)合本案的事實(shí)、雙方當(dāng)事人對(duì)合同的履行情況以及過錯(cuò)程度綜合認(rèn)定違約金的標(biāo)準(zhǔn)。本案中如按合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，百盛公司將支付的違約金高達(dá)1，117，774.32元，超過韓某某所支付的購房款一倍之多，明顯過高。這將導(dǎo)致本案中的違約金彌補(bǔ)損失的功能弱化，而懲罰違約的色彩濃厚，明顯與合同法設(shè)立違約金制度的目的和功能不符，導(dǎo)致雙方權(quán)益失衡，有違民法公平原則。鑒于百盛公司逾期交付涉案商鋪構(gòu)成明顯違約，依照前述違約金標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的考量因素，結(jié)合涉案商鋪的合同價(jià)款、韓某某與案外人所簽訂租賃合同的租賃價(jià)格以及雙方當(dāng)事人的訴辯主張及理由，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，本院調(diào)整百盛公司應(yīng)承擔(dān)的違約金為688，000.00元。
綜上，原審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，本院僅對(duì)違約金數(shù)額予以適當(dāng)調(diào)整。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

維持綏化市中級(jí)人民法院（2013）綏民一民初字第22號(hào)民事判決第一項(xiàng)；
二、變更綏化市中級(jí)人民法院（2013）綏民一民初字第22號(hào)民事判決第二項(xiàng)為:黑龍江百盛房地產(chǎn)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付韓某某違約金688，000.00元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十五條 ?之規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
二審案件受理費(fèi)35，488.30元，由黑龍江百盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)24，571.59元，韓某某負(fù)擔(dān)10，916.71元。

審判長：李維東
審判員：張靜姝
審判員：牛國梁

書記員：苑曉姍