原告黑龍江森海建筑工程有限公司。住所地哈爾濱市利民開發(fā)區(qū)南京路宏信廣場11號樓9門。
法定代表人李春海，男，職務總經(jīng)理。
委托代理人張麗娟，黑龍江龍水律師事務所律師。
被告黑龍江省迅成房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司。住所地哈爾濱市呼蘭區(qū)。
法定代表人歐陽心海，男，職務董事長。
委托代理人劉賀承，男，該公司員工，現(xiàn)住哈爾濱市呼蘭區(qū)。
第三人陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體，現(xiàn)住肇東市。
委托代理人劉顯峰，黑龍江清泉律師事務所律師。

原告黑龍江森海建筑工程有限公司（以下簡稱森海公司）訴被告黑龍江省迅成房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司（以下簡稱迅成公司）、第三人陳某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年4月14日受理后，依法組成合議庭，于2016年5月19日公開開庭進行了審理，原告森海公司代理人張麗娟、被告迅成公司委托代理人劉賀承、第三人陳某某委托代理人劉顯鋒到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
經(jīng)審理查明：2013年6月8日，原告森海公司與被告迅成公司簽訂了《南通心城東小區(qū)8、9、10、11號樓施工協(xié)議》及補充協(xié)議，合同約定原告承建迅成公司在哈爾濱市呼蘭區(qū)建設南路南側南通心城東小區(qū)8、9、10、11號樓工程，建筑面積為：53946.54平方米，工程總價款為：90,536,505.60元，簽訂合同時，雙方約定迅成公司以房源抵付原告工程款，并附有抵工程款的房源明細表，明細表中的房源包含森海公司在本案主張的南通心城東小區(qū)12套樓房合同簽訂后，原告按合同約定組織施工。工程結束后，原、被告進行了結算，迅成公司同意用本案訴爭的12套房屋抵頂工程款給原告?，F(xiàn)南通心城東小區(qū)10號樓沒有竣工驗收。
2014年6月11日，被告迅成公司經(jīng)第三人陳某某向長海公司借款一千萬元，約定借款月利率5%，按月結息。迅成公司用南通心城東小區(qū)10號樓46套房屋提供擔保，與陳某某簽訂商品房買賣合同，并進行網(wǎng)上聯(lián)機備案，該46套房屋包含本案訴爭的南通心城東小區(qū)10號樓12套房屋。
又查明，2015年7月21日，長海公司在肇東市人民法院以民間借貸案由起訴迅成公司，陳某某以業(yè)務經(jīng)理身份作為長海公司委托代理人參加訴訟，長海公司申請訴前財產(chǎn)保全，將南通心城東小區(qū)10號樓46套房屋予以查封。肇東市人民法院做出黑龍江省肇東市人民法院（2015）肇民保字第77號民事裁定書。呼蘭區(qū)人民法院其它案件對本案訴爭的12套房屋先于肇東市人民法院予以查封。2015年9月21日，肇東市人民法院做出（2015）肇商初字第316號民事判決書，判決迅成公司償還長海公司借款一仟萬元。迅成公司不服上訴于綏化市中級人民法院，案件改判為迅成公司償還長海公司借款6,783,975.31元?，F(xiàn)迅成公司與長海公司民間借貸糾紛案件已進入執(zhí)行階段，肇東市人民法院對查封的南通心城東小區(qū)20套房屋進行評估拍賣。包含本案訴爭的5套房屋。
2016年3月12日、5月17日，森海公司就本案爭議的12套樓房向迅成公司交付相關的進戶費用，辦理了進戶手續(xù)并已實際占有?，F(xiàn)森海公司起訴，請求法院判令迅成公司與陳某某用于抵押貸款的聯(lián)機備案合同無效；判令迅成公司抵工程款給森海公司的12套樓房享有優(yōu)先受償權，樓房產(chǎn)權歸原告所有。

本院認為：本案訴爭的南通心城東小區(qū)10號樓12套房屋中5套房屋已被我院訴訟查封，又被肇東市人民法院作為執(zhí)行標的，森海公司可根據(jù)民事訴訟法第二百二十七條的規(guī)定向有關法院提出書面異議，依據(jù)相關法律規(guī)定，本院對已被作為執(zhí)行標的的5套房屋權屬不予審理，對其余7套房屋的權屬予以審理?！吨腥A人民共和國物權法》第十五條規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同的效力?！鄙９局鲝埖谌岁惸衬撑c迅成公司簽訂的商品房買賣合同無效，本院不予支持；迅成公司與森海公司合同約定用在建樓房頂?shù)止こ炭畹男袨椴贿`反法律強制性規(guī)定，《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償?shù)呐鷱汀返谝粭l規(guī)定：人民法院在受理房地產(chǎn)糾紛案件和執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。迅成公司與陳某某之間的行為，符合《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的情形，雙方之間真實的法律關系是民間借貸而非真實的房屋買賣，雙方簽訂房屋買賣合同的目的并非是履行合同，而是為民間借貸合同提供擔保，雙方之間形成的是讓與擔保，依據(jù)不動產(chǎn)抵押的相關規(guī)定，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立，未辦理抵押登記，不具有對抗他人的效力，森海公司作為哈爾濱市呼蘭區(qū)南通心城小區(qū)的承包人，其折抵工程款的樓房依據(jù)上述相關法律法規(guī)規(guī)定優(yōu)先于陳某某所在長海公司的抵押權、債權，故迅成公司與陳某某簽訂的商品房買賣合同雖在房產(chǎn)部門進行網(wǎng)簽，但不能對抗本案的原告森海公司；且森海公司就該7套房屋已向迅成公司交付了相關的進戶費用，已實際占有。故森海公司依法擁有本案爭議的7套樓房的產(chǎn)權。因南通心城東小區(qū)10號樓沒有竣工驗收，陳某某主張森海公司行使優(yōu)先權超過法定期限六個月不能成立。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百八十六條，《中華人民共和國物權法》第十五條、第一百八十七條，《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條，《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償?shù)呐鷱汀返谝粭l，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條之規(guī)定，判決如下：

一、被告黑龍江省迅成房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司開發(fā)的哈爾濱市呼蘭區(qū)南通心城東小區(qū)7套樓房產(chǎn)權歸原告黑龍江森海建筑工程有限公司所有。
二、駁回原告黑龍江森海建筑工程有限公司其他的訴訟請求。
案件受理費100.00元，由被告黑龍江省迅成房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于哈爾濱市中級人民法院。

審　判　長　　由春榮 審　判　員　　于　冉 人民陪審員　　陳昊罡

書記員：生躍