原告（反訴被告）：黑龍江宏大物業(yè)管理有限公司，住所地哈爾濱市松北區(qū)。
法定代表人：劉曉軍，職務(wù)經(jīng)理。
委托訴訟代理人：范曉琳，黑龍江量子律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：張閩，黑龍江量子律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）：侯某，男，xxxx年xx月xx日出生，百威英博（中國）銷售有限公司黑龍江分公司銷售員，住哈爾濱市松北區(qū)。

原告（反訴被告）黑龍江宏大物業(yè)管理有限公司（以下簡稱宏大物業(yè)公司）與被告（反訴原告）侯某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2018年7月16日受理后，適用簡易程序，于2018年8月27日公開開庭進行了并案審理，原告宏大物業(yè)公司的委托訴訟代理人范曉琳，被告侯某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
宏大物業(yè)公司向本院提出訴訟請求：1、要求侯某支付2014年度、2016年度、2017年度的物業(yè)費及電梯費共計10,809元;2.訴訟費由侯某承擔(dān)。事實和理由：2012年1月7日，侯某與宏大物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，并辦理哈爾濱市松北區(qū)房屋進戶手續(xù)，雙方明確約定了服務(wù)標準、收費依據(jù)、計算方式及起始時間和違約責(zé)任。侯某身為業(yè)主，已經(jīng)實際進戶入住，享受了宏大物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)，卻沒有按時向宏大物業(yè)公司交納物業(yè)服務(wù)費用。期間經(jīng)宏大物業(yè)公司多次催要，侯某均以種種理由予以搪塞，不予交納。關(guān)于侯某所述窗戶漏水問題，依據(jù)雙方的物業(yè)管理服務(wù)合同約定，業(yè)主居住房屋的窗戶漏水及墻體損害并不是物業(yè)管理服務(wù)范圍，因此業(yè)主以此理由拒交物業(yè)費沒有任何法律依據(jù)；關(guān)于未向侯某發(fā)放門禁卡，依據(jù)雙方的物業(yè)管理服務(wù)合同約定，因業(yè)主欠交物業(yè)費，違反了物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，因此物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定未向其交付門禁卡，實屬有據(jù)可依；關(guān)于安全隱患，首先對于被告主張的住宅變成商服及商服樓可以隨意進出，此事項是底商房屋所有權(quán)人及住宅房屋所有權(quán)人之行為，與物業(yè)公司無關(guān)，物業(yè)公司并沒有權(quán)利及義務(wù)禁止商服房屋所有權(quán)人及住宅房屋所有權(quán)人改變其房屋用途或者要求其房屋是否封閉，因此此事項與本案無關(guān)；關(guān)于封閉小區(qū)事宜、車輛小區(qū)隨意進出，根據(jù)雙方簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同中物業(yè)的管理范圍及義務(wù)并沒有約定物業(yè)公司負有絕對禁止非本小區(qū)人員禁止進入小區(qū)的義務(wù)，本小區(qū)本身也屬于公共場所，物業(yè)公司僅負責(zé)對小區(qū)內(nèi)公共部分維修養(yǎng)護，維持小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境，協(xié)助公安機關(guān)維護小區(qū)義務(wù)等職責(zé)，因此該事項超出合同約定義務(wù)，并不能作為被告拒絕繳納物業(yè)費的理由；關(guān)于垃圾車輛隨意停放的問題，物業(yè)公司負有的衛(wèi)生環(huán)境義務(wù)為全天保潔，及時回收垃圾做到日出日清，但是此項工作是一個循環(huán)的過程，垃圾清運進行的同時依然有業(yè)主在隨時隨地扔出新的垃圾，業(yè)主所見垃圾問題僅是物業(yè)服務(wù)中不可避免的現(xiàn)象，業(yè)主被告不能單憑此現(xiàn)象就否定物業(yè)公司所做的服務(wù)，同理對于小區(qū)內(nèi)車輛停放、部分業(yè)主雜物堆放物業(yè)履行隨見隨清的義務(wù)，在物業(yè)清理之后仍然會出現(xiàn)業(yè)主車輛隨意停放，垃圾隨意堆積的現(xiàn)象，因此物業(yè)公司依據(jù)雙方簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同履行物業(yè)職責(zé)，侯某僅憑這種循環(huán)工作中出現(xiàn)的個別現(xiàn)象為依據(jù)，就否認物業(yè)提供了物業(yè)服務(wù)，宏大物業(yè)公司不予認可。
侯某辯稱，不同意宏大物業(yè)公司的訴訟請求。宏大物業(yè)公司未履行雙方合同中約定的義務(wù)，理由如下：一、侯某房屋的窗戶自2014年至今存在漏水情況，漏水導(dǎo)致墻體損壞，物業(yè)公司未對窗戶進行維修，故侯某未繳納2014年度的物業(yè)費；二、2016年度及2017年度物業(yè)費未繳納的原因為小區(qū)門禁卡更換未通知侯某，導(dǎo)致侯某不能正?；丶?；三、小區(qū)管理混亂，存在防火安全隱患，且原本封閉的小區(qū)可以隨便出入，多處一樓住宅更改為商服，小區(qū)攝像頭存在很多死角，垃圾隨意堆放、車輛隨意停放，宏大物業(yè)公司與侯某簽訂的物業(yè)合同中很多應(yīng)當(dāng)由宏大物業(yè)公司履行的義務(wù)均未履行，宏大物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)方面存在重大瑕疵。
侯某向本院提出反訴請求：1.判令宏大物業(yè)公司向侯某發(fā)放小區(qū)大門、單元門及電梯的門禁卡；2.判令宏大物業(yè)公司免除2018年至今全部物業(yè)管理費及電梯費2101.75元；3.判令宏達物業(yè)公司償付更換及維修侯某房屋窗戶的費用1000元；4.判令宏大物業(yè)公司在2018年12月31日前整改小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、恢復(fù)小區(qū)封閉管理、消除安全隱患。事實和理由：宏大物業(yè)公司未履行雙方合同中約定的義務(wù)，理由如下：一、侯某房屋的窗戶自2014年至今存在漏水情況，漏水導(dǎo)致墻體損壞，物業(yè)公司未對窗戶進行維修，故侯某未繳納2014年度的物業(yè)費；宏大物業(yè)公司更換小區(qū)門禁卡未通知侯某，未向侯某發(fā)放門禁卡，導(dǎo)致侯某不能正?；丶遥欢?、小區(qū)管理混亂，存在防火安全隱患，小區(qū)多家商服堆積大量易燃物品，防火通道和消防栓上堆有大量雜物，且原本封閉的小區(qū)可以隨便出入，多處一樓住宅更改為商服，小區(qū)攝像頭存在很多死角，垃圾隨意堆放、車輛隨意停放，車輛超速問題。宏大物業(yè)公司與侯某簽訂的物業(yè)合同中很多應(yīng)當(dāng)由宏大物業(yè)公司履行的義務(wù)均未履行，宏大物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)方面存在重大瑕疵。
宏大物業(yè)公司辯稱，不同意侯某的反訴請求。堅持侯某先交納物業(yè)費再發(fā)放門禁卡。雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同合法有效，宏大物業(yè)公司一直按合同約定履行義務(wù)，侯某也依據(jù)合同享受了宏大物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)，本案中侯某所述事實理由及證據(jù)均不存在任何減免物業(yè)費的情形，因此請求法院駁回侯某全部反訴請求。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的宏大物業(yè)公司提交的本訴證據(jù)1.《商品房買賣合同》一份、證據(jù)2.《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《進戶通知單》各一份、證據(jù)3.哈爾濱市物價監(jiān)督管理局文件（哈價經(jīng)發(fā)【2011】197號）一份、證據(jù)4.《物業(yè)催繳函》二張，反訴證據(jù)1《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《進戶通知單》、《物業(yè)催繳函》二張、欠費明細一張，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：對侯某提交的證據(jù)1.（2018年7月19日拍攝）窗戶照片21張，該證據(jù)與本案不具有關(guān)聯(lián)性，本院不予采信；證據(jù)2.（2018年7月19日拍攝）小區(qū)環(huán)境問題、微信聊天截圖照片13張、視頻16個，該證據(jù)不能反映小區(qū)持續(xù)性的服務(wù)，不能證明待證問題，本院不予采信；證據(jù)3.（2018年8月2日截?。┪⑿沤貓D17張，該證據(jù)無法證明小區(qū)中絕大多數(shù)業(yè)主對小區(qū)服務(wù)不滿意，本院不予采信。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：侯某系哈爾濱市松北區(qū)業(yè)主，2012年1月7日，侯某與宏大物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》與《供熱協(xié)議》，約定侯某每年按年交納物業(yè)費，根據(jù)哈爾濱市物價監(jiān)督管理局的批復(fù)，物業(yè)費執(zhí)行高層1.6元每月每平方米，按房屋建筑面積的收取標準；電梯費執(zhí)行不超過30層的住宅按照基礎(chǔ)費用30元，每增減一層按3元每月每戶的收取標準；包燒費執(zhí)行每平方米使用面積40.35元的收取標準，侯某于當(dāng)日驗收房屋、辦理房屋進戶手續(xù)。侯某未向宏大物業(yè)公司交納2014、2016、2017三年度的物業(yè)費、電梯費，總欠款金額合計10,809元。宏大物業(yè)公司因侯某未交納物業(yè)費，未向其發(fā)放門禁卡。宏大物業(yè)公司曾于2015年4月10日、2017年12月31日向侯某發(fā)出物業(yè)費催繳函。

本院認為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。本案中，宏大物業(yè)公司與侯某簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《供熱協(xié)議》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，對雙方均具有約束力。宏大物業(yè)公司依約為侯某提供了物業(yè)管理服務(wù)，侯某也應(yīng)根據(jù)雙方合同約定按時交納物業(yè)服務(wù)費。對于侯某稱其窗戶漏水導(dǎo)致墻體受損，宏大物業(yè)公司未盡到相應(yīng)的維修義務(wù)而拒絕繳納2014年度物業(yè)費的辯解意見，因窗戶并非樓房共用部位，根據(jù)宏大物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)的范圍來看，該部位不屬于宏達物業(yè)公司負責(zé)提供維修服務(wù)的范圍，故本院對于侯某的主張不予支持，并對侯某要求宏大物業(yè)公司給付其窗戶維修費1000元的反訴請求不予支持；關(guān)于門禁卡的發(fā)放問題，業(yè)主在小區(qū)購有住房，就享有正常居住權(quán)和自由通行權(quán)，物業(yè)公司不應(yīng)以不給業(yè)主發(fā)放門禁卡的方式作為其催繳物業(yè)費的方法，不予發(fā)放門禁卡雖不構(gòu)成物業(yè)服務(wù)的重大瑕疵，但對侯某正常使用房屋產(chǎn)生一定影響，故對侯某要求宏大物業(yè)公司發(fā)放門禁卡的反訴請求，本院予以支持；并對宏大物業(yè)公司未發(fā)放門禁卡期間的物業(yè)費用予以酌減，侯某2016年度、2017年度物業(yè)費用的90%，即6485.4元（3603元×2年×90%），對宏大物業(yè)公司要求侯某支付2016年度、2017年度物業(yè)費的訴訟請求，本院予以部分支持；對于侯某要求免除2018年1月至8月全部物業(yè)費的反訴請求，本院予以部分支持，即免除2018年1月至8月物業(yè)費的10%，計240.2元（3603元÷12月×8月×10%）；物業(yè)服務(wù)是一種帶有社會公共服務(wù)和個體服務(wù)特征的群體服務(wù)，是一種全天候、不間斷、全方位、多層次的動態(tài)過程性服務(wù)，由此特征使得物業(yè)服務(wù)難免會出現(xiàn)一些暫時性問題，對于侯某提出的物業(yè)管理混亂、小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境差等抗辯，屬于物業(yè)服務(wù)中的一般瑕疵，不構(gòu)成對物業(yè)服務(wù)合同的根本違約，未達到減少或免交物業(yè)費的程度，且由于商服問題不屬于物業(yè)服務(wù)合同糾紛審理范圍，故對侯某的此項抗辯及要求宏大物業(yè)公司在2018年12月31日前整改小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、恢復(fù)小區(qū)封閉管理、消除安全隱患的反訴請求，本院不予支持。小區(qū)業(yè)主拒絕交納物業(yè)費的行為，不僅會造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)運營經(jīng)費不足，無法維持正常的物業(yè)服務(wù)水平，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，損害其他正常交費業(yè)主的利益，還會加深業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾，嚴重影響雙方在小區(qū)內(nèi)和諧共處。物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，積極與業(yè)主溝通，改善物業(yè)服務(wù)水平和不足，共同營造和諧的小區(qū)生活氛圍。望雙方以小區(qū)的和諧為重，秉承寬容理解之念，各司其職、各盡其責(zé)，以實現(xiàn)小區(qū)服務(wù)管理良性、穩(wěn)定的和諧之道。
綜上所述，《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決如下：

一、侯某于本判決生效之日起十日內(nèi)給付黑龍江宏大物業(yè)管理有限公司2014年度物業(yè)費及電梯費3603元、2016年度至2017年度物業(yè)費及電梯費6485.4元，共計10,088.4元；
二、黑龍江宏大物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)為侯某發(fā)放哈爾濱市松北區(qū)松浦觀江國際A區(qū)59棟1單元18層1室所在小區(qū)的大門、單元門及電梯的門禁卡；
三、黑龍江宏大物業(yè)管理有限公司為侯某免除2018年1月至8月期間的物業(yè)費240.2元；
四、駁回黑龍江宏大物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求；
五、駁回侯某的其他反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費70元，減半收取計35元（黑龍江宏大物業(yè)管理有限公司已預(yù)付），由侯某負擔(dān)33元，由黑龍江宏大物業(yè)管理有限公司負擔(dān)2元，侯某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向給付黑龍江宏大物業(yè)管理有限公司其應(yīng)負擔(dān)的案件受理費。反訴案件受理費26元，減半收取計13元（侯某已預(yù)付）由黑龍江宏大物業(yè)管理有限公司負擔(dān)1元，由侯某負擔(dān)12元，黑龍江宏大物業(yè)管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付侯某其應(yīng)負擔(dān)的案件受理費。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級人民法院。

審判員 李曉萃

書記員： 張云平