黑龍江天行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
侯明月（黑龍江良治律師事務所）
姜某某
單既才（黑龍江寶勤律師事務所）
韓某某
金中生（黑龍江訥河通江街道法律服務所）

原告黑龍江天行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省嫩江縣錦繡家園9號樓000101室。
法定代表人李志全，職務總經(jīng)理。
委托代理人侯明月，黑龍江良治律師事務所律師。
被告姜某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住山東省青島市黃島區(qū)。
委托代理人單既才，黑龍江寶勤律師事務所律師。
被告韓某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住黑龍江省牡丹江市西安區(qū)。
委托代理人金中生，男，xxxx年xx月xx日出生，訥河市通江街道法律服務所法律工作者，住黑龍江省訥河市。
原告黑龍江天行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱天行公司）與被告姜某某、韓某某確認合同效力糾紛一案，本院于2016年2月2日立案受理后，依法組成合議庭，于2016年5月20日公開開庭進行了審理。
原告黑龍江天行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人李志全、委托代理人侯明月，被告姜某某的委托代理人單既才，被告韓某某的委托代理人金中生到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結。
原告訴稱，被告姜某某系原告公司開發(fā)的嫩江縣華歐小區(qū)工程項目負責人，職務范圍為對在建項目進行管理，管理期限至2015年7月16日為止，其無權代表原告對華歐小區(qū)房屋對外銷售。
在未取得原告授權的情況下，二被告惡意串通，就位于華歐小區(qū)內的房屋在2015年11月2日簽訂房屋買賣合同，同時被告姜某某利用其在履行職務過程中知悉的房產(chǎn)局網(wǎng)簽合同系統(tǒng)中的密碼，將上述買賣合同進行了網(wǎng)簽備案，給社會公眾造成了原告出售上述房屋的錯誤認知。
被告姜某某無權代表原告對外銷售房屋，其與被告韓某某簽訂房屋買賣合同的行為構成無權處分，原告對被告姜某某的行為不予追認，且被告韓某某明知房屋所有權人為原告的情況下仍然與被告姜某某簽訂了房屋買賣合同的行為系惡意串通，損害原告利益的行為，故原告訴訟請求中所列編號的合同都為無效的合同。
現(xiàn)原告起訴，請求法院判令二被告之間簽訂的房屋買賣合同無效。
被告姜某某辯稱，一、姜某某與原告公司之間是掛靠經(jīng)營關系。
華歐小區(qū)的開發(fā)建設均是被告姜某某以天行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司華歐小區(qū)項目部的名義進行的，沒有使用原告公司的印章。
該工程從發(fā)改委立項、辦理開發(fā)所需的土地、規(guī)劃等許可、交納各種稅費，到訂立施工合同、施工建設、對工程的投資，最后到商品房預售等，均是姜某某自己進行的投資和管理。
原告公司既沒有向該項目進行投資，也沒有實施任何的管理行為。
雙方之間真實的關系是掛靠經(jīng)營關系，并不是委托代理關系，所謂的授權委托書，是掛靠經(jīng)營的一種方式，是掛靠人姜某某去辦理相關事宜所用。
按照掛靠關系來說，原告應當根據(jù)姜某某的需要，隨時為其出具授權委托書，直至該小區(qū)商品房銷售完畢。
二、姜某某對該小區(qū)的商品房有銷售的權利，有權處分所開發(fā)的房屋。
雖然掛靠經(jīng)營行為系法律、行政法規(guī)和行政規(guī)章所禁止的行為，但這種規(guī)定是管理性強制性規(guī)定，而不是效力性強制性規(guī)定。
即使認定該掛靠關系無效，原告與姜某某之間仍舊存在事實行為，基于姜某某進行了全部的出資建設，必將要承擔出資風險，也就當然的享有該工程的全部利益，那么所建成的商品房均應屬于姜某某實際所有。
而原告由于不承擔任何的經(jīng)營風險，實際上也不應享有該商品房的任何權利。
由此，姜某某出售房屋是有權處分行為，其行為當然有效。
三、二被告之間的商品房買賣合同合法有效。
姜某某在對該小區(qū)房屋進行施工建設過程中，拖欠借款，用自己開發(fā)的商品房協(xié)議抵償借款不是法律禁止的行為，由此，被告之間所簽訂的商品房買賣合同合法有效，不存在原告所稱的惡意串通行為。
原告沒有向該工程投入一分錢，利益當然未受到任何損害。
因此，二被告的商品房買賣合同合法有效。
姜某某向他人借款，所借款項已經(jīng)投入華歐小區(qū)建設，已物化到華歐小區(qū)建筑中，這些行為均發(fā)生在原告所謂的給姜某某授權期限內，姜某某所簽訂的借款合同均是以華歐小區(qū)項目部名義進行的，這些行為即便原告不承認銷售商品房行為，原告必將承擔欠款償還責任。
而借款給華歐小區(qū)項目部為華歐小區(qū)施工的人當然有權申請對該部分房屋進行查封并且對此優(yōu)先受償。
姜某某與其他被告簽訂的合同屬實。
綜上，原告訴請無事實和法律依據(jù)，請法院駁回原告的訴請。
被告韓某某辯稱，一、該小區(qū)從立項、開發(fā)建設、直至商品房預售，均是姜某某親自實施的，網(wǎng)簽備案系統(tǒng)也只有姜某某掌握賬戶和細節(jié)，因此，姜某某所實施的商品房買賣行為直接代表原告，即使不是代表行為，被告韓某某也具備理由相信姜某某有代理權。
姜某某實施的起碼也構成代理或者表見代理行為，該行為對原告也具有約束力；
姜某某從被告丈夫李殿軍處的借款已物化為小區(qū)建筑物，那么姜某某以商品房抵償借款，不違反任何法律規(guī)定。
該行為是基于雙方自愿的基礎上達成的，不存在惡意串通，更沒有損害國家、集體和第三人的利益，因此雙方簽訂的買賣合同是完全具備法律效力的。
綜上，原告公司雖取得房屋的開發(fā)資質，但在實際建設過程中，實際的開發(fā)人、具有處置權利人應為姜某某。
被告韓某某對該房屋所有權的取得為合法的、善意的，并不存在過錯，更沒有侵害原告的合法權益。
因此被告要求法院駁回原告的訴請。
原告天行公司為證實其主張的事實，向本院提交以下證據(jù):
1、商品房預售許可證復印件。
證明華歐小區(qū)所有權人為黑龍江天行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
經(jīng)質證，二被告對真實性無異議，提出證件的正、副本均在姜某某手里，完全符合掛靠經(jīng)營的客觀情況。
2、原告公司對公賬戶兌賬單，證明在華歐小區(qū)建設期間從未收到過本案被告購房款。
經(jīng)質證，二被告對真實性無法確認，提出房款是用原借款或工程款項抵的，不是現(xiàn)金交易，網(wǎng)簽系統(tǒng)的賬號和密碼是姜某某掌管的，原告公司沒有賬號和密碼，也不能簽訂商品房買賣合同，所以公司不可能收購房款。
被告姜某某為證實其主張的事實，向本院提交以下證據(jù):
1、中標通知書、建設工程施工合同、監(jiān)理合同、建設工程施工合同（給排水工程）、國有土地使用權出讓合同、華歐小區(qū)備案資料、抗震防震要求審批意見書、嫩江縣住建局處罰專用收據(jù)、授權委托書。
被告姜某某用以證明:1、姜某某與原告公司是掛靠關系；2、2015年7月16日前姜某某代表華歐小區(qū)工程項目部，在施工過程中所產(chǎn)生的債權債務均應由天行房地產(chǎn)公司承擔責任。
經(jīng)質證，原告對真實性無異議，提出項目所有權人為原告，掛靠關系并不存在，因被告姜某某系個人，無權進行商品房開發(fā)的任何工程。
委托書顯示授權范圍是負責項目開發(fā)、過程管理，正因為有該份委托書，姜某某才能代表原告進行項目施工過程中的一切管理行為。
授權委托書的日期截止到2015年7月16日，而網(wǎng)簽合同上顯示的日期均是在已過授權期后。
姜某某在2015年7月16日后不僅沒有銷售商品房授權，也沒有施工授權。
被告韓某某無異議。
2、規(guī)劃許可證、用地許可證、施工許可證正副本、預售許可證正副本。
被告姜某某用以證明原告只是名義的開發(fā)人，正是由于個人無權實施開發(fā)行為，姜某某才掛靠在原告處從事商品房開發(fā)建設，因此所有開發(fā)所需證件的原件才保留在姜某某處。
經(jīng)質證，原告對真實性無異議，提出五證原件是原告為了方便姜某某辦理施工過程中的一些手續(xù)才交給姜某某的。
該五份證據(jù)證明原告是華歐小區(qū)實際所有權人，華歐小區(qū)項目為商品房，系不動產(chǎn)，不動產(chǎn)應以物權登記簿上記載的權利人為實際權利人。
被告韓某某為證實其主張的事實，向本院提交以下證據(jù):
1、韓某某丈夫李殿軍與姜某某于2014年9月26日簽訂的借款協(xié)議1份以及借據(jù)24張（復印件）。
被告韓某某用以證明被告姜某某因建設華歐小區(qū)從其丈夫李殿軍處借款的事實和以房屋折抵欠款的事實。
經(jīng)質證，原告對證據(jù)的真實性和證明問題均有異議。
提出:一、借款關系是否存在不能僅依照借據(jù)，還應有資金往來的其它證據(jù)；二、部分借款月利率達到三分，是法律所不保護的；三、所有借據(jù)均是姜某某個人簽署，蓋項目部的章，但款項未打入公司賬戶，自然人之間借款是以資金實際到達債務人方才生效，因為原告公司從未收到過借款，所以所謂的對于天行公司的債權不成立；四、部分借據(jù)時間超過了2015年7月16日，部分借條是在工程完工后形成的，實際上不需要借款，所以借條可能系偽造。
項目部的公章在被告姜某某個人處，蓋章不為公司所控制，而且資金均未流入到公司賬戶，整個主體工程是在2014年9、10月份施工結束，2014年取暖期已經(jīng)供暖。
如果是公司產(chǎn)生的債務必須有公司的公章，項目部只是建設管理，辦理相關手續(xù)。
個人以項目部名義借款是越權，是違法行為。
所以全部借據(jù)不成立。
被告姜某某對真實性無異議。
提出這些款項均用于工程建設，原告公司對工程沒有投資，姜某某沒有想讓原告公司承擔還款責任。
本院認為,被告姜某某持有華歐小區(qū)《建設工程規(guī)劃許可證》、《商品房預售許可證》等證件的原件，以原告公司名義開發(fā)建設嫩江縣華歐小區(qū)，從拆遷安置、工程的立項、簽訂施工合同、個人出資以及施工建設的整個過程均由其個人管理。
其以天行公司項目部公章對外簽訂《商品房買賣合同》，并進入商品房預售合同登記備案系統(tǒng)將買賣合同備案，相對人有充分理由相信姜某某為有權處理。
所以，姜某某對外處分小區(qū)樓房的行為在法律上應視為表見代理關系。
其在被告丈夫李殿軍處借款，以其投資建設的華歐小區(qū)樓房抵債的行為，不符合《中華人民共和國合同法》規(guī)定的合同無效的法定情形。
故原告要求本院確認二被告之間簽訂的房屋買賣合同無效的訴訟請求，無法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上，本院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十九條 ?，第五十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回原告黑龍江天行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請求。
案件受理費100元，郵寄費146元由原告負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑河市中級人民法院。

本院認為,被告姜某某持有華歐小區(qū)《建設工程規(guī)劃許可證》、《商品房預售許可證》等證件的原件，以原告公司名義開發(fā)建設嫩江縣華歐小區(qū)，從拆遷安置、工程的立項、簽訂施工合同、個人出資以及施工建設的整個過程均由其個人管理。
其以天行公司項目部公章對外簽訂《商品房買賣合同》，并進入商品房預售合同登記備案系統(tǒng)將買賣合同備案，相對人有充分理由相信姜某某為有權處理。
所以，姜某某對外處分小區(qū)樓房的行為在法律上應視為表見代理關系。
其在被告丈夫李殿軍處借款，以其投資建設的華歐小區(qū)樓房抵債的行為，不符合《中華人民共和國合同法》規(guī)定的合同無效的法定情形。
故原告要求本院確認二被告之間簽訂的房屋買賣合同無效的訴訟請求，無法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上，本院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十九條 ?，第五十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回原告黑龍江天行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請求。
案件受理費100元，郵寄費146元由原告負擔。

審判長：陶衛(wèi)松
審判員：劉曉紅
審判員：崔玉霞

書記員：韓雪杰