黑龍江天行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
侯明月（黑龍江良治律師事務(wù)所）
姜某某
單既才（黑龍江寶勤律師事務(wù)所）
良桂芝
金中生（黑龍江訥河通江街道法律服務(wù)所）

原告黑龍江天行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省嫩江縣錦繡家園9號(hào)樓000101室。
法定代表人李志全，職務(wù)總經(jīng)理。
委托代理人侯明月，黑龍江良治律師事務(wù)所律師。
被告姜某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住山東省青島市黃島區(qū)。
委托代理人單既才，黑龍江寶勤律師事務(wù)所律師。
被告良桂芝，女，xxxx年xx月xx日出生，住黑龍江省訥河市。
委托代理人金中生，男，xxxx年xx月xx日出生，訥河市通江街道法律服務(wù)所法律工作者，住黑龍江省訥河市。
原告黑龍江天行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱天行公司）與被告姜某某、良桂芝確認(rèn)合同效力糾紛一案，本院于2016年2月2日立案受理后，依法組成合議庭，于2016年5月20日公開開庭進(jìn)行了審理。
原告黑龍江天行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人李志全、委托代理人侯明月，被告姜某某的委托代理人單既才，被告良桂芝的委托代理人金中生到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，被告姜某某系原告公司開發(fā)的嫩江縣華歐小區(qū)工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人，職務(wù)范圍為對(duì)在建項(xiàng)目進(jìn)行管理，管理期限至2015年7月16日為止，其無(wú)權(quán)代表原告對(duì)華歐小區(qū)房屋對(duì)外銷售。
在未取得原告授權(quán)的情況下，二被告惡意串通,就位于華歐小區(qū)內(nèi)的房屋在2015年11月2日簽訂房屋買賣合同，同時(shí)被告姜某某利用其在履行職務(wù)過程中知悉的原告在房產(chǎn)局網(wǎng)簽合同系統(tǒng)中的密碼，將買賣合同進(jìn)行了網(wǎng)簽備案，給社會(huì)公眾造成了原告出售上述房屋的錯(cuò)誤認(rèn)知。
被告姜某某無(wú)權(quán)代表原告對(duì)外銷售房屋，其與被告良桂芝簽訂房屋買賣合同的行為構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，原告對(duì)被告姜某某的行為不予追認(rèn)，且被告良桂芝明知房屋所有權(quán)人為原告的情況下仍然與被告姜某某簽訂了房屋買賣合同的行為系惡意串通，損害原告利益的行為。
現(xiàn)原告起訴，請(qǐng)求法院判令二被告之間簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。
被告姜某某辯稱，一、姜某某與原告公司之間是掛靠經(jīng)營(yíng)關(guān)系。
華歐小區(qū)的開發(fā)建設(shè)均是被告姜某某以天行公司華歐小區(qū)項(xiàng)目部的名義進(jìn)行的，沒有使用原告公司的印章。
該工程從發(fā)改委立項(xiàng)、辦理開發(fā)所需的土地、規(guī)劃等許可、交納各種稅費(fèi)，到訂立施工合同、施工建設(shè)、對(duì)工程的投資，最后到商品房預(yù)售等，均是姜某某自己進(jìn)行的投資和管理。
原告公司既沒有向該項(xiàng)目投資，也未實(shí)施任何管理行為。
雙方之間是掛靠關(guān)系，不是委托代理關(guān)系，所謂的授權(quán)委托書，是掛靠經(jīng)營(yíng)的一種方式，是掛靠人去辦理相關(guān)事宜所用。
按照掛靠關(guān)系來(lái)說，原告應(yīng)當(dāng)根據(jù)姜某某的需要，隨時(shí)為其出具授權(quán)委托書，直至該小區(qū)商品房銷售完畢。
二、姜某某對(duì)該小區(qū)的商品房有銷售的權(quán)利，有權(quán)處分所開發(fā)的房屋。
雖然掛靠經(jīng)營(yíng)行為系法律、行政法規(guī)和行政規(guī)章所禁止的行為，但這種規(guī)定是管理性強(qiáng)制性的規(guī)定，而不是效力性強(qiáng)制性的規(guī)定。
即使認(rèn)定該掛靠關(guān)系無(wú)效，原告與姜某某之間不屬于法律行為，但仍舊存在事實(shí)行為，基于姜某某進(jìn)行了全部的出資建設(shè)，必將要承擔(dān)出資風(fēng)險(xiǎn)，也就當(dāng)然的享有該工程的全部利益，那么所建成的商品房均應(yīng)屬于姜某某實(shí)際所有。
而原告由于不承擔(dān)任何的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上也不應(yīng)享有該商品房的任何權(quán)利。
三、二被告之間的商品房買賣合同合法有效。
姜某某拖欠被告的工程款，其用自己開發(fā)的商品房協(xié)議抵償工程款不是法律禁止的行為，由此，商品房買賣合同有效。
而為姜某某施工的人，只是依法主張自己的權(quán)利，不存在惡意串通行為。
原告沒有向該工程投入一分錢，其利益當(dāng)然未受到任何損害，本案不存在法律規(guī)定的合同無(wú)效的情形。
姜某某欠施工款是在建設(shè)中產(chǎn)生，這部分款項(xiàng)已物化到華歐小區(qū)建設(shè)中。
且這些行為均發(fā)生在原告所謂的給姜某某授權(quán)期限內(nèi)，姜某某所簽訂的施工合同均是以華歐小區(qū)項(xiàng)目部名義進(jìn)行的，這些行為即便原告不承認(rèn)銷售商品房行為，原告必將承擔(dān)工程款支付責(zé)任。
綜上，原告訴請(qǐng)無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)法院駁回原告的訴請(qǐng)。
被告良桂芝辯稱，一、該小區(qū)從立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、直至商品房預(yù)售，均是姜某某親自實(shí)施的，網(wǎng)簽備案系統(tǒng)也只有姜某某掌握賬戶和細(xì)節(jié)，因此，姜某某所實(shí)施的商品房買賣行為直接代表原告，即使不是代表行為，被告良桂芝也具備理由相信姜某某有代理權(quán)。
姜某某實(shí)施的行為起碼也構(gòu)成代理或者表見代理行為，該行為對(duì)原告也具有約束力；
姜某某拖欠被告丈夫楊炳勝的工程款，已物化為小區(qū)建筑物，姜某某以商品房抵償工程款，不違反任何法律規(guī)定。
該行為是基于雙方自愿的基礎(chǔ)上達(dá)成的，不存在惡意串通，更沒有損害國(guó)家、集體和第三人的利益，因此雙方簽訂的買賣合同是完全具備法律效力的。
綜上，原告公司雖取得房屋的開發(fā)資質(zhì)，但在實(shí)際建設(shè)過程中，實(shí)際的開發(fā)人、具有處置權(quán)利人應(yīng)為姜某某。
被告良桂芝對(duì)該房屋所有權(quán)的取得為合法的、善意的，并不存在過錯(cuò)，更沒有侵害原告的合法權(quán)益。
因此被告要求法院駁回原告的訴請(qǐng)。
原告天行公司為證實(shí)其主張的事實(shí)，向本院提交以下證據(jù):
1、商品房預(yù)售許可證復(fù)印件。
證明華歐小區(qū)所有權(quán)人為黑龍江天行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
經(jīng)質(zhì)證，二被告對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，提出證件的正副本均在姜某某手里，完全符合掛靠經(jīng)營(yíng)的客觀情況。
2、原告公司對(duì)公賬戶兌賬單，證明在華歐小區(qū)建設(shè)期間從未收到過本案被告購(gòu)房款。
經(jīng)質(zhì)證，二被告對(duì)真實(shí)性無(wú)法確認(rèn)，提出房款是用工程款項(xiàng)抵的，不是現(xiàn)金交易，網(wǎng)簽系統(tǒng)的賬號(hào)和密碼是姜某某掌管的，原告公司沒有賬號(hào)和密碼，也不能簽訂商品房買賣合同，所以公司不可能收購(gòu)房款。
被告姜某某為證實(shí)其主張的事實(shí)，向本院提交以下證據(jù):
1、中標(biāo)通知書、建設(shè)工程施工合同、監(jiān)理合同、建設(shè)工程施工合同（給排水工程）、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、華歐小區(qū)備案資料、抗震防震要求審批意見書、嫩江縣住建局處罰專用收據(jù)、授權(quán)委托書。
被告姜某某用以證明:1、姜某某與原告公司是掛靠關(guān)系；2、2015年7月16日前姜某某代表華歐小區(qū)工程項(xiàng)目部，在施工過程中所產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)均應(yīng)由天行房地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。
經(jīng)質(zhì)證，原告對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，提出華歐小區(qū)項(xiàng)目實(shí)際所有權(quán)人為原告，掛靠關(guān)系不存在，因被告系個(gè)人，無(wú)權(quán)進(jìn)行商品房開發(fā)。
公司授權(quán)給被告的委托書顯示授權(quán)范圍是負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)、過程管理，正因?yàn)橛性摲菸袝?，姜某某才能代表原告進(jìn)行項(xiàng)目施工過程中的一切管理行為。
授權(quán)委托書的日期截止到2015年7月16日，而網(wǎng)簽合同上顯示的日期均是在已過授權(quán)期后。
姜某某在2015年7月16日后不僅沒有銷售商品房授權(quán)，也沒有施工授權(quán)。
被告良桂芝無(wú)異議。
2、規(guī)劃許可證、用地許可證、施工許可證正副本、預(yù)售許可證正副本。
被告姜某某用以證明原告只是名義的開發(fā)人，正是由于個(gè)人無(wú)權(quán)實(shí)施開發(fā)行為，姜某某才掛靠在原告處從事商品房開發(fā)建設(shè)，因此所有開發(fā)所需證件的原件才保留在姜某某處。
經(jīng)質(zhì)證，原告對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，提出五證原件是原告為了方便姜某某辦理施工過程中的一些手續(xù)才交給姜某某的。
該五份證據(jù)證明原告是華歐小區(qū)實(shí)際所有權(quán)人，商品房系不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以物權(quán)登記簿上記載的權(quán)利人為實(shí)際權(quán)利人。
被告良桂芝無(wú)異議。
被告良桂芝為證實(shí)其主張的事實(shí)，向本院提交《施工協(xié)議》及結(jié)婚證復(fù)印件各1份。
證明姜某某拖欠良桂芝丈夫楊丙勝施工款，姜某某用房屋折抵工程款是一種付款方式。
經(jīng)質(zhì)證，原告對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，但提出即使抵債行為發(fā)生法律效力也應(yīng)當(dāng)是抵債給楊丙勝，其配偶并不適格，雙方也未見抵償協(xié)議。
被告姜某某無(wú)異議。
本院認(rèn)為,被告姜某某持有華歐小區(qū)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》等證件的原件，以原告公司名義開發(fā)建設(shè)嫩江縣華歐小區(qū)，從拆遷安置、工程的立項(xiàng)、簽訂施工合同、個(gè)人出資以及施工建設(shè)的整個(gè)過程均由其個(gè)人管理。
其以天行公司項(xiàng)目部公章對(duì)外簽訂《商品房買賣合同》，并進(jìn)入商品房預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)將買賣合同備案，相對(duì)人有充分理由相信姜某某為有權(quán)處理。
所以，姜某某對(duì)外處分小區(qū)樓房的行為在法律上應(yīng)視為表見代理關(guān)系。
其欠被告良桂芝丈夫楊丙勝施工款，以其投資建設(shè)的華歐小區(qū)樓房抵債的行為，不符合《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定的合同無(wú)效的法定情形。
故原告要求本院確認(rèn)二被告之間簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，無(wú)法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上，本院依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十九條 ?，第五十二條 ?的規(guī)定,判決如下:
駁回原告黑龍江天行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)100元，郵寄費(fèi)146元由原告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑河市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為,被告姜某某持有華歐小區(qū)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》等證件的原件，以原告公司名義開發(fā)建設(shè)嫩江縣華歐小區(qū)，從拆遷安置、工程的立項(xiàng)、簽訂施工合同、個(gè)人出資以及施工建設(shè)的整個(gè)過程均由其個(gè)人管理。
其以天行公司項(xiàng)目部公章對(duì)外簽訂《商品房買賣合同》，并進(jìn)入商品房預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)將買賣合同備案，相對(duì)人有充分理由相信姜某某為有權(quán)處理。
所以，姜某某對(duì)外處分小區(qū)樓房的行為在法律上應(yīng)視為表見代理關(guān)系。
其欠被告良桂芝丈夫楊丙勝施工款，以其投資建設(shè)的華歐小區(qū)樓房抵債的行為，不符合《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定的合同無(wú)效的法定情形。
故原告要求本院確認(rèn)二被告之間簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，無(wú)法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上，本院依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十九條 ?，第五十二條 ?的規(guī)定,判決如下:
駁回原告黑龍江天行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)100元，郵寄費(fèi)146元由原告負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：陶衛(wèi)松
審判員：劉曉紅
審判員：崔玉霞

書記員：韓雪杰